臺灣桃園地方法院九十年度簡上字第八號

臺灣桃園地方法院民事判決　九十年度簡上字第八號

上訴人

甲○○

被上訴人

桃園縣龍潭鄉農會

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

林清漢律師

複代理人

江明宏

右當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國八十九年十月十八日本院中壢

簡易庭八十九年度壢簡字第一０一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：

㈠原判決關於上訴人敗訴部分及其假執行之聲請均廢棄。

㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

二、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用之外，補稱：

㈠系爭標的物應為「農民購物中心之建物」，非「龍潭鄉○○段九０七、九０八地號之建物」，

㈡桃園縣大溪地政事務所複丈成果圖所測量位置九０七之一始為系爭建物之位置，九０七係屬空地，九０八係屬道路，被上訴人及原審辨識錯誤。

㈢原審業已認定上訴人於民國八十八年八月七日以被上訴人違約而終止契約為合法採信，復又於判決主文第三項損害金部分判決自八十八年八月十一日起至返還日止（顯採終止日為八十八年八月十日），終止日期採二種認證法，為法所不許。

㈣上訴人於八十八年七月二十五日富龍商行００４號函直指該轉售之存貨有過時物，即瑕疵品，並備查行政院公平交易委員會取回存貨，停止支付貨款即上訴人所開二張支票計新台幣（下同）四十四萬元，並請被上訴人領回該瑕疵品，被上訴人不依並強行交付，造成退票導致上訴人成拒絕往來戶，原審並於八十九年七月七日履勘現場尚能發現龐大存貨存在之事實，被上訴人八十八年七月二十五日接到通知理應立刻處理，一般民俗皆能配合，並立即換貨或退回貨款為處理方式，然被上訴人係老大作風，不予理會，其存貨尾款計四十四萬元上訴人並非侵吞，貨品尚存，今被上訴人毫無理性強索要求貨款兌現，顯已違背善良民俗，況租賃契約中八折承受存貨，並非指概括承受，或不准退貨聲明之類字眼，故此作風難以忍受，民法第三百六十七條係屬義務性，而非必要性條文，再者八十八年八月十日申請調解書中即可強烈表明返還承受存貨及押租金，故返還農民購物中心為心頭之願。依八十八年八月七日終止租賃契約，係屬解除契約效力，故民法第二百五十九條規定，雙方有義務回復原狀，故契約內容相關物件即建物房屋、存貨、設備之返還，於雙方清算後剩餘金額皆應立即返還於上訴人，然被上訴人竟然無理由不出席調解會，請求返還存貨尾款四十四萬元及假執行之部分已無理由。

㈤依民法第二百三十條及第二百三十八條之規定，不可歸責之事情發生時無須負遲延之責任，依據龍潭鄉民內字第一五一號調解不成立證明及八十八年九月二十三日存證信函可查知，被上訴人係無理由不到場出席及事後又不派員協商接洽終止後之點交事宜，故顯為被上訴人遲延之結果，被上訴人所提損害金及遲延利息等不應由上訴人負責。

㈥原審查明系爭建物即為農民購物中心租賃契約之主物，尚有設備、存貨等副物，故農民購物中心名稱係屬主體，故終止租賃契約自然對主體無興趣，故主物、副物皆無興趣理應返還，故於八十八年八月十日申請調解書中，特別強烈表明主物及副物返還，然被上訴人不理會不派員接洽，僅訴訟主物之返還而捨棄副物之返還，豈是終止契約之意義，故查明屬實即應回歸原點，返還主體即農民購物中心。

三、證據：除援用第一審所提證據外，補提農會小組紀念品發放事宜會議議程乙紙、富龍商行函三紙、調解不成立證明書乙紙、存證信函乙份、內政部函乙紙（以上均為影本）為證。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：駁回上訴。

二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：貨款部分被上訴人否認有任何瑕疵。

三、證據：援用原審之立證方法。

理由

一、本件被上訴人起訴主張：上訴人於八十八年一月與被上訴人訂立龍潭鄉農會農民購物中心（如附圖紅色、黃色部分所示建物，下簡稱系爭建物）租賃契約，並邀同同案已判決確定之被告陳政男為連帶保證人。依該租賃契約約定租賃期限自八十八年一月二十日起至九十二年一月十九日止，每月租金五萬零九十九元，應於每月五日前繳納，上訴人並於訂約時交付押租金二十萬元予被上訴人。另雙方又約定於完成盤存農民購物中心存貨時由承租人即上訴人按成本餘額八折承受。嗣經雙方議價存貨金額為一百四十六萬零二百五十一元。上訴人並於八十八年三月十一日、五月十一日分別給付被上訴人七十萬元、十萬零二百五十一元，餘款六十六萬元則由上訴人分別開立發票日各為八十八年六月二十五日、七月二十五日、八月二十五日，票號各為二０九八三七、二０九八三八、二０九八三六，面額均為二十二萬元之支票三紙以為支付。詎料，上訴人嗣後竟以經營嚴重虧損，資金周轉困難或被上訴人無法提供系爭建物之使用執照無法辦理營利事業登記為由，除發票日為八十八年六月二十五日之支票已兌現外，其餘經提示均遭退票，且未給付八月份之租金。嗣雙方於八十八年八月十日終止上開租賃契約，惟上訴人迄今仍未將系爭建物遷讓返還，且尚積欠被上訴人貨款四十四萬元、自八十八年七月二十日起至八十八年八月十日止之租金三萬三千三百九十九元，及自八十八年八月十一日起至遷讓系爭建物之日止，按月以五萬零九十九元計算之損害金，爰提起本件訴訟等語（按：原審判決上訴人應將坐落桃園縣龍潭鄉○○段第九０七號、第九０八號土地上如附圖紅色、黃色部分所示，面積共計四三四點三平方公尺之建物全部遷讓返還被上訴人。並應連帶給付被上訴人四十七萬一千七百二十九元，及自民國八十九年二月二十三日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。暨自民國八十八年八月十一日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付被上訴人五萬零九十九元計算之損害金，而駁回被上訴人其餘部分之請求。上訴人就其敗訴部分提起上訴，被上訴人則未就其敗訴部分聲明不服）。

二、上訴人則以：被上訴人於八十八年一月二十日起，出租其農民購物中心予上訴人，訂有租賃契約，約定作為營業之用，經營日用百貨、菸酒、農特產及蔬果等，上訴人不得以被上訴人名義營業，稅捐由上訴人負責繳納，承受被上訴人存貨出售。惟被上訴人出租予上訴人之系爭建物係屬無照之違章建築，根本無使用執照，以致上訴人無法為營利事業登記，無法申請統一發票，不僅因無統一發票，營業大減，以致虧損，且無營利事業登記證，依法亦不得經營，故上訴人乃於八十八年八月七日通知被上訴人終止租約，並停止營業。上訴人承受被上訴人之貨物，既因可歸責於被上訴人不能提供使用執照，致上訴人無法登記營業，不能營業，自不可能將承受之被上訴人存貨繼續出售，被上訴人應將貨物取回及返還價款，上訴人應免繼續出售及給付價金之義務，否則上訴人亦有押租金二十萬元可供抵銷。被上訴人於終止租約後，並未催告返還系爭建物，且上訴人於八十八年八月十日申請龍潭鄉調解委員會調解時，亦已通知其取回貨物及返還押租金後交還購物中心，已將購物中心提出給付，其不為受領，係其遲延，依法自不得請求每月比照租金之損害金。另上訴人於訂約時有交付被上訴人押租金二十萬元，就此部分上訴人主張被上訴人應於請求遷讓房屋之同時返還該筆押租金予上訴人而主張同時履行抗辯語，資為抗辯。

三、被上訴人主張上訴人於八十八年一月與上訴人訂立龍潭鄉農會農民購物中心即系爭建物之租賃契約，並邀同同案已判決確定之被告陳政男為連帶保證人，依該租賃契約約定租賃期限自八十八年一月二十日起至九十二年一月十九日止，每月租金五萬零九十九元，應於每月五日前繳納，上訴人並於訂約時交付押租金二十萬元予被上訴人及兩造另約定於完成盤點農民購物中心存貨時，由上訴人按成本餘額八折承受，嗣經雙方議定存貨價額為一百四十六萬零二百五十一元，上訴人並已支付被上訴人一百零二萬零二百五十一元，尚欠四十四萬元未付等事實，業據其提出土地登記簿謄本、地籍圖、龍潭鄉農會農民購物中心租賃契約書、支票及退票理由單為證，且為上訴人所不爭執，堪信為真。是本件應審酌者為，兩造所簽訂之租賃契約何時終止？上訴人得否主張同時履行抗辯？上訴人有無給付尾款之義務？上訴人得否主張抵銷？

四、按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此民法第四百二十三條定有明文。而所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃係指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態而言，例如，約定之租賃物為營業用之房屋，不得交付住宅用之房屋，否則與債之本旨不合。本件系爭租賃契約既於引言處已載明承租農民購物中心一處為營業用，且內容中亦有關於「營業時涉及之稅捐由乙方（即承租人）負擔」之規定，依一般社會經驗，應認此租賃契約之目的確係在供作為營業使用無誤。且依兩造訂立租賃契約當時之真意，所謂合約定使用、收益自係指得以申請營業登記及請領統一發票之營業使用。然依商業登記法第三條之規定，商業及其分支機構，除第四條第一項規定外，非經主管機關登記，並發給登記證後，不得開業；另；建築法第七十三條亦規定，建築物非經領得使用執照，不准接水、接電或申請營業登記及使用，本件出租人即被上訴人既不否認系爭建物為未辦保存登記之違章建築，且經原審會同桃園縣大溪地政事務所派員至現場履勘屬實，製有勘驗筆錄及複丈成果圖（圖上說明黃色部分９０８－１為使用９０８地號面積２８．５２平方公尺；紅色部分９０７－１為使用９０７地號面積４０５．７８平方公尺，其中９０８－１或９０７－１係代號，並非地號，上訴人指稱系爭建物坐落在９０７－１非原審判決中所指之９０７、９０８地號，而認原審判決錯誤，實屬誤會）在卷可稽，則上訴人辯稱就系爭建物無法辦理營利事業登記等情，應堪採信。被上訴人雖主張於訂約之初，已有告知上訴人系爭建物無使用執照，不能辦理營利事業登記，且經上訴人同意始承租云云，然此亦為上訴人所否認，參以上訴人於承租後即依法申請辦理營利事業登記，嗣因主管機關命提出使用執照，而向上訴人請求提出未果，始知無法辦理登記等情，如被上訴人確有於事前告知，上訴人又何需多此一舉？是被上訴人稱已於事前告知云云，尚難採信。從而，被上訴人所交付之租賃物，顯有在客觀上未合於約定使用、收益目的即營業之狀態甚明，被上訴人既未依雙方租賃契約所定交付合於供營業目的使用之租賃物予上訴人，上訴人自得依民法債務不履行規定，通知被上訴人終止租約，是上訴人辯稱系爭租約已於八十八年八月七日經其通知被上訴人終止等語，應為可採。

五、次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第四百五十五條定有明文。而本件系爭租賃契約既於八十八年八月七日經上訴人通知被上訴人合法終止在案，已如前述，則揆諸首揭規定，被上訴人自得請求上訴人將系爭建物返還。又上訴人雖主張因被上訴人對其尚負有押租金返還之義務，故就被上訴人此部分之請求，主張同時履行抗辯云云，然按承租人交付押租金與出租人，在於擔保其租賃債務之履行，諸如租金之給付，租賃關係終了後，租賃物之返還以及遲延返還租賃物所生之損害賠償債務均是。故在租賃關係終了後，承租人於租賃物返還前，尚不得請求出租人返還押租金，自亦無從主張其租賃物之返還應與出租人押租金之返還同時履行（最高法院六十九年台上字第三九八五號裁判意旨可資參照）。是上訴人上開所辯，於法無據，顯不足採。

六、從而，被上訴人主張上訴人應將坐落桃園縣龍潭鄉○○段第九０七號、第九０八號土地上如附圖紅色、黃色部分所示，面積共計四三四點三平方公尺之建物全部遷讓返被上訴人尚無不合，應予准許。

七、復按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第三百六十七條定有明文，本件兩造既係約定雙方完成盤存農民購物中心存貨時乙方（即上訴人）按成本餘額八折承受，顯係於上開租賃契約外另成立一買賣關係，而上訴人復未舉證說明此兩者間有何經濟上之關連性而具牽連關係，尚難僅以所簽訂之契約書標題載為「龍潭鄉農會農民購物中心租賃契書」遽認系爭買賣契約部分之效力附隨於該租賃契約，而受該租賃契約之終止所影響，是上訴人上開所辯，自不可採，從而，被上訴人請求上訴人連帶給付貨款四十四萬元及自起訴狀繕本送達之翌日即八十九年二月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息為有理由，應予准許。

八、至被上訴人主張上訴人積欠租金之事實，雖為上訴人所不否認，惟辯稱，系爭租賃契約於八十八年八月七日合法終止，則其所積欠被上訴人之租金，自應只能計算至八十八年八月七日止等語。經查，兩造間系爭租賃契約已於八十八年八月七日終止之事實，已如前述，則被上訴人依該契約請求上訴人給付積欠之租金，自亦僅能算至八十八年八月七日止，上訴人所辯為有理由。從而，被上訴人請求上訴人連帶給付之租金於三萬一千七百二十九元（５００９９÷３０×１９＝３１７２９）及自起訴狀繕本送達之翌日即八十九年二月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之範圍內為有理由，超過部分則為無理由，應予駁回。

九、次查上訴人於系爭租賃契約終止後無正當權源繼續占用被上訴人所有之系爭租賃物，依社會通常之觀念，將可獲得相當於租金之利益而致原告受有損害，被上訴人自得依不當得利之法律關係，請求上訴人返還相當於租金之利益。惟按除別有規定外，法院不得就當事人未聲明之事項為判決，民事訴訟法第三百八十八條定有明文。如前所述，本件系爭租賃契約既已於八十八年八月七日終止，終止後上訴人繼續占有使用，事實上係自八十八年八月八日起即獲得相當於租金之利益，原審判決本於不干涉主義之精神，於被上訴人請求之範圍內（即請求上訴人自八十八年八月十一日起至返還系爭建物日止，按月給付被上訴人以每月五萬零九十九元計之相當於租金之損害）予以准許，自無不合，上訴人執此指稱原審判決認定終止契約之日期前後歧異，實屬誤解。

十、再按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任，民法第二百三十四條雖定有明文，惟同法第二百三十五條復規定，債務人非依債務之本旨，實行提出給付，不生提出之效力。足見所謂提出給付，不僅須為現實提出，且凡給付之內容、時期、方法、處所，均須符合債務本旨，而使債權人處於即可受領之狀態，始克成立，否則，縱始債權人拒絕受領或有不能受領之事實，仍無受領遲延之可言。又債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，為民法第二百三十五條所明定。物之交付義務人所提出交付之物與契約訂定之內容不符者，不得謂為依債務本旨之提出，自不生提出之效力，債權人拒絕受領，即不負遲延責任。（最高法院三十二年上字第四三八號、四十八年台上字第二七一號判例可資參照）。本件系爭租賃物，上訴人雖辯稱其於系爭租賃契約終止後即要返還系爭租賃物予被上訴人，係被上訴無故不受理云云，然查，就上訴人提出之存證信函及申請調解之內容觀之，其所欲返還之物除系爭建物外，尚有其存貨，在上訴人未舉證證明買賣契約（系爭存貨為系爭買賣契之的標的）與系爭租賃契約兩者間有何經濟上之關連性而具牽連關係之前，其所提出之給付尚難謂已依債務本旨而為提出，是縱令被上訴人拒絕受領，仍無受領遲延之責任，是上訴人辯稱其遲延責任應由被上訴人負責，自不可採。

十一、末按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，但．．．，不在此限」，民法第三百三十四條第一項雖定有明文，惟因押租金之目的係為擔保承租人租賃債務之履行，須於租賃關係終了，租賃物已返還，而承租人並無債務不履行之情事時，始得請求返還，亦即承租人返還押租金請求權之發生，須以租賃契約消滅後，以之與租金債權、租賃債務抵銷後尚有餘額為停止條件（最高法院八十一年度台上字第一九０七號、五十九年度台上字第三０二號裁判意旨可資參照）。經查，本件系爭租賃契約固已終止，惟上訴人迄今尚未將系爭租賃物返還被上訴人，且尚有租金及相當於租金之損害金債務未清償，自難認上訴人之押租金返還請求權已屆清償期，而適於抵銷之狀態，故上訴人主張以其對被上訴人之押租金債權與對被上訴人之貨款債務抵銷，於法難認有據。

十二、綜上所述，本件被上訴人本於租賃物返還請求權、貨款請求權及不當得利法律關係，請求上訴人將系爭建物即坐落桃園縣龍潭鄉○○段第九０七號、第九０八號土地上如附圖紅色、黃色部分所示，面積共計四三四點三平方公尺之建物全部遷讓返還被上訴人，並應連帶給付被上訴人四十七萬一千七百二十九元（貨款部分四十四萬元、租金部分三萬一千七百二十九元），及自民國八十九年二月二十三日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。暨自民國八十八年八月十一日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付被上訴人五萬零九十九元計算之損害金，為有理由，應予准許（被上訴人其餘逾此之請求，經原審法院判決駁回後，被上訴人對其敗訴部分並未聲明不服），是則原審判命上訴人如數給付，並依被上訴人之聲請酌定相當擔保金額，准予假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。

十三、兩造其餘攻擊防禦及所提各項證據資料，經審酌後，因與本件判決之基礎無涉，且不影響判決之最後結果，爰不予一一論述，附此敘明。

十四、結論，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

臺灣桃園地方法院民事第一庭~B審判長法官　陳世宗~B法官　邱育佩~B法官　林淑鳳

~B法院書記官　楊文雄