臺灣桃園地方法院民事判決

原告

丙○○○

原告

丁○○

共同訴訟代理人

羅子武律師

複代理人

謝憲杰

複代理人

甲○○

被告

翁林建設股份有限公司

兼法定代理人

乙○○

共同訴訟代理人

鄒永禎律師

複代理人

曾雪雲律師

上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國94年11月10日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠緣原告丙○○○、丁○○分別向被告購買被告乙○○所有坐落桃園縣桃園市○○段第183 地號土地上由被告翁林建設股份有限公司（下稱翁林公司）所興建銷售名稱為「永安尊爵」之預售房屋各1 棟，建物編號分別為C 區3 號及C 區2 號（門牌號碼則分別為桃園市○○路509 巷3 弄5 號、3 弄3號）及該建物所坐落之土地，總價款分別為為新臺幣（下同）2998萬元及1998萬元。被告銷售上開建物時，以精美之廣告圖說，標榜原告係購買高品質之商品，載明上開不動產社區內，應有12項豪華精美之公共景觀設施，詎嗣交屋後原告發現被告有下列公共設施未建設或僅以栽種綠地充數之瑕疵：⑴源水活頭、⑵花架戲水區、⑶園藝親水空間、⑷兒童遊戲天地、⑸洞天拱橋、⑹酒泉景觀、⑺森林浴、⑻健康步道、⑼太極廣場、⑽中庭大樹植栽，上開未施作之公共設施，應屬民法第354 條所規定之「瑕疵」，爰依民法第359 條之規定主張被告應減少價金，並訴請被告返還減少之價金。

㈡並聲明：被告應連帶給付原告各新臺幣100 萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起，按年息百分之5 計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯：

㈠被告翁林公司部分：

⒈被告翁林公司與住戶所訂定之房屋預定買賣合約書附件2特約事項第4 點已載明：「為維護整體建築物外觀與精緻格調，本公司及建築師保有各向立面、顏色、公共設施、管道間、休閒設施、景觀庭園等平面設置及設計之修正權利，但以不損害購屋者之權益為原則」，依此項約定僅需於不損害購屋者權益之原則下，被告即享有修正設計及配置公共設施之權利。

⒉前開公共設施雖有部分變更改作其他設施，改作之原因是因本社區乃分屬兩家建設公司共同聯合開發公共設施--永安尊邸第一期（下稱第一期）與永安尊邸第二期（下稱第二期），被告翁林公司負責第二期，原規劃「綠蔭玄關大道」公共設施共同使用，對外為封閉社區，對內則為開放空間。惟另一建設公司第一期先行施工竟與原先規劃方向截然不同，並於88年10月間片面將其社區中庭花園出入口加設鐵門，形成第一期為封閉社區，導致被告翁林公司興建之第二期若依原規劃施作，將形成片面開放式社區，使得第一期住戶得任意出入並使用被告翁林公司所興建第二期社區之公共設施，第二期住戶權益將片面受損，且害及居住安全及生活品質，為維護第二期住戶應有之權益，被告翁林公司乃依前開契約之約定，在兼顧住戶權益及提昇社區品質考量下，變更設計為現今之建築風貌，且被告公司除上述公共設施變更外，並因應未來趨勢加設4 條管溝，且將原法規規定之化糞池，改施作升級為污水處理設施。另在建物本身材質及設備亦大幅提昇品質，並增加原契約及廣告圖說規範所定之材質及設備成本高達13,890,375元；此外，公共設施變更成本亦較原契約及廣告所定成本增加8,849,898 元，又被告亦將變更設計減少4 戶所增加之土地及建物面積，依比例均分與各戶分享，致增加成本達8,212,600 元，合計被告公司變更設計所增加之成本高達30,952,873元，平均每戶比預售廣告及契約約定權利多獲利606,918 元。是被告公司並無交付具有減少價值之瑕疵物予原告，自無庸負瑕疵擔保責任。原告如主張被告依約而變更之公共設施配置產生減少系爭不動產價值之瑕疵，自應負舉證責任。

⒊縱認被告翁林公司應負瑕疵擔保責任，原告通知被告前揭瑕疵至起訴行使價金減少請求權已逾6 個月期間，則其價金減少請求權已因罹於6 個月時效不行使而消滅。

㈡被告乙○○部分：被告乙○○與被告翁林公司乃分別與原告簽訂土地預定買賣契約書、房屋預定買賣合約書，故被告乙○○僅為土地出賣人，只需對所出售之系爭土地負擔保責任，本件系爭土地產權清楚，並已依約移轉登記予原告，且無坪數短少等瑕疵，原告與被告翁林公司簽訂之房屋預定買賣合約書第14條之約定，乃債權契約，不得拘束契約當事人以外之第三人，被告乙○○既非上開房屋預定買賣契約之當事人或連帶保證人，自無需負擔任何連帶責任，原告之訴顯無理由。

㈢並均聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事實：

㈠原告與被告乙○○及被告翁林公司分別簽訂系爭房屋預定買賣合約書、土地預定買賣契約書。

㈡被告翁林公司預售系爭房屋時確有刊登如原告所主張之公共設施廣告。

㈢上述原告主張被告翁林公司未施作之公共設施，實際施作情形如下：

⒈「源頭活水」：無小溪、無廣告上水源設施，有擋土牆、回填土、植栽、草皮。

⒉「花架戲水區」：無廣告上花架戲水區，有擋土牆、回填土、植栽、草皮。

⒊「園藝親水空間」：無廣告上小溪、水流設施，有擋土牆、回填土、植栽、草皮。

⒋「兒童遊戲天地」：無廣告上溜滑梯、休憩桌椅設施、有擋土牆、回填土、植栽、草皮。

⒌「洞天拱橋」：無廣告上流水穿街過巷的設施，變更為壓花地皮。

⒍「湧泉景觀」：無廣告上湧泉設施，變更為擋土牆、回填土、植栽、草皮。

⒎「森林浴」：無廣告上A型梯等設施，變更為水池、木造景觀臺、植栽（羅漢松12棵、櫻花樹2棵）、草皮。

⒏「健康步道」；無廣告上健康步道設施，變更為天井、植栽、草皮。

⒐「太極廣場」：無廣告上石牆及圓形鋪面設施，變更為噴水池、花枱、大樹植栽、草皮、休憩桌椅、步道。

⒑「中庭大樹植栽」：中庭植栽有樹木。

四、經查，前述關於公共設施中之「森林浴」、「中庭大樹植栽」部分，首先就廣告圖說中之「森林浴」部分，現係設置為木造觀景平台、觀賞魚池、草皮及植栽羅漢松、櫻花樹等，雖與廣告不盡吻合，然就其設施之休閒景緻以觀，尚稱符合系爭廣告內載「森林浴」之情境，此部分尚難認有未施作之情形。又關於「中庭大樹植栽」部分，因現場中庭確有植栽樹木，對照廣告之圖繪，尚屬大致相符，故此部分亦難認有未施作之情形。至前述關於「源頭活水」、「花架戲水區」、「園藝親水空間」、「兒童遊戲天地」、「洞天拱橋」、「湧泉景觀」、「健康步道」、「太極廣場」等公共設施部分，兩造均不爭執並未按廣告施作，而僅大部分以擋土牆、回填土、植栽、草皮代替，故此部分應認被告施作之公共設施與廣告確有不符。（行政院公平交易委員會公處字第091092號處分書亦同此認定，見本院卷㈢第392 頁至第405 頁）。

五、本件之爭點應為：⑴被告翁林公司依兩造所訂定之房屋預定買賣合約書附件2 特約事項第4 點之規定，是否享有片面修正更改設計及配置公共設施之權利？⑵被告翁林公司未施作上開與廣告不符之公共設施，是否減少系爭買賣房屋之價值？

⑶被告乙○○是否應與被告翁林公司負連帶責任？⑷原告提起本件訴訟是否已罹於6 個月時效？

六、被告翁林公司依兩造所訂定之房屋預定買賣合約書附件2特約事項第4 點之規定，是否享有片面修正設計及配置公共設施之權利？

㈠被告翁林公司與原告所訂定之房屋預定買賣合約書附件2特約事項雖約定：「以上所列建材設備，本公司基於下列情形，得更換同級或更高級建材。因市場供應失調，法令禁止使用或停止進口時；廠商壟斷市場，蓄意哄抬價格時；因廠商產品規格或品質與原設計不符而影響施工水準時；為維護整體建築物外觀與精緻格調，本公司及建築師保有各向立面、顏色、公共設施、管道間、休閒設施、景觀庭園等平面設置及設計之修正權利，但以不損害購屋者之權益為原則；訂購客戶如更改建材，經建商評估施工可行後，可退還原建商所提供之建材材料款項，但施工費用則不予退款」等文字，惟揆諸該條最前段已明示，前開各點情事之發生係使被告翁林公司享有『建材設備』之更換權利（得更換同級或更高級建材），縱認被上訴人依前開第點之約定享有部分休閒設施、景觀庭園之平面設置、設計修正權利，但「企業經營者應確保廣告內容之真實，對消費者所負之義務，不得低於廣告之內容」，消費者保護法第22條既訂有明文，故上開部分修正權應限於在符合廣告擔保範圍內之細部修正，且以不損害購屋者之權益為原則。

㈡本件乃預售屋買賣，依預售屋之交易特性，消費者與建商進行交易時，因無成屋可供實地參觀，消費者幾乎完全依憑廣告去認識預售屋的環境、外觀、設計、格局、配置、公共設施等，故廣告乃消費者據以作成交易決策的重要參考，建商所為預售屋廣告若有引人錯誤情事，將導致消費者產生錯誤之認知與決定，影響消費者權益。前開被告翁林公司未施作之公共設施部分，雖另施作擋土牆、回填土、植栽、綠地、加鋪宮廷石、施作噴泉廣場、花枱植栽、加設石椅及步道等替代設施，然上開替代設施與廣告所展現項目及用途顯有差距，對於使用者之效用各有不同，被告翁林公司尚不得任意變更，而忽略交易相對人對於系爭廣告所產生之信賴。故被告翁林公司主張其依前開兩造所訂房屋預定買賣合約書附件2 特約事項第4 點之規定，本即享有片面任意修正公共設施之權利云云，尚無足採。

七、被告翁林公司未施作上開與廣告不符之公共設施，是否減少系爭買賣房屋之價值？

㈠按民法第359 條前段規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。」旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求減少價金之數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準（最高法院86年度台上字第1615號判決參照）。

㈡本件被告翁林公司未施作上述「源頭活水」、「花架戲水區」、「園藝親水空間」、「兒童遊戲天地」、「洞天拱橋」、「湧泉景觀」、「健康步道」、「太極廣場」等公共設施，固屬瑕疵，惟被告辯稱：前開公共設施變更之原因是因另一原擬與其合作之建設公司違反聯合開發公共設施之約定，片面將第一期社區中庭花園出入口加設鐵門，形成第一期社區為封閉社區，被告翁林公司所興建之第二期社區若依原規劃施作，將形成片面開放式社區，使第一期社區住戶得任意出入並使用被告翁林公司興建之第二期社區的公共設施，為維護第二期社區住戶應有之權益，被告翁林公司乃在兼顧住戶權益及提昇社區品質考量下變更設計等語，斟諸系爭房屋之售價動輒高達2 、3 千萬元，住戶必然對其住宅之隱密、安全、及其公共設施空間是否將形成非第二期住戶得任意出入之開放空間，有高度重視及要求，故衡情，此尚屬情事變更，被告翁林公司未先經徵得全體第二期住戶之同意即改作，雖有不當，然其主張改作公共設施之理由，則尚屬合理。本件系爭房地之公共設施固與廣告不符，惟該被告基於前述理由而改作之瑕疵，是否足以影響或降低系爭房地之價值？若前述公共設施仍照原設計施作，形成片面開放社區，是否系爭房屋之價值會較高？實尚有疑義。

㈢按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，原告於本件主張減少價金，自應就其因前開瑕疵所受價值減少之損害，負舉證之責任。惟查，原告迄至本件言詞辯論終結前，並未就此盡舉證之責，則其主張減少價金，顯屬無據。

八、原告與被告翁林公司所簽訂之系爭房屋預定買賣合約書第14條固約定：「本契約如未併訂預定土地買賣契約時，本契約雖經雙方簽章亦不生效力，反之，亦同；前兩契約亦應併同履行，任何一部分不履行即視為違約」，揆其訂立此條目的，係因系爭不動產之土地及建物分屬被告二人所有，為確保購買者所購買之房屋及土地均產權清楚，故約定房屋及土地之二買賣契約須「連效」，其一不生效力，另一亦不生效力，任何一契約未履行，另一契約亦視為違約。但此條並未創設房屋和土地出賣人應「連帶」負債務不履行責任之法律效果（蓋連帶債務，依民法第272條之規定，須數債務人「明示」就同一債務對於債權人各負全部給付之責任、或以法律有規定者為限，始得成立）。且系爭房屋預定買賣合約乃債權契約，不得拘束契約當事人以外之第三人，而被告乙○○並非上開房屋預定買賣合約之當事人或連帶保證人，自無需與被告翁林公司就上述瑕疵負任何連帶責任。

九、綜上，原告依民法第359條之規定主張被告應減少價金，並請求被告應連帶給付原告各100萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。

十、本件事證已明，兩造其餘主張陳述之方法，及未經援用之證據，均與本判決所為前開判斷不生影響，無庸逐一論述，附此敘明。

、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。

據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。