臺灣桃園地方法院九十年度訴字第一五○號

臺灣桃園地方法院民事判決　九十年度訴字第一五○號

原告

銘彩企業有限公司

法定代理人

甲○○

被告

嘉冠企屬工業股份有限公司

法定代理人

乙○○

右當事人間請求履行契約事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：

（一）被告應給付原告新台幣（下同）一百零一萬二千六百九十五元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

（二）願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）被告於民國八十九年二月二十一日向原告購買坐落桃園縣楊梅鎮○○○段七八八之五七地號面積約含道路四百坪土地及同段第六三０六建號（門牌號碼桃園縣楊梅鎮○○路二八巷十號）面積四九七點八八平方公尺之建物，雙方定有不動產買賣契約。依契約第六條第一款「房屋稅、地價稅、工程受益費、銀行利息... 雙方約定於交屋前由乙方負責繳納，交屋後由甲方負擔」。查原告應被告要求，乃於八十九年三月二十日將買賣土地及建物先交付被告使用，而依雙方前揭約定，被告自應負擔從八十九年三月十七日起至尾款付清日（八十九年九月二十七日）止之利息，有關利息之計算方式，係以尾款一千四百三十萬元按年利率百分之六點五二計算至八十九年九月二十七日止，一九五日共四十九萬八千一百十元。

（二）另雙方亦約定本件買賣過戶如在八十九年七月一日之後者，就八十九年七月以後所增加之增值稅應由被告負擔，而本件移轉過戶日發生於八十九年八月間，其中增值稅部分五十一萬四千五百八十五元，依約定應由被告負擔。詎稅單下後，代書乃依雙方之約定逕通知被告繳交，被告原答應繳交，但翌日卻無故反悔，屢經催討無效，原告為求順利完成過戶手續，乃先行繳交。

（三）前述二筆款項共計一百零一萬二千六百九十五元，經原告以存證信函催告被告給付，被告仍拒不給付，爰依不動產買賣契約之約定提起本訴。

（四）按一般不動產買賣交易習慣，買受人就尾款部分大都用買賣標的物向金融機構申請貸款方式來支付，但有關貸款核准與否及金額多寡，則常因人而有不同之結果，故出賣人於買賣時為預防貸款金額有遲延核准或不准之情形，會約定由買受人就尾款部分貼付利息以補貼出賣人遲延收受尾款之損失。查本件買受人即被告應支付之尾款，乃是以向銀行申請貸款方式支付，並依兩造契約被告應於八十九年六月十五日前付清尾款。兩造不動產買賣契約第六條第一款所謂「銀行利息」，依上說明，係指被告如未能於八十九年六月十五日前結清尾款者應給付原告遲延利息，而其利率則以銀行放款之利息為計算之依據。換言之，被告於上揭期日前未能取得貸款金額或取得不額而之貸款者，就未給付之金額，被告當應給付遲延利息之利息，而其利率則以銀行放款之利息為計算之依據。本件利息之發生時點，依契約之原約定是八十九年六月五日被告如尚未結清尾款始發生，但本件因被告要求提前交付系爭不動產，故雙方於楊淑芬代書處協商並達成「利息之發生時點改從點交日起算即八十九年三月十六日」之合意。且依楊淑芬代書於八十九年九月十六日為雙方計算之應付未付之價金明細表，亦得證之兩造就此確有合意。

三、證據：提出不動產買賣契約書影本二份、存證信函影本一份、兩造買賣應付及未付價金明細表一份為證並聲請訊問證人楊淑芬。

乙、被告方面：

一、聲明：如主文所示。

二、陳述：

（一）系爭買賣契約價金，被告與原告協議分三期交付，第一期係於訂約當日即八十九年二月二十一日給付五百萬元，第二期八十九年三月十六日給付五百萬元，第三期八十九年九月二十七日給付一千七百四十二萬一千六百八十元，被告係依約於系爭土地分割面積確定即依約給付尾款，並無任何遲延情事。雙方既就尾款清償日無異議，焉能以清償日前之八十九年三月十六日開始計息，而謂被告有給付利息之義務。況本件系爭買賣契約為制式定型化契約，契約第六條銀行利息真意係指賣方就買賣之不動產，如前有以此向銀行抵押貸款，如買方承受上開債務，則於交屋後買方即應負擔上開貸款債務之銀行利息而言」，惟本件買賣雙方並未承受銀行貸款，而僅給付餘額方式，被告豈有給付銀行利息之可能。且原告所稱銀行利息就為何銀行，又係何先已存在銀行利息，均應舉證。再原告先稱至八十九年三月二十日交付系爭標的，竟請求自八十九年三月十七日起計算之利息，亦有不合。再此利息之債亦不得滾入原本再生利息，原告請求自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五之利息，顯有違複利禁止規定。

（二）系爭契約書第六條（二）明文約定發生土地增值稅由乙方即原告負擔。原告強以契約第六條（一）「房屋稅、地價稅、工程受益費、銀行利息... 雙方約定於交屋前由乙方負責繳納，交屋後由甲方負擔」，請求被告負擔土地增值稅，顯有未當。惟土地稅法第一條明文，土地稅分為地價稅、田賦及土地增值稅，可知地價稅與土地增值稅本屬不同稅則。又依房屋稅條例亦可知房屋稅與土地增值稅並不相同。況依土地稅法第五條第一項第一款亦規定土地增值稅之納稅義務人係土地原所有人。原告蓄意混淆請求被告給付給付土地增值稅實有重大訛誤。

三、證據：提出不動產買賣契約書影本一份、匯款單影本一紙、訂金收據影本一紙為證並聲請訊問證人吳錫齡。

理由

一、原告起訴主張：被告於八十九年二月二十一日向原告購買坐落桃園縣楊梅鎮○○○段七八八之五七地號面積約含道路四百坪土地及同段第六三０六建號（門牌號碼桃園縣楊梅鎮○○路二八巷十號）面積四九七點八八平方公尺之建物，雙方定有不動產買賣契約，依契約第六條第一款約定及雙方口頭協議，被告應負擔自八十九年三月十七日起至尾款付清日即八十九年九月二十七日按銀行放款利率計算之利息為年息百分之六點五二共四十九萬八千一百十元及增值稅五十一萬四千五百八十五元，合計一百零一萬二千六百九十五元，詎被告經催告仍拒不給付，爰依不動產買賣契約及雙方事後口頭協議提起本訴。被告則以：系爭買賣契約第六條（二）已明文約定土地增值稅部分由原告負擔；另本件約定尾款付清日為八十九年九月二十七日，自無於期前給付利息義務等語置辯。

二、原告主張上開事實，固據提出不動產買賣契約書影本一份、存證信函影本一份、兩造買賣應付及未付價金明細表一份為證。查上開不動產買賣契約書第六條載明「稅費之歸屬：（一）房屋稅、地價稅、工程受益費、銀行利息、水電、瓦斯、電話費及管理費等雜項費用，雙方約定於交屋前由乙方（即原告）負責繳納，交屋後由甲方（即被告）負擔；（二）有關買賣時，發生之土地增值稅由乙方（即原告）負擔，於稅單核下三日內雙方各納其稅款，各不得推諉」。依上開約定本件不動產買賣所生增值稅應由原告負擔。原告另主張兩造嗣後達成合意，言明如因於八十九年七月一日之後辦理過戶所生增值稅應由被告負擔一節，為被告所否認。原告就此其主張有利之事實，自應負舉證責任。查原告所舉證人即承辦本件土地買賣過戶代書楊淑芬證稱「土地因為地價有調整所以要繳交增值稅，因為本件土地要取得法定分割證明所以約在八十九年三月十六日原告法定代理人甲○○及被告法定代理人乙○○先生劉太平有到我事務所談，劉先生說是否可以先交廠，後來兩造有再因尾款是否繳交利息部分再商談，兩造口頭約定尾款利率按照六點五計算利息，而增值稅部分口頭上也是說由被告支付」等語，又改證稱「當時兩造只有談到之後的稅負由買方負擔，並沒有談到是何稅負」等語。稽之證人楊淑芬證詞，兩造對於究竟何項稅負應由買方即被告負擔並無特定，僅泛論點交後之稅負由被告負擔。惟系爭買賣契約既明文土地增值稅部分由原告負擔，茍於其時雙方因故另行協議，斷無含混籠統帶過之理，且綜觀證人楊淑芬證詞雙方協議經過，先稱口頭約定土地增值稅由被告支付，繼之又稱僅泛稱點交後之稅負由被告負擔，證詞內容反覆含混不清，是否確實，已非無疑。次依兩造不動產買賣契約第三條約定「... 甲方須於分割面積確定後提示證件，辦理工廠設立許可環保核可轉售及銀行貸款，貸款額若不足以支付尾款時，或無法依協議日期交付時，甲方（即被告）得補足差額於約定之期限內付清，暫定於八十九年六月十五日結清」。兩造既預定於八十九年六月十五日辦妥土地分割及移轉所有權登記，於其前辦妥復無應納增值稅情事，為兩造所不爭。則縱應被告之請先行點交土地廠房，兩造於其時應無預見應納土地增值稅或其他稅負之理，乃證人楊淑芬竟證稱雙方協議點交後之稅負由被告負擔云云，顯與常情有違，應無可取。況本件買賣雙方本預定於八十九年六月十五日辦妥土地分割及移轉所有權登記，竟遲至八十九年九月二十七日始辦妥由被告給付尾款，而致地價調整滋生土地增值稅問題，則被告抗辯經辦代書楊淑芬就此顯有干係證言不得遽信等語，亦非無據。再查，原告另主張雙方協議被告應負擔自八十九年三月十七日起至尾款付清日即八十九年九月二十七日以尾款一千四百三十萬元按年利率百分之六點五二計算利息一節，亦為被告所否認。查證人楊淑芬固證稱兩造有因尾款是否繳交利息部分再商談，口頭約定尾款利率按照六點五計算利息由被告支付等語，有如前述。惟依兩造兩造不動產買賣契約第三條約定「... 甲方須於分割面積確定後提示證件，辦理工廠設立許可環保核可轉售及銀行貸款，貸款額若不足以支付尾款時，或無法依協議日期交付時，甲方（即被告）得補足差額於約定之期限內付清，暫定於八十九年六月十五日結清」，則本件尾款支付時點應俟土地分割面積確定後提示供辦理工廠設立許可環保核可轉售及銀行貸款之後，被告於八十九年九月二十七日給付尾款一千七百四十二萬一千六百八十元予原告並無遲延，為原告所不爭。則被告給付本件買賣價金並無遲延，焉能有應付利息情事？證人楊淑芬就此證詞恐與實情有間，亦難遽信。證人楊淑芬所為證詞不足憑採，有如前述。原告另提出兩造買賣應付及未付價金明細表，僅係署名上進代書事務所所列計算式，並無兩造簽名，不能證明係兩造協議結果。原告就其主張事實，復不能另舉其他證據證明被告與其有上開合意，其主張被告契約及雙方口頭協議應負擔利息四十九萬八千一百十元及土地增值稅五十一萬四千五百八十五元云云，即乏依據。從而，原告訴請被告給付一百零一萬二千六百九十五元及遲延利息云云，難認為有理由，不能准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。

四、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

臺灣桃園地方法院民事第二庭~B法官　熊祥雲

~B法院書記官　游 誼