臺灣桃園地方法院九十年度桃簡字第一二一一號

臺灣桃園地方法院桃園簡易庭民事判決　九十年度桃簡字第一二一一號

原告

丙○○

原告

甲○○

被告

鈞園餐廳有限公司

法定代理人

乙○○

右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院判決如左：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）原告丙○○於民國（下同）九十年一月六日將其所有，坐落於桃園縣桃園市○○段一四五三、一四五四、一四五五地號土地，及其上建物即門牌號碼為桃園縣桃園市○○○路一○六號房屋（詳如附圖Ａ所示）出租予被告，約定租金每月新台幣（下同）十三萬二千二百五十元，租賃期間為自九十年一月一日起至九十一年十二月三十一日止。另原告甲○○亦於同日將其所有，坐落於同段一

四五六、一四五七地號土地，及其上詳如附圖Ｂ所示之建物，出租予被告，約定租金每月為七萬七千零五十元，租賃期間為自九十年一月一日起至九十一年十二月三十一日止。

（二）詎被告支付原告丙○○押租金支票及支付九十年三月份以後之租金支票，另支付原告甲○○九十年四月份以後租金之支票，屆期提示竟遭退票不獲兌現，經原告二人以存證信函催告被告給付積欠之租金，被告均不置理，爰依法終止兩造間之租賃契約，並以起訴狀繕本之送達為終止租約意思表示之通知。

（三）租賃契約既經終止，被告積欠原告丙○○九十年三月份至同年八月份之租金為七十九萬三千五百元，惟嗣後已給付三萬八千元，至本件九十年八月六日起訴時為止，尚欠有七十五萬五千五百元，惟於本件訴訟進行中，被告又償還原告丙○○十五萬元，是被告積欠原告丙○○之租金為六十萬五千五百元；另被告積欠原告甲○○九十年四月至八月份之租金三十八萬五千二百五十元，嗣後已給付五萬元，至九十年八月六日起訴時為止，尚欠有三十三萬五千二百五十元，惟於本件訴訟進行中，被告又償還原告甲○○五萬元，是被告尚欠有原告甲○○二十八萬五千二百五十元。而租約既經終止，被告仍無權占有系爭土地及房屋，自應按月分別賠償原告相當於租金之損害，爰依租賃物返還請求權及不當得利請求權，請求被告應返還原告系爭承租之土地及房屋，及給付原告丙○○六十萬五千五百元，及自九十年九月一日起至遷讓房屋之日止，按月於每月一日給付原告丙○○十三萬二千二百五十元；另給付原告甲○○二十八萬五千二百五十元，及自九十年九月一日起至遷讓房屋之日止，按月於每月一日給付原告甲○○七萬七千零五十元。並提出最新租賃契約書二份、支票暨其退票理由單九份、板橋郵局九十年七月十日存證信函第一八一一號暨其回執一份、門牌號碼桃園縣桃園市○○○路一○六號建物之房屋稅繳款書、桃園縣政府工務局使用執照、建造執照各一份、桃園縣桃園市○○段地號一四五三至一四五六號之土地登記謄本各一份、照片六紙、被告之公司登記事項卡暨其法定代理人之戶籍謄本各一份、土地租賃契約書二份為證。

二、被告則以：確實有向原告二人承租系爭土地及建物，最近因為經濟不景氣，所以才會給原告二人之支票遭退票。且目前陸續有償還原告上開金額，自起訴後已償還原告丙○○十五萬元，償還原告甲○○五萬元；此外於訂立租賃契約時，有繳納押金予原告丙○○五十八萬，其中包括三十萬元現金、二十八萬元支票，但支票部分已退票，繳納押金三十四萬元現金予原告甲○○。又系爭建物之建造費用由被告支出。並提出匯款單六紙為證。

三、本院依職權勘驗現場，並囑託桃園縣桃園地政事務所測量並製作土地複丈成果圖。

四、原告起訴狀主張被告應給付原告丙○○所欠租金共計七十五萬五千五百元，給付原告甲○○所欠租金共計三十三萬五千二百五十元，惟被告已於訴訟進行中分別償還原告丙○○、甲○○所欠租金十五萬元、五萬元，是原告嗣後於本院言詞辯論期日減縮訴之聲明為被告應給付原告丙○○六十萬五千五百元、原告甲○○二十八萬五千二百五十元，經核此係減縮應受判決事項之聲明，核與民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款規定相符，應予准許，合先敘明。

五、本件原告主張原告丙○○於九十年一月六日將其所有，坐落於桃園縣桃園市○○段一四五三、一四五四、一四五五地號土地，及其上建物即門牌號碼為桃園縣桃園市○○○路一○六號房屋（如附圖Ａ所示）出租予被告，約定租金每月十三萬二千二百五十元，租賃期間為自九十年一月一日起至九十一年十二月三十一日止。另原告甲○○亦於同日將其所有，坐落於同段一四五六、一四五七地號土地，及其上詳如附圖Ｂ所示之建物，出租予被告，約定租金每月為七萬七千零五十元，租賃期間為自九十年一月一日起至九十一年十二月三十一日止。詎被告支付原告丙○○押租金支票及支付九十年三月份以後之租金支票，另支付原告甲○○九十年四月份以後租金之支票，屆期提示竟遭退票不獲兌現，經原告二人以存證信函催告被告給付積欠之租金，被告均不置理，爰依法終止兩造間之租賃契約，並以起訴狀繕本之送達為終止租約意思表示之通知。被告積欠原告丙○○九十年三月份至同年八月份之租金為七十九萬三千五百元，惟嗣後已償還十八萬八千元，至本件九十一年四月十六日言詞辯論終結時為止，尚欠有六十萬五千五百元；另被告積欠原告甲○○九十年四月至八月份之租金三十八萬五千二百五十元，嗣後已給付十萬元，至本件九十一年四月十六日言詞辯論終結時為止，尚欠有二十八萬五千二百五十元等情，有原告提出最新租賃契約書二份、支票暨其退票理由單九份、板橋郵局九十年七月十日存證信函第一八一一號暨其回執一份、門牌號碼桃園縣桃園市○○○路一○六號建物之房屋稅繳款書、桃園縣政府工務局使用執照、建造執照各一份、桃園縣桃園市○○段地號一四五三至一四五六號之土地登記謄本各一份為證，被告對此均不爭執，惟辯稱系爭建物由其建造，且其自本件訴訟繫屬後，已有陸續償還原告丙○○及甲○○部分所欠租金，且訂立租賃契約時繳納予原告二人之押租金尚未返還等語。經查：

（一）原告主張系爭如附圖Ａ所示之建物所原告丙○○所有，附圖Ｂ所示之建物為原告甲○○所有，惟附圖Ｂ部分之建物未辦保存登記係違建物之事實，有原告提出房屋稅繳款書、桃園縣政府工務局使用執照、建造執照各一份為證；雖被告辯稱系爭建物為其出資興建，原告復主張桃園縣桃園市○○段一四五三、一四

五四、一四五五地號土地原係原告丙○○出租予訴外人鈞富企業股份有限公司（以下簡稱鈞富公司）及被告，並約定由訴外人鈞富公司及被告依原告丙○○提供之設計圖興建如附圖Ａ所示之建物，待建物完成後，建物所有權即為原告丙○○所有；另原告甲○○前亦將同段一四五六、一四五七地號土地出租予訴外人鈞富公司，兩造亦約定，所需建物於立約後以原告甲○○名義申請由訴外人鈞富公司負責搭蓋，費用由訴外人鈞富公司自理，租賃關係消滅後，訴外人鈞富公司應將租賃土地及建物無條件交還原告甲○○，此有原告提出土地租賃契約書二份在卷可查。經查，附圖Ａ所示之建物業已完成所有權登記，另原告甲○○與訴外人鈞富公司之土地租賃契約亦已於八十六年十二月三十一日終止；又本院依職權勘驗現場，附圖Ａ、Ｂ二建物外觀雖係為一建築物，然二建物分別有獨立之出入口，係各自為獨立之建築物，有勘驗筆錄一份附卷可參。綜上，原告主張附圖Ａ所示之建物、附圖Ｂ所示之建物分屬原告丙○○、原告甲○○所有一情，應為可採。

（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋。民法第四百四十條第一、二項及土地法第一百條第三款分別定有明文。查被告積欠原告丙○○九十年三月份至同年八月份之租金為七十九萬三千五百元，惟嗣後已給付三萬八千元，至本件九十年八月六日起訴時為止，尚欠有七十五萬五千五百元；另被告積欠原告甲○○九十年四月至八月份之租金三十八萬五千二百五十元，嗣後已給付五萬元，至九十年八月六日起訴時為止，尚欠有三十三萬五千二百五十元，顯逾二個月之租額；而原告於九十年七月十日以板橋郵局存證信函第一八一一號定相當期限催告被告支付租金，經合法送達被告後，仍不獲清償，是原告以起訴狀繕本為終止兩造間租賃契約之通知，亦已於九十年八月二十八日送達被告，是原告主張本件租約已合法終止一情，應予採信。

（三）按承租人於租賃關係終止後應返還租賃物，民法第四百五十五條定有明文，兩造就系爭土地及建物之租賃契約既已終止，則被告仍占有系爭土地及建物即屬民法第七百六十七條所定之無權占有，原告依租賃關係及無權占有之法律關係請求被告將系爭土地及房屋遷讓返還原告，自屬有據。再承租人依據租賃契約，有支付租金之義務，原告丙○○、甲○○依租金請求權請求被告返還積欠之租金分別為七十五萬五千五百元、三十三萬五千二百元；惟查被告自本件於九十年八月六日訴訟繫屬後，已陸續償還原告丙○○租金十五萬元、原告甲○○五萬元，有被告提出匯款單六紙在卷可稽，原告對此亦不爭執，經扣除上開已償還之金額，並減縮訴之聲明後，原告主張認被告應返還原告丙○○租金六十萬五千五百元、原告甲○○租金二十八萬五千二百五十元，為有理由。

（四）又查，本件兩造簽訂租賃契約時，被告有給付原告丙○○押金五十八萬元、原告甲○○押金現三十四萬元，而被告給付原告丙○○押金五十八萬元中，以支票給付二十八萬元部分業遭退票等情，為兩造均不爭執，是應認被告給付原告丙○○之押金為三十萬元；原告主張押金部分待被告返還系爭土地及房屋時，即予返還被告，按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係終了，租賃物已返還出租人，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，始發生抵充之效力，最高法院八十一年台上字第一九○七號著有判決意旨可資參照。是被告雖分別給付原告丙○○、甲○○上開金額之押金，惟現系爭土地及建物仍係由被告占有使用中，此經本院依職權現場勘驗無誤，兩造對此亦不爭執，是被告此部分之押金，尚無抵充其所欠租金之情形，是被告此部分之抗辯，尚不足採。

六、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第一百七十九條定有明文。復按無權占用他人土地，可以獲得相當於法定租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例可資參照）。則原告以被告經終止系爭土地及建物之租賃契約後，仍無權占有系爭土地及建物，而請求被告自終止租約後即九十年九月一日起算至返還日止，按月於每月一日分別給付原告丙○○、甲○○十三萬二千二百五十元、七萬七千零五十元相當租金之不當得利，且被告對此亦不爭執，應認原告此部分之主張為有理由，應予准許。

七、從而，原告丙○○本於租賃物返還請求權、所有權之作用、租金請求權及不當得利請求權請求被告遷讓並交還系爭土地及附圖Ａ所示之建物，並請求被告應給付原告丙○○六十萬五千五百元，及自九十年九月一日起至遷讓房屋之日止，按月於每月一日給付原告丙○○十三萬二千二百五十元部分，為有理由，應予准許；原告甲○○本於租賃物返還請求權、所有權之作用、租金請求權及不當得利請求權請求被告遷讓並交還系爭土地及附圖Ｂ所示之建物，並請求被告應給付原告甲○○二十八萬五千二百五十元，及自九十年九月一日起至遷讓房屋之日止，按月於每月一日給付原告甲○○七萬七千零五十元部分，為有理由，應予准許。另查本件係因房屋定期租賃關係所生之爭執涉訟而為之判決，應依職權宣告假執行。

八、本件事證已臻明確，被告主張尚有一份書狀沒有準備好，請求本院再給予一些時間整理等語，惟該書狀僅係就其前於本院準備程序提出之資料作一整理，而無其他新的證據方法須提出，是被告此部分之主張，尚非可採。又被告主張原告二人之共同訴訟代理人本身即為兩造間租賃契約之見證人，是原告訴訟代理人之代理不合法等語，查訴訟代理人係因當事人之授權，得於特定訴訟程序以當事人之名義，為訴訟行為或受訴訟行為，而訴訟代理人之委任，不以律師為必要，惟非律師為訴訟代理人，依民事訴訟法第六十八條第一項之規定，法院得以裁定禁止之，因訴訟代理人之委任，為訴訟法上之一方行為，一經當事人將其委任某人為訴訟代理人之意旨，向法院陳明，即生委任訴訟代理人之效力；查本件原告於九十年八月六日起訴時，即將民事委任書委任游勝韃律師為本件訴訟代理人附卷可查，參諸前開說明，本件原告訴訟代理人之訴訟代理即屬合法，至原告訴訟代理人於兩造間之租賃關係為見證人之身分等情，尚非本件訴訟代理是否合法所應審酌，是被告此部分之抗辯，亦無理由，附此敘明。

九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款、第七十八條，判決如主文。

臺灣桃園地方法院民事第二庭~B審判長法官　邱瑞祥~B法官　管靜怡~B法官　陳心婷

~B法院書記官　黃文琪