臺灣桃園地方法院 - 九十年度簡上字第六○號（清償債務）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣桃園地方法院民事判決　　九十年度簡上字第六○號上　訴　人　乙○○ 法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　丙○○ 陳慶洪右當事人間請求清償債務事件，上訴人對於中華民國八十九年十二月二十七日本院中壢簡易庭八十八年度壢簡字第五八九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實甲、上訴人方面：一、聲明：求為判決：（一）、原判決關於上訴人敗訴部分廢棄。（二）、前項廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：（一）、被上訴人於原審憑以請求給付買賣價金之不動產買賣契約第四條明白約定，房屋價金之付款方式最後一項為「公司優惠貸款六十萬元」，所謂優惠貸款，理應由被上訴人辦理低利貸款給上訴人，且被上訴人亦曾經承諾上訴人該部分價金以優惠貸款五釐計算，被上訴人對於上開優惠貸款既然並未辦理，故清償期尚未屆至，自不得提起本件訴訟。至兩造事後雖就此六十萬元價金部分之付款方式另行協議，且上訴人亦已先給付新台幣（下同）三十萬元予被上訴人，但上訴人給付三十萬元之目的係為請被上訴人來修繕房屋，就另外三十萬元部分還是要適用優惠貸款。（二）、原審對於上訴人針對房屋瑕疵之抵銷抗辯不予採納，認上訴人抗辯物之瑕疵而請求減少價金，已逾六個月之期間，實則上訴人已於民國八十六年七月十二日及同年八月五日就房屋之瑕疵向被上訴人申訴處理，且向桃園縣平鎮市調解委員會聲請調解，經該會於八十六年九月十五日、九月二十二日、十月九日、十月十三日及十月二十日通知兩造按時到場，但被上訴人均拒不接受調解，本件上訴人對於房屋瑕疵請求減少價金並未逾於時效。（三）、上訴人向上海銀行貸款給付被上訴人房屋價款後，即遇經濟景氣衰退持續低迷，利率亦隨之降低，甚至比勞工住宅貸款利率還低，礙於被上訴人無故扣留上訴人所有權狀，以致上訴人無法辦理較低利率之貸款，被上訴人扣留系爭房屋之權狀與被上訴人無法辦得低利貸款顯有關連，二者之間有因果關係。三、證據：除援用第一審所提證據外，補提日盛建設股份有限公司客訴處理單二紙、桃園縣平鎮市調解委員會通知五份及房屋現場照片十張。乙、被上訴人方面：一、聲明：如主文第一項所示。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：（一）、上訴人於原審對於承辦法官詢問「是否還有新台幣三十萬元未付清。」時，回答：「是的。」，且對於上訴人於原審起訴請求被上訴人給付買賣價金時，亦未表示異議，僅以抵銷為抗辯，是上訴人於原審對於未清償已屆清償期債務之事實已自認，上訴人現主張債務未屆清償期，顯與其於原審自認之事實不符。（二）、對於房屋原有瑕疵部分，未完成之部分僅剩排煙管部分，但此係因上訴人遲未告知如何修理以致無法處理。被上訴人數次參與調解，均秉持誠意，期能圓滿處理此事，惟雙方條件差異過大，始終無法一致，並無拒不調解。而本件因調解不成立，價金減少請求權之時效視為不中斷，仍應自八十七年七月起算，時效顯逾六個月期限而消滅。（三）、依照一般不動產業界慣例，買賣標的房屋竣工後，出賣人會先行完成產權移轉登記作業，使買受人取得不動產所有權，再行通知買受人於指定日期或期限會同出賣人辦理交屋程序，所謂交屋程序，一方面係買受人親自至房屋現場會同出賣人驗收房屋實際狀況，將房屋交付買受人管理使用，完成交付房屋之義務；另一方面，出賣人亦結算買受人所有應付及已付價款，如有不足部分則向買受人收取，並將建物權狀、土地權狀、保固書等產權重要文件交付買受人。上訴人於八十七年七月間，未通知被上訴人，逕行搬入買賣標的房屋，以致被上訴人無法完成交屋程序，自無法交付土地、建物權狀及保固書等產權文件，亦無法收取剩餘價金，被上訴人曾於八十七年九月以台北光武郵局第九五七號存證信函催告限期清償價金並辦理房屋點交，上訴人仍未依期辦理，此非可歸責於被上訴人，遲延責任應由上訴人自行負擔。且上訴人尚未給付剩餘價款，被上訴人依法行使留置權，並無不當。三、證據：引用原審立證方法。理由一、本件被上訴人起訴主張：上訴人於八十六年三月間向被上訴人購買門牌為中壢市 ○○街一三七號八樓之二房屋及其基地持分，兩造於八十六年三月四日訂立不動產買賣契約書，被上訴人依約已於八十六年六月二十五日將買賣標的物之房屋及土地所有權移轉予上訴人，並通知辦理交屋手續，惟上訴人不僅未依約辦理交屋手續，更於同年七月間未經被上訴人同意，即逕自遷入上開房地內至今，尚積欠價款三十萬九千八百三十元未付，屢經催告均置之不理，爰本於買賣之法律關係，請求上訴人給付被上訴人三十萬九千八百三十元及自八十六年九月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（原審認上訴人就三萬一千七百八十元之抵銷抗辯有理由，判決上訴人應給付被上訴人二十七萬八千零五十元，及自八十六年九月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，駁回被上訴人其餘之請求，被上訴人就敗訴部分並未聲明不服，已告確定）。上訴人對於兩造簽訂買賣契約購買系爭房地，且尚有尾款三十萬九千八百三十元未付（其中三萬一千七百八十元於原審經上訴人提出抵銷抗辯判決駁回，已告確定）之事實並不爭執，惟以：①兩造簽訂之不動產買賣契約第四條約定，房屋價金之付款方式最後一項為「公司優惠貸款」，而被上訴人對於上開優惠貸款並未辦理，故清償期尚未屆至；②系爭房屋有排油煙管路不通及漏水等瑕疵，經估價需支出五萬七千元，上訴人已於八十六年七月十二日及同年八月五日向被上訴人申訴處理，且於八十六年九、十月間向桃園縣平鎮市調解委員會聲請調解，並未逾請求之期間，上訴人就此部分可主張抵銷；③被上訴人無故扣留上訴人所有權狀，以致上訴人無法辦理較低利率之貸款，利息損失達三十六萬五千九百零八元，被上訴人扣留權狀與上訴人無法辦理較低利率之貸款間顯有因果關係，應予抵銷；④交屋後因後續工程未完成，致被告無法居住，但每月仍需繳付管理費一千四百元，計已支出三萬三千六百元，且系爭房屋課稅現值為六十萬九千七百元，按每年可收上開課稅現值百分之十之租金計算，二年共計損失房租十二萬一千九百四十元，應予抵銷；⑤上訴人並未依系爭房地買賣契約贈與被告抽風機及電冰箱，其中抽風機價值二萬六千元，電冰箱值七千元，應予抵銷等語資為抗辯。二、經查：（一）、按法律行為之生效，其標的需可能、確定、適法、妥當，審究兩造簽定之買賣契約內容，於付款方式第六項部分，固確有「公司優惠貸款：六十萬元」之記載，但對於優惠貸款之內容則付之闕如，上訴人雖陳稱被上訴人曾答應伊此部分以優惠貸款五釐計算，然為被上訴人所否認，上訴人不能舉證以實其說，所辯自難採信。參以上訴人於本院九十年五月四日準備程序時，亦曾稱：「（優惠貸款為何未辦理？）因為被上訴人說已經貸款了三百一十五萬元，無法再辦理優惠貸款，後來我們協議，我先給他三十萬元，等到房子修理好後，我再給他三十萬元，三十萬元的部分我都已經給他完畢。」等語，是兩造於簽約後顯然就原約定六十萬元優惠貸款部分另有約定，從而，兩造於買賣契約中就優惠貸款之約定內容既不明確，依法不生效力，上訴人辯稱被上訴人未為伊辦理優惠貸款前，清償期尚未屆至云云，即屬無據。（二）、次按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於物之交付後六個月間，不行使而消滅，修正前民法第三百六十五條第一項定有明文；而本條項所定六個月期間，係屬無時效性質之法定期間，最高法院二十二年上字第七一六號判例可資參照。本件上訴人抗辯系爭房屋存有排油煙管路不通及漏水等瑕疵，修復費用計五萬七千元，且上訴人已於八十六年七月十二日及同年八月五日向被上訴人申訴處理，並於八十六年九、十月間向桃園縣平鎮市調解委員會聲請調解，此部分應可主張抵銷一節，本院審認上訴人所提之二紙課訴處理單內容，僅記載房屋有何瑕疵，並無請求減少價金之記載，究其性質，應僅係上訴人依民法第三百五十六條第一項：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。」之規定，履行其檢查通知義務之證明；而所提之桃園縣平鎮市調解委員會通知，亦無記載足以認定上訴人有行使減少價金請求權之內容，是原審以本件不論上訴人抗辯系爭房屋有瑕疵是否屬實，依據被上訴人起訴主張上訴人於八十六年七月間即遷入系爭房屋，及上訴人於八十八年七月十六日原審提出之答辯狀中，自被上訴人交屋時起算其二年之房租及利息之損失等情，認上訴人取得系爭房屋占有之日期係八十六年七月間，而上訴人迄至八十八年七月十六日於上開答辯狀中始抗辯因買賣標的物有瑕疵，而請求減少價金五萬七千元，顯然已逾前揭六個月之期間，上訴人不得再行使其減少價金請求權，並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，並無理由。（三）、再按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。」，民法第二百六十四條第一項定有明文。上訴人雖另抗辯因原告未交付系爭土地及建物所有權狀，致其未能申請利率五點○七五厘之勞工貸款，僅能向上海商業銀行以利率九點一七五厘，貸得三百一十五萬元，以支付本件土地及建物價款，二者利率差為額四點一厘，其三十四個月之利息損失達三十六萬五千九百零八元，上訴人之損失與被上訴人扣留權狀有因果關係，此部分亦得主張抵銷云云，並於原審提出上海商業儲蓄銀行放款利息暨手續費收據等為證，然本件上訴人既仍有價金尚未交付，則被上訴人主張價金付清後，其才能交付所有權狀等語，即屬有據，是上訴人此部分抗辯並不可採。（四）、另上訴人於原審陳稱：系爭房屋交屋後因後續工程未完成，致被告無法居住，每月仍需繳付管理費一千四百元，計已支出三萬三千六百元，且系爭房屋課稅現值為六十萬九千七百元，按每年可收上開課稅現值百分之十之租金計算，二年共計損失房租十二萬一千九百四十元；依系爭契約，被上訴人應贈與上訴人抽風機及電冰箱，迄今未給付，均得予以抵銷等語資為抗辯。經原審分別就前者以上訴人無法舉證；就後者以贈與之約定縱然屬實，亦屬另一贈與物交付請求權，與本件係請求給付買賣價金，給付種類不同，不在得主張抵銷之列，而均予以駁回，上訴人於本院審理時，並未就此二爭點提出新的攻擊防禦方法再為爭執，是其此部分抵銷之抗辯即屬無據，並不足採。四、綜上所述，被上訴人本於買賣之法律關係，請求上訴人給付被上訴人二十七萬八千零五十元，及受催告之翌日即八十六年九月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。（被上訴人其餘逾此部分之請求，經原審判決駁回後，並未聲明不服），是原審判命上訴人如數給付，並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件判決之結果無影響，故不再一一論述，併予敘明。六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　八　　　月　　　十六　　日臺灣桃園地方法院民事第一庭 ~B審判長法　官　陳世宗 ~B　　　法　官　林淑鳳 ~B　　　法　官　許炎灶右正本證明與原本無異中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　八　　　月　　　十六　　日 ~B　法院書記官　蘇萱

臺灣桃園地方法院九十年度簡上字第六○號

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