八十九年度桃簡字第六七０號｜民事：清償債務｜裁判日期：91 年 01 月 03 日

臺灣桃園地方法院民事判決　九十年度簡上字九○號上　訴　人　玉金定興業有限公司法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　丙○ 被上訴人　台灣省桃園農田水利會法定代理人　甲○○ 右當事人間請求清償債務事件，上訴人對於中華民國九十年三月五日本院桃園簡易庭八十九年度桃簡字第六七０號第一審判決提起上訴，本院判決如左：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實甲、上訴人方面：一、聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審簡易之訴及假執行之聲請均駁回。二、陳述：除與原判決書記載相同者，予以引用之外，補充陳述如后：（一）上訴人於第一審所提書狀均予援用。原審以遍查被上訴人所提之公告、系爭標的租賃契約書內容，並無任何被上訴人必須於「桃園水利綜合大樓」配置多少員額之管理服務人員之約定，亦未約定被上訴人必須按實際管理費用出徵收管理費，認系爭管理費數額早已確定並拘束上訴人云云，惟查：上訴人承租系爭租賃標的物時，被上訴人提出每月管理服務基準費表，表示依據被上訴人之估算，將有如費用表上所載每月新台幣（下同）一百三十一萬四千元之支出，依比例計算，要求上訴人應每月負擔其中五十一萬元部分，並明定於契約內容，惟此種管理費性質與租金性質不同，係為維護、修繕及管理大樓共用部分及約定共用部分所設置、收取，此觀之公寓大廈管理條例第十條甚明。惟管理費之收取，當量出為入，以確有該等支出為必要，豈能任意浮濫虛列項目收取，藉以不成比例之餘額牟取利息甚至其他不詳之不當得利？本件兩造於契約中約定由被上訴人負擔管理費五十一萬元，係基於被上訴人每月應有一百四十八萬元管理費支出必要之前提（詳兩造間租賃契約書），詎實際該等支出項目，或未全額支出（如人事費用等），或根本無須支出（如垃圾清運費、電梯保養費等），每月至少溢收二、三十萬元以上，已達原預算金額約四分之一之譜！如此差額可謂不重大乎？尤其經上訴人向負責維修系爭大樓電梯之中國菱電股份有限公司中壢分公司服務課曹議中先生查證，被上訴人明知租賃契約成立當時電梯尚在三年保固期間內，保養免費；垃圾清運又係由桃園縣政府免費清運，亦經上訴人向桃園縣政府查詢證實，竟仍虛列電梯保養費及垃圾清運費向上訴人收取，顯然自始無意依誠信原則簽立契約，原審不察，渠謂管理費之數額既明定於契約內，即有拘束「雙方」當事人，莫非被上訴人可任意巧立名目濫收管理費，而上訴人只能如數繳納任憑宰割，全無置喙餘地。（二）原審以垃圾未清運乾淨之照片，均係八十九年四、五月所拍攝，亦無法看出究係長久未清除或僅係清潔間隔時間前短暫之置放，認上訴人未能舉證以實其說，惟查，原審認知顯然違背社會生活經驗法則：⑴按照片本即僅能表現某特定時點、地點之狀況，此為其特性上之限制；依原審所言，) 以上訴人須於垃圾堆置處設置二十四小時全天錄影系統，持續攝錄數個月，見垃圾全未清運始謂之「舉證」，實則根本為不可能之事，試問何人會在發現管理服務公司未清運垃圾時，特地於清運點裝設攝影機全天候監控並留存備訟？⑵被上訴人既指稱上訴人所提出之照片不能證明伊未清運垃圾，又被上訴人每月編列有清潔人員人事費八十四萬七千四百五十九元整（清潔組長乙名及組員十一名）及垃圾清運費三萬五千元整，合計八十八萬二千四百五十九元整之預算，被上訴人豈無清潔工作排班表？每月既支付八十四萬餘元之清潔人事費用僱員清運，又何以另行支付垃圾清運費？雖據被上訴人提出繳付費用委託桃園市公所清運之繳款書，唯既經上訴人向桃園縣政府查詢得知可享受免費清運，何以被上訴人不予瞭解相關規定，逕另支付清運費予桃園市公所？被上訴人顯然未盡善良管理人之注意義務，怠於瞭解垃圾清運付費與否之規定，浪擲上訴人及其他承租人繳納之管理費，該等損失，應由被上訴人自行負擔。（三）原審略以被上訴人提出桃園縣警察局簡便行文表影本，足證系爭租賃標的物之消防安全設備符合規定云云，惟查，前開簡便行文表係桃園縣警察局於八十六年九月二日所發文，僅能確保系爭標的物之消防設備於八十六年九月二日前合格，然上訴人係於八十七年十一月二十六日始向被上訴人承租系爭租賃標的物，其間相隔一年有餘，相關消防設備豈無遭被上訴人於通過安檢後變更之可能？此由證人富邦消防股份有限公司承辦人員陳科均於原審九十年一月十五日庭訊中結證「灑水頭是位置不當，要往下移位，也是消防不及格的項目之一」及桃園縣政府八十八年二月九日、三月十五日簡便行文表主旨第一項缺失項目可知，多項項目根本不可能係上訴人裝潢不當所致，而係上訴人承租伊始即已存在。原審不察，未於理由項下說明何以認定該簡便行文發文後至上訴人承租前，系爭租賃標的物之消防設備安全無虞或未經被上訴人事候變更，逕認上訴人不能順利取得營業執照與被上訴人無涉，實有判決不備理由之違法。（四）本件被上訴人收取高額管理費，然其所提供之管理服務質與量均與收費顯不相當，積弊已久，早受系爭大樓住戶詬病，並於八十九年五月間連署要求重組管理委員會，若非冰凍三尺，豈可能有如此數量之住戶連署？又若連署書中所指稱情節不實，該等住戶豈可能輕易落款簽章？綜上所述，原審判決認事用法顯有未洽之處。（五）查大樓管理費之性質與租金不同，乃為支付必要費用所收，每一分錢均來自各承租人，自應量出為入，倘根本無須為該項支出或實際支出金額遠較預估為低，即應為適當之調整，始能謂合於管理費目的並已盡善良管理人之注意義務。本件被上訴人乃出租人，當時又無大樓管理委員會，被上訴人固然將管理費之收取載於招標說明中，然其該等管理費畢竟僅為代為收集繳付相關機關或事業（例如支付水費、電費、電梯保養費...），形同由各承租人委任出租人即被上訴人處理此相關事務，而被上訴人就該等大樓管理事項居於受任人之地位，自應以善良管理人之注意，避免各承租人權益受損。而財產權之支配，本為憲法所明定之基本權之一，倘上訴人實際上僅須支出低於五十一萬元之管理費，而被上訴人竟予隱瞞照舊收取，以圖其間差額或藉以收取因此孳生之利息，即難謂被上訴人無侵害上訴人之權利或無不當得利之情形。準此，被上訴人既明知電梯保養尚在保固期間，保養免費，又明知台業公司減少收取管理費，致總管理費用較原預估金額大幅減少之事實，竟故意隱而不宣，顯然有將就差額為自己所有之意圖，證以被上訴人答辯狀中陳稱「上訴人無權主張分享其他樓層減收管理費之利益」等語，被上訴人完全係將管理費差額視為渠自己之利益心態，灼然可見！-而完全不思自己不過係居於受任處理該等事項之受任人地位，將利益歸於被上訴人自己，視誠信原則如無物。（六）「每月管理服務基準費表」確為上訴人於招租前即行製作，不過係與台業公司協議時繼續沿用而已，被上訴人既宣稱該費用表係簽約後始製作，何不提出招租前請台業公司規劃之費用表以資比對。三、證據：除援用第一審所提證據外，補提「每月管理服務基準服務費」表影本一件、桃園縣政府簡便行文表影本二件、連署書影本一件、各進駐戶空調ＢＴＵ表抄錄影本三件、函件影本一件、名片影本一件為證。乙、被上訴人方面：一、聲明：如主文所示。二、陳述：除與原判決書記載相同者，予以引用之外，補充陳述如后：（一）上訴人承租之初，被上訴人並未提出如上訴人上證一所指「每月管理服務基準費表」予上訴人，被上訴人招租公告、投標須知或雙方所訂立之租賃契約書，也均無該表，此外被上訴人亦未向上訴人作出如上訴人前開陳述之意思表示或約定。被上訴人絕未於承租之初向上訴人表示每月依比例計算負擔管理費。（二）上訴人每月除應付之租金外另應支付管理費五十一萬元，係公開招租之標租條件。上訴人參與競標而得標，並於得標後，依此訂立租賃契約書，再經鈞院八十七年度公字第五一二一號公證書辦理公證在案。租賃契約書中載明承租人每月除支付二百十三萬六千元之租金外，尚需支付五十一萬元管理費，顯證承租人每月除支付租金外，每月尚應固定支付五十一萬元管理費，此為上訴人競標時所知悉，上訴人知悉而參與投標，自應受拘束，茲再藉詞拒付，實無理由。（三）至於所指每月應付之五十一萬元管理費數額，係招租之前，委託台業大樓綜合管理服務股份有限公司（以下簡稱台業公司）規劃估價，估定全棟所需管理費為0000000元，酌加大樓公共使用維護等雜項支出後，規劃估定每月管理費總計0000000元，再斟酌各單元之面積、使用性質及管理服務所需之人力物力等等因素，訂出各單元應負擔管理費額之投標條件。按大樓招租計分為①商場單元（地下一層及地上一至五層並配置三十個停車位）②辦公室各樓層單元（第六層至第二十三層及每層配置二個停車位）③停車場單元（地下二、三、四層）等三個單元，各別辦理招租。由於每個單元之營業時間及使用性質不同，投標條件中所訂負擔管理費之比例不同，商場單元營業時間較長，分配車位較多，商場進出人潮也最多，加以商場內部有單獨自用之電扶梯，其保養費由被上訴人負擔，因之招標公告中訂出商場單元每月管理費之投標條件為五十一萬元，此五十一萬元為每月固定應繳之數額，不會因實際開銷金額多寡而變動（依物價指數，只有多不會少），將來縱若超額支出（例如天災或其他不可歸責於雙方事由而增加之支出），亦不得要求承租人增加支付。上訴人竟指依比例計算，並指應依實際支出項目計算，與招租公告及租賃契約內容均不相符。上訴人所提「每月管理服務基準費表」，係八十七年十月六日被上訴人與台業公司協議時所制作之基準表之一。按上訴人早於八十七年六月十六日得標，有開標紀錄可證，可證上訴人得標在先，該基準表制作在後，則上訴人所言純為虛構。（四）按管理服務費之增減，及如何支付，是被上訴人與台業公司間之事項，與上訴人無關。至於該基準表，係八十七年十月六日被上訴人與台業公司協議時，雙方議定大樓全部出租使用時之每月管理服務費基準，已如前述。協議中雙方除該基準表外，另於第五‧（七）點協議，依契約書第五條第二項約定，因大樓中部分樓層未租出，雙方議定初期進駐人員為十四人，每月管理服務費七０四四四八元，為此另制作十四人之管理服務費基準表。同時又另議定，服務費視每月實際營運需要，經雙方協議確認後得酌情調整之，因之另有十四人及十九人之基準表。可證管理服務費之支付係台業公司與被上訴人間之事，且上訴人所提上證一基準表，僅為協議紀錄所載數種基準表中之一種，上訴人以事後不相干之基準表，虛構抗辯，與事實不符。上訴人所提基準表是被上訴人與台業公司議定全棟大樓全部出租使用時應支付予台業公司之管理服務費基準，已如前述，但八十八年五月二十六日至同年十一月二十五日本件欠繳管理費期間，還有大部分樓層尚未租出去，未租出之樓層無管理費收入且因其未使用，毋需管理服務等負擔，故而台業公司減收管理費。而上訴人承租之商場單元已於八十七年十一月二十六日起全部由上訴人租用，上訴人已全部租用，自當負擔該部分之全部管理費。台業公司係減收其他未出租樓層之管理費，上訴人承租之商場單元已全部使用，自應每月照付五十一萬元管理費，無權主張分享其他樓層減收管理費之利益。（五）上訴人另以垃圾之清運係免費，指被上訴人無須支出而支出云云。但查，本大樓為事業機構使用之大樓，，例如上訴人為商業機構，所產生之垃圾為一般事業廢棄物，而非一般廢棄物，一般事業廢棄物之清除處理應依廢棄物清理法第十三條所列之方式辦理，而非如一般廢棄物依同法第七條由執行機關免費清運。上訴人誤認其垃圾為一般廢棄物，指應由桃園縣政府免費清運，並非事實。（六）至於電梯保固期間雖享受免費保養服務，但此僅限於一般保養服務，不含一般保養以外，例如消耗零件之更換等負擔，而且此保固期間免費保養服務之優惠，係予買受人之權利，例如買受人亦得放棄保固期間利益，而要求減少價金，上訴人無權主張保固優惠利益。上訴人再執其於原審所主張垃圾未清運之照片為證云云，但查，該等照片不僅不足證明垃圾怠於清理，茲單從照片所示拍攝日期，更證其與本件無關。上訴人另指消防設備不及格云云，但查系爭桃園水利綜合大樓為新建之大樓，有關大樓之興建及消防安全設施等一切工程均由專業廠商承攬，如有不合格，上訴人可以要求承攬人負修補責任，不必推諉。系爭桃園水利綜合大樓，曾經桃園縣警察局派員會勘，認為合格，並領有使用執照，領得使用執照後，內部未曾修改，亦未使用，應不可能有消防安全不合格情事。被上訴人收到上訴人以美嬅泰興業有限公司88.9.9(88)美桃字第００三號函，告知無法通過安全檢驗云云，由於消防單位之不合格通知，僅通知上訴人，被上訴人並不知所指不合格項目內容。被上訴人對於所指不合雖感詫異，但為了表示誠意，立即以八十八年九月十八日桃農水財字第七五０四號函，覆知上訴人表示「本會原則同意辦理改善，惟請貴公司提供確實需改善部分，如何改善才能通過消防檢查及施工配合事宜」，惟上訴人接獲覆函後，迄未告知需改善項目為何被上訴人無從著手改善，嗣忽聞知上訴人已領到營業執照，由以上顯見，被上訴人已盡出租人之義務。茲閱上訴人所提上證二，所載內容顯然或為裝璜所生之現象，或為使用後之現象，顯為上訴人尚未取得營業執照前為了趕於八十八年農曆春節提前營業，趕工裝璜所造成之消防設備上之問題。（七）末按桃園水利綜合大樓之管理服務，係委由專業之台業公司辦理，被上訴人以向各承租人收取之管理費支付予台業公司，並未從中獲取利益，上訴人為因應訴訟發起依公寓大廈管理條例成立管理委員會，被上訴人樂觀其成，並訂期召開研商會議。但因桃園縣政府認為本大樓為單一所有，非區分所有，不合組織管理委員會之要件，上訴人執此為上訴理由，顯與本件無關。（八）被上訴人辦理招租時，為表示作業公平公開，採通訊投標。本件招標既然採通訊投標，承辦人即不可能接觸投標人。被上訴人之承辦人均不認識上訴人之人員，開標前未見過面，此項事實已據上訴人之承辦人，即其經理丙○於桃園地檢署九十年度偵字第七一九三號詐欺案件中，坦承投標前未見過被告在案。投標前雙方既未曾見過面，被上訴人如何向上訴人告知管理費之酌定經過，由此益證上訴人所言不實。（九）上訴人一再指消防安全設施有瑕疵云云，但查，本件係請求給付八十八年五月二十六日至八十八年十一月二十五日每月五十一萬元之人事管理費，而非每月二百十三萬六千元之租金，上訴人就租約所訂每月二百十三萬六千元之租金，未有異議並如數給付，可證租賃物並無瑕疵。茲竟以消防設施有瑕疵為藉口，拒付每月五十一萬元人事管理費，殊為矛盾，可見其抗辯不實。上訴人於八十七年十一月二十六日承租後，立即進入趕工裝璜，搶著於八十八年春節農曆過年前開幕營業，且於八十八年元月八日向國稅局辦妥登記，上訴人就八十七年十一月二十六日至八十八年五月二十五日長達半年之租金及人事管理費額均無異議，並如數給付可見前述長達六個月期間內未有瑕疵，嗣後再指消防安全設施有瑕疵，亦明顯矛盾，亦證消防安全設施若事後發現有瑕疵應係上訴人使用後所生之事項，依租賃契約第九條約定，縱有故障應由上訴人自行負責。（十）上訴人雖曾以八十八年九月九日（八八）美桃字第００三號函，指尚無法通過營業登記之消防檢查云云，但因消防機關就營業登記之消防檢查結果通知文書只送予申請人（即上訴人），未通知被上訴人，被上訴人無法知道所指不合格詳情，乃立即以八十八年九月十八日桃農水財字第七五０號函，請上訴人提供需改善部分及應如何改善才能通過檢查及施工配合事宜以便處理，但上訴人收文後始終未回復告知，嗣於數月後聽說上訴人已獲准取得營業事業登記證，上訴人未敢回復被上訴人，可證所指不實，或與被上訴人無關，亦證被上訴人並未違反出租人之義務。至於上訴人所提富邦消防工程器材公司所制作未具日期之消防安全設備改善計畫書，上訴人未曾將該文書提交予被上訴人，茲另由該計劃書之內容觀察，所提計劃書內容與上訴人八十八年九月九日美桃字第００三號函之內容完全不符，更見其不實或與本件無關。且據富邦消防工程器材公司人員陳科均於原審到庭作證，證明其修繕工作是在八十九年二月份完成，按陳科均有無前去修繕，被上訴人不確知，但桃園縣政府早在八十九年元月十七日即核准發給營利事業登記證，由時間之先後可證明營利事業登記之核准與所指陳科均之修繕並無關係，則上訴人之主張不實，更可證明。上訴人於八十七年十一月承租後，為搶於八十八年春節前營業，立即趕工裝潢，並如期於八十八年春節前對外營業，況且上訴人就地下一樓先裝潢為食品賣場，嗣再重新裝潢，改賣衣服，再改賣日用品，多次變更裝潢設備，所指灑水頭等問題實係上訴人趕工裝潢致灑水空間被阻擋，係屬租賃物交付後施工裝潢所致，應由上訴人負責，何況被上訴人接獲告知後，因詳情不明立即請其提供應改善之項目及如何改善之意見，上訴人竟未為回復，更應由上訴人自負過失責任，被上訴人應無過失。上訴人承租後立即裝潢，其在未獲准取得營利事業許可前即逕行營業，此由上訴人所提各進駐戶空調ＢＴＵ表抄錄內載用電量可以證明。由該表內載地下一樓之用電量可以證明地下一樓每月有不固定之龐大用電量，足證其承租後供營業使用，否則不可能有如此龐大之不固定用電量，其已供營業使用，即無營業損失。三、證據：除援用第一審所提證據外，補提開標紀錄影本一件、桃園水利綜合大樓八十八年五月至同年十月使用情形表一件、桃園縣警察局消防檢查合格簡便行文表影本一件、被上訴人函文影本二件、桃園縣政府函影本一件、台灣桃園地方檢察署檢察官九十年度偵字第七一九三號不起訴處分書影本一件、上訴人八十八年九月九日美桃字第００三號函影本一件、被上訴人八十八年九月十八日桃農水財字第七五０四號函影本一件、桃園水利綜合大樓八十八年度一至十二月份水電費繳費通知單影本一件、僱用合格消防專業人員證明文件影本一件為證。理由一、被上訴人起訴主張：伊所有「桃園水利綜合大樓」即座落桃園縣桃園市○○段武陵小段一Ｏ八之一地號土地上所有房屋門牌號碼：桃園縣桃園市○○路一八六號之房屋，係以公開招標方式，登報公開標租，整棟大樓共分為地上二十三層、地下四層，分為商場單元、辦公室單元及停車場單元等三個單元對外招租，上訴人參加商場單元之投標，以租金高於底價，即租金每月二百十三萬六千元及每月人事行政管理費五十一萬元之標價得標，並於八十七年十一月二十六日與被上訴人訂立租賃契約，承租被上訴人所有上開桃園水利綜合大樓之商場單元即該大樓之地下第一層及地上第一層至第五層部分，以及配置於地下一、二層停車位三十位使用（下稱系爭租賃標的）。依兩造租賃契約約定，上訴人除按月給付租金二百十三萬六千元外，並應按月繳付大樓管理費五十一萬元，但上訴人自八十八年五月二十六日起至同年十一月二十五日止計六個月，共積欠三百零六萬元管理費未付，經被上訴人分別於八十八年五月二十九日以桃農水財字第四二五四號函，及八十九年一月三日以桃園郵局府前二十一支局第一九二二號存證信函催繳，上訴人均置之不理，為此提起本訴，請求上訴人給付如訴之聲明所示之管理費；又被上訴人於八十九年一月三日以前開存證信函訂期通知被告應於收受後十日內繳納，而上訴人於八十九年一月四日收受上開存證信函，則催告期限應於八十九年一月十四日屆滿，故一併請求上訴人給付自八十九年一月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息等語。二、上訴人則以：上訴人向被上訴人承租系爭標的物時，被上訴人曾提示「每月管理服務基準服務費」明細予上訴人，表示依據該表所提供之服務基準，有配置機電組員七人、組長一人、清潔組員十一人、組長一人、總務一人、警衛組員六人、組長三人，及主任、副主任等共三十二人，整棟大樓每月需一百三十一萬四千元之人事管理費，因此上訴人每月應繳納人事行政費用五十一萬元云云，惟上訴人承租後，發現被上訴人根本未依據上開服務基準提供服務及配置員額，不僅執行大樓管理業務成效不彰，致垃圾未清除、停車場未管理好，恣任機車佔用汽車車庫，且在上開人事行政費用中虛列每月垃圾清運費三萬五千元及大樓電梯保養費十三萬九千元，蓋被上訴人既已配置清潔組員，負責清潔工作，根本不需重覆提列垃圾清運費，且經向縣政府查詢結果，垃圾係免費清運，而負責維修電梯之中國菱電股份有限公司中壢分公司服務課曹議中先生亦告知本大樓之電梯保養係免費保固三年，顯然被上訴人虛報帳目，違反誠信原則，應比例減少管理費；又被上訴人所提供之消防設備不合規定，造成上訴人於八十七年十一月承租後，一直無法領得執照順利營業，經向被上訴人反應，亦未獲置理，直至上訴人自行僱工改善，通過消防檢查，於八十九年一月始領得公司執照順利營業，故在被上訴人未改善服務品質，並提出帳目交待實際人事行政費用前，上訴人自得拒絕給付系爭管理費等語資為抗辯。三、被上訴人主張兩造訂有租賃契約，上訴人承租系爭標的物，積欠自八十八年五月二十六日起至同年十一月二十五日止計六個月共三百零六萬元管理費，且經被上訴人於以存證信函函催限期十日內繳納，上訴人於八十九年一月四日收受迄今未償之事實，業據被上訴人提出台灣省桃園農田水利會桃園水利綜合大樓租賃契約書影本一件、存證信函及回執影本各一件為證，且為上訴人所不爭，堪信為真實。四、查上訴人辯稱：被上訴人訂約時曾提示「每月管理服務基準服務費」明細予被告，表示依據該表所提供之服務基準，有配置機電組員七人、組長一人、清潔組員十一人、組長一人、總務一人、警衛組員六人、組長三人，及主任、副主任等共三十二人，整棟大樓每月需一百三十一萬四千元之人事管理費，因此上訴人每月應分擔人事行政費用五十一萬元，上訴人始予同意並參與投標，惟被上訴人並未依該服務基準提供服務及配置員額云云。然此為被上訴人所否認，且遍查上開被上訴人所提關於本件租賃招標之台灣省桃園農田水利會公告、招租投標須知及系爭租賃契約書內容，並無任何有關被上訴人應在上開「桃園水利綜合大樓」配置多少員額之管理服務人員之約定，亦未約定被上訴人必須按實際管理費用支出來徵收管理費，上訴人空言抗辯顯難遽信。且上開「每月管理服務基準服務費」係被上訴人將整棟「桃園水利綜合大樓」委託台業大樓綜合管理服務股份有限公司（下稱台業公司）管理，有雙方簽訂之委託管理服務契約書影本一件附卷可參，依該委託管理服務契約書第五條約定：「甲方（被上訴人）應按月撥付乙方（台業公司）每月委託管理服務費一百三十一萬四千元正，於每月起算日起每滿一個月時撥付。前項管理服務費，如甲方因大樓部分樓層尚未租出，致其分擔之管理費（依甲方規畫分擔金額）短收，而不能如數撥付時，應事先與乙方協商酌予調減部分工作人員以資因應，... 」，而被上訴人確於八十十七年十月六日與台業公司協議：「五（七）據契約書第五條後項之約定，水利會因大樓部分樓層尚未租出，按契約當時實際需要情況，經雙方議定初期進駐人員為十四人，其每月人事費為新台幣四十七萬五千二百四十八元，行政費用新台幣二十二萬九千二百元，合計七十萬四千四百四十八元... 」，此有台灣省桃園農田水利會綜合大樓委託管理服務協議紀錄、「每月管理服務基準服務費」及「初期每月管理服務基準服務費」等影本各一件在卷可佐，足認「每月管理服務基準服務費」中所規畫配置三十二位工作人員及需要支出管理費一百三十一萬四千元之約定，係依據該大樓整棟包括地上二十三層及地下四層均予出租使用之情形所估算之結果，如該大樓尚未全面出租，台業公司所需要提供之工作人員相對減少，即應依實際進駐人員之數額來調整原告每月應付台業公司之管理費用，並非必須始終維持三十二位工作人員之配置。再查：系爭桃園水利綜合大樓於八十八年間尚未全面租出，初期配置之工作人員僅十餘人等情，業據證人即台業公司協理孔令彥於原審結證屬實，因而台業公司當時僅向原告請款之管理費用每月僅約六、七十萬元一節，亦有原告提出之八十七年十月十五日起至八十九年一月三十一日止之請款情形表在卷足憑。按被上訴人當時減少支付台業公司管理費之原因，係由於該棟大樓部分樓層未全面租出致減少部分進駐人員之人事費用使然，而上訴人則始終承租、使用系爭商場單元，所需服務及人力之時數未減少，故被上訴人於上開期間減少人事管理費支出之利益自不應由上訴人承受。是上訴人抗辯應依被上訴人支出總管理費用之減少而比例減少得收取管理費部分，即無理由。五、按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其租賃物合於約定使用、收益之狀態，依民法第四百四十一條之反面解釋，於此期間內，上訴人自得免除給付租金之義務。查兩造系爭租賃契約書第五條約定：「租金：每月為一期，每月租金訂為二百十三萬六千元，並另應繳付大樓人事行政管理費每月五十一萬元.. . 」。第十九條約定「乙方（上訴人）應遵守本大樓相關管理規約，及接受本大樓所成立之管理機構之管理，並繳交管理維修費用」；另據被上訴人於原審所提「桃園水利綜合大樓管理規約」第一條載明「目的：桃園水利綜合大樓（以下簡稱本大樓）管理規約（以下簡稱本規約）係關於本大樓建築用地、建築物以及附屬設施的管理、使用等事項的規範，藉以維護各承租戶權益、確保公共秩序良好、環境整潔，促進承租戶間之和睦關係，維護本大樓之價值，特訂定本規約，規範本大樓承租戶應遵守之共同事項」，第二條「承租戶之義務：（六）本大樓租用部分之修繕、維護由各承租戶之使用人為之，並負擔其費用。共用部分之修繕、管理、維護由管理負責人或本會為之。其費用由本會支付。但修繕費係因可歸責於承租戶之事由所致者，由該承租戶負擔。（裝修管理辦法如後附）」，第十條「管理費：各承租人，必須按期繳納之費用：包括本大樓管理費、停車場管理費、公共水電費等，統稱管理費」，第十一條「費用核算基準：（一）在核算金額時，不考慮使用頻率、次數等其他情事。（二）各承租戶對已繳納管理費，不得以任何理由請求退還或分割」。參酌現代化建築物型態改變，大樓公共設施管理維護實屬區分部分得否達其使用收益目的不可或缺要素，本件系爭管理費約定在關於租金項下，目的復為大樓公用部分管理、使用、維護並包括停車場管理費、公共水電費等，要屬上訴人使用收益其所承租系爭「桃園水利綜合大樓」之商場單元即該大樓之地下第一層、地上第一層至第五層部分以及配置於地下一、二層停車位三十位，附帶須使用大樓公共設施，被上訴人因之對此亦有保持合於使用收益義務，所應支付對價，被上訴人依此須就該大樓公共設施依約負責修繕、管理、維護等，揆之上開說明，雖以管理費為名，實質仍屬租金性質無疑。上訴人以此管理費性質與租金不同，應實支實收云云，尚屬誤會。上訴人承租系爭「桃園水利綜合大樓」之商場單元即該大樓之地下第一層、地上第一層至第五層部分以及配置於地下一、二層停車位三十位，依約有支付租金（含管理費）義務，被上訴人應於租賃關係存續中保持上訴人所承租商場單元（含該大樓之地下第一層、地上第一層至第五層部分以及配置於地下一、二層停車位三十位），並亦須負責管理維護該大樓其餘公共設施使上訴人得達其承租系爭標的商場單元達其商業經營之目的。惟被上訴人就竟如何完成其應盡租賃物保持義務，及其支付費用若干，究與上訴人不相干聯，且徵之上開管理規約第十一條關於管理費費用核算不考慮使用頻率、次數等其他情事，各承租戶對已繳納管理費，不得以任何理由請求退還或分割之約定，上訴人徒以垃圾清運、電梯保養等被上訴人未實際支出費用，請求比例減少管理費云云，要非可取。再被上訴人就其應盡租賃物保持義務若有瑕疵致上訴人不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，上訴人自得主張於此期間內免除給付租金之義務，依舉證責任分配原則，上訴人就此主張有利之事實自應負舉證責任。惟上訴人就此若不能舉證，仍不得解免其應付租金之義務。查上訴人抗辯被上訴人執行大樓管理業務之成效不彰，致垃圾未清運、機車恣任佔用汽車車庫，且被上訴人所提供之消防設備不合規定，造成上訴人承租後，一直無法領得執照順利營業，經向被上訴人反應，亦未獲置理，直至上訴人自行僱工改善，通過消防檢查，始於八十九年一月領得公司執照順利營業，故拒絕給付上開管理費云云，惟為被上訴人堅詞否認。查被告固提出垃圾未清除及機車佔用汽車車庫等照片十二幀、原先消防設施不合格之照片四幀、被告僱工修繕後合格之消防設施照片四幀、消防局通知消防設施不合格通知書影本二件、被告消防安全設備改善計劃書影本一件、被告公司營利事業登記證影本一件為證；然上開垃圾未清運乾淨及機車佔用汽車停車位等照片，均係八十九年四、五月間所拍攝，並非被上訴人主張上訴人未給付管理費之八十八年五月二十六日起至同年十一月二十五日止之六個月期間，也無法看出上開照片中之垃圾究係長久未清除？或僅係清潔間隔時間前短暫之置放？且機車所佔用之汽車停車位，究係上訴人承租系爭商場單元所配置之三十個停車位？是否向該商場購物之顧客所停用而經上訴人同意？抑或力揚停車場設備股份有限公司向被上訴人承租停車場單元之停車位不明？故上訴人抗辯被上訴人於其積欠系爭管理費期間有未盡管理職責之情事，顯然未能舉證以實其說；況上訴人就此節所舉被上訴人未盡其管理維護公用部分義務，致伊不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，未盡主張及舉證之責，揆之上開說明，要難據此為拒付租金事由。又整棟「桃園水利綜合大樓」完工後請領使用執照時，其消防安全設備於八十六年九月二日經桃園縣警察局派員會勘符合規定，此有桃園縣警察局八十六年九月二日桃警消字第二二五六一號簡便行文表影本一件附卷可稽，而上訴人所提消防安全檢查不合規定限期改善通知單均為八十九年三、四月間所開列，且上訴人自行僱工修繕承租標的物消防安全設備之施工時間為八十九年二月間，亦有當時施工之富邦消防股份有限公司承辦人員陳科均於原審到庭證述明確，而上訴人所提出營利事業登記證之核發日期為八十九年一月十七日，係在上開消防檢查限期改善通知書開列之日期及上訴人僱工修繕以前，則上訴人遲延申請核發營利事業登記證之原因即難認係上開消防安全檢查不合規定所造成。上訴人亦未主張舉證因此就租賃物之全部或一部不能使用收益，故上訴人此節所辯，委不足採。再上訴人固提出系爭大樓各進駐戶八十八年二月至十月空調ＢＴＵ表抄錄影本九件指承租地下室部分，自八十八年四月ＢＴＵ值始大幅增加，自斯時起始得實際使用該標的云云，上開空調ＢＴＵ抄錄表八十八年二月二十五日實際值為三一九三、三月二十八日為一三０二、四月二十七日為九六０五，其中八十八年三月間空調ＢＴＵ值確屬較少，惟參諸被上訴人所提出八十八年全年度空調及其他用電抄錄表，三月間上開地下室其餘用電實際值為一０一二五，則與上訴人承租其他樓層無異，自不能徒憑上開空調ＢＴＵ數值，遽認上訴人所陳不能使用上開地下室為真，其抗辯因此得扣減二個月租金云云，亦非可採。六、上訴人就被上訴人未盡租賃物保持義務致伊不能為租賃物全部或一部之使用、收益，既不能舉證，自不得解免其應付租金之義務。從而，被上訴人依據兩造之租賃契約請求如主文所示之管理費及法定遲延利息，洵屬有據，應予准許。原審判命上訴人給付，並依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款之規定，依職權宣告假執行，經核均無不合，上訴意旨猶執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。八、據上論結：本件上訴人之上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　一　　　月　　　三　　　日臺灣桃園地方法院民事第二庭 ~B審判長法官　邱瑞祥 ~B　　　法官　文衍正 ~B　　　法官　熊祥雲右正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後廿日之不變期間內，向本院提出上訴狀。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　一　　　月　　四　　　日 ~B　　　法院書記官　游誼

臺灣桃園地方法院八十九年度桃簡字第六七０號

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