臺灣桃園地方法院九十年度訴字第二四一○號

臺灣桃園地方法院民事判決　九十年度訴字第二四一○號

原告

龍振國際股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

張慶帆律師

複代理人

王聖舜律師

被告

甲○○ 住桃

訴訟代理人

李鳳翶律師

複代理人

丙○○ 住台北市○○○路○段三八０號四樓之一

右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：

（一）如主文第一項。

（二）被告應將戶籍自桃園縣龍潭鄉○○路五六Ｏ巷八號遷出。

（三）就第一項部分願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）被告前於八十八年七月二十八日分別與原告及訴外人宏碁電腦股份有限公司（下稱宏碁公司）簽訂房屋及土地買賣契約，購買坐落於桃園縣龍潭鄉○○○段「渴望村」第十六區編號第四號即門牌號碼為桃園縣龍潭鄉○○路五六○巷八號房屋（下稱系爭房屋）及其基地，被告僅分別繳納系爭房屋及其基地之價金為新臺幣（下同）八十八萬元及五十九萬元，嗣被告藉口裝潢之名，逕行遷入居住使用，並以各種理由拒絕辦理銀行貸款、對保、繳納房地款項，經原告及訴外人宏碁公司屢次催討未果，原告遂於八十九年十二月十三日解除契約並沒收被告已繳納之價金。系爭房屋係原告所有，而兩造間之買賣契約（下稱系爭契約）既經原告解除，被告自無權使用系爭房屋，又被告已將戶籍遷入，亦同屬妨害原告之所有權，爰依民法七百六十七條之規定訴請被告騰空遷讓返還系爭房屋及將戶籍自該址遷出。

（二）兩造間買賣契約於八十九年十二月十三日解除，自八十九年十二月十四日起，被告占有系爭房屋即屬不當得利，原告自得依民法第一百七十九條之規定請求相當於租金之價額，而系爭房屋於當地附近之租金每月約有三萬二千元，爰請依民法第一百七十九條之規定訴請被告給付如訴之聲明第一項後段。

（三）原告所不爭執者係對於被告曾於九十年四月二日以律師函通知原告並於同年五月四日以律師函通知原告解除契約之形式上真正不爭執，並非原告承認系爭房屋有瑕疵，亦非承認被告有解除契約之權利及其所為解除契約之意思表示為有效。

（四）原告否認被告所提出現場照片之真正，系爭房屋並無嚴重滲水、漏水等瑕疵，被告亦未曾多次口頭請求原告補正瑕疵。縱認系爭房屋有滲水情形，其瑕疵並非重大，並不會造成不堪居住之狀態，被告自不得行使同時履行抗辯權，且原告曾提出修繕計畫，但被告並無意讓原告進行修繕，被告主張系爭房屋有瑕疵要求解除契約一節，並無理由。

（五）系爭房屋為現物買賣，依房屋買賣契約第六條之約定，設備係以現況出售、現況點交，被告不得主張原告應依被告提出之廣告內容履行。況被告所提出之廣告單係用於銷售渴望村第三期之預售戶而設，而被告所買受者係二期安家計劃之成屋，不得以該廣告文宣而有所主張，且該廣告之內容亦無任何光纖網路之記載，且部分內容係被告日後截自他處所得有關介紹渴望多功能智慧園區之文書而來，而有關「社區○○○○○路」、「ＣＩＩ網路」、「全區鋪設高速光纖骨幹」等事項，並非原告之義務。

（六）按債務人享同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責，在原告及訴外人宏碁公司於八十九年八月二十五日及同年九月二十八日催告被告辦理銀行貸款、對保、繳納房地款項及同年十二月十三日解除契約並依約主張沒收被告已繳價金時，被告從未主張同時履行抗辯權，故被告自應負遲延責任，原告據以解除契約，於法有據。至被告雖於九十年四月二日以「社區○○○○○路」、「ＣＩＩ網路」、「滲水」、「全區鋪設高速光纖骨幹」等瑕疵主張同時履行抗辯，然此已在原告解除契約之後，自無法律上之效力，對於原告已合法解除契約之事實不生影響，原告提出之給付已依債之本旨而履行，被告自不得行使同時履行抗辯權。被告已繳價金已為原告所沒收作為違約金，並未逾上開買賣契約第十三條第二項之約定，故被告已無剩餘價金得以請求返還。

三、證據：提出下列證據為證。原證一：房屋預定買賣契約書暨土地預定買賣契約書影本各一份原證二：催告繳款存證信函回執影本三份、解除契約存證信函暨其回執影本二份、請求遷讓系爭房屋存證信函暨其回執影本二份。

原證三：建物所有權狀影本一份。

原證四：房屋租賃契約影本兩份。

原證五：群龍創造力中心廣告影本一份。

原證六：渴望多功能智慧園區廣告影本一份。

原證七：渴望村三期廣告影本一份。

原證八：臺灣高等法院九十一年度上易字第六九三號判決影本一份、臺灣臺北地方法院九十年度訴字第四五三九號判決影本一份。

原證九：龍振工程處服務工作單影本一份及修繕施工計劃一份、空白之保固書影本一份。

原證十：戶籍謄本一份。

乙、被告方面：

一、聲明：

（一）原告之訴暨假執行之聲請均駁回。

（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

二、陳述：

（一）原告未依約履行且系爭房屋確有重大瑕疵存在。系爭房屋之瑕疵可區分為下列兩者，其一為原告對系爭房屋負有鋪設光纖骨幹等義務並未履行；其二則為被告所購之系爭房屋，出現嚴重滲水及漏水等瑕疵，茲分述如下：１ 、光纖骨幹之鋪設與網際網路之建置，均在管道之中，非肉眼所能一望即知，所謂現況交屋，應符合契約內容，不能單以當時之現場狀況為準，原告應鋪設光纖骨幹、建立ＣＩＩ社區等義務，已於其廣告中載明，被告信其廣告真實，而與原告簽訂買賣契約，依消費者保護法第二十二條之規定，廣告自成為契約之一部分。原告有無履行契約內容，自不應以當時之現況為滿足，而應依契約內容始足當之，且廣告內容也必須依照一般人所瞭解的情況確定其真意，不可任由原告單方任意解釋。

２、 原告及宏碁公司所製作之廣告不斷以人文科技島、科技、擁有國內第一座社區資訊高速公路、全區舖設高速光纖骨幹、光纖網路，並連結渴望園區電信中心、園區○○○○路，另提供數位互動式視訊多媒體服務、類比互動式視訊多媒體服務、國內第一座由民間自行開發的科技生活圈、社區○○　○○○路、園區內將規劃ＣＩＩ網路等為其主要之訴求，不僅是渴望村擁有，而是渴望園區全區擁有。另台灣高法院九十年度重上字第五七二號訴外人許明森與本件原告之民事判決中，亦認為原告應依上開廣告之內容履行其鋪設光纖骨幹之義務。３ 、系爭房屋出現嚴重滲水及漏水等瑕疵，並提出照片數幀為憑，另證人黃河清為原告公司現任之業務經理，亦於庭訊中證稱系爭房屋確有漏水情事。

（二）原告減縮後訴之聲明改為請求自九十年五月十日起至騰空返還原告日止，按月計付相當於租金之不當得利，原告主張之起算日（即九十年五月十日）係以收到被告解約函為據，原告復對被告主張解約之事實不爭執，故系爭契約已經由被告行使解除權而消滅。另依民法第二百五十九條及同法第二百六十一條準用第二百六十四條之規定，雙方負有回復原狀之義務，原告之所有物返還請求權，與被告主張之價金返還請求權，係基於同一法律關係而發生者，二者在履行上有牽連性，基於誠信、公平原則，被告得類推適用而行使同時履行抗辯權，即被告主張於原告返還被告已繳價金前，被告得拒絕遷出系爭房屋。

三、證據：提出下列證據為證，並聲請履勘現場及傳訊證人黃河清。被證一：房屋預定買賣契約書影本一份。

被證二：土地預定買賣契約書影本一份。

被證三：宏碁渴望園區廣告文件六張。

被證四：系爭房屋之現場照片六張。

被證五：九十年四月二日被告之催告函文影本一份。

被證六：九十年四月十一日原告及宏碁公司之回覆函文影本一份。

被證七：九十年五月四日被告解除契約暨請求返還價金之律師函文影本一份。

被證八：臺灣臺北地方法院八十九年度重訴字第二三六五號給付買賣價金事件之言詞辯論筆錄影本七份、臺灣高等法院九十年度重上字第五七二號給付買賣價金事件準備程序筆錄影本三份暨言詞辯論意旨狀及判決影本各一份。

理由

一 、本件原告起訴主張：被告於八十八年七月二十八日分別與原告及訴外人宏碁公司簽立房屋及土地買賣契約，購買坐落於桃園縣龍潭鄉○○○段「渴望村」第十六區編號第四號即門牌號碼為桃園縣龍潭鄉○○路五六○巷八號房屋及其基地，被告僅分別繳納系爭房屋及其基地之價金為八十八萬元及五十九萬元，其後被告藉口裝潢之名，逕行遷入系爭房屋，並以各種理由拒絕辦理銀行貸款、對保及繳納系爭房屋及其基地之款項，經原告於八十九年八月二十五日及同年九月二十八日向被告發函催討，被告均置之不理，原告遂於同年十二月十三日以存證信函向被告表示解除系爭房屋及及其基地之買賣契約，爰依民法第七百六十七條之規定及不當得利之法律關係提起本件訴訟等情。

二 、被告則以：原告對於系爭房屋負有鋪設光纖網路及建設ＣＩＩ社區等義務，迄今原告尚未依約履行，又系爭房屋出現滲水及漏水等重大之瑕疵，在原告未補正前，被告得拒絕給付買賣價金，故原告所為解除契約之意思表示，並不發生效力，是原告請求被告遷讓返還系爭房屋，亦無理由，又被告已於九十年四月二日要求原告補正瑕疵，因原告置之不理，系爭契約經被告於同年五月四日向原告發函解除，故於原告將被告所給付之價金返還前，被告得拒絕遷讓返還系爭房屋等語，資為抗辯。

三 、原告主張被告於八十八年七月二十八日向原告及宏碁公司購買系爭房屋及其基地，系爭房屋部分總價金為五百八十九萬元，基地部分總價金為三百九十四萬元，被告已繳納系爭房屋及其基地第一期之價金分別為八十八萬元及五十九萬元，被告已遷入系爭房屋居住，卻未將買賣價金繳清等語，業據其提出系爭房屋預定買賣契約書暨土地預定買賣契約書影本各一份為證，為被告所不爭執，是原告此部分主張堪信屬實。惟被告仍執前詞置辯，茲本件所應審究者為（一）原告解除系爭房屋買賣契約之意思表示是否發生效力。（二）被告對於原告請求遷讓返還系爭房屋有無同時履行抗辯權。

四 、按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，固得拒絕自己之給付，惟他方之給付，並非自己給付之停止條件。又債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責。又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約，為民法第二百五十四條所明定。而解除權之行使，有溯及的消滅契約之效力，即其契約視為自始未成立。故應負遲延給付責任之一方，如未於契約解除以前行使同時履行抗辯權時，則契約已因解除而消滅，殊無許其在契約消滅後，再行主張此抗辯權，以阻卻他方行使契約解除權之餘地」。次按「因雙務契約而發生，且立於互為對待給付之債權債務關係，雙方當事人固得行使其同時履行之抗辯權，惟享有同時履行抗辯權之當事人，在他方當事人應為對待給付之義務消滅前，未行使是項權利，其後因已無同時履行之問題，即無再行使該抗辯權之餘地」，此分別有最高法院五十年台上字第一五五○號判例及同院七十八年度台上字第七四號、同院八十八年度台簡上字第五九號判決意旨足資參照。

五、 原告主張因被告以各種理由拒絕辦理銀行貸款、對保及繳納系爭房屋及其基地款項，遂於八十九年八月二十五日及同年九月二十八日發函請求被告應於文到七日內依約繳納已逾期限之房地價款，因被告仍未依約履行，原告於同年十二月十三日向被告發函解除系爭契約等語，惟被告抗辯：原告尚未履行鋪設光纖網路等義務及修繕系爭房屋漏水等瑕疵，被告主張有同時履行抗辯權之適用等語。經查，依原告所提出被告不爭執為真正之系爭契約第十三條第二項第二款記載：「經賣方（即原告）通知辦理貸款手續、產權移轉各項手續或交屋手續，逾期達三十日以上，並經賣方以存證信函催辦後七日內仍未辦理，賣方得解除本契約」等語，又依原告所提出台北第四十七支局第二二二號及同支局第五五七號存證信函記載略以：被告以各種理由拒絕辦理銀行貸款、對保、繳納房地款項等，請被告於文到七日內依約繳納已逾期限之房地價款等語，有原告提出該存證信函及其回執影本三份附卷可稽，被告對於曾受收上開存證信函及未依上開存證信函內容辦理一事並不爭執，是原告主張其已依系爭契約第十三條第二項第二款催告被告辦理貸款及繳納剩餘買賣價金，而被告並未於收受上開存證信函後七日內依約履行一節，應屬可採。至被告抗辯：系爭房屋有重大之瑕疵，伊已向原告行使同時履行抗辯權等語，惟查，被告所提出之九十衡律字第九○一○一二號律師函所記載之發文日期為九十年四月二日，是於原告收到該律師函（即九十年四月二日以後某日）才發生行使同時履行抗辯權之效力，而對於原告主張被告並未於原告行使解約權前行使同時履行抗辯權一節，被告並未能提出反證加以推翻，揆諸首開說明，被告若享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責，被告仍應於八十九年十二月十三日原告為解約之意思表示前行使同時履行抗辯權，故被告之行為已違反系爭契約第十三條第二項第二款，原告依約已取得解除系爭契約權利之事實，應堪認定。

六、 原告主張因被告於八十九年十二月十三日前仍未依約履行，原告已發函對被告解除系爭契約等語，被告對於其並未在八十九年十二月十三日前依上開二紙存證信函催告之內容辦理一節並不爭執，僅抗辯：伊已行使同時履行抗辯權，自得拒絕給付價金，原告解除契約並無理由云云，惟被告未於八十九年十二月十三日前對原告行使同時履行抗辯權已如上述，原告主張系爭契約已於八十九年十二月十三日存證信函送達於被告時解除為有理由。

七 、因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，此民法第二百六十四條第一項定有明文。而同時履行抗辯權，原則上固適用於具有對價關係之雙方債務間。然而雖非具有對價關係之雙務契約而生之債務，其兩債務之對立，在實質上有牽連性者，基於法律公平原則，亦非不許其準用或類推適用關於同時履行之抗辯，然同時履行抗辯之行使仍須以雙方互負債務為前提。本件原告主張被告之前所繳納系爭房屋價金已依約沒收當作違約金，原告無須返還被告任何款項等語，經查，依系爭契約第十三條第二項之記載：「契約解除時，賣方得沒收依房屋總價款百分之二十計算之金額」等語，又系爭房屋之買賣總價款為五百八十九萬元，有該契約書附卷為憑，而被告之前給付關於系爭房屋之價金八十八萬元僅為總價款之百分之十五並未逾該條項之數額，又原告於八十九年十二月十三日因被告違約，已向被告為解除契約之意思表示，原告同時依約沒收被告所給付之價金作為違約金，亦屬有據，至被告抗辯：於原告返還被告所給付之價金前，被告得拒絕返還系爭房屋云云，然因被告所給付之價金已為原告依約沒收，原告對於被告已無返還該筆價金之債務，是被告之抗辯於法不合，為無理由。

八 、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文；無權占有他人所有物，依據社會通念，自屬受有相當於租金之利益，又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為其條件，故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求所受損害若干為準。經查，原告於八十九年十二月十三日解除與被告間系爭契約後，被告仍占有系爭房屋，被告就此亦無爭執，是以，被告於系爭契約解除後，對於系爭房屋已失繼續占有之法律權源，故原告請求被告返還占有之不當利益，於法有據，又關於不當得利之標準，業據原告提出房屋租賃契約影本兩份為憑，經本院認為尚屬適當，是原告主張被告應自九十年五月十日起至返還系爭房屋止，按月給付原告三萬二千元相當於租金之不當得利一節，洵屬有據，應予准許。

九、 本件原告另主張被告之戶籍設於系爭房屋之地址一事，業據其提出被告之戶籍謄本一份附卷可稽，為被告所不爭執，原告此部分主張自堪採信，原告復主張被告與其間之系爭契約已經解除，其基於所有權人之地位請求被告應將戶籍自上開地址遷出等語，惟依戶籍法及相關法令之規定，房屋所有權人於一定條件下即得申請將設於該址之他人為遷出之登記，故原告於本院判決被告應遷讓系爭房屋後自得依相關法規單獨將被告之戶籍辦理遷出，是原告此部分請求欠缺權利保護之必要，為無理由。

十、 綜上所述，原告主張系爭契約業經其解除洵屬正當，被告之抗辯均不足採，是原告基於所有權人之地位，訴請被告應將門牌號碼為桃園縣龍潭鄉○○路五六Ｏ巷八號房屋騰空並返還予原告，並自九十年五月十日起至騰空返還原告日止，按月給付原告三萬二千元部分，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

十一、本件兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。

十二、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊防禦方法，核與本判決結果不生任何影響，爰不一一予以論述，附此敘明。

十三、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

臺灣桃園地方法院民事第一庭~B審判長法官　郭琇玲~B法官　文衍正~B法官　林哲賢

~B法院書記官　陳淑芬