臺灣桃園地方法院九十年度訴字第六七號

臺灣桃園地方法院民事判決　九十年度訴字第六七號

原告

巨昌建設開發股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

甲○○

被告

丙○○即梁素

右當事人間請求所有權移轉登記事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：如主文所示。

二、陳述略稱：

㈠被告於民國（下同）八十三年八月二十三日向原告購買「中日西武DC」房屋及其座落之土地，即D3棟捌樓一戶，雙方並簽立有預定房屋土地買賣契約書：

⑴根據契約第十六條之㈠，兩造約定以台灣桃園地方法院為第一審管轄法院。

⑵根據契約第三條至第五條等規定，被告應有按期繳交買賣價款、配合辦理貸款等義務。

㈡原告於系爭房屋使用執照核發後，依系爭契約第十二條規定通知被告前來辦理移轉登記手續，經雙方於八十五年十一月七日會同辦理土地增值稅及契稅申報手續，嗣並完成系爭土地移轉登記手續即登記為被告所有，然被告之銀行貸款手續卻遲未完成，經原告多次催告，被告均置之不理。又另被告自備款部分，亦仍有交屋款新台幣（下同）六萬元未為給付。原告近又於八十八年十一月九日以桃園十支郵局第三四二號存證信函，催請被告於函到後七日內繳清積欠價款共計一百四十一萬元整，被告迄今仍未履行。

㈢茲為維護權益，爰依系爭契約書第十五條規定，主張解除契約，並以起訴狀繕本之送達被告，為解除契約意思表示之到達。查契約解除之後，依民法第一百七十九條、第二百五十九條規定，及系爭契約書第十五條之㈠規定，被告應有回復原狀之義務，即應將其原因系爭契約取得之桃園市○○段七○○地號土地，權利範圍一萬分之十二之所有權，移轉登記予原告所有。

㈣退萬步言，若認前揭存證信函尚未送達被告，未生催告效力，茲再以起訴狀繕本之送達被告為催告，請被告於收到起訴狀繕本之送達後七日內付清全部積欠價款一百四十一萬元，如逾期未清償則原告主張解除契約並為本件請求。

㈤被告請求傳訊之證人沈雪鳳、沈維祥，均係原告公司之受僱人。

三、證據：提出房屋土地買賣契約書影本一份、桃園市○○段七○○地號土地登記謄本一份、桃園市○○段一二○五建號建物登記謄本一份、存證信函影本一份、退件信封及回執影本各一份、被告戶籍謄本一份為證。

乙、被告方面：

一、聲明：請求判決駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。

二、陳述略稱：

㈠被告與親友吳卿榮、吳卿陽均有向原告購買預售屋（被告一戶、吳卿榮二戶、吳卿陽一戶），被告配偶的姊姊吳鈺珠有去跟原告公司的受僱人沈雪鳳、沈維祥協商，用四戶已繳的款項，另換一間房子給被告。

㈡原告公司有同意換房子，但稱已付給代銷公司之費用（總價百分之六之佣金）必須要由被告來承擔，被告無錢承擔此佣金，才會拖延時間無法繳款。被告是有差原告公司尾款的錢，希望有一段時間協商。

三、證據：提出沈維祥所寫字條（已當庭發還），並請求傳訊證人沈雪鳳、沈維祥、吳鈺珠。

理由

一、本件原告主張意旨略以：被告向原告購買預售屋房地，土地部份已移轉於被告，然被告就尾款一百四十一萬元（包括銀行貸款一百三十五萬元及交屋款六萬元）始終未給付，迫不得已原告只好解約，並以起訴狀繕本之送達，作為催告被告付款之意思表示，以及作為催告被告期滿仍不履行則予以解約之意思表示，此意思表示並已依法到達被告，契約業已解除，原告本於民法第一百七十九條、第二百五十九條規定，及系爭契約書第十五條之㈠規定，請求被告將系爭土地移轉回原告等語。被告答辯意旨則以：兩造曾協議以被告與親友吳卿榮、吳卿陽購買共四戶預售屋之已付款項，另換一間房子，請求駁回原告之訴云云。

二、按本件原告以起訴狀繕本之送達，作為催告及解約之意思表示，該起訴狀繕本於九十年四月十一日已向被告戶籍地送達，為免滋生疑義，九十年十月十五日復再由被告於本院審理中，當庭簽收起訴狀繕本，則本件原告催告及解約之意思表示，均已到達被告，已無爭議；又被告對於差原告公司尾款的錢亦已自認（參見本院九十年十月十五日言詞辯論筆錄）。則根據兩造上揭主張與答辯意旨，本件爭執重點應在於，兩造是否就換房子一事達成協議，而變更了原來買賣的法律關係，導致原告無權解除契約，請求回復原狀？茲就此爭點說明如后。

三、根據相關證人之證詞，本件兩造並未就換房子一事達成協議，故雙方所簽立預定房屋土地買賣契約書之契約關係並未變更：

㈠本件被告主張，曾由其配偶的姊姊吳鈺珠，與原告公司受僱人沈維祥二人，協商換房子的事，沈維祥並於協商後寫字條交給被告，此事實業經被告九十一年一月三十日當庭提出該字條為證，同日並由證人沈維祥、吳鈺珠當庭確認無訛，則被告就換房子的部分，業已透過其配偶的姊姊吳鈺珠，向原告公司提出要約，應堪信為真實，合先陳明。

㈡經查，證人沈維祥針對該字條作證證稱：「當初換房子時就有向被告的姊姊說明我們公司已經付給房屋代銷公司的費用即總價的百分之六計算，在字條有載明已付五十五點五，就是我們公司已經付給代銷公司五十五萬五千元了，所以這部分必須要被告要來承擔」（參見本院九十一年一月三十日言詞辯論筆錄），顯見原告公司針對被告換房子的要約，係將要約限制（同意換房子，但被告要承擔總價百分之六的佣金）而為承諾，依法視為新要約（民法第一百六十條第二項規定：「將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者，視為拒絕原要約而為新要約」）。

㈢再查，證人吳鈺珠證稱：「（問：對字條所載五十五點五的意思為何？）該字條是我與證人沈維祥所談的，這部分是指佣金百分之六要我們承擔，但是當時我並沒有同意。」（參見本院九十一年一月三十日言詞辯論筆錄），顯見對於原告公司之新要約，被告拒絕承諾，要約失其拘束力，兩造關於換房子的協議並未成立（民法第一百五十五條規定：「要約經拒絕者，失其拘束力。」）。

㈣綜上小結，兩造關於換房子的協議並未成立，故雙方所簽立預定房屋土地買賣契約書之契約關係並未變更，原告依此買賣契約所得主張之權利並不受影響。

四、綜上所述，原告主張解除契約，依民法第二百五十九條規定，及系爭契約書第十五條之㈠規定，被告應有回復原狀之義務（即應將其原先因系爭契約取得之桃園市○○段七○○地號土地，權利範圍一萬分之十二之所有權，移轉登記予原告所有），於法尚無不合，從而原告之請求應予准許。

五、兩造其他攻擊防禦方法，於本件判決結果無影響，爰不一一論列，併此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

臺灣桃園地方法院民事第二庭~B法官　文衍正

~B法院書記官　劉飛龍