臺灣桃園地方法院九十年度重訴字第三九七號

臺灣桃園地方法院民事判決　九十年度重訴字第三九七號

原告

丙○○

被告

甲○○

被告

乙○○

右當事人間請求返還買賣價金事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：（一）被告甲○○、乙○○應給付原告新臺幣（下同）伍仟陸佰捌拾萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（二）訴訟費用由被告負擔。（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、陳述：（一）原告與訴外人超翔建設開發股份有限公司及被告甲○○、乙○○於民國（下同）八十八年三月十二日訂立土地及房屋預定買賣契約書，由訴外人超翔建設開發股份有限公司及被告甲○○、乙○○二人將坐落桃園縣中壢市○○段四一八－二八、四一八－二三、四一八－二二地號土地上所建之「壽貴園」編號Ａ１、Ｂ１、Ｂ２之三棟房屋及基地出賣予原告，並於買賣契約書之附約中約定房屋及土地之價金合併計價，於編號Ａ１之房地價金為一千零八十萬元、編號Ｂ１之房地價金為八百八十萬元、編號Ｂ２之房地價金為八百八十萬元，總計三棟房地之價金共為二千八百四十萬元。而該買賣契約之出賣人乃係訴外人超翔建設開發股份有限公司以及被告甲○○、乙○○二人，該買賣契約書上除蓋有訴外人超翔建設開發股份有限公司之公司章外，並亦蓋有超翔建設開發股份有限公司之代表人李建億以及被告甲○○、乙○○二人之印章，因此，本件土地及房屋買賣契約書內容，就買賣之標的物及金額，已經互相同意，契約已經有效成立。原告並先後已於八十八年三月十三日、八十八年三月十五日、八十八年九月十三日、八十八年九月二十七日、八十八年十月十九日，分別給付二百萬元、八百萬元、一千四百四十萬元、二百萬元、二百萬元，上述五次付款，合計二千八百四十萬元，換言之，原告已將房地買賣價金共二千八百四十萬元全部付清予出賣人。（二）查兩造之房屋買賣契約書第六條約定，賣方應於八十九年十月前完工，並取得使用執照；第十七條第一款則約定，賣方應於領取使用執照後九十日內，完成主建物、附屬建物之設備，並通知買方於十五日內辦理交屋（按賣方應於八十九年十月底取得使用執照，於九十日內完成建物設備，並於十五日內交屋，即至遲應於九十年二月十五日以前交屋）；另於第十五條約定，賣方逾第六條之完工期限或第十七條之交屋期限並逾期達二個月以上時，買方得解除契約，賣方除應退還已收之價款之外，並應賠償與已收價款等額之違約金給予買方。又於土地買賣契約書第十條第二款亦同樣約定，如果房屋逾期完工或逾期交屋時，買方得解除契約，賣方除應返還價金外，必須加一倍賠償買方作為違約金。根據上述約定，賣方至遲應於八十九年十月以前將房屋完工，並於九十年二月十日之前交付買賣標的物。（三）因原告既已經將價金付清，出賣人即訴外人超翔建設開發股份有限公司及被告甲○○、乙○○二人即應將產權過戶給予原告，但出賣人即訴外人超翔建設開發股份有限公司及被告甲○○、乙○○二人逾期並未履行房地之交付，亦未將產權過戶予原告，顯已構成違約。嗣經原告於九十年三月二十六日寄發存證信函表示解除兩造間之買賣契約，為此，爰依民法履行買賣契約之法律關係，請求被告甲○○、乙○○二人應返還原告已給付之價金二千八百四十萬元，並依約賠償原告所已給付之價金二千八百四十萬元之同額違約金，亦即，出賣人應共同給付原告五千六百八十萬元。

三、證據：提出「壽貴園」土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書及八十八年三月十三日、八十八年三月十五日、八十八年九月十三日、八十八年九月二十七日、八十八年十月十九日之價金付款收據、平鎮郵局第一０五號存證信函暨掛號郵件收件回執影本及訴外人超翔建設開發股份有限公司於八十七年七月十六日所簽立之『合股書』、桃園縣中壢市○○段四一八地號之土地登記謄本影本、桃園縣政府工務局於八十七年九月二十九日所核發之建造執照與「壽貴園」坪數表、土地面積表、價目付款表、中壢地政事務所八十八年四月二十六日複丈成果圖等資料影本各一份；並聲請訊問證人李建億（即李讚生）。

乙、被告方面：

一、聲明：（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。

（三）如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

二、陳述：（一）被告雖於八十七年間與訴外人羅時逢及李建億（已改名為李讚生）共同合資購買坐落桃園縣中壢市○○段四一八地號等多筆土地，惟被告與訴外人羅時逢及李建億於購地伊始，即有意於前開土地上各別興建房屋，而於前開房屋興建完成後，由訴外人超翔建設開發股份有限公司將各人所出資建造之房屋，再依各出資人之指示分別登記給予各出資人或所指定之第三人所有，故於購地後，即先委任建築師在前開土地上為興建房屋之規劃，再以各人對該土地之出資比例，分配各人所應分得之房屋建築基地。其後，被告即係以此方式，各自出資委請李建億所經營之超翔建設開發股份有限公司，以每坪三萬一千元之價格興建上開房屋。因此，被告乃係購地自建，根本未曾與任何人合建所謂「壽貴園」之房屋以出售予他人，更從未與原告訂立任何買賣契約。原告本件所指，顯與事實不符。（二）又另據被告所悉，訴外人李建億與原告之間，有鉅額之債務關係，本件極有可能係訴外人李建億與原告之間，為求解決彼此間之債務問題，竟合謀偽造文書製造假買賣契約，意圖藉上開房屋係由訴外人超翔建設開發股份有限公司所出面建造之機會，以牽連被告，而欲以被告之財產代償李某之債務，此觀桃園縣中壢市○○段四一八－二八、四一八－二三、四一八－二二地號，此三筆土地，係於八十八年九月十六日始自同段第四一八號土地分割而出，在於此之前，上開地號名稱根本尚未存在，自無可能以上開三筆土地之地號，為買賣不動產之標示，原告竟提出兩造於上開土地分割前約半年之八十八年三月十二日，已就該三筆土地之地號標示所訂立之買賣契約書，此足證該買賣契約書乃為訴外人李建億與原告事後所偽造！再者，就預售屋之一般交易習慣，其買受人於房屋興建完成前，僅須分期給付少部分之價金，且為平衡交易之風險，雙方均會約定出賣人於將買賣之不動產所有權移轉並交付給予買受人之同時，買受人始須將剩餘之大部分價金給付予出賣人，就此，常期擔任民意代表之原告丙○○應至為熟稔。而查，本件系爭房屋係於八十九年十月間始興建完成，依理原告至快應係於此時始會將全部價金給付予被告及訴外人超翔建設開發股份有限公司，乃原告竟然稱其已於前開房屋興建完成前一年餘之八十八年十月十九日，即已將全部價金給付予被告及訴外人超翔建設開發股份有限公司，此違反交易常態之處，實至為明顯，益證兩造之間根本未有任何買賣關係之存在，且被告亦否認原告所提出之「壽貴園」土地及房屋預定買賣契約書為真正。

三、證據：提出「壽貴園」房屋基地分配圖、興建房屋工程款明細表影本以及桃園縣中壢市○○段四一八地號之土地登記謄本各一份；並聲請訊問證人羅時逢。

理由

一、依民法第一百零三條第一項規定：「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。」是代理人於代理權範圍內所為之法律行為，其效果始應歸於本人；逾越代理權範圍，則為無權代理。如果本人僅係授權代理人將他人之不動產所有權辦理移轉登記給予本人，而未授權代理人另行與第三人就已辦畢所有權移轉登記給予本人之不動產，再為出賣予第三人之協議者，自難謂該代理人嗣後所為將該不動產再出賣予第三人之協議為有權代理。次查，民法第一百六十九條規定：「由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限。」上開條文前段所規定之表見代理，必須本人就某種法律行為確已有表見之事實，並已足使第三人就該法律行為確信該他人係有代理權之情形，始屬相當，倘本人僅係將其所有印鑑用章交付給予他人或同意他人代刻本人印鑑用章，既尚難據以臆斷本人之用意何在，則得否徒憑該項單純之交付行為或同意代刻行為即予推定本人已有足令第三人確信該他人有某種法律行為代理權之表見事實存在，非無疑義。而查我國人民將自己之印章交付他人，委託該他人辦理特定之事項者，比比皆是，倘若持有印章之該他人，除受託辦理特定事項外，其他以本人名義所為之任何法律行為，均須由本人負表見代理之授權人責任，未免過苛」（最高法院七十年台上字第六五七號判例參照），故尚難僅以他人持有本人之印章，即遽以認定本人應負表見代理或應負授權人之責任。再按，第三人主張當事人本人以法律行為授與代理人代理權者，其對於本人授權之積極事實，亦應負舉證責任。

二、本件原告主張其與訴外人超翔建設開發股份有限公司及被告甲○○、乙○○二人於八十八年三月十二日訂立土地及房屋預定買賣契約書，由訴外人超翔建設開發股份有限公司及被告甲○○、乙○○二人將坐落桃園縣中壢市○○段四一八－二

八、四一八－二三、四一八－二二地號土地上所建之「壽貴園」編號Ａ１、Ｂ１、Ｂ２等三棟房屋及基地出賣給予原告，並於買賣契約書附約中約定房屋及土地之價金合併計價，於編號Ａ１之房地價金為一千零八十萬元、於編號Ｂ１之房地價金為八百八十萬元、於編號Ｂ２之房地價金為八百八十萬元，總計三棟房地之價金共為二千八百四十萬元，該房地買賣契約之出賣人係訴外人超翔建設開發股份有限公司及被告甲○○、乙○○二人，買賣契約書上除蓋有超翔建設開發股份有限公司之公司章外，並亦蓋有超翔建設開發股份有限公司代表人李建億及被告甲○○、乙○○二人之印章，原告已將房地買賣價金共二千八百四十萬元全部付清等情，固據原告提出「壽貴園」土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書及八十八年三月十三日、八十八年三月十五日、八十八年九月十三日、八十八年九月二十七日、八十八年十月十九日之價金付款收據影本各一份為證，惟查，被告甲○○、乙○○二人就原告上揭主張之事實，則辯稱其二人對於本件房地買賣全然不知情，因此，原告對於本件系爭房地買賣契約之效力確實亦及於被告甲○○、乙○○二人與原告已經對於被告甲○○、乙○○二人付清買賣價金之事實，自應負舉證之責任。又查，證人羅時逢於九十一年二月二十六日言詞辯論時到庭證稱：「系爭土地土地是由我與被告乙○○、甲○○二人以及訴外人李建億共四個人集資購買的土地，購買了土地以後，這塊土地我們就以抽籤分配，抽到那一部分，則那一部分的土地就是他的了。因為我們抽籤的時候已經有建築師的套圖了，我們就依據套圖上面的設計，誰抽中哪一棟房子，那一棟房子就是何人的。我記得我們在抽籤的時候，已經有動工了，但是房子還沒有完成。我與李建億談的時候，蓋我房子的部分是我自己付款。土地的部分，我則是按照四分之一付款的；而房子的部分因為我所抽中的房子比較小棟，所以房子的部分，我付款的部分就比較少一點。原告所提出之『合股書』內容所載的資料，我有看過，而且我也有一份，但是我不知道這份資料，到底是李建億寫的還是他的會計所寫的，當時他們來的時候就一個人發一份，李建億發給我、甲○○、乙○○每人各一份。而當時我們雖然預定要照合股書上面所寫的來做，但是實際上我們並沒有依照上面所寫的約定來做，合股書是李建億拿給我看的，在我看的時候上面都沒有人簽名。我告訴李建億我只是要分回我的房子，我沒有必要簽這份文件。也就是說，雖然買土地之前有提過我們要合股，但是我並不同意，我不要合股，所以這個合股書只是一份預定書而已，後來並沒有依照上面所寫的來執行。至於『合股書』後附之『房屋配置圖』英文代號，則是我們各自抽籤所抽中的代號。坪數部分，就是我們抽籤抽到可以蓋的面積，也就是我們所要出資的錢。像我抽中二百零七點三四坪，一坪應給付三萬一仟元。又『合股書』後面附所載之『已付工程款』、『尚需付工程款』，是因為當初我們在付工程款的時候是分四分之一，但是後來我分配到的坪數比較小，所以在『尚須付工程款』的部分，前面的數字0000000就是我應該要給付的工程款，扣除0000000所餘的0000000則是我尚須付工程款。而我們四人投資買土地當時雖有訂立合約書，但是當時我們四個人並沒有同時坐在一起，我們分別給付四分之一的價金以後，李建億有拿給我們一份合約書，但是，該份合約書，在印象中也只有李建億簽名，當時只是有把四個人的名字用打字的方式顯示在合約書上面，我們都沒有簽名蓋章。我們當時合夥買土地並不是為了要蓋房子來出售，我們當初講的時候是用抽籤的，我是為了要蓋房子，所以我們是分房子，我並沒有要跟李建億共同買賣，我是要把房子抽回來以後，再分給我的其他股東，至於這些其他的股東，都是名冊外的人。」等語，可見被告甲○○、乙○○二人以及訴外人即證人羅時逢，其三人與訴外人李建億集資共同購買土地，僅係為興建房屋之用，尚無欲與訴外人李建億或訴外人超翔建設開發股份有限公司以合股之方式共同出售給予第三人之意思，此情另觀諸原告所提出之由訴外人超翔建設開發股份有限公司於八十七年七月十六日所簽立之『合股書』內容前段雖然係載明：「立合股書人李建億、羅時逢、甲○○、乙○○等人，共同出資新台幣陸仟萬元正，開發中大新別墅土地，共同訂立本合股書內容如下：．．．．」惟該份『合股書』卻僅有訴外人超翔建設開發股份有限公司及負責人李建億簽名蓋章，至於被告甲○○、乙○○及證人羅時逢等三人則均未在該份『合股書』上簽名或蓋章，亦可明之。

三、又查，證人李建億（即李讚生）於九十一年六月十八日言詞辯論時，雖到庭證稱：「合股書是我起草的，兩造都是我的朋友，甲○○與我認識較早，後來才認識乙○○。我與甲○○認識二、三十年了。原告丙○○我也認識十多年了。這份合股書，當時會召集大家為合股人，是因為中央大學附近的賣點不錯，這塊地最早是我去買的，後來我找甲○○入股買地插暗股，後來乙○○又來加入股東插暗股。而因為地主的姪子即證人羅時逢也想要插一腳，又因為他們有投資，我必須要給他們證明，所以才有合股書的產生。在當時因我的公司經濟狀況不是很好了，所以土地都是大家一同合夥買的，當時買土地都是我一個人去簽約的，但是因為他們有出錢，又不是我的公司的股東，我為了要保障他們權利，所以買來的土地都直接過戶到他們的名下。而當時買土地純粹只是為了要蓋別墅，合股書是我向他們三人收錢的時候一個人給一份，所以合股書我也有給甲○○、乙○○，他們所出的資金就如同合股書上面所記載。我們買地當時有簽訂不動產買賣契約書，印章公司大、小章也都在我這裡，而且甲○○、乙○○他們兩個人也有印章在我這裡，這個印章我用在買賣契約書上，還有請領房屋建造執照的時候我也有使用，印章是甲○○、乙○○授權給我使用的。又因為房子是屬於公司的，由我全權處理，只是土地是在他們的名下，所以他們才提供印章給我使用在這方面的事情。當時我要與原告丙○○簽約的時候，我有蓋公司大、小章，還有甲○○、乙○○二人的章，因為土地是登記在他們兩個人的名下。又因為他們只是來插暗股，所以土地、房子的買賣，都是我在處理的。印章是甲○○、乙○○在我們一開始合作的時候我就拿到的，這兩個印章是甲○○、乙○○自己分別拿給我的，不是他們授權給我去刻的，而這兩個印章是在申請建造執照之前，他們兩個人就拿給我去辦理相關事宜，我還拿了這兩個印章去申請建造執照，所以印章現在也還在我這裡。我們當時買土地就是為了要蓋房子來賣，而在八十七年時，我們買一塊地，有了地號，這樣才可以蓋房子，又在八十七年九月份我取得建造執照就開始賣房子，當時建造執照請領了十四戶，後來是因為『羅』的加入，又另外再請。所以原告在買屋的時候，房屋所坐落之土地的面積、位置、地號就都有了，而且我也必須要有地號，才能請領建造執照。又因為我們請規劃公司來丈量的時候，他們來的時候就會編好地號，我們再根據這個地號來做買賣，所以地號不會變更，因此，在賣房子之前的前半年，我們就已經有地號了。雖然賣房子當時我還沒有去地政事務所辦理土地分割登記，但是因為我是蓋別墅，所以每個地號都是單一的，而我去辦理土地分割登記的前半年，我們有請測量公司與代書配合來編好地號，我們再根據他們編好的地號去地政事務所辦理土地分割登記，所以地政人員所編出來的地號與本件房地買賣契約書上所標示之地號會一樣，不會有所變更。當時合夥的動機就是買土地蓋房子，再把房子賣掉，而且有經過全體的合夥人同意要買土地來蓋房子再賣掉，這個動機一直都沒有變動，到房子蓋好了，沒有辦法賣出去時，大家才變更動機來分房子。至於我與原告在簽立買賣房地契約的時候，被告甲○○、乙○○二人當時不在現場，他們兩人的印章都是我所蓋的，因為買賣房子的事情，都是由我全權處理。」等語，惟查，本件依據證人羅時逢之證詞內容所言，當時合夥買土地並不是為了要蓋房子來出售，且依原告所提出之由訴外人超翔建設開發股份有限公司所簽立之『合股書』內容前段雖然是載明：「立合股書人李建億、羅時逢、甲○○、乙○○等人，共同出資新台幣陸仟萬元正，開發中大新別墅土地，共同訂立本合股書內容如下：．．．．」惟當時卻亦僅有訴外人超翔建設開發股份有限公司及負責人李建億之簽名蓋章，至於被告甲○○、乙○○及證人羅時逢等三人則均未在『合股書』上簽名或蓋章，已如前述，顯見被告甲○○、乙○○及證人羅時逢等三人均未同意證人李建億（即李讚生）之提議欲將渠等買來之土地於蓋好房子後再共同賣掉房地之此一動機，即亦不能認為被告甲○○、乙○○二人係已同意由訴外人超翔建設開發股份有限公司於八十七年七月十六日單方自行簽立之『合股書』內容而同意授權證人即訴外人李建億持用其二人之印章與原告簽訂本件不動產買賣契約書，是證人李建億上揭證詞，尚難遽予全部採信。再查，被告甲○○、陳景二人如果在於八十八年三月十二日就已經同意訴外人超翔建設開發股份有限公司所簽立之『合股書』內容，則訴外人李建億、被告甲○○、乙○○及證人羅時逢等四人，僅須要各依所出資之比例分配由訴外人超翔建設開發股份有限公司所興建之房屋及出售土地之買賣利潤即可，渠等四人之間應無須簽署房屋基地分配圖，證人李建億（即李讚生）亦應無須要另費心製作渠等四人之間所應分擔之工程款明細表。況查，本件依據原告所提出於八十八年三月十二日簽訂之「壽貴園」土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書影本內容觀之，其上所記載之賣方甲○○、乙○○二人之姓名，均係以打字方式書寫而成，被告甲○○、乙○○二人均未在「壽貴園」土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書上親自簽名以表示確實同意買賣契約書內容，原告復不能積極舉證證明被告甲○○、乙○○二人在於簽約當時有在場而且知悉買賣內容，且證人李建億（即李讚生）亦已證稱在於簽立買賣房地契約的時候，被告甲○○、乙○○二人當時均不在現場，他們兩人的印章都是由伊所蓋的等語，因此，亦不能僅因證人即訴外人李建億當時有持用被告甲○○、乙○○二人之印章，加蓋於上揭「壽貴園」土地預定買賣契約書及房屋預定買賣契約書上面，原告即據此欲責令被告甲○○、乙○○二人應負契約書上所訂立之不動產出賣人義務。況且，如果原告當時確實是認為被告甲○○、乙○○二人亦為上揭契約之當事人，則其對於買受房地價金之給付，依法亦應向被告甲○○、乙○○二人之本人為給付，始得謂已適法並依照契約履行其作為買受人之義務，惟經查，本件依原告提出之八十八年三月十三日、八十八年三月十五日、八十八年九月十三日、八十八年九月二十七日、八十八年十月十九日之價金付款收據影本共五紙內容以觀，原告所為之五次給付，均係僅向證人即訴外人李建億為買賣價金之給付，至於被告甲○○、乙○○二人則均未曾向原告取得一分一毫之土地及房屋之買賣價金，且遍查原告提出之「壽貴園」土地預定買賣契約書及房屋預定買賣契約書影本內容，被告甲○○、乙○○亦無授權訴外人李建億得代理其二人向原告收取本件土地及房屋之買賣價金，原告亦未能舉證證明被告甲○○、乙○○二人確實也有授權訴外人李建億亦得代理其二人向原告收取本件土地及房屋之買賣價金之事實存在，因此，原告既然僅係向訴外人李建億為本件房地買賣價金之給付，其上揭所為價金給付之效力，依法亦尚不能及於被告甲○○、乙○○二人。從而，原告依據民法履行買賣契約之法律關係，請求被告甲○○、乙○○二人返還其已給付之價金二千八百四十萬元，並依約賠償原告與其所付價金二千八百四十萬元同額之違約金，而應共同給付原告共五千六百八十萬元，於法仍屬無據，其請求顯無理由，不應准許，自應駁回之。原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請，亦因失所附麗，應併予駁回。

四、因本件事實已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，無一一審究必要，附此敘明。

五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

臺灣桃園地方法院民事第二庭~B法官　呂仲玉右為正本，係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決正本送達後二十日內，向本院提出上訴狀。

~B書　記　官　楊惠如