臺灣桃園地方法院九十一年度重訴字第一八○號

臺灣桃園地方法院民事判決　九十一年度重訴字第一八○號

原告

福宏毛紡織廠股份有限公司

法定代理人

丁○○

訴訟代理人

丙○○

法定代理人

乙○○○

右當事人間請求遷讓房屋事件，由台灣台北地方法院移送前來，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：除假執行供擔保金額及免為假執行部分外，如主文所示。

二、陳述：

（一）被告向原告承租坐落桃園縣桃園市○○路一四０四號廠房（已改編為桃園縣桃園市○○路一四一四巷二八號），如附圖所示紅色部分二層鋼筋水泥房屋及綠色部分一層鐵屋，面積共一千零二十坪，租期自民國八十六年十月十日至九十一年十月九日，租金每月新台幣（下同）三十萬元，並以訴外人乙○○○、甲○○為連帶保證人，此經鈞院八十六年度公字第一四七四六號公證在案。被告自八十九年六月十日起拒不繳納租金，經原告於九十年五月三十一日催告繳納，被告於九十年六月四日收受置之不理，不得已於九十年七月十一日再函終止租約。兩造租賃契約經合法終止，爰本於租賃物返還請求權及無權占有之競合請求返還房屋。

（二）本件租賃標的位置狀況，業在公證契約第一條記載明確，並有繪圖，並無所謂黃色部分被告所謂花費二百萬元加蓋一層鐵皮屋云云，核與契約記載及附圖不符，無憑信力。且於公證契約書第十七條約定乙方（被告）違反或不履行本契約所約定事項，甲方（原告）得終止契約，乙方應即遷出交還租賃標的物。另第十條後段亦載明「‧‧‧乙方（被告）於交還房屋時，對房屋所有改裝設施及所加磚牆無條件放棄歸甲方（原告），故不論被告如何抗辯，均應交還公證契約書附圖所示房屋。

三、證據：提出不動產鑑價報告影本一件、土地登記謄本二件、建物登記謄本一件、公證書影本一件、廠房租賃契約書影本一件、律師函影本二件、郵件回執影本二件、戶籍謄本一件、被告公司變更登記事項卡影本一件為證。

乙、被告方面：

一、聲明：

（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

（二）如受不利判決願供擔保請准免為假執行。

二、陳述：

（一）自認自八十九年十月份起未繳租金。

（一）系爭建物依所提附圖黃色標示部分原為空地，由被告承租後經原告同意花費二百萬元自行加蓋成一層鐵皮屋外，餘綠色標示部分均為原告所有。

（二）原告聲明請求被告應將如公證契約附圖所示紅色部分二層鋼筋水泥房屋，綠色部分一層鐵屋共一千零二十坪遷讓返還。惟前揭附圖為手繪，並非經地政機關實測之圖面，另依租賃契約書第一條約定「‧‧‧註：附圖所載坪數及長寬尺數均為約數僅供參考之用。」，故原告以契約附圖為聲明請求返還之範圍實未臻明確。

丙：本院依職權調取本院八十六年度公字第一四七四六號公證卷宗。

理由

一、原告主張之事實，已據其提出土地登記謄本二件、建物登記謄本一件、公證書影本一件、廠房租賃契約書影本一件、律師函影本二件、郵件回執影本二件為證。按起訴狀應表明應受判決事項之聲明，民事訴訟法第二百四十四條第一項第三款定有明文。而應受判決事項之聲明必須明確特定，此乃起訴必備之程式。原告聲明所載請求標的「坐落桃園縣桃園市○○路一四０四號（已改編為桃園縣桃園市○○路一四一四巷二八號）建物，如附圖所示紅色部分二層鋼筋水泥房屋，綠色部分一層鐵屋共一千零二十坪」，經本院行使闡明權結果，原告陳明該標的係依兩造廠房租賃契約附圖所載，且該廠房租賃契約業經本院公證在案（八十六年度公字第一四七四六號），標的應屬明確特定，無實施鑑測必要等語（本院九十一年八月十四日言詞辯論筆錄）。查原告前開所陳，並據本院依職權調取本院八十六年度公字第一四七四六號公證卷宗核閱屬實。復依兩造廠房租賃契約書第十四條載明「乙方（被告）不得承租甲方（原告）所有圍牆內土地（春日路一四０四號建物之基地及庭院）相鄰之國有財產局土地」及不動產鑑價報告內附現場相片，堪認本件租賃標的廠房四周確築有圍牆可資特定其坐落位置及範圍。又被告雖曾辯稱系爭建物依其所提出附圖黃色標示部分原為空地，係被告承租後經原告同意花費二百萬元自行加蓋成一層鐵皮屋云云，然此顯與兩造經公證之廠房租賃契約書第一條所載「廠房所在地及使用範圍：‧‧‧附圖所示紅色部分二層鋼筋水泥房屋，綠色部分一層鐵屋」及附圖所示該綠色部分包含被告所提附圖黃色部分全部之情節不合，被告所辯其所提附圖黃色部分係自行加蓋云云，殊非可採。另兩造廠房租賃契約書第一條末雖載明「‧‧‧註：附圖所載坪數及長寬尺數均為約數僅供參考之用。」，惟本件租賃標的廠房及坐落基地均屬原告所有，業經認定如上，而該土地廠房四周築有圍牆，並參照公證廠房租賃契約書附圖標示面積及尺度，且被告復未主張該租賃標的有何增建等變動情形等情，當可明確特定系爭租賃標的之範圍，被告所陳原告聲明未臻明確云云，尚屬誤會，應認本件原告訴之聲明與法定程式無違，先此敘明。

二、按房屋之承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上，經出租人定相當期限催告承租人支付，而承租人於其期限內不為支付者，出租人得終止契約，此觀之土地法第一百條第三款規定甚明。查兩造廠房租賃契約書第三條約定「租金：每月租金新台幣三十萬元，‧‧‧逾期達二個月時，甲方（原告）得終止租約，乙方應即遷出‧‧‧」，第四條約定「保證金：為保證本契約各條款之確實遵守與履行，乙方（被告）應於簽訂本契約時，向甲方（原告）繳付相當於月租金六個月金額之保證金，計新台幣一百八十萬元‧‧‧」，本件被告自認自八十九年十月份起未繳租金（台灣台北地方法院九十年度重訴字第三０一五號卷九十一年一月三日準備程序筆錄），迄九十年五月經扣抵該擔保金一百八十萬元後，被告所積欠租金額，達二個月以上，原告於九十年五月三十一日催告被告於文到十日內繳納，該函業於九十年六月四日到達被告，被告遲不繳納，原告復於九十年七月十日發函終止系爭租賃契約，於翌日到達被告等情，並有前開律師函及郵件回執附卷可左，且此為被告所不爭執，均堪信為真正。則原告以被告欠租為由終止兩造租賃契約，於法即無不合。兩造廠房租賃契約既經合法終止，被告即有返還租賃物之義務，且被告亦無得合法占有系爭租賃物之合法權源，從而，原告本於租賃物返還請求權及所有人物上請求權，請求被告遷讓返還如主文第一項所示房屋，洵屬有據，應予准許。

三、兩造陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。

四、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

臺灣桃園地方法院民事第二庭~B法官　熊祥雲

~B法院書記官　沈艷華