臺灣桃園地方法院九十二年度訴字第一五五四號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　九十二年度訴字第一五五四號

原告

甲○○

訴訟代理人

簡文玉律師

複代理人

丙○○

被告

天文貿易股份有限公司

兼右被告

法定代理人

丁○○

共同訴訟代理人

朱昌碩律師

複代理人

乙○○

右當事人間請求拆屋還地等事件，於民國九十三年十二月十四日辯論終結，本院判決

如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：

㈠被告應將坐落桃園縣龜山鄉○○段一一三七地號土地上如附圖所示Ａ盥洗室（面積十、五平方公尺）、Ｂ宿舍（面積九十、九九平方公尺）、Ｃ增建廠房（面積

五十七、八平方公尺）、Ｄ原有廠房（面積九百四十、四平方公尺）、Ｅ增建廠房（面積五百零九、五平方公尺）、Ｆ貨櫃辦公室（面積十五、一二五平方公尺）之地上物拆除，並將上開土地返還原告；及自起訴狀繕本送達之翌日起至返還上開土地之日止，按年連帶給付原告新台幣（下同）五萬一千九百七十八元。

㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述：

㈠坐落桃園縣龜山鄉○○段一一三七地號土地（下稱本件土地）為原告所有，被告未經同意在土地上塔建門牌號碼桃園縣龜山鄉○○街六十巷一號之廠房等建物（建物面積如訴之聲明所示，下稱本件建物），原告為本件土地所有權人，被告無權占有使用本件土地，對原告土地所有權之行使自有妨害。被告雖稱於民國六十八年間曾與訴外人吳文雄訂有買賣契約書，惟該買賣契約書之買受人為天文企業有限公司（下稱天文企業公司）董事長洪天水，並非被告天文貿易股份有限公司（下稱天文貿易公司），且契約書所標示不動產為二九三、二九三之一、二九二、三○六地號，並非本件土地。況本件土地當時之所有人為吳文雄、謝王碧珠、黃河清三人，僅吳文雄一人簽訂買賣契約，顯不能約束其他共有人。被告又稱吳文雄、謝王碧珠、黃河清三人曾書立土地使用權同意書予丁○○，縱然為真，但該同意書並非同意被告天文貿易公司使用，可見被告天文貿易公司並無占有權源，況使用借貸關係僅有債權效力，效力僅及於吳文雄、謝王碧珠、黃河清及丁○○之間，本件土地現已為原告取得，兩造間既未另立契約，被告房屋繼續占有原告土地，難認合法。原告自得依民法物上請求權之法律關係，請求被告拆屋還地。

㈡「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。」最高法院六十一年台上字第一六九五號著有判例。而土地法第九十七條規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。」，同法第一百零五條規定關於租用基地建築房屋準用之。本件土地為被告丁○○、被告天文貿易公司無權占有，渠二人為共同侵權行為人及不當得利人，依土地申報地價年息百分之十計算，作為被告應連帶賠償相當於租金之損害金，而本件土地申報地價為每平方公尺三百二十元，被告占用面積為一六二四點三一五平方公尺，故每年之損害金為五萬一千九百七十八元（320×1624.315×0.1＝51987），原告一併請求被告連帶賠償。

三、證據：提出土地登記謄本、地籍圖、建物登記謄本、建物平面圖各一件（均為影本）為證。

乙、被告方面：

一、聲明：

㈠請求駁回原告之訴及假執行之聲請。

㈡如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。

二、陳述：

㈠本件土地重測前為新路坑段二六八之一地號，總面積七千零一十七平方公尺，於七十五年五月六日都市計畫時分割，增列二六八之七、二六八之八兩筆地號，又因徵收部分道路用地，再增編二六八之九、二六八之十兩筆地號，本件土地從二六八之八地號轉截地段名稱變更，仍登記為吳文雄、謝王碧珠、黃河清三人共有，面積二千三百七十八平方公尺。本件土地鄰接西嶺段一一三一地號（重測前新路坑段二六五之一號），合計四千一百五十三平方公尺，被告天文貿易公司於六十八年六月三十日與前地主吳文雄簽訂本件土地與西嶺段一一三一地號之土地買賣契約書，當時土地即交給被告天文貿易公司管理使用，其中西嶺段一一三一地號土地，已在七十一年九月十三日移轉所有權登記予被告天文貿易公司，而本件土地因共有人尚未分割，一時未能辦理移轉登記，但本件土地共有人吳文雄、謝王碧珠、黃河清均同意將土地售予被告天文貿易公司，並出具土地使用同意書，同意被告天文貿易公司建築廠房，被告天文貿易公司已付清大部分買賣價金，故被告對於本件土地自有正當權源可占有使用。

㈡按「權利之取得，後手不得大於前手」，係民事法理適用原則，因本件土地買賣糾葛在於吳文雄收取價金後無法交付原定之土地，又無法退款，才另行約定以本件土地取代原先買賣之土地，被告天文貿易公司原向吳文雄購買之土地為乙種建築用地，因吳文雄給付不能，改給付本件土地及同段一一五九號山坡地，並由共有人出具同意書，將土地交被告天文貿易公司使用，約定可辦理土地所有權移轉登記時再辦理產權登記結清尾款，故被告並非無權占有，又不論吳文雄與原告間之買賣是真或假，原告在九十二年七月二十八日購買本件土地時已有地上物（即被告天文貿易公司之廠房），其權利之取得並非善意，且原地主已出具同意書，故原告權利之取得不能大於前手，其訴請拆屋還地、給付不當得利，殊無理由。

㈢按土地買賣契約之效力固僅及於雙方當事人，縱使吳文雄、謝王碧珠、黃河清與甲○○，於九十二年七月二十日就本件土地訂立買賣契約並將所有權移轉登記給原告，但其買賣標的早在二十年即前交給被告天文貿易公司使用，可見買賣契約有民法第二百四十六條所規定：以不能給付為契約標的者，其契約為無效，則其本於自始無效之契約，辦理所有權移轉登記，仍可依法訴請撤銷登記。

㈣又「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，除有特別情事外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」（最高法院四十八年台上字第一四五七號判例）。原告購買本件土地時，即有天文貿易公司建廠管理使用，其買受本件土地本即默許被告天文貿易公司繼續管理使用，否則原告何必花費鉅款購買他人已建廠之土地。是原告明知本件土地已有建廠使用而故意承購，即有默許被告繼續使用本件土地之適用。

㈤按權利之行使不得違反公共利益或損害他人為主要目的；行使權利履行義務應依誠實及信用方法。原告明知本件土地所有人已售予被告天文貿易公司，並建廠使用二十餘年，因原所有人未依誠信履約，又因變相索取高價未成，而將土地所有權移轉給原告，原告早知本件土地已由被告天文貿易公司建廠使用，卻支付高價購買，待取得所有權後即訴請拆屋還地及不當得利等，可見其權利之行使顯有濫用，並以損害他人為主要目的，違反民法第一百四十八條之規定。

三、證據：提出不動產買賣契約書、土地使用同意書、土地登記謄本、桃園縣龜山鄉○○街六十巷一號建物所有權狀等影本及建物登記謄本各一份為證。

丙、本院依職權函桃園縣桃園地政事務所（下稱桃園地政事務所）派員會同測量本件土地及建物。

理由

一、原告起訴後擴張聲明如其訴之聲明所示，因其請求之基礎事實同一，且為擴張應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、三款規定，自應允許之。

二、本件土地為原告所有，被告共同在本件土地上搭蓋本件建物，占用面積如附圖所示Ａ盥洗室（面積十、五平方公尺）、Ｂ宿舍（面積九十、九九平方公尺）、Ｃ增建廠房（面積五十七、八平方公尺）、Ｄ原有廠房（面積九百四十、四平方公尺）、Ｅ增建廠房（面積五百零九、五平方公尺）、Ｆ貨櫃辦公室（面積十五、一二五平方公尺）等，有土地登記謄本、及本院至現場履勘製有勘驗筆錄及桃園地政事務所派員會同至現場測量土地、建物，製有土地複丈成果圖等可憑，兩造對此均不爭執，堪認為真。

三、原告主張被告未經其同意即在本件土地上蓋有建物，故請求被告拆屋還地及返還不當得利，惟被告則以前詞置辯，是本件應審究者為被告是否無權占有本件土地及有無不當得利之情形。查：

㈠按買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人。最高法院八十三年台上字第三二四三號著有判例可參。被告稱其向原地主吳文雄購買本件土地，固有契約書可參，惟被告此一權利，僅得向原地主請求履行契約義務，原地主未能履行時，得請求其損害賠償，屬債權請求權，僅有相對之效力；而原告乃本於所有權人之地位，向被告請求返還本件土地，為一物權，具有對世之絕對效力；依前揭判例意旨，被告之請求權，僅能向契約當事人之一方即訴外人吳文雄主張，不能對契約以外之第三人（即本件原告）主張，故被告執其與訴外人吳文雄間之契約上權利，以為占有本件土地之依據，自屬無稽，非法之所許。

㈡雖被告以伊有訴外人吳文雄出具之土地使用同意書，故非無權占有使用本件土地云云。惟訴外人吳文雄既非本件土地之所有權人，無權處分本件土地，縱其出具之使用同意書為真正，對原告仍不生效力，故被告以此為抗辯，顯非可採。又被告又以其搭蓋之本件建物已使用本件土地二十餘年，原告早知本件土地為其使用建有廠房，故買有糾紛之土地並訴請拆屋還地，為權利濫用云云。按民法第一百四十八條規定權利之行使，不得以損害他人為主要目的之規定，其真意係在限制權利人行使權利，專以損害他人為主要目的，苟權利人行使權利非專以損害他人為主要目的，縱使他人喪失利益，亦無該條之適用。原告取得本件土地所有權，請求無權占有人拆屋還地，俾便使用土地，本屬權利之正當行使，難謂有何權利濫用之虞，被告所辯，要無可採。被告又稱原告與訴外人吳文雄就本件土地所為之買賣契約，因本件土地已為其占有使用，無法交付，故為民法第二百四十六條以不能給付為契約標的，其契約應為無效云云。查民法第二百四十六條所規定給付不能係指契約之標的，自始客觀給付不能之情形，惟本件土地僅為被告占有使用，縱本件土地原所有權人先後出售本件土地，亦屬「一物二賣」，與被告所述之情形不同，被告之抗辯，殊無足採。

㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第七百六十七條定有明文。本件土地為原告所有，被告未經同意且無合法占有使用之權源，而共同在本件土地搭建本件建物占有使用，自係對於原告之所有權有妨害，原告依民法第七百六十七條之物上請求權，請求被告連帶將附圖所示之本件建物拆除，並將本件土地返還，於法有據，應予允許。

㈣又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第一百七十九條規定甚明。而無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。有最高法院六十一年台上字第一六九五號判例可參，就土地所有權人而言，其所有土地遭他人無權占有，係受有相當於租金之損害。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。土地法第九十七條前段定有明文；此項規定於租用基地建築房屋之情形準用之，同法第一百零五條亦有規定。惟土地法第九十七條關於房屋及基地計收租金之規定，於損害賠償事件，雖非當然一體適用，然亦未嘗不可據為計算賠償之標準，最高法院四十九年台上字第一二三○號著有判例可參。原告主張本件土地之申報地價每平方公尺為三百二十元，依土地法第九十七條第一項規定，以申報地價總額百分之十計算，被告共同占用面積共一六二四、三一五平方公尺，故應給付相當於租金之不當得利為每年五萬一千九百七十八等語。惟本件土地位在桃園縣龜山鄉，固有部分臨接馬路，但其所在位置為山坡地，並非在市況熱鬧之都市區內，業經本院履勘現場，製有勘驗筆錄及照片可參。本院爰審酌本件土地位置、附近區域土地之繁榮程度及其利用情形，認被告就本件土地所受相當於租金之利益，以申報地價年息百分之五計算始為適當，從而原告得依不當得利之法律關係，請求被告連帶自本件起訴狀繕本送達之翌日即九十二年九月十八日起至返還本件土地之日止，按年給付原告損害金二萬五千九百八十九元【即（320×1624.315）×5％＝25989元】。

㈥綜上所述，原告基於物上之請求權，請求被告應連帶將本件土地上如附圖所示之本件建物拆除，並將本件土地返還原告，及基於不當得利之法律關係，請求被告應連帶給付自起訴狀繕本送達之翌日即九十二年九月十八日起至返還本件土地之日止，按年連帶給付原告不當得利之損害金二萬五千九百八十九元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即失所據，應予駁回。

四、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部份，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額分別宣告假執行及免為假執行；原告其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所依據，應予駁回。

五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予一一論述，附此敘明。

六、據上論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條前段、第八十五條第二項、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。

臺灣桃園地方法院民事第三庭

法院書記官 卓清和