臺灣桃園地方法院93年度訴字第589號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　 93年度訴字第589號

原告

言信不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

癸○○

訴訟代理人

韓邦財律師

複代理人

陳怡如律師

被告

康鈞房屋仲介股份有限公司

兼法定代理人

己○○

共同訴訟代理人

賴彌鼎律師

共同複代理人

林仕訪律師

　　　　　　　林宗竭律師

上列當事人間請求損害賠償事件，於民國94年3 月17日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。本件原告起訴時原依民法第184 條第1 項後段侵權行為之法律關係請求，嗣於訴訟繫屬中之94年1 月25日言詞辯論期日追加民法第226 條第1 項之請求權為訴訟標的，原告所為固屬訴之追加，然究其追加之訴訟標的所據以請求法院判決之基礎事實係屬同一，是本件原告為訴之追加應予准許，合先敘明。

二、原告起訴主張：

㈠原告於民國92年9 月29日與訴外人壬○○簽立要約書，受壬○○委託仲介購買坐落桃園縣蘆竹鄉○○○○段營盤坑小段第187 之3 地號、第187 之5 地號、第187 之6 地號等3 筆土地，經原告向前3 筆土地之地主查詢得知該3 筆土地已由地主委託被告己○○所營之被告康鈞房屋仲介股份有限公司（下稱被告康鈞公司）出售中。嗣被告得知原告掌握買方訊息，遂請求訴外人劉天仁及甲○○出面撮合兩造合作，原告遂同意與被告合作，由原告負責與買方接洽，被告負責與賣方接洽。同年10月9 日，被告己○○至醫院探望原告負責人癸○○時，兩造曾就仲介買賣之細節加以討論，兩造間之合作契約於斯時即因意思表示合致而成立。惟至92年11月1 日，原告與劉天仁、甲○○等人共赴被告公司確認簽約事宜，不料被告表示已找到新買主，且無法與原告分享利益。被告以詐術假意雙方合作，明知其與原告有合作之協議，卻故意違約，破壞原告之交易機會，獲取被告自己的利益，致原告損失可預期之仲介服務費4,142,125 元，爰依民法第184 條第1 項後段、第28條之規定，請求被告連帶負侵權行為之損害賠償責任；並依民法第226 條第1 項之規定，請求被告康鈞公司負債務不履行之損害賠償責任。

㈡並聲明：

⒈被告應連帶給付原告4,142,125 元及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息。

⒉原告願提供擔保請准宣告假執行。

三、被告答辯：

㈠被告未曾與原告有過合作約定，被告己○○係因原告惡性競爭，始商請甲○○向原告表達不要惡性競爭，如有合作意願，可以流通合作之規則進行合作交流而已，並非提出要約。本件原告並未依流通銷售規範第5 條第2 項、第4 項、第5項之規定將其與壬○○之要約書出示予被告，原告收受要約書及斡旋金之前，亦未告知被告或經被告同意，益見兩造從未有任何合作之約定。被告己○○雖於原告負責人癸○○住院期間前往探望，但被告己○○斯時已向原告表明壬○○應無成交之可能，即係拒絕原告之合作，其後雙方即未再就系爭土地有任何接觸。況被告之委託人戊○○（系爭土地之地主）堅持必須將坐落桃園縣蘆竹鄉○○○○段營盤坑小段第187 之6 及內厝段內厝小段第141 之2 地號2 筆土地一起出賣，而壬○○與原告簽訂之要約書並未購買內厝段內厝小段第141 之2 地號土地，則兩造實不可能成交，自無從達成任何合作協議。綜上，被告並無任何侵權行為或債務不履行之可言。

㈡並聲明：請求駁回原告之訴。如受不利益判決請准供擔保宣告免為假執行。

四、兩造不爭執之事實：

㈠原告於92年9 月29日與訴外人壬○○簽立要約書，受壬○○委託仲介購買坐落桃園縣蘆竹鄉○○○○段營盤坑小段第187 之3 地號、第187 之5 地號、第187 之6 地號、第187 之8 地號等土地。

㈡前開土地之地主在原告受壬○○委託之前，已分別與被告康鈞公司簽訂專任委託銷售契約書。

㈢前開土地分別於92年10月中旬後陸續經被告仲介出售予訴外人傅燕仁、王燕鴻。

五、兩造於93年10月19日言詞辯論時，協議簡化爭點為：兩造間是否成立合作契約？

六、本院判斷：

㈠按契約須以當事人互相表示意思一致而成立，所謂「一致」係指契約之「必要之點」意思必須一致，否則其契約即難謂已成立。又不動產之仲介乃指為不動產買賣、互易、租賃之價金及標的物為其要素，則本件原告主張與被告間成立仲介合作契約，縱認依仲介行為之特質，就買賣標的物之價金尚須經兩造各別與委任人撮合始能一致，惟原告至少須就兩造已就仲介標的物之特定及仲介報酬分配之約定，達成意思表示之合致乙節，負舉證責任。經查：

⒈就仲介標的物部分：被告主張其委託人即地主戊○○堅持其所有之坐落桃園縣蘆竹鄉○○○○段營盤坑小段第187 之6 地號土地及內厝段內厝小段第141 之2 地號土地須一起出賣之事實，業據證人戊○○證述屬實（見本院卷第196 頁）。而查，原告於起訴狀中稱其僅受訴外人壬○○委託購買坐落桃園縣蘆竹鄉○○○○段營盤坑小段第187 之3 地號、第187 之5地號、第187 之6 地號等3 筆土地（見本院卷第6 頁），並不包括內厝段內厝小段第141 之2 地號土地；甚且原告訴訟代理人迄至本院94年2 月22日言詞辯論時，尚主張內厝段內厝小段第141 之2 地號土地與本件無關，不在兩造仲介合作契約之範圍內（見本院卷第175 頁），苟兩造間確曾成立仲介契約，焉何原告就地主戊○○要求上述2 筆土地須一併出售之重要事項竟全然不知情？至原告法定代理人癸○○於證人戊○○於本院94年3 月8 日言詞辯論期日作證後，始於本院94年3 月17日言詞辯論期日陳稱：被告己○○於92年10月9 日至醫院看伊時，有向伊提及戊○○的內厝段內厝小段第141 之2 地號土地想要一起賣掉，伊回答壬○○可一起買下來云云，除為被告己○○否認外，原告聲請訊問之證人乙○○所證稱己○○與癸○○在92年10月9 日於醫院對談之內容，亦完全未提及其2 人於醫院時有談及上情，則癸○○所陳顯係臨訟杜撰之詞，洵不足採。準此，足證兩造間就欲合作仲介之不動產標的物究竟為哪些土地，並未達意思表示之合致。

⒉就仲介報酬分配部分：原告雖主張兩造間曾約定仲介服務費雙方平均分配，惟被告否認之，而查除原告之法代理人癸○○於本院94年3 月17日言詞辯論時陳稱：被告己○○於92年10月9 日至醫院看伊時，2 人談到傭金之拆法為對拆云云外，原告並未舉證以實其說。斟諸證人乙○○證稱斯日於醫院時，己○○與癸○○之對談內容僅：「在鮑總住院期間，己○○有去醫院看鮑總，談到此案，當時我在場，我聽到的內容是鮑總說已經收了500 萬的要約金，價錢也可以提高到賣方可以賣得價錢約是每坪11萬5 、11萬6 ，請被告隨時可以拿這500 萬給地主補足定金。己○○表示還有一兩塊畸零地有問題，請鮑總先安心休養，等她出院後再談。」、「（在醫院時己○○知道買主是壬○○時）己○○是說壬○○不可能加價到這麼高，因為她之前有跟壬○○合作過，鮑總說壬○○因為有跟我們合作好幾次，而且也同意每坪拾壹萬五左右的價錢，我們鮑總就說你隨時可以來收定金。對話大致上是這樣。」、「（法官問：己○○有無提到何時要拿前述伍佰萬定金的事？）她當時就是說要鮑總好好休養，之後再談。」等語（見本院卷第153 頁、第155 頁），亦全無一語提及兩造曾就仲介服務費約定「雙方平均分配」乙節，堪認原告主張兩造間曾約定仲介服務費雙方平均分配云云，應屬不實。

⒊綜上，兩造既未曾就其間仲介合作契約之必要之點，即仲介標的物和仲介報酬之分配，達成意思表示之一致，顯難認兩造間成立合作仲介契約。

㈡原告雖主張被告己○○委請甲○○透過劉天仁轉達欲與原告合作，經原告同意後，雙成達成合作協議云云。惟經查，證人劉天仁證稱伊並未親自接到甲○○之電話（見本院卷第129 頁），則其聽聞他人轉述之傳聞證詞，並不具證據力。又證人甲○○證稱：伊打電話之內容僅係說「中信房屋南崁店與住商房屋大興西路店有案子踩線，是不是跟店裡講一下流通合作就好了」，即伊係告訴中信房屋總公司轉告原告不要惡性競爭，可以用合作的方式來進行等語（見本院卷第151頁、第150 頁）；對照證人即地主戊○○、及其子庚○○證稱：癸○○說她的買方願意出到一坪13萬來買，但渠因已與被告簽立委託書就拒絕，癸○○後來來了很多次，一直叫渠要接受13萬的價格，叫渠考慮違約，其中一次癸○○還拿500 萬元之訂金現金票要給戊○○，但渠考慮的結果還是不要違約等語（見本院卷第197 頁），足見系爭土地之仲介糾紛係緣於原告之法定代理人癸○○先從事不正競爭之行為，唆使地主戊○○與被告違約，被告始委請證人甲○○告訴中信房屋總公司轉告原告不要惡性競爭，準此，實難遽認被告此舉，係向對其客戶從事不正競爭行為之同業對手，為合作之要約。

㈢原告雖引證人乙○○、丁○○之證詞，欲證明兩造間有仲介合作之合意。惟觀諸乙○○前述於本院證述之證詞（見前述㈠⒉）證稱：己○○斯時已表明壬○○「不可能」加價到癸○○所述之每坪11萬5 之價格，而在癸○○說己○○可隨時來收定金時，己○○則要癸○○好好休養，之後再談等語，顯見兩造間斯時並未有合作之合意。又證人丁○○雖證稱伊曾於92年10月4 日前與被告康鈞公司之辛○○約在南崁市區之咖啡館，辛○○要求其以後不要再接觸地主等語，惟兩造均不爭執斯日之會面係由丁○○主動要約（見本院卷第225頁），再觀諸丁○○證稱：在咖啡館時，其與辛○○並未論及雙方仲介合作之細節（見本院卷第167 頁），是其與辛○○斯時既完全未論及雙方如欲行合作之關於前述契約「必要之點」之內容，自難據其證詞認兩造間成立合作仲介契約。

㈣綜上，原告既未舉證證明兩造間已成立合作仲介契約，則原告本於民法第226 條第1 項之規定，請求被告康鈞公司負損害賠償責任，即屬無據。

㈤按維護「公平交易之精神」，堅持交易透明及誠實信用；尊重同業之智慧財產與營業秘密，「維護市場紀律」，共同塑造良好的經營環境，為不動產仲介經紀業倫理規範第2 條、第9 條所明定。原告與被告均為不動產仲介業，應受該倫理規範之制約。依前述證人戊○○、庚○○之證詞可知，原告於得悉地主已與被告簽訂「專任」委託銷售契約書後，在渠委託契約仍存續期間，竟多次對地主戊○○稱其買方願出價到一坪「13萬元」購買系爭土地，然對照證人壬○○（即原告之買方）證稱其願意出價之上限為平均每坪11萬5 千元（見本院卷第143 頁），足見壬○○從未曾出價到每坪13萬元。惟原告之法定代理人癸○○竟對地主訛稱不實之買價多次唆使證人戊○○對被告違約，其所為非但違反前開不動產仲介經紀業倫理規範，且係原告先以背於善良風俗之方式從事不正競爭（最高法院18年上字第2633號、31年上字第891 號判例參照）。而維護公平交易精神、維護市場紀律不惡性競爭，既為不動產仲介經紀業應遵守之「倫理規範」，本院認即使被告委請證人甲○○透過劉天仁轉達原告不要惡性競爭、或被告公司職員辛○○於原告公司職員丁○○邀約會面時，要求原告以後不要再接觸已與被告簽訂「專任」委託銷售契約書之地主，均僅係請原告遵守同業倫理規範，該倫理規範應係不待約定，原告即應遵守，實難僅以被告為該要求，即認被告與原告間成立合作仲介契約，而謂被告因之負有「契約義務」。又原告雖主張兩造既約定不惡性競爭，此約定「自有拘束」被告亦負有不另尋買主之消極不作為義務云云，惟兩造既未曾『約定』被告不得另尋買主；且證人丙○○證稱：仲介實務上，掌握賣方者會同時與多家掌握買方之仲介業談成交買賣之事（即跨店合作）等語（見本院卷第201頁）；參以，原告之法定代理人癸○○亦不否認不動產仲介經紀業之同業間，亦會有彼此僅係「詢問價格」而已之接觸（見本院卷第226 頁），則原告前開推論顯屬無據。

㈥原告雖主張被告施詐術，使原告誤信被告確有合作之誠意而同意被告之要求不與地主接洽交易，故主張被告破壞其交易機會，係以背於善良風俗之方法加損害於原告云云。惟查：

⒈原告如前所述既未能舉證證明兩造間已成立合作仲介契約，則其主張被告「施詐術使其誤信而與被告合作」云云，即屬無據。

⒉其次，原告依前開不動產仲介經紀業之倫理規範，本即不應從事不正競爭，並停止其以不實報價唆使證人戊○○對被告違約之不正競爭行為。本件係原告先以背於善良風俗之方式從事不正競爭；再斟諸證人戊○○及庚○○前述證稱：癸○○叫渠考慮違約，其中一次癸○○還拿500 萬元之定金現金票要給戊○○，但渠考慮的結果還是不要違約等語，足見地主戊○○在原告出示500 萬元鉅款支票誘之以利的情形下，仍明示拒絕原告之仲介，則被告自無破壞原告交易機會之可言，原告主張其因此受有損害，亦屬無據。

⒊原告係於92年9 月29日始與壬○○簽訂要約書，另斟酌前述證人戊○○、庚○○之證詞，堪認原告持500 萬元之定金票欲交付戊○○之日期，應係在「92年9 月29日之後」。而此時點，與前述證人劉天仁、甲○○電話聯絡原告之時間點、及原告法定代理人癸○○自稱：其於92年9 月底、10月初在「住院前」，每隔2 、3 天就與被告己○○電話聯絡仲介系爭土地之進度、成交價格等節（見本院卷第222 頁）之時間點，核均應係屬同時，則原告有無因誤信被告欲與其合作「而停止與地主接觸」？或原告嗣係因地主戊○○已明示拒絕，而不得不轉而積極與被告接觸要求合作，即值堪疑。

⒋綜上，原告主張依民法第184 條第1 項後段、第28條之規定，請求被告連帶負侵權行為之損害賠償責任，亦屬無據。

七、從而，原告本於債務不履行和侵權行為之法律關係，請求被告連帶給付如其聲明所示之金額及遲延利息，為無理由，其訴應予駁回。

八、本件事證已明，兩造其餘主張陳述之方法，及未經援用之證據，均與本判決所為前開判斷不生影響，無庸逐一論述，附此敘明。

九、原告之訴已經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。