臺灣桃園地方法院94年度訴字第1492號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　94年度訴字第1492號

原告

庚○○

訴訟代理人

孫志堅律師

複代理人

馬在勤律師

被告

金鈴鹿股份有限公司

法定代理人

己○○

訴訟代理人

辛○○

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國95年11月8日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：

㈠被告應將坐落桃園縣平鎮市○○段211 地號土地上如附圖編號B 、C 所示，面積各為21.05 、147.73平方公尺，合計168.78平方公尺之地上平面1 樓由鐵皮包覆內之區域遷空，並交還原告。

㈡被告應自民國（下同）92年5 月1 日起至遷空交還上開土地之日止，按月給付原告新台幣（下同）7,992 元。

㈢願供擔保，請准為假執行之宣告。

二、陳述略稱：

㈠緣坐落桃園縣平鎮市○○段211 地號土地（下稱系爭土地）為其所有，被告在無合法權源情況下，竟無權占用系爭土地如附圖B 、C 所示，面積各為21.05 、147.73平方公尺之地上土地。被告侵占系爭土地雖係基於前向門牌號碼桃園縣平鎮市○○路○ 段371 號4 層建物（下稱系爭建物）之所有人即受告知人乙○○、甲○○、戊○○承租其中之1 樓而來，固係為系爭建物1 樓之承租人，亦為直接占有人，而相對出租人即受告知人僅係間接占有人，然若間接占有人所主張其出租之建物範圍，現實上已包括無權占有到系爭土地如附圖B 、C 所示部分者，則不單出租人為無權占有人，連帶承租人亦係無權占有之人，故原告本於民法第767 條規定所有權之物上請求權，提起本件訴訟，並非無據。

㈡又系爭建物第1 層主結構係坐落於鄰地即同段212 地號土地上，惟位在騎樓以上之第2 層部分則已占用到系爭土地如附圖B、C所示之領空上，雖系爭建物於民國65年興建當時，原坐落於系爭土地及同段212 地號土地分割前同市○○段廣興小段97-8地號土地上，惟建物完工後始因都市計畫之故，而將系爭土地分割出作為道路預定用地使用。嗣原告將同段212 地號土地及系爭建物出賣予後手即證人壬○○時，即曾徵詢已被劃為道路預定用地之系爭土地是否願意併同購買，唯壬○○並無意願而作罷。故倘系爭建物既不在系爭土地上，且又與民法第876 條所規定之法定地上權概念全然不相符合，因此本件情況並無「法定地上權」之適用。

㈢次因系爭土地與建物之坐落基地因緊鄰之故，而使被告現所占用之騎樓下之謄空區塊位置與系爭土地重疊，此與民法第425 條之1 第1 項規定之「推定」適用租賃關係之情形，亦顯不相同。退步而言，縱認有同法第425 條之1 第1 項規定之適用，然是項規定僅係「推定」有租賃關係，並非係「視為」有租賃關係之擬制規定，因此若有反證認兩造並無就土地部分有租賃關係，自無強制採認有為租賃關係存在之必要。另據受告知訴訟人甲○○與證人丁○○到庭證述渠等主張對系爭土地係有「永久通行權之使用」，亦非係針對系爭建物與系爭土地上有租賃關係存在而觀，應肯認系爭建物之所有人即受告知訴訟人，應無與原告就系爭土地認為有「推定」租賃關係存在之情形。從而，被告占用系爭土地如附圖B、C 所示部分，既無合法占用之權源。

㈣另據被告與受告知人間所簽訂之租賃契約而觀，其租賃標的僅係包含系爭建物第1 層及地下室，並不含騎樓外之區域，惟被告竟私下打通外牆並占用騎樓上空部分，而另作營業使用，已違渠等間之租約約定。再渠等亦認知系爭土地係作為道路預定用地，只能為通行目的之使用，而不得移作其他用途，雖系爭土地上之圍籬並非渠等所搭建，而係前承租人所建，唯將系爭建物第1 層外牆打通，而將營業使用範圍拓增至系爭土地上，則為渠等所不否認，顯然無權占用到原告所有系爭土地，就該占用部分顯有不當得利之情事，致原告受有不能申請免徵地價稅及相當於租金收益之損失，爰依土地法第105 條準用同法第97條、民法第179 條之規定，因被告受有相當於租金之不當得利，請求被告依系爭土地申報地價每平方公尺5,682.4 元，並按年息10% 按月計算，被告每月應給付原告7,992 元之租金損失。

㈤再據雍泰陶藝股份有限公司（下稱雍泰公司）與證人丁○○於68年9 月18日簽定之不動產買賣契約書而觀，斯時所出售之標的係變更前坐落同市○○段廣興小段第97-20 、101 、10 1-3地號（變更後為廣仁段第225 、207 、205 地號）土地，而該契約書第15條所載係指：「本買賣土地毗鄰之都市○○道路用地」，然同段205 、207 、225 地號土地俱無與系爭土地相毗鄰。從而，被告欲爰引前開不動產買賣協議書，主張原告對系爭土地曾同意供作道路永久使用之約定，洵無足採。

三、證據：提出土地登記謄本、地籍圖謄本、建物登記謄本、現場照片、臺灣台北地方法院92年度訴字第4386號民事判決、土地復丈成果圖、建物現況圖及平面圖、建物使用執照、都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書、影印圖說申請書為證及聲請本院至現場履勘並囑託桃園縣平鎮地政事務所派員測量。

乙、被告方面：

一、聲明：

㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。

㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

二、陳述略稱：

㈠系爭建物原係原告出賣予後手即證人壬○○，嗣壬○○再轉賣予受告知人後，再由被告向受告知人承租系爭建物1 樓（及地下室），被告僅為系爭建物1 樓之承租人，且被告所承租的範圍應包含坐落於系爭土地上之建物1 樓及騎樓部分，故被告非無權占有。縱認系爭建物有無權占有原告所有系爭土地如附圖B 、C 所示部分，被告亦同意拆還，惟被告並無權利拆除，原告之訴顯無理由。

㈡再系爭建物騎樓部分與主建物本係坐落同一地號，僅因都市計畫才分割成2 筆不同地號，則系爭建物原所有人即證人壬○○向原告買受系爭建物當時，係為有權占用系爭土地，其後之買受人即受告知人亦因繼受而屬有權占有，嗣於被告承租系爭建物後，被告自非無權占用系爭土地。

㈢另查，被告所承租系爭建物之原始起造人為訴外人雍泰公司，原告亦曾為雍泰公司之負責人，詎今原告竟主張系爭建物侵占到系爭土地，亦即雍泰公司先將所蓋之建築物出售予第三人，嗣買受人再將該建物出租予承租人後，卻遭原出賣人控訴承租人所承租之建物侵占到系爭土地，反要承租人歸還、清空所占用之土地空間及返還不當得利，顯原告本件主張不合常理。且於68年間，原告代表雍泰公司出售與系爭建物相鄰之土地時，已將系爭土地及同段204 、206 、210 、213 地號等道路用地之土地永久使用權一併讓予買受者等語，資為抗辯。

三、證據：提出建物租賃契約書、建築改良物買賣所有權移轉契約書、公證書、建物使用執照、道路用地及相鄰土地新舊地號對照表、土地登記謄本、地籍圖謄本、不動產買賣契約書、建物平面圖、建物所有權狀、不動產租賃契約修改、不動產租賃契約書、存證信函、簽收回條為證。及聲請對甲○○、乙○○、戊○○告知訴訟。

丙、本院依職權調閱臺灣高等法院94年度上字第198 號、臺灣台北地方法院92年度訴字第4386號卷宗，及函詢桃園縣中壢市公所、桃園縣中壢地政事務所、桃園縣政府及同縣平鎮市公所，系爭土地及同段210 地號土地都市計畫土地使用分區編定為何、是否已有徵收計畫及向桃園縣平鎮市公所調閱系爭土地及同段210 地號土地辦理保存登記之復丈成果圖及計算表。

理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。查本件原告起訴時聲明第1 項為「被告應將坐落桃園縣平鎮市○○段211 地號土地上如地籍圖所示圍幕內69.09 平方公尺土地遷空交還原告，及自92年5 月1 日起至遷空交還上開土地之日止，按月給付原告3,271 元」；嗣於本件訴訟進行中，依據測量結果擴張其聲明如上開聲明第1 、2 項所示，核其所為訴之變更僅係單純擴張應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，自應准許。

貳、實體方面：

一、本件原告起訴主張：其所有系爭土地遭被告在無合法權源情況下，無權占用其中如附圖B 、C 所示，面積合計168.78平方公尺，被告係系爭建物之承租人，系爭建物現實上已無權占有到系爭土地如附圖B 、C 所示之部分，故被告亦同屬無權占有之人，本件與民法規定法定地上權及推定租賃關係在之要件不符而無適用；另被告與受告知人亦認知系爭土地係作為道路預定用地，只能為通行目的之使用，而不得移作其他用途，雖系爭土地上之圍籬並非渠等所搭建，而係前承租人所建，唯將系爭建物第1 層外牆打通，而將營業使用範圍拓增至系爭土地上，顯然無權占用到原告所有系爭土地，就該占用部分顯有不當得利之情事，致原告受有不能申請免徵地價稅及相當於租金收益之損失，被告每月應給付原告7,992 元之租金損失，爰依民法第767 條、第179 條之規定，提起本件訴訟等語。被告則以：其為系爭建物及其基地之承租人，且所承租的範圍應包含坐落於系爭土地上之建物、騎樓部分，故非無權占有；再系爭建物騎樓部分與主建物本係坐落同一地號，僅因都市計畫才分割成2 筆不同地號，系爭建物原所有人壬○○向原告買受系爭建物當時，係為有權占用系爭土地，其後之買受人即受告知人亦因繼受而屬有權占有；況被告所承租系爭建物之原始起造人為訴外人雍泰公司，原告亦曾為雍泰公司之負責人，詎今原告竟主張系爭建物侵占到系爭土地，顯非有理；且68年間原告代表雍泰公司出售與系爭建物相鄰之土地時，已將系爭土地及同段204 、206、210 、213 地號等道路用地之土地永久使用權一併讓予買受者等語，資為抗辯。

二、本件依據兩造於95年11月8 日及歷次言詞辯論中之陳述，其等對於下列之事實均不爭執：

㈠系爭建物係訴外人雍泰公司於65年間在該公司所有，重測前之桃園縣平鎮市○○段廣興小段97-8地號（以下稱「97-8地號」）土地上興建。

㈡97-8地號分割出同小段97-22 地號土地，重測後地號為平鎮市○○段212 地號（以下稱「212 地號」）及系爭土地。

㈢系爭建物及同段212 地號土地由雍泰公司出售移轉予證人壬○○，再由壬○○出售移轉予受告知人乙○○、甲○○、戊○○，並將其中之1 樓部分出租於被告。

㈣系爭土地於93年10月27日由雍泰公司移轉登記予原告取得。

㈤雍泰公司於68年9 月18日由當時為擔任雍泰公司負責人之原告與證人丁○○、丙○○簽訂不動產買賣契約書，將重測前宋屋段廣興小段97-20 、101 、101-3 地號（重測後為廣仁段第225 、207 、205 地號）土地出賣與證人丁○○、丙○○，根據該契約書第15條約定，雍泰公司將前開3 筆土地毗鄰之都市○○道路 (包含系爭土地部分）全部無條件永久提供買方或其關係人共同通行使用。

三、綜合兩造之主張，本院認為本件最主要之爭點為：被告因租賃關係占有使用系爭建物1 樓而占有系爭土地中如附表編號B 、C 部分之土地有無合法權源。爰分析如下：

㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449 條第1 項規定之限制，民法第425 條之1第1 項定有明文。又「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例參照）。

㈡本件系爭建物係訴外人雍泰公司於65年間在該公司所有之97-8地號土地上興建，後97-8地號土地分割出97-22 地號土地，其後該2 筆土地重測後地號變更212 地號及系爭土地（211 地號，系爭建物及212 地號土地由雍泰公司出售移轉予證人壬○○，再由壬○○出售移轉予受告知人乙○○、甲○○、戊○○，其等並將其中之1 樓部分出租於被告，系爭土地於93年10月27日另由雍泰公司移轉登記予原告取得等事實，為兩造所不爭執，已如上述。雖原告主張最初賣給受告知人之前手壬○○為系爭建物連同其坐落之212 地號土地，系爭建物僅其中騎樓下騰空區塊位置不巧與系爭土地重疊，系爭土地顯非系爭建物坐落之土地，故與民法第425 條之1 規定顯不相同云云。惟建物地面層之騎樓（即所謂「亭子腳」）原屬建物之一部分（參見本院卷第25、168 頁系爭建物登記簿謄本及平面圖所示），建物騎樓所坐落位置之土地，亦屬該建物基地之範圍，不可能將該部分土地與建物其餘部分之基地分離，而單獨成立另一基地關係。從而，原告以系爭建物僅其中騎樓下騰空區塊位置不巧與系爭土地重疊，系爭土地顯非系爭建物坐落之土地，已有誤會，尚不足採。再者，系爭建物目前之現狀與興建當時之現狀一樣，並無增建，僅其中1 樓騎樓與室內間之牆壁為被告之前前承租人打掉，用外側以鐵皮圍起來等情，業據原告陳明在卷，核與證人壬○○、丁○○證述之相符（本院卷第126 至129 、203 、204頁），而依系爭建物謄本及平面圖所載，其騎樓部分之面積為114.24平方公尺，而上開附圖B 、C 部分之總面積為168.78平方公尺，顯示系爭建物1 樓除騎樓部分外，原室內建築部分尚有54.54 平方公尺之面積亦坐落於分割後之系爭土地上，參照上開建物平面圖所示，足勘認定系爭建物係以包括系爭土地及212 地號土地（即97-8地號土地）為其基地而興建。至於97-8地號土地分割、重測後，系爭土地及系爭建物登記簿謄本上未記載其等間之關係，應係轉載之錯誤，並不影響其間實際之關係。故本件系爭土地及其上之系爭建物同屬雍泰公司1 人所有，先後移轉予原告及證人壬○○，其中系爭建物再移轉予受告知人乙○○、甲○○、戊○○之事實，應可認定。依據上開規定，本件應推定原告（系爭土地之新所有權人）與受告知人（系爭建物之新所有權人）間就系爭土地及建物，在系爭建物得使用期限內，有租賃關係存在。

㈢按法律上推定之事實無反證者，無庸舉證，民事訴訟法第281 條亦有明文。本件原告與受告知人乙○○、甲○○、戊○○間就系爭土地及建物，在系爭建物得使用期限內，既應推定有租賃關係存在，則在原告未能提出反證推翻之前，自應認定該事實為真正。雖原告以「證人丁○○及受告知人甲○○均到庭主張其等對系爭土地有永久通行權，並未主張系爭建物與系爭土地間有租賃關係存在」，主張系爭建物與系爭土地間並無有租賃關係。惟依被告提出之雍泰公司（由原告為代表人代表該公司簽約）與丁○○、丙○○等人間68年9月18日就系爭土地附近之同小段97-20 等地號（重測後為225 地號）土地3 筆之不動產買賣契約書及附圖（本院卷第95至100 頁）所示，雍泰公司確實同意無條件永遠提供包括系爭土地在內，當時已規畫為都市○○道路及縱貫路之拓寬路地部分予買方（即丁○○、丙○○）及其關係人（應包括其後繼受人之受告知人等）共同通行使用，惟此永久通行關係係存在於雍泰公司（其後由原告繼受）所有，包含系爭土地在內之上開都市○○道路及縱貫路之拓寬路地與證人丁○○、丙○○（其後由受告知人及其他共有人繼受）之上開同小段97-20 等地號（重測後為225 地號）3 筆土地間，與本件法定租賃關係係存在於系爭土地與系爭建物間尚有不同。從而，原告以上開永久通行關係主張本件法定租賃關係並不存在，尚不足採。

㈣本件受告知人乙○○、甲○○、戊○○之系爭建物就坐落於原告所有之系爭土地上之部分（即附圖B 、C 部分），既有租賃關係存在，則受告知人所有之系爭建物，自有繼續使用系爭土地之合法權源，並無無權占有，被告依據其與受告知人間之租賃關係占有使用系爭建物，亦非無權占有系爭土地，且亦非「無法律上之原因而受利益」之不當得利。從而，原告以被告係無權占有請求被告遷讓及給付不當得利，為無理由，應予駁回。

四、原告之訴既經駁回，其假執行聲請亦失所依據，併予駁回。

五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

民事第二庭法　官　潘進順