臺灣桃園地方法院95年度重訴字第363號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　95年度重訴字第363號

原告

華廈建築股份有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

袁曉君律師

被告

乙 ○

被告

甲○○

共同訴訟代理人

蔡順雄律師

　　　　　　曹詩羽律師

　　　　　　何元聰

上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國97年11月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實

壹、程序方面：按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄；其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄。民事訴訟法第10條第1 、2 項分別定有明文。所謂其他因不動產涉訟，係指因不動產之物權或其分割或經界以外，與不動產有關之一切事項涉訟者而言（最高法院86年度台抗字第79號判決要旨參照）。查本件原告起訴請求被告將其所有附表所示土地之所有權移轉登記予原告，而附表所示土地均位於桃園縣桃園市境內，揆諸上開規定，本院對於本件自有管轄權，合先敘明。

貳、實體方面：

一、本件原告主張：

㈠原告前於民國62年11月25日與訴外人何康健即被告之被繼承人簽立土地合建房屋契約（下稱系爭契約），約定何康健應提供伊所有及伊所有而登記於伊配偶即被告乙○名下坐落於當時桃園縣中路段第1204之10、1204之11、1204之15、1204之60、1204之61、1204之12、1204之62、1204、1204之14、12 04 之59地號土地【重測後為桃園縣桃園市○○段第374、377 、378 、394 、395 地號土地（以上5 筆土地合稱甲土地），及同段第373 、379 、392 、393 、396 地號土地（以上5 筆土地合稱乙土地）】等10筆土地，原告則應負責於甲、乙土地上建造房屋。嗣何康健於90年4 月7 日死亡，甲土地由被告甲○○繼承。依系爭契約內容可推知依當事人之真意兩造所簽訂之契約性質應為「互易契約」，亦即原告房屋興建完畢，其須將其中之3 分之1 房屋交予何康健，而何康健及乙○則應將甲、乙土地之3 分之2 移轉登記予原告所有。原告依系爭契約約定興建每棟3 層樓之4 棟房屋，門牌號碼分別編列為桃園縣桃園市○○街129 號1 至3 樓、131 號1 至3 樓、133 號1 至3 樓、135 號1 至3 樓（以下合稱系爭房屋），何康健業已獲得分配其中4 間房屋，故原告業已履約完畢。

㈡何康健生前自知對於原告尚有土地移轉之義務未履行，自76年、79年、80年、85年間多次至原告公司洽談土地移轉事宜，復於85年間先委請訴外人陳重隆規劃系爭建物改建事宜，再向原告提出房屋改建計畫，依據何康健所提「桃園延壽街129 至135 號重建案」計畫（下稱系爭重建計畫），載明地主依照62年11月25日所獲分配之房屋及土地為3 分之1 ，原告及原告售予其他住戶所獲分配之房屋及土地為3 分之2 ，依系爭重建計畫所載地主重建分屋條件係「地主保證一切合乎現行法令，並將建地之土地所有權依比例分割予地上物所有權人」，足見何康健於系爭契約之請求權時效完成後，尚承認伊就系爭契約對原告所負之義務，即承認原告對伊有3分之2 土地移轉所有登記請求權存在，故何康健於76年、79年、80年、85年間均已拋棄時效利益。此外，系爭房屋對外均由原告名義與住戶簽立買賣合約，未售出之房屋當屬原告所有，即原告亦為「現住戶」，至李文周、陳國華、葛仕誠應如何分配係渠等內部問題，與第三人無涉。又戊○○未與原告洽談改建事宜，不代表何康健未至原告公司洽談改建及土地過戶事宜。況丁○○亦可證明何康健確有至原告公司洽談改建事宜，故被告確已拋棄時效利益。

㈢縱認本件時效之起算點以被告獲得房屋時起算，原告完成系爭房屋建造後，自75年至83年間，與被告因系爭房屋多次興訟，且系爭房屋為違章建築，僅得移轉事實上之處分權，事實上處分權是否業已讓與之重點，應在於雙方是否有讓與事實上處分權之意思合致，是乙○與何康健於93年7 月28日向訴外人葛仕誠提起返還房屋訴訟（案號為本院93年度桃簡字第919 號）時，被告始有取得桃園縣桃園市○○街135 號1樓及2 樓房屋事實上處分權之意思表示，故本件時效之起算時點應為為93年7 月28日。再者，被告未辦理拋棄繼承，依民法第1148條本文規定，被告須繼受何康健之一切權利義務，自包括依系爭契約所負之移轉土地所有權義務。

㈣系爭房屋是否係訴外人李文周、葛仕誠、陳國華所建或由原告所建，毋須受本院79年度訴字第1473號及台灣高等法院81年度上字第519 號民事判決所認定內容之拘束。況上開2 判決均認定原告業已履行系爭契約之義務完畢，顯見系爭房屋之實際出資人為何人，並不影響原告是否履約完畢之認定。又訴外人丙○○固於本院75年度訴字第1722號民事事件中稱系爭房屋非原告所有，惟此係訴訟策略考量，且於63年間，李文周、陳國華、葛仕誠曾約定合夥興建系爭房屋，並簽立合作建造店鋪住宅協議書，惟葛仕誠、李文周並未依約出資，系爭房屋最後均由原告建造完成，丙○○所述並無前後矛盾之處。另「委託代建華廈延壽二房屋契約書」乃當時原告為節稅，依當時建築業界建商另與住戶簽立委託代建契約之慣例，要求訴外人張太乾、己○○另行簽立之契約書，系爭房屋由原告委託李文周施工，實際上該契約仍係存於原告與張太乾、訴外人吳新白間。又被告於本院95年度訴字第1634號民事事件中請求葛維德、訴外人鄭惠梅給付不當得利，伊均主張基於系爭契約而向葛維德、鄭惠梅請求，足證被告已承認系爭房屋為原告所興建。

㈤依原告向桃園縣政府出具之公證切結書所示，可知63年當時

甲、乙土地位於都市計畫地區，屬禁建範圍，依當時台灣地區擬定、擴大、變更都市計畫禁建期間特許興建辦法第3 條規定，得由起造人檢具土地使用權證明、建築現況照片、建築圖說、切結書勘查核可施工，故當時都市計畫區域限建區之建築物毋須取得建築執造即得興建，待該區域解除限建期間後，乙○及何康健拒絕出具土地使用同意書，因此無法取得建物使用執照，故系爭房屋成為違建非可歸責於原告。因原告當年興建系爭房屋時並毋須取得建築執造，故被告於65年完工時提供予乙○、何康健之建物即屬合法，原告給付之內容並無違反系爭契約，原告已履行契約完畢。再者，被告於本院93年度桃簡字第919 號返還房屋事件中，已自承伊係依系爭契約受分配房屋，足證原告已履約完畢，被告不得主張同時履行之抗辯。

㈥被告自62年間簽立系爭契約後，不僅不願配合出具地主同意書，且自70年開始對原告提出拆屋還地訴訟，期間歷經15年，原告本以為被告對於系爭房屋已放棄分配權利，且在訴訟過程中，兩造亦無法確認系爭契約是否拘束兩造，因此在權利關係尚有爭議之時，原告才未正式向被告提出法律訴訟請求。再者，被告於本院95年度訴字第1643號返還不當得利事件中，已承認系爭契約目前仍有效存在，原告自得向被告請求返還土地。況依兩造契約之真意，原告須負責出資興建房屋，被告則負責提供土地，並使原告獲土地3 分之2 所有權，今被告先以其他訴訟方式讓原告誤以為伊不要系爭房屋，於超過15年後，另主張伊要房屋，且不願意移轉土地所有權給原告，就契約精神而言，顯然被告僅對自己有利部分，承認與原告簽立系爭契約，對於自己應負擔之義務，卻又否認原告為契約當事人，反覆行為有欠公理。是以，縱原告之請求罹於時效，本件應有民法第148 條「權利濫用」情形。

㈦爰依系爭契約之法律關係，聲明求為判決：

⒈乙○應將乙土地之應有部分3 分之2 移轉登記予原告。

⒉甲○○應將甲土地之應有部分3 分之2 移轉登記予原告。

二、被告則抗辯：

㈠依系爭契約＜乙＞三規定：「甲方（即原告）應得之房屋及土地乙方應照甲方指定過戶之任何人，乙方不得拒絕。其過戶時一切稅捐規費由甲乙方各自負擔之」，原告於甲、乙土地建造之房屋，應為合法建築，且房屋應移轉登記予何康建名下，惟原告於系爭房屋並無申領建築及使用執照，非合法建築，無法辦理建物第一次保存登記，為違章建築。在原告未能移轉登記合法建物所有權予被告之前，被告自得拒絕將系爭甲、乙土地移轉登記予原告。況系爭契約之前言與條款載明：「立土地合建房屋契約書人華廈建築股份有限公司（以下簡稱甲方）今為投資建築房屋與何康健（以下簡稱乙方）自有土地坐落桃園市○路段1204-1 0、1204-11 、1204-15 、1204-60 、1204-61 、1204-12 、1204 -62、1204、1204-14 、1204-59 等地號建造房屋經雙方協議定立條款如后：＜甲＞甲方負責部份：一、甲方願意在上開土地地號上投資建造二層住宅」，然依桃園縣桃園地政事務所80年8 月21日桃地收字5631號土地複丈成果圖所示，系爭房屋之所在地號為「1204-12 、1204-11 、1204-10 、1204-60 、1204-15 、1204-59 、1204-14 」等7 筆土地，足證系爭房屋僅蓋於上開7 筆土地上，與系爭契約約定應在10筆土地上興建房屋不同，原告未依約於上開10筆地號上投資建造房屋，則何康健即無依系爭契約先移轉土地所有權予原告之義務，被告於原告履行系爭契約之義務前（於契約約定之10筆土地興建合法建物前），得拒絕將系爭10筆土地移轉登記予華廈公司。故原告依系爭契約對何康健主張移轉登記請求權，因停止條件尚未成就而不能行使，被告得依民法第264 條第1 項行使同時履行抗辯權。又原告未依約於系爭10筆土地上興建可移轉登記予被告之合法建築，並非可歸責於被告，且被告於62年間即已出具土地使用權證明。

㈡被告曾因原告未依約履行，向本院起訴請求原告等拆屋還地，本院75年訴字第1722號民事判決認定系爭房屋係由葛仕誠、李文周、陳國華3 人合夥興建，而認定原告無房屋可拆，並駁回被告之訴。嗣何康健、乙○對系爭房屋之原始起造人提起拆屋還地訴訟，本院79年訴字第1473號民事判決認定何康健同意原告將系爭土地交由李文周等人建築，何康健亦分得系爭房屋之131 號及133 號，李文周等人非無權占有，判決駁回何康健、乙○之訴，經最高法院83年台上字第409 號駁回何康健之上訴確定。被告雖受分配4 間房屋，惟該房屋目前仍為無水電之違建，屋後留有原告未依約建築之3 筆地號空地，至今仍不能依約蓋屋使用，且被告迄今仍將所有之土地供系爭房屋之住戶使用，未收取任何代價。故被告縱受分配4 間違建，亦非無償取得，即被告30幾年來未能將上開土地依約使用收益之補償。

㈢原告於65年11月30日出具與桃園縣政府之公證切結書記載：「70筆地號內建築3 樓連棟式住宅店鋪陸拾棟於中華民國63年8 月9 日前完成」，且負責系爭房屋設計監造事宜之蘇木德於80年12月24日本院79年訴字第1473號拆屋還地事件亦證稱房屋於64、65年間完工。因此，原告對於何康健本於系爭契約之移轉登記請求權，已超過法定15年時效，罹於時效而消滅。且時效消滅之抗辯利益，亦應由何康健之繼承人即被告所繼受，並得為時效消滅抗辯。

㈣就系爭重建計畫文書之形式觀之，無法證明何康健於85年有對原告就原告已罹時效之土地移轉登記請求權，為拋棄時效利益之默示意思表示。又系爭重建計畫係地主對於現住戶即對於系爭房屋有事實上處分權之人所提之重建案，並約定於房屋建好後，將土地所有權依比例分割於系爭房屋之事實上處分權人。當時之現住戶應為吳心白、張太乾、葛仕誠、何康健等4 人，並無原告在內，因原告並非住戶，對於系爭房屋無事實上處分權，故原告與系爭重建計畫毫不相關。又系爭重建計畫係以系爭房屋之重建作為系爭土地移轉予現住戶之停止條件，於條件成就時，地主始同意過戶，系爭重建計畫未談成，地主自不可能同意過戶，因此，系爭重建計畫並非地主對於原告拋棄時效利益之意思表示，被繼承人何康健從未以系爭重建計畫向原告拋棄時效利益。

㈤原告於本院75年訴字第1722號民事事件中自承桃園市○○街129 、131 、133 、135 號等3 層樓房非原告所興建，葛仕誠亦證稱該屋係其與李文周、陳國華三人所合夥興建，此部分應有爭點效之適用。是以，系爭房屋既非原告所興建，亦非原告所有，原告僅為系爭契約之名義人，縱原告未履行契約義務，何康健殊無理由於該判決後再至原告公司要求履行系爭契約。又丁○○為原告前法定代理人陳國華之女，為原告法定代理人之姐，其證稱何康健要將土地過戶給原告重建之可信度一節即屬可疑，且與事實不符。

㈥依原告與陳國華、李文周、葛仕誠所訂立合作建造店鋪住宅協議書中約定：「（一）上開土地由甲方（即陳國華）名義與地主簽約合建，並對外辦理接受委建一切事宜。（二）上開土地合建房屋所需資金全部由乙方（即李文周）負責調度墊付至所需資金自動日起以月息二分五厘由合作人共同給付之。．．．（五）本工程其設計工作由乙方（即李文周）負責辦理，於完成設計後由甲乙丙方共同評議合理價格乙方（即李文周）有優先承攬之權」，系爭房屋確係由陳國華、李文周、葛仕誠3 人出資合作建造，而以陳國華名義與地主簽約合建，陳國華始以原告之名義與地主何康健簽立系爭契約，且陳國華與葛仕誠並再與李文周訂立工程契約書，將房屋交由李文周承攬建造。

㈦依戊○○之證述，可知地主何康健提出重建案之相對人為系爭房屋當時之現住戶，即吳心白、張太乾、葛仕誠等人，而不及於原告，故原告主張何康健曾向原告提出重建計畫，業已承認原告對其有3 分之2 土地請求權存在云云，顯屬無稽。又原告非系爭房屋之原始起造人，其於前案中亦主張系爭房屋非其所有，如原告於本件欲主張系爭房屋為其所有，應提出足以推翻原確定判決之訴訟資料，並主張那幾間房屋為原告所有，否則不得為相反主張。

㈧李文周、陳國華於80年間即已死亡，故何康健始於本院79年訴字第1473號民事事件，以李文周、陳國華之繼承人為被告請求拆屋還地，足證己○○證稱何康健與李文周、陳國華於85年有去跟住戶談改建等語，與事實不符。且依訴外人張太乾於本院75年度訴字第1722號事件所提出之房屋契約書以觀，足證張太乾、己○○係向李文周購買桃園縣桃園市○○街129 號1 、2 樓，而非由原告出賣。

㈨原告於本院75年訴字第1722號主張系爭房屋非原告所興建，且與原告無關，再加上原告未依系爭契約履行，始為原告未於請求權罹於時效前向被告請求移轉土地之因，故原告主張其以為被告已放棄分配權利，才未正式向被告提出法律訴訟請求等語，似在主張「權利主張之同時履行抗辯權」，並不實在。且何康健於72年以前即受有系爭房屋之分配，並出租予訴外人謝萬漳，直至84年始遭葛仕誠無權占有。足證被告並非原告所稱被告先以其他訴訟讓原告誤以為伊並不要系爭房，而後在超過15年後，卻又主張伊要房屋。又系爭房屋並非原告所有，被告是否主張分配系爭房屋與原告是否請求被告移轉系爭土地之所有權，係屬二事。又被告曾提起本院75年訴字第1722號、79年訴字第1473號拆屋還地訴訟，雖均遭敗訴判決，然僅表示被告對於原告無拆屋還地之請求權，至於原告是否已依約履行、被告有無依約移轉土地所有權之義務予原告等節，並未經法院認定。

㈩最高法院於判決以誠信原則對抗時效，係因援引時效抗辯之人為怠於行使職權之政府機關，故認為桃園縣政府援引時效抗辯違反誠信原則。然兩造並無上對下之權利關係，原告係對於建築法令、建築事項熟稔之建商，縱令原告已依約履行，被告對於原告之怠於行使權利，當可依法援引時效抗辯。60年12月23日修正公布之建築法第25條規定，建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。葛仕誠於本院79年度訴字第1473號民事事件中提出渠出具與桃園縣政府建設局之申請書所示，桃園縣桃園市○路段等84筆土地於葛仕誠出具該申請書之日即62年12月29日以前即已完成基礎地樑地坪及部分砌磚工程，足證甲、乙土地於桃園縣政府63年3 月26日公告禁限建時即已全部開始興建房屋，依據當時建築法第25條規定，建築物之建造應經主管建築機關審查許可並發給執照。且依台灣地區擬定、擴大、變更都市計畫禁建期間特許興建辦法第3 條規定，「．．．在禁建命令發布前已完成全部基礎工程者．．．勘查核可後繼續施工」，系爭房屋於禁建命令發布前既已完成全部基礎工程，依當時建築法令應先取得建築執照始能為建築物之建造。甲○○僅繼承何康健名下甲土地所有權應有部分2 分之1 ，然原告確訴請甲○○移轉登記甲土地應有部分3 分之2 ，即有不當。答辯聲明：駁回原告之訴。

三、本院之判斷：

㈠原告主張其於62年11月25日與被告之被繼承人何康健訂立系爭契約，約定何康健應提供伊其所有及為伊所有而登記於其配偶即乙○名下之甲、乙土地，由原告建造房屋完畢後，將其中之3 分之1 房屋交予何康健，而何康健及乙○應將甲及乙土地之應有部分3 分之2 移轉登記予原告所有。嗣原告興建每棟3 層樓之4 棟房屋，何康健獲配其中4 間房屋等情，業據其提出系爭契約、土地登記第2 類謄本10件為證（參見本院卷第10至23頁），被告對此並不爭執，是原告此部分主張堪信為真實。

㈡原告復主張已依系爭契約在甲、乙土地上將系爭房屋建造完成，並分配其中3 分之1 即4 間房屋予被告，其已履約完畢。嗣何康健於90年4 月7 日死亡，甲土地由甲○○繼承，則甲○○及乙○則應將甲、乙土地之應有部分3 分之2 移轉登記予原告所有等語，為被告所否認，並執前詞置辯。

⒈按請求權，因15年間不行使而消滅。但法律所定期間較短者，依其規定。消滅時效，自請求權可行使時起算。民法第125 條、第128 條前段分別定有明文。經查，兩造均不爭執系爭房屋為違章建築，僅得移轉事實上之處分權一事，則原告興建完成系爭房屋後交付何康健時，已與何康健有讓與事實上處分權之意思合致。又系爭房屋完工時點約在64、65年間，有訴外人即負責系爭房屋設計監造人蘇木德80年12月24日於本院79年度訴字第1473 號 請求拆屋還地事件準備程序中證述在卷可稽（參見本院卷第53頁），衡諸常情，完工與交屋時點應不會相差過遠，準此，堪認原告交付何康健獲分配系爭房屋之時點，約在64、65年間，斯時，原告對於何康健本於系爭契約之甲、乙土地應有部分3 分之2 移轉登記請求權，已得行使，是本件消滅時效應自64、65年間起算，是原告主張乙○與何康健於93年7 月28日訴請葛仕誠返還房屋無權占有時，被告始有取得桃園縣桃園市○○街135 號1 樓及2 樓房屋事實上處分權之意思表示，且以此作為本件消滅時效之起算時點云云，並非可採。

⒉按消滅時效，因承認而中斷。時效完成後，債務人得拒絕給付。民法第129 條第1 項第2 款、第144 條第1 項分別定有明文，次按民法第129 條第1 項第2 款所稱之承認，乃債務人向請求權人表示認識其請求權存在之觀念通知，僅因債務人之一方行為而成立，無須得到他方之同意，此與民法第144 條第2 項後段所稱之承認需以契約為之者，其性質迥然不同（最高法院32年鄂字第32號判例意旨參照）。查何康健於85 年 間對於系爭房屋有事實上處分權之人提出系爭重建計畫之要約，系爭房屋129 號至135 號每棟均3 層樓共12戶，建築面積共326.05坪，其中何康健105.27坪占4 戶、葛仕誠105.93坪占4 戶、吳心白56.53 坪占2 戶、張太乾58.33 坪占2 戶，何康健提議系爭房屋拆除重建為地下1 樓停車場地上7 樓之新房屋，成為28戶，地上建築面積共859.32坪，除何康健及向原告買受房屋之吳心白、張太乾各保有原戶數外，餘20戶銷售款用以支應建造成本、管銷費用及利息稅捐，足認何康健同意將系爭甲、乙土地所有權依比例分割於各事實上處分權人之前提須將系爭房屋拆除重建，倘未進行重建，何康健殊無移轉系爭甲、乙土地部分與他人之意願，是何康健並非無條件單方承認原告得依系爭契約對伊有甲、乙土地應有部分3 分之2 移轉登記請求權存在。

⒊本件消滅時效係自64、65年間起算，已如前述，原告迄至95年11月1 日始提起本件訴訟，已罹於15年之消滅時效，時效消滅之抗辯利益，亦得由何康健之繼承人即被告所繼受，是被告抗辯以時效業經完成為由，拒絕將甲、乙土地所有權應有部分3 分之2 移轉予原告等語，尚非無據。

⒋至於原告主張被告為時效抗辯有違反誠信原則或為權利濫用云云。惟查，時效抗辯係民法對怠於行使權利人之制裁，而原告在依約履行後，即可向何康健或被告請求依約移轉甲、乙土地之應有部分3 分之2 ，然原告卻捨此不為，任由時效期間繼續進行，且未有其他中斷時效事由存在，期間，兩造雖曾就系爭房屋之所有權歸屬有所爭執，然此並不影響原告上開請求權行使，故原告自不得以此為由即謂被告於本件為時效抗辯係違反誠信原則或為權利濫用之情形。原告復未舉證證明被告有何違反誠信原則或權利濫用之具體事實，是原告此部分主張，尚乏所據，委無可採。

㈢綜上所述，被告抗辯原告依系爭契約對被告行使甲、乙土地應有部分3 分之2 移轉登記請求權已罹於時效等語，應屬可採。從而，原告依系爭契約之法律關係，請求乙○應將乙土地之應有部分3 分之2 移轉登記予原告，及甲○○應將甲土地之應有部分3 分之2 移轉登記予原告，均無理由，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊及防禦方法，核與本判決結果不生任何影響，爰不一一予以論述，附此敘明。

五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。