臺灣桃園地方法院96年度重訴字第12號

• 裁判案由: 確認優先承租權等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 97 年 07 月 03 日
• 法官: 郭琇玲、林哲賢、陳雪玉
• 法定代理人: 梅思勰、甲○○、乙○○
• 原告: 大潤發流通事業股份有限公司法人
• 被告: 桃園縣農會法人、同億建設股份有限公司法人

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　96年度重訴字第12號原　　　告　大潤發流通事業股份有限公司
法定代理人　梅思勰
訴訟代理人　劉志鵬律師
郭宏義律師
複代理人　　黃世芳律師
被　　　告　桃園縣農會
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　連元龍律師
陳建瑜律師
參　加　人　同億建設股份有限公司
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　李文輝律師
上列當事人間請求確認優先承租權等事件，於民國97年5 月22日辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面
壹、聲明:
一、確認原告就新竹市○○段718 、718-2 、718-3 、718- 4、718-7 、718-8 、718-11、718-19、718-34、718-35、718-37、718-36、718-38、718-39、718-41、718-42、718-43、718- 44 、719-3 、719-5 、719-6 、719-9 、712 、725-2 、725-3 、725-4 、725-5 、726-2 、729-2 、729-3 、729-4 、729- 5、729-6 地號土地（共33筆）如附圖所示著色部分土地（下稱系爭土地）之優先承租權存在。
二、被告應以同億建設股份有限公司（下稱同億公司）得標之相同條件，與原告訂立如附件所示內容之契約。
貳、陳述
一、程序事項
㈠原告因法律關係之存否不明確，致其私法上地位有受侵害之危險，得提起確認法律關係存在之訴。原告已多次向被告主張系爭土地之優先承租權，惟遭被告否認，並要求原告於附表所示6 份土地租賃契約（下稱系爭6 份租約）各自到期日將其上地上物拆除並將土地返還被告，是原告自有提起本件訴訟之確認利益，有最高法院42年台上字第1031號、56年度台上字第672 號判例可資參照。又最高法院86年度台上字第2205號判決即曾就優先承租權存否之確認作成實體判決，顯見最高法院亦已肯認，優先承租權屬於得確認之法律關係。再者本件原告主張擁有優先承租權，而請求被告與之訂立契約，因此原告優先承租權之有無，乃被告有無訂約義務之先決問題，參諸民事訴訟法第255 條第1 項但書第6 款規定可知，原告非不得於行使優先承租權之同時訴請確認該項權利之存在，是原告提起確認優先承租權存在之訴，應屬合法。㈡按最高法院89年度台抗字第495 號裁定指明：「按訴訟參加，必第三人就兩造之訴訟有法律上之利害關係始得為之，此觀民事訴訟法第58條第1 項規定即明。又所謂法律上之利害關係，係指第三人在私法上之地位，因其所輔助之當事人一造敗訴，將受直接或間接之不利益者而言，倘僅有道義上、情感上、經濟上或其他事實上之利害關係，自不得為參加。」，是若聲請參加訴訟之人若無法律上之利害關係，而僅具有事實上之利害關係者，依法即不得參加訴訟，其聲請應予駁回。同億公司雖主張，渠已與被告簽訂「土地合作開發契約書」，因原告主張優先承租權而無法點交系爭土地，故具有參加訴訟之利益云云，然同億公司與被告間之土地租約，和被告與原告間之土地租賃關係，係屬不同債之關係，同億公司對於原告並無任何法律上權利可資主張，被告是否得以將土地點交予同億公司，係被告與同億公司間之契約履行問題，基於債之相對性原則，原告對之無從與問。又依被告土地合作開發案權利金投標須知（原證21）第15點載明：「權利期間：於最後一筆土地完成點交且現有地上物拆除完畢之次日起加計二十年為權利期間。」、第6 點載明：「得標人自得標日起於本會土地分批點交期間必須繳付已到期日土地依比例計算所應分攤之地上物權利金…」、第7 點載明：「本案土地點交期限以本會取得地上物之實際處分權後，如本會逾越上揭期限，得標人不得為任何之求償」等約定，同億公司於被告點交土地之前，並不負有給付租金之義務，租賃期間亦未開始起算，亦不得向被告求償，顯見原告延遲交付土地一事，對於同億公司無何不利益。是同億公司在私法上之地位，並不因本件訴訟之結果而受影響，自無參加訴訟之法律上利害關係，應駁回其參加之聲請。
二、實體事項
㈠兩造間訂有系爭6 份租約（原證1 至6） ，租賃範圍及使用現況用途如附表及附圖所示，且系爭6 份租約其中原證1 至5 租約第2 條均約定於租約期滿後，原告有優先承租權。原告於民國93年7 月12日起，鑑於租約即將陸續到期，遂發函請求被告就租約延長事宜進行協商（原證7） ，被告當時雖曾初步同意延長租系爭6 份租約期限至97年2 月28日（原證8） ，惟因原告擬投入大筆資金更新硬體設備，而大型量販業之獲利來自於長時間經營與降低耗損，所需之營運成本攤提期間極長，僅將租約展延至97年2 月28日並不符合成本效益法則，故兩造就延長租約一事未達成合意。此後，原告仍積極與被告就續約事宜進行協商，斯時被告曾提議，於新約中移除原告享有優先承租權之約定，以換取被告承諾於新約租金每年無須上漲5 ％，惟因當時仍處於新約協商階段，契約內容尚未確定，故原告仍重申追求雙贏、配合被告相關程序辦理之初衷，繼續與被告進行協商。詎被告突於95年3 月20日，對外公開徵求土地合作開發方案建議書（原證20），被告並向原告表示，可將新約之租金建議方案以土地合作開發方案提出，因此原告於95年4 月7 日以承租土地之模式提出20年期之建議方案，並附上租金試算表予被告參考（原證31）。然被告於進行土地合作開發方案建議書公開徵求之始即無與原告續約之意，而於95年4 月6 日（即原告提出建議方案之前一日）即已擬妥不擬續租之存函，表示期滿將收回土地，不擬續租（原證9） 。原告於收悉該函後，對於被告之突襲性中斷協商甚感驚訝，故立即於同年4 月27日發函主張優先承租權之存在（原證11），惟原告仍一本追求雙贏之初衷，繼續尋求協商之可能。嗣被告於95年6 月5 日以附件所示之「土地合作開發契約」名義進行招標公告時（原證10），原告雖依約擁有優先承租權，然因招標公告中之草約內容雖與租賃契約並無二致，原告為避免於他人得標後發生爭執，造成法律關係複雜化，且自己若得標，與行使優先承租權之結果相同，乃於幾經考量後決定參與投標，並無放棄優先承租權之意。原告於95年6 月16日開標後雖未得標，而係由參加人得標，惟因此時被告之出租條件已特定，而使原告優先承租權之行使條件成就，故原告於開標現場立即行使優先承租權，並於95年6 月19日再次發函請求被告簽訂新約（原證12）。查系爭6 份租約被告皆係依農會財務處裡辦法第51條規定辦理，又被告前曾依農會財務處理辦法訂立子法即「桃園縣農會土地招租辦法」（原證25），而「桃園縣農會土地招租辦法」第10條規定：「本會招租之土地... 期滿後承租人有優先承租權. .. 」 。是兩造簽立之系爭6 份租約，既皆係依農會財務處裡辦法第51條之規定辦理，而「桃園縣農會土地招租辦法」乃農會財務處理辦法之子法，自應具有拘束被告之效力，是原告依「桃園縣農會土地招租辦法」第10條規定，對於系爭土地自享有優先承租權。且原證1 至5 租約第2 條均明訂，原告於期滿後有優先承租權。而原證6 租約之土地屬道路用地，由被告於土地合作開發契約書第2 條第2 項明確約定：「『開發用地』中『道路用地』為本約之開發附屬用地。…。」，顯見被告業已自承原證6 租約之土地係作為營業必須通行之用，而與其他承租土地具有主從關係。另原告就系爭土地聲請鈞院准假處分後經被告提出抗告，台灣高等法院以95年度抗字第1742號裁定駁回抗告，裁定理由中亦肯認此部分用地與原告其他承租土地具有功能性之關連。是依民法第68條主物之處分及於從物之規定，原證6 租約之土地與另外5 份租約各筆土地間具有主從關係，原告行使原證1 至5 租約土地之優先承租權，其承租範圍應及於原證6 租約土地。至同段729-4 地號土地，雖未於租約中明訂，惟該地號土地於兩造訂立原證6 租約時，即已劃入使用，僅係漏未記載，此由原證6 所示租約之附圖（原證17）、被告向桃園縣政府報准之函文（原證36、37）、及被告於土地合作開發案權利金投標須知之附圖（原證39）即可明瞭。是依上述原告對於系爭土地享有優先承租權，爰請求確認原告該優先承租權存在，並請求被告依參加人得標之相同條件與原告訂立附件所示內容之契約。
㈡原告從未拋棄優先承租權：被告主張原告已於94年12月30日大開94字第0941031002號函（被證7） 中表示拋棄優先承租權之意思云云，惟原告否認之：
1.茲整理兩造函文之往來經過說明如下，俾釐清本件事實：
⑴93年7 月12日原告發函請求延長租約（原證7） ，被告於93年8 月26日發函表示同意將系爭6 份租約一併延長至97年2
月28日（原證8） 。
⑵94年10月31日原告慮及若僅將租期延長至97年2 月28日，不符合成本效益，因此再次提出延長租約之要約（被證5） 。⑶94年11月10日被告發函提出新要約，提議將系爭6 筆租約期限予以統一，並以被告放棄每年調整租金5 ％之條件，換取原告放棄優先承租權（被證6） 。
⑷94年12月30日原告並未同意被證6 號函文之提議，故以被證7 號函文重申與被告追求雙贏之意旨。
⑸95年1月3日被告函請原告提出續租方案（被證8）。
⑹95年2 月7 日原告函覆被告，提出二方案，一者為住宅用地每坪新台幣（下同）340 元、學校用地每坪87元及道路用地每坪45元，每2 年調漲1.5%租金及押金20,000,000元之12年承租方案；二者為住宅用地每坪355 元、學校用地每坪87元及道路用地每坪45元，每2 年調漲2%租金及押金50,000,000元之20年承租方案（原證30）。
⑺95年3 月20日被告對於原告95年2 月7 日函未加回應，即逕自公開徵求土地合作開發方案，並請原告提出合作方案（原證20）。
⑻95年4 月6 日被告發函原告表示不擬續租（原證9） ，原告於同年4 月10日收到該函，於同年4 月27日覆函表示不同意及主張享有優先承租（原證11）。
⑼95年4 月7 日原告函覆被告95年3 月20日函，而提出住宅用地每坪355 元、學校用地每坪87元及道路用地每坪45元，每2 年調漲2%租金及押金50,000,000元之20年承租方案（被證10）。
⑽95年6 月5 日被告公告土地合作開發之招標事宜（原證10）。
2.就雙方函文往來之過程而言，被告所發被證6 函文要旨為：被告提出以每年租金不調漲5 ％之方式，換取原告放棄優先承租權，然對於被告之來函，原告以被證7 函文回覆並未加以承諾。蓋倘若被告所稱協議之內容，僅為「原告放棄優先承租權，被告不於新約每年調漲5 ％，但被告卻未同意合併延長租期予原告」者，則原告並未確定取得新租約，故被告是否於新約內容載明每年調漲5 ％，對原告毫無實益可言，原告怎會放棄既有權利，以換取將來未確定之租約條件呢？復就被告事後之行為觀之，被告於被證6 函文發函後，仍依約每年調漲租金5 ％，而未依函文內容所示，放棄每年調漲租金之權利，亦未將6 份租約租期整合延長，顯示被告自身亦不認為原告已放棄優先承租權。再者，被告所發被證6 號函文除要求原告放棄優先承租權外，亦要求原告配合辦理土地租賃契約之終止事宜，惟被告自發函後，不但未曾要求原告依函文內容配合辦理系爭6 份租約之終止事宜，反係於95年4 月6 日委託律師發函，主張期滿不擬續租；且被告於其土地合作開發案權利金投標須知與土地合作開發契約（原證21）中，乃係以系爭6 份租約之到期日，作為各筆土地之點交日期，並非按照被證6 函文所稱於新土地承租人簽約前，原6 份租約即告終止，顯見於被告公開招標時，系爭6 份租約皆尚未終止。凡此事證皆可證明，被告深知雙方未就被告上開函文內容達成合意，原告並未因此而放棄優先承租權。又原告於本件爭議過程中，雖曾多次主張行使優先承租權，惟亦僅見被告主張租約到期應予返還，而未曾見其反駁表示雙方業已達成協議，由此亦徵被告主張原告已放棄優先承租權云云，並非事實。
3.復通觀被告提出之被證38至56即被告內部簽呈之內容可知，被告內部從未有任何以「原告已放棄優先承租權」為前提之擬簽或核決，凡此俱見被告辯稱原告已經放棄優先承租權云云，不足採信。
4.至被告提出由證人己○○所庭訊時所出示之傳真函文（被證58、59、60號）觀之，雙方口頭協商時已有原告放棄優先承租權之共識」云云，實屬無稽。蓋由被告所提被證58號及被證59號觀之，此函稿均非原告正式發文之文件，原告總經理亦未用印，被告如何據此主張原告於口頭協商時有放棄優先承租權之情事呢？且權利拋棄具有形成效力，原告是否具有拋棄之默示意思表示，其解釋必須從嚴。被告自不能以原告前後書狀文字增減，即片面推論原告有放棄優先承租權之意思表示，於被告未能提出原告明確陳述拋棄優先承租權證據之情形下，被告所言自非可採。是縱令原告之開發部經理丁○○曾與被告總幹事商談延長租約乙事，惟2 位協商者均無權決定，雙方僅屬討論階段而已，於兩造均無拘束力。
5.細究原告所發被證7 函文之回覆內容，原告亦未作出任何拋棄權利之意思表示，蓋原告為避免雙方議約期間之和諧氣氛遭到破壞，在自身優先承租權未受損之最大前提下，尊重被告所發被證6 函文所提出之相關提議，並戮力與被告進行協商，以求取雙贏結果，因此原告對於被告上開函文，僅表示將於追求雙贏之前提下配合被告之相關程序辦理後續事宜，而未作成任何放棄優先承租權之意思表示，被告之主張已將原告文字進行過度詮釋，並不可採。
㈢原告參與投標之行為並非拋棄優先承租權：
1.原告參與被告土地合作開發之投標，係權利之行使，根本與是否放棄優先承租權毫無關聯。蓋被告於95年4 月6 日突然發函不擬續租，並中斷兩造之續約協商，再於95年6 月5 日進行土地合作開發招標公告，表示將於95年6 月15日進行投標，此距原告最近之租約到期日（95年10月31日）已不到4
個月，在急迫之時間壓力下，原告當時之選項有3 項：⑴原告不參加投標，等待第三人得標後再行使優先承租權。但若原告不參加投標，亦無第三人參與投標時，被告之土地合作開發招標案將流標，此際，因原證2 、3 租約即將於95年1
0 月31日到期，若被告未重新招標或重新招標作業晚於95年10月31日，原告將因土地租賃契約屆期而產生優先承租權有無之爭議，若不參加投標，原告將受到未能續租土地之風險。⑵原告參加投標，且無第三人參與投標。原告即得與被告簽訂土地合作開發契約續租土地，續約之問題即可圓滿獲得解決，並可避免法律關係之複雜化。⑶若原告參與投標，且由第三人得標。因土地合作開發契約之性質係租賃，原告仍可視被告最後之得標條件決定是否行使優先承租權。在上述分析下，原告認為參與投標將有可能以最無爭議之方式解決兩造紛爭，不參與投標所面臨之風險則最高，在兩相利害權衡下，原告方決定參與被告之土地合作開發招標，而僅以略高於底價之1,084,222,368 元投標，並視第三人之投標狀況決定是否行使優先承租權，因此原告參與投標，其目的僅在避免發生流標時原告之優先承租權可能因租期屆滿而喪失之風險，絕非放棄優先承租權，由此可知，參與投標與行使優先承租權，二者並非互斥而不可併存之行為，自無法僅因原告參與投標，即謂原告已放棄優先承租權。
2.又按最高法院88年度台上字第2167號判決判明：「查土地法第104 條第1 項規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，故承租人放棄優先購買權，必於其知悉買賣條件後，始能為之。倘其僅知出賣之事實，不知買賣之條件，尚無從決定是否依同樣條件優先購買，自無放棄優先購買權之可言。」。是本於優先承租權與優先承買權之相似性，上開判決於優先承租權中亦有所適用，故優先承租權須待出租條件確定後，方得行使，則原告於被告土地合作開發招標結果確定前，尚無從知悉被告之出租條件為何，自無法決定是否依同一條件優先承租，又何來優先承租權之放棄可言？
3.至被告雖主張原告之參與投標行為，係屬默示之拋棄權利意思表示，惟權利拋棄之具有形成效力，原告是否具有拋棄之默示意思表示，其解釋必須從嚴，此可參諸最高法院95年度台上字第2868號判決自明。是尚無從僅以原告之參與投標行為，即可認定原告已拋棄其優先承租權。
4.再從招標公告之文義來看，招標公告並未禁止優先承租權人投標，原告自得參加投標，就此，自不能將原告之投標行為解釋為放棄優先承租權，否則，豈不造成惡意隱瞞優先承租權之被告反而受到法律保障之不公平結果？何況，優先承租權必待與第三人之租賃條件確定時方才發生，苟原告投標未得標時，尚得再行使優先承租權，易言之，投標權與優先承租權係先後發生，自不得認原告參加投標即等於放棄優先承租權甚明。
5.被告惡意未於招標公告刊載系爭土地存有原告之優先承租權，其行徑不可取，法律上最不應予以保護。蓋被告明知原告有優先承租權，卻未在招標公告載明系爭土地存有原告之優先承租權，被告顯係惡意排斥原告之權利，並刻意混淆視聽（就此而言，被告應對善意之投標人負責，而不應責成原告承擔被告之惡意招標行為所生之後果）。原告享有之優先承租權並不因被告未於招標公告刊載而喪失。他方面，潛在投標人對於本件金額涉及至少10億元以上、契約期間長達20年之「土地合作開發契約」標案，依照常理，於投標前當會到現場勘查（尤其本件得標人需興建地上物，當須至現場觀察作初步規劃），而到現場勘查時，對於尚在繼續營業之大潤發量販店使用系爭土地之權源、狀態（包含租賃契約之長短、有無優先承租權等），當然會盡全力理解，苟同億公司已知原告使用系爭土地情形而仍願投標，甘冒風險，自無信賴利益之保護可言；倘同億公司因自己重大疏失未充分理解原告使用系爭土地係享有優先承租權，亦應自行吸收風險，而不得向原告主張權利，退萬步言，縱使同億公司受有損害，依法應向刻意、惡意隱瞞原告優先承租權之被告求償，而不得對受害之原告主張權利自明。
㈣ 被告雖主張原告至今仍拒絕拆除現有地上物，而與招標公
告及草約之內容不符，顯已放棄或否定自身優先承租權云
云，原告否認之：
1.原告於行使優先承租權之意思表示後，即依與同億公司之得標之相同金額繳付租金，並於被告拒絕受領租金時依法辦理提存，顯見原告具有積極履約之意願，被告之主張與事實不符。
2.又按土地合作開發契約第6 條第1 項約定：「甲方（按：即被告）…將地上物拆除完畢之次日（下稱「權利金起始日」）起加計二十年為乙方權利期間。」，依上開約定，負有拆除地上物之義務者係被告，得標人則擁有請求被告拆除地上物之權利，準此：
⑴若原告本件訴訟獲得勝訴判決與被告締結契約，原告則享有請求被告拆除地上物之權利，因此於原告行使優先承租權與被告締約後，負有拆除地上物義務者為被告而非原告，被告主張原告依土地合作開發契約負有拆除地上物義務云云，與事實不符。
⑵茍原告評估後認為，得在不拆除現有地上物之情況下興建萬坪以上地上物，原告亦得選擇不行使對於被告之地上物拆除請求權，而仍使土地合作開發契約之20年權利期間開始起算。
⑶再者，以原告現有之土地利用狀況而言，目前作為停車場使用之718-4 、718-43、718 與718-8 地號土地形狀完整，其面積亦足以興建萬坪以上之建物，因此衡諸社會經濟之效益，並無拆除現有地上物之必要。
⑷且因本件訴訟尚在繫屬中，被告徒以原告未配合辦理地上物之拆除或遲未辦理萬坪以上建物之規劃興建事宜，作為原告已放棄或否定自身優先承租權之根據，顯無可採。
㈤原告已積極行使優先承租權：
1.原告已經於於95年6 月16日開標現場明確向被告行使優先承租權。
2.查依被告提出之內部簽呈，被告法律顧問廖珠蓉律師受被告委託，於93年8 月16日提出有關兩造間土地租賃契約之法律意見書，載明：「按所謂優先承租權，依最高法院判例見解乃指約定標的物出租時，權利人有依同樣條件優先承租之權而言，所謂同樣條件，則係與第三人訂立租約時之條件，租金為租賃之契約之重要條件，出租人固有將此條件通知優先承租權人之義務，如優先承租權人未表示依此條件承租時，出租人尚不負與優先承租人訂立租約之義務」（被證42）。嗣於94年11月8 日被告職員林秀芬針對原告申請延長租約並重新議價乙案擬具簽呈時，同時檢附在該簽呈之後（被證44），該份簽呈逐層上簽至總幹事己○○與理事長甲○○，據此可知，被告事先已經知道優先承租權之法律意義，開標當日明知原告行使優先承租權，竟違約而與同億公司簽訂系爭租約，法律上本不能拘束原告，原告依法自得請求被告與原告以相同條件締結租約自明。
㈥被告與同億公司所簽訂之土地合作開發契約定性係屬租賃契約：
1.對照本件兩造往來之事實經過可知，被告係有計畫地針對系爭6 份租約而來，企圖利用土地合作開發契約之手段以為規避，而使原告之優先承租權落空。此由被告所製作之土地合作開發契約內容，斧鑿之痕跡至為明顯，經過檢證之後，即可輕易發現實為租賃契約。茲以下列事證來檢證：
⑴被告係比照政府採購法辦理土地合作開發作業，而被告於95年6 月5 日將本件土地合作開發案刊登於政府採購公報中所採用之標題為「中文財物出租公告資料」（原證10）。
⑵被告為辦理本件土地合作開發，於95年進行土地合作開發招標前夕臨時制定「桃園縣農會土地合作開發辦法」（原證26），其內容幾與被告「桃園縣農會土地招租辦法」（原證25）相同。
⑶從契約之內容來觀察，本件土地合作開發契約實為租賃契約（參證2），例如：
①被告將土地交予同億公司興建並利用。
②同億公司給付予被告之權利金，實為租金（第12條）。
③租金（被告詭稱為權利金）自第3 年起每2 年累增3 ％（第12條）。
④租賃期間為20年，恰為民法第449 條所定租賃之最長期限（第6 條第1 項）。
⑤賦與得標人優先承租權，益證該契約為租賃（第6 條第2 、3 、4 項）。
⑥賦與得標人優先承買土地之權利，與土地法所定之租賃規定相同（第10條第2 項）。
⑦明載得標人有權轉租，顯見該契約係屬租賃（第18條）。
⑧設有買賣不破租賃之規定。
⑨契約終止事由與民法第440 第2 項所定租賃終止事由相同。2.被告所訂「土地合作開發辦法」第3 條規定：「本會招標合作開發之土地係以土地現狀交由權利人使用」（原證26），由此可知，土地合作開發契約之核心，仍為土地使用收益之提供；將本件土地合作開發契約與典型土地租賃進行比較後可知，本件土地合作開發之得標人與典型土地租賃之承租人均可就所承租之土地自由進行使用收益，並得於地上物興建完成後，就地上物進行使用收益，因此本件土地合作開發契約與典型土地租賃間之最大差異，僅在於地上物所有權人之不同一點而已，惟依照土地合作開發契約，得標人於承租土地上所興建之地上物所有權縱使歸為被告所有，然此亦為坊間租賃契約常見之約款，因之，並不妨害土地合作開發契約實質上即為租賃契約。退步言之，縱令地上物所有權歸屬於被告一節與典型租賃契約稍有差異，但就契約之最終經濟目的而言，本件土地合作開發契約與典型基地租賃之結果並無不同，承租人（得標人）均可就土地與其地上物進行使用收益，因此本件土地合作開發契約與典型基地租賃之間僅存有微不足道之偏離，依學者見解，土地合作開發契約之定性仍為土地租賃，原告自有優先承租之權利。
3.再參酌被告被證38至56等被告內部簽呈及兩造函文往來之過程，亦可知系爭土地合作開發契約確屬租賃契約：
①93年7月12日原告發函請求延長租約（原證7）。
②93年8 月16日被告法律顧問廖珠蓉律師針對原告所提延長租約要求，提出法律意見書（被證42）。
③93年8 月19日對於原告所提延長租約之要求，經被告職員林秀芬擬簽後，獲理事長同意（被證43）。
④93年8 月26日被告同意將全部六筆租約一併延長至97年2 月28日（原證8） 。
⑤94年10月31日原告考慮若僅將租期延長至97年2 月28日，不符合成本效益，故再次提出延長租約之要約（被證5） 。
⑥94年11月8 日針對上述原告之請求延長租期之要約，被告職員林秀芬於94年11月8 日擬簽，並檢附廖珠蓉律師之法律意見書（被證44）。
⑦94年11月10日被告以被證6 號函文提出新要約，提議將六筆租約期限予以統一，並以被告放棄每年調整租金5 ％之條件，換取原告放棄優先承租權（被證6） 。
⑧94年12月30日原告並未同意被告被證6 號函文提議，乃以被證7 號函文重申與被告追求雙贏之意旨，故就被告所提，由被告放棄每年調整租金5 ％之權利，以換取原告放棄優先承租權乙事，雙方並未達成合意（被證7） 。
⑨94年12月30日被告職員林秀芬針對原告上開被證7 文函文擬提出簽呈，秘書柯淑娟建議：「請業務單位依該公司來函研擬對本會權益有利之招租方式，供鈞長參考」，經總幹事己○○加簽「請主辦函大潤發提供可合作供參資料」，經理事長甲○○無異議批決。可見至此，被告內部仍係採取租賃方式簽辦（被證55）。
⑩95年1 月3 日被告函請原告提出續租方案（被證8 、56）。⑪95年2 月7 日原告函覆被告上開函文，提出二租賃方案（原證30）。
⑫95年2 月20日被告舉行第15屆第5 次定期理事會議，會後作成決議：「 (一)請 業務單位行文大潤發依合約內容終止6
紙契約。 (二)且 業務單位於2 個月內公開招商，請其提供租期12年及20年承租方案，後送理事會審議。」。必須嚴正指出者，被告理事會決議採取租賃方式招商，且規劃租期12年及租期20年之方案，據此可見被告辯稱系爭20年期間之合約違反內部規定，不是租賃契約云云，毫不足採（被證45）。
⑬95年3 月15日被告承辦人林秀芬秉承上述95年2 月20日理事會採取租賃方式招商之決議，於95年3 月15日提出簽呈，該簽呈並檢附「桃園縣農會公開招商提供土地承租方案建議書」，經被告總幹事己○○於同日修改林秀芬擬簽之文字，經原告審視後發現，總幹事己○○將林秀芬之簽稿稍作文字修正：將「承租方案」改為「合作開發」、「租期」改為「權利期間」，其次將所檢附「桃園縣農會公開招商提供土地承租方案建議書」，修改為「桃園縣農會土地公開徵求合作開發方案建議書」，將「承租分案」改為「合作開發」、將「租期」改為「權利期間」、並加註「須於本會土地上重新興建地上物作為權利金給付標的」等文字後，次日送請被告理事長甲○○批決，並於95年3 月21日分別刊登於聯合報及自由時報（被證46）。細觀總幹事己○○所作之文字修改，均僅將原本界定為租賃契約之文字做潤飾，並未涉及被告與投標人間權利義務關係之實質變動，唯一增加得標人負擔者，係要求得標人須於系爭土地上重新興建地上物作為權利金給付標的，此點嗣經被告執為系爭契約不是租賃契約之最重要論據。但原告欲鄭重指出者：95年2 月20日理事會決議採取租賃方式招商之決議，故不論承辦人林秀芬、總幹事己○○乃至於理事長甲○○均應遵循理事會應採取租賃之決議行事。事實上，林秀芬於93年3 月15日所提簽呈及檢附之「桃園縣農會公開徵求招商提供土地承租方案建議書」，完全以租賃方式規劃。總幹事己○○僅就林秀芬簽呈做文字修改，且所增加「須於本會土地上重新興建地上物作為權利金給付標的」文字，雖增加得標人義務，但絕對不影響被告與得標人間原本即屬租賃之法律關係，業如前述。
⑭95年3 月21日被告對於原告95年2 月7 日函並未加回應，即逕自於聯合報等公開徵求土地合作開發方案，截件日期為95年4 月10日（原證20、被證46）。
⑮95年4 月6 日被告95年4 月6 日發函原告表示不擬續租，原告於同年4 月10日收到本函，乃於同年4 月27日覆函表示不同意及主張享有優先承租權。須指出者，被告係率行刊登系爭公告後，才於95年4 月6 日發函原告表示不擬續租，原告深感事態嚴重，乃正式回函主張優先承租權，但被告完全忽視原告此項優先承租權之行使（原證11）。
⑯95年4 月7 日原告針對被告上開「桃園縣農會土地公開徵求合作開發方案建議書」提出另一租賃方案（原證31）。
⑰95年4 月14日被告95年3 月21日公告截止日為止，僅原告及家聚興有限公司 (下稱家聚興公司)兩 家提出合作方案，被告承辦人林秀芬彙整後擬簽，依照簽稿所記載：「本案依據第15屆第5 次定期理事會決議辦理」而如上所述，該次理事會決議：「、、 (二)且 業務單位於2 個月內公開招商，請其提供租期12年及20年承租方案，後送理事會審議。」（被證50），可見林秀芬至此仍然係秉承被告定期理事會決議以出租之方式辦理相關招標作業，且此項擬辦之法律基礎亦為總幹事己○○及理事長甲○○所肯認，足證此次公告確係採取租賃之法律關係辦理。再觀察林秀芬簽呈「說明五、綜合以上兩家提供之方案及本會現行土地利用方式：1.如於土地招租（註：但被總幹事己○○修改文字為「招商」）過程係以租金（註：但被總幹事己○○修改文字為「權利金」）競標，租地建築條件於契約書中訂定，則可歸納為本會現行之土地出租方式，程序為送理事會審議，辦理公開招租；2.
如於土地招租過程係徵求民間機構投資興建暨營運『招標標的物 (計畫)』 ，則屬於本會與遠東百貨合作之BOT 模式，競標方式為先審核申請人之資格，就合格申請人提出之投資計畫書進行評估，選出合於投資興建暨營運招標標的物條件之廠商參與工程及租金競標，此種模式需送理事會、會員代表大會審議後，辦理公開招標」等語。嗣總幹事己○○於同年4 月18日上述林秀芬簽呈簽辦「依說明五方式辦理，提理事會審議」，理事長甲○○則無異議批決，嗣被告即依循本次簽決結論辦理後續之系爭招標作業（被證51），從而判斷系爭「合作開發案」契約是否為租賃契約？其關鍵在於：己○○簽辦「依說明五方式辦理，提理事會審議」之真意為何。就此，原告堅信系爭契約確屬租賃契約，其理由如下：
(1)查林秀芬擬辦之「說明五」記載二項方案：（A） 採取土地租賃方式（B） 採取BOT 方式，二種作業方式完全不同(2)查己○○簽辦「依說明五方式辦理，提理事會審議」等字，而未提及送會員代表大會審議，足證己○○簽辦本意確實是採取租賃方式。 (3)本件「合作開發案」確實未經會員代表大會審議通過，即非前述第2 種「BOT 模式」，所餘模式僅剩第1 種「土地租賃」，顯見本件確屬土地招租性質。(4)本件「合作開發案」之招標過程中，完全未依照BOT 方式招標。 (5)本件「合作開發案」之決標程序，僅依照投標人所投標租金金額高低決標，完全未審查投標人所提投資興建營運計畫。（6)查己○○修改林秀芬簽呈文字僅限於「說明五」二處，亦即將「租金」改為「權利金」，將「招租」改為「招商」，對於林秀芬所擬第一種之「土地租賃」模式，則未予修改，益可證己○○亦同意採取土地租賃招商。
(7)林秀芬上述簽呈文字復記載「租地建築條件於契約書中訂定」等語，參照同簽呈「說明三」將被告採取租賃方式再分為「以本會名義興建（出資者為承租人）」及「以承租人名義興建（出資者為承租人）」，可見建築物所有權是否歸屬被告，毫不影響土地租賃之法律性質至明。
⑱95年4 月28日被告承辦人林秀芬秉承95年4 月14日簽呈經理事長甲○○批決採取土地租賃之結論，再提出「桃園農會土地合作開發辦法」之簽呈（被證51）。觀該開發辦法草案內，僅載有權利金之底價、調整方式等事項，並無任何有關
BOT 招標程序所須要求投資人提出之投資計畫書等，且未提及投資人須提出財務機制及與被告間之投資風險分擔等規定，足證「桃園農會土地合作開發辦法」所擬規範、推動者，其實仍係土地租賃甚明。同日林秀芬另根據彭國良律師建議提出簽呈（被證52），該簽呈檢附擬提第15屆第6 次定期理事會之方案草稿，觀該草稿「案由」載「、、本會公開招商提供土地合作開發方案建議書（權利期間為12年及20年期）事」，以及「說明一、本案依據第15屆第5 次定期理事會決議辦理」，該項簽呈並經總幹事己○○及理事長甲○○無異議批決。如上所述，被告第15 屆 第5 次定期理事會決議內容，係採取12年及20年土地租賃方式辦理，因之，林秀芬延續被告理事會一貫之土地租賃決議，準備第15屆第6 次理事會提案草稿甚明，由此亦可推論第15屆第6 次理事會也是以土地租賃為前提進行討論及決議甚明。
⑲95年5 月10日被告舉行第15屆第6 次定期理事會決議「一、權利期為20年。二、權利金底價為住宅區每坪肆佰壹拾伍元整。學校用地每坪每月玖拾元整。道路用地每坪每月陸拾元整。三、權利金調幅為第三年起權利金每二年累增百分之三……」（被證53）。至此階段，被告第15屆第6 次定期理事會決議所決議之系爭「土地合作開發」案之法律性質，顯係土地租賃至明。
⑳95年6 月7 日被告公布土地合作開發之招標公告（原證10
）。
4.復就被告內部簽呈及土地合作開發案評選標準等內容觀之，本件「土地合作開發契約」確屬租賃性質：
⑴依據被告承辦人林秀芬所擬簽呈所載：「五、綜合以上兩家提供之方案及本會現行土地利用方式：1.如於土地招租過程係以租金競標，租地建築條件於契約書中訂定，則可歸納為本會現行之土地出租方式，程序為送理事會審議，辦理公開招租；2.如於土地招租過程係徵求民間機構投資興建暨營運『招標標的物 (計畫)』 ，則屬於本會與遠東百貨合作之BOT 模式，競標方式為先審核申請人之資格，就合格申請人提出之投資計畫書進行評估，選出合於投資興建暨營運招標標的物條件之廠商參與工程及租金競標，此種模式需送理事會、會員代表大會審議後，辦理公開招標」等語，本件「合作開發案」既未經會員代表大會審議通過，即非前述第2 種「BOT 模式」，所餘模式僅剩第1 種「土地招租」，顯見本件確屬土地招租性質。
⑵另依據被告承辦人林秀芬所擬簽呈載明：「……六、本會座落於新竹市○○段718 地號等土地利用方式經公開招商提供土地合作開發方案建議書，僅有2 家提供方案，惟內容簡略，資料不足以判斷土地開發方式之評估，為確保本會產權安全性，本案應審慎評估，建議品學有專精且具公信力之全國知名會計師事務所就可能之方案，考量本會財務結構作經濟效率評估後送理事會審議」等語，試問：本件被告何以嗣後並未進行財務評估？何以合作開發契約並未反映財務機制應有之評估內容？何以被告針對桃園火車站前土地BOT 興建商場營運之合作開發乙案，尚聘請建築師、會計師進行大樓設計規劃及財務分析，本件竟連此等初步規劃均無？顯見依被告之認知，本件「土地合作開發案」確屬土地租賃，故投資計畫是否完善、投資人財務情形是否健全等風險問題並非重點。
⑶本件合作開發案決選標準，捨財務要素及投資風險等因素不論，而僅以「權利金價格超過底價最高者」作為決選依據，顯見本件合作開發案確屬租賃性質。蓋如上所述，至為關鍵之95年4 月14日被告承辦人林秀芬簽呈中僅提出二種方案，即土地租賃與BOT ，總幹事己○○簽辦採取土地租賃方案送理事會審議，理事長甲○○無異議批決，並送第15屆第6 次定期理事會決議辦理。不料，被告卻在上述土地租賃及BOT
二個方案外，臨訟另外杜撰所謂「此合作開發實為合建與承攬之混合契約」之荒誕說辭，完全背離被告內部簽辦文件所彰顯之事實，被告所辯毫無理由，不足採信。其次，果若如被告所辯本件係合作開發契約，則被告理應要求投標人提具投資風險分攤、權利金收取標準等內容之服務建議書，俾供被告綜合審核，而絕非僅依「權利金高低」即得進行評選。然查，本件桃園縣農會土地合作開發案權利金投標須知第14點「決標方式：（一）標價以有效投標單期間二十年之總權利金價格超過底價最高者為得標。如最高標價有兩標以上相同時，應當場由最高標者加價重新辦理比加價，由最高標者為得標，但廠商有視同放棄或未到場之情形者，即喪失比加價之權利」，由前揭投標須知第14點可知，本件合作開發案決選標準僅以「超過底價最高者」作為得標依據，顯見本件合作開發案被告並不須負擔任何投資風險，僅須收取租金即可，如此何來「合作開發」意義可言？益見本件合作開發案確屬土地租賃契約性質。
⑷其次，由被告所製作95年3 月「桃園縣農會座落新竹市○○段718 地號等土地公開徵求合作開發方案建議書說明」 (被證47) 觀之，亦可認定合作開發案確屬租賃性質。經查，由上開建議書說明「參、本案需求：本會 (即被告)公 開徵求合作開發方案建議書，經有興趣者投遞土地承租方案建議書，本會彙整送本會理事會研議後，另行辦理公開招商作業」之文字觀之，可見被告亦認定該次公開徵求標的為「土地承租方案」，甚為顯明。另上開建議書說明載明：「二、原則：……本會僅提供土地。 (須於本會土地上重新興建地上物作為權利金給付標的)」 ，顯然被告係將得標人興建地上物之成本，計算作為給付被告租金之對價，此點亦與租賃契約性質相同。
5.如上所述，由被告總幹事己○○刻意將承辦人林秀芬原土地承租方案所載「承租」、「租期」等文字改為「合作開發」、「權利期間」，惟此仍無改於「合作開發案」確屬租賃契約之事實。綜上所述，縱令被告刻意改變契約文字，系爭「土地合作開發契約」仍屬租賃，則依最高法院86年度第2205號判決：「優先承租權之主張，必在出租人欲將標的物出租時，具有一定條件資格者始有主張依同樣條件優先承租之可言」之見解，原告於被告之出租條件確定時（被告土地合作開發開標時），即已享有優先承租權，且原告既已於95年6
月16日與95年6 月19日兩度行使優先承租權，被告自負有與原告締約之義務。
㈣被告抗辯系爭土地合作開發契約為承攬與合建之混合契約云云，要不可採：
1.民法第490 條規定：「稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之工作，他方俟工作完成，給付報酬之契約」，準此，如依被告所辯伊為定作人，參加人為承攬人，則俟參加人完成工作物後，理當由被告給付承攬報酬予參加人，惟本件參加人非但未自被告領取承攬報酬，反而還定期支付高額權利金與被告，可見土地合作開發契約絕無承攬之性質。2.又根據大法官楊與齡之見解：稱合建者，係指當事人約定，一方提供土地，而由他方建築房屋，並按約定比例分受建造完成之房屋及其基地之契約，且按一般民間通例，地主與建商合建時，會按約定比例分受合建房屋，因之，地主必然高度關心合建房屋之外觀、建材、內部配置、雙方分配比例及樓層，以及完工期限等，因之合建契約必定對此有詳細之約定，蓋此牽涉地主權利甚為重大。惟觀被告與參加人所簽土地合作開發契約第3 條規定：「乙方…以甲方名義重新興建樓地板面積不少於壹萬坪『地上物』…」、第7 條第1 項規定：「『地上物』以甲方名義為起造人，依照乙方之設計及規劃，並由乙方或乙方指地人負責經辦…」，此2 項規定如對照上述民間合建慣例，可以發現：⑴被告身為土地所有人，自己草擬土地合作開發契約草案，卻未在草案中約定合建應有之房屋之外觀、建材、內部配置、雙方分配比例及樓層，以及完工期限等，顯與坊間合建慣例不符。⑵被告透過土地合作開發契約表面上取得建物之所有權，惟身為合建人之參加人卻未分配任何建物，反而要長期支付高額權利金予被告，就此而言，亦與合建契約之性質不符，可見被告所辯不可採信。⑶考諸租賃實務，出租人將土地出租他人興築房屋時，基於日後土地回收之便利，以及避免民法第513 條法定抵押權發生之考量，要求承租人於興建建物時以出租人為起造人，亦屬常見，實務上亦不乏此類租賃案件之存在，因之，被告尚不得以參加人係以其為起造人興建房屋，而辯解本件土地合作開發契約不是租賃。
3.再就所謂「土地合作開發」論之，如將系爭土地及興建成本合併計算，粗估本件土地開發所需投資之金額高達十億元以上，衡諸常理，被告與合作開發伙伴必然會針對合作開發之效益預做評估，並製作合作開發計畫書，計畫書內容通常包括合作開發之對象事業、投資成本、投資效益、資金籌措調度、盈虧分擔及雙方之運作機制等。然遍查被告招標公告、投標須知與土地合作開發草約等相關文件，對此等合作開發之重要事項均付之闕如，則被告所稱合作開發實屬空言。
4.再就合作開發之意義而言，所謂合作開發，應係由參與共同開發之人共同分享開發後之獲利及共同承擔開發所帶來之風險，惟由被告土地合作開發契約書第14條可知，參加人須每月定額支付權利金與被告，權利金之金額未隨土地合作開發盈虧而有所調整，甚者，被告並未負擔任何開發風險，又如何稱之為土地合作開發？
5.又被告於92年4 月2 日辦理鄰地新竹市○○段718 －6 地號土地之公開招租時，公告所附租賃契約草約第11條第2 項規定：「乙方申請建築改良物應以甲方（按：即被告）為所有權人，房屋稅由乙方負擔」（原證40），由此可知，由被告取得地上建物所有權，亦屬其過去土地出租之模式之一，就此與被告透過本件土地合作開發契約取得地上物所有權之模式完全相同，自不容被告否認本件土地合作開發契約是租約之事實。
6.土地租賃實務不乏約定承租人將所興建之地上物所有權歸由出租人取得之案例，因此尚不得僅因被告取得土地合作開發契約地上物所有權，即謂該契約之性質並非租賃，此除有實務判決可稽，尚有下列事證可資為據（原證41至43）：①台灣省台中農田水利會於辦理土地招租時，所使用之土地出租協議書第4 條第1 項即明白約定：「建築執照起造人應以甲方名義申請，房屋及其他建物建築完成後乙方同意登記為甲方所有，並不得要求任何費用。」；農田水利會聯合會所制作之土地租賃契約書第3 條第2 項亦設有相同約定。②再者，財政部對於此種承租人在所承租之土地上自費建屋並將該房屋登記為出租人所有之個案，曾先後作出5 則函釋，可見由承租人出資興建地上物並由出租人取得所有權，乃實務上常見之情形。③被告取得地上物所有權之約定，實係參加人使用土地之對價，而為租金之一部分：上開財政部所作成之5 則函釋並一致認為，承租人興建房屋所支出之費用，乃出租人之租金所得。是被告日後透過土地合作開發契約所取得之地上物所有權，屬於參加人使用土地之對價，而為租金之一部分。
7.基上，可證被告係為規避被告之優先承租權，方才處心積慮地設計本件土地合作開發契約，雖然被告詭稱係承攬及合建混合契約，本件合作開發契約實為租賃契約，已甚明確。
㈤原告未違約轉租土地，被告所為終止附表編號1 、5 所示租約之行為不生效力：
1.原告與訴外人潤泰創新國際股份有限公司係共同經營關係，而非租賃，此觀潤泰創新公司財報所載：「本公司（按：即潤泰創新國際股份有限公司）於民國86年4 月與大潤發簽訂授權經營合約與委託管理及採購合約…」等語即明（被證18），原告既未違約轉租土地，被告即無從據此終止租約，亦不得主張原告之優先承租權已因租約之終止而消滅。
2.其次，縱鈞院審理後認為原告與潤創公司間存有租賃關係，惟此亦屬房屋租賃，而非基地租賃。蓋原告於訂立原證6租
約後，即以自身名義於土地上蓋有三棟房屋，並將之出租訴外人宗宏環保工程股份有限公司（下稱宗宏公司），宏宗公司並將之轉租予第三人 (現為「安托華」汽車零件等公司使用)。 是原告之出租標的僅限於地上建物，而不及於土地部分，原告並未將土地轉租，參酌最高法院79年度台上字第2678號判例與最高法院82年度台上字第1654號判決意旨，原告並無違約轉租土地之情事甚明。
3.再按「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」民法第148 條第2 項定有明文；另「按權利人在相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊情況，足以引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，而權利人再為行使時，應認為有違誠信原則。」，最高法院95年度台上字第2166號判決可資參照。查宗宏公司係於88起年與原告締約租約，當時宗宏公司法定代理人為被告現任理事長甲○○ (當時甲○○擔任理事)， 締約時甲○○並授權鄧淑引 (即甲○○之配偶，即後來宗宏公司之法定代理人）與原告締約，甲○○並以自身名義，開立支付租約之租金支票，顯見甲○○早已明知宗宏公司與原告間有締結租賃契約之事實（原證51、53、54、55）。綜合此等事實背景可知，被告完全知悉並同意原告出租上述建物予第三人，故被告主張違約轉租云云，實令人不明所以。依法人實在說，法人代表之知悉即等同於法人自身之知悉，則被告亦早已知悉上開號土地上建物之使用方式，惟皆不見其主張原告違約轉租而以此作為終止契約之事由，迄今已近10年，縱令被告確有契約終止權，在被告長期使其權利休眠之情況下再度行使此項權利，亦已違反誠信原則，而不生契約終止之效力。
參、證據
一、提出書證（依卷頁順序）
附圖1 ：擬確認優先承租權存在之土地範圍 (卷一第15頁）附件1 ：被告公開招標之土地租賃契約草約 (卷一第16-28
頁）
附件2 ：兩造租約明細表 (卷一第29頁)
附件3 ：最高法院42年度台上字第1031號判例 (卷一第30頁)
原證1 ：新竹地院85公字4683號公證書 (卷一第31-36頁)
原證2 ：新竹地院85公字4684號公證書 (卷一第37-42頁)
原證3 ：新竹地院85公字5145號公證書 (卷一第43-47頁)
原證4 ：新竹地院86公字0566號公證書 (卷一第48-52頁)
原證5 ：新竹地院86公字0567號公證書 (卷一第53-57頁)
原證6 ：兩造所訂土地租賃契約書 (卷一第58-60 頁)
原證7 ：93年7 月12日大開九十三字第9307120001號函 (卷一第61-64 頁)
原證8 ：93年8 月26日桃縣農總字第932565號函 (卷一第65頁)
原證9 ：95年4 月6 日彭國良律師事務所95律良字第05040601號 (卷一第66頁)
原證10：被告公開招商桃園縣農會土地合作開發案公告（卷一第67-69 頁)
原證11：95年4 月27日大開九十五字第第0950427005號函(
卷一第70頁)
原證12：95年6 月19日內湖新明郵局第220 號存證信函 (卷一第71-74 頁)
原證13：95年8 月23日000000-0郵局第2820號存證信函 (卷一第75-79 頁)
原證14：系爭土地公告現值整理表及各筆土地之謄本 (卷一第80-106頁)
附圖3 ：原告僅部分承租之土地範圍著色圖 (卷一第173 頁)
附件4 ：原告公司變更登記表正本與原告法定代理人護照 (卷一第174-183 頁)
原證15：台灣新竹地方法院85年度公字第5145號公證書租賃契約（即原證3）附圖 (卷一第184 頁)
原證16：台灣新竹地院86公字0566號公證書租賃契約（即原證4）附圖 (卷一第185 頁)
原證17：兩造就新竹市○○段718-41、725-3 、729-6 全部土地，及同段718-3 、718-34、718-35、718-39部分土地所訂租約（即原證6） 附圖 (卷一第186 頁）
原證18：新竹市○○段718-34、725-4 、726-2 、729-3 、729-5 地號土地登記謄本 (卷一第187-192 頁)
原證19：本件32筆土地地籍圖 (卷一第193-219 頁)
原證20：被告公開徵求土地合作開發建議書公告 (卷一第238頁)
附件5 ：最高法院56年度台上字第672 號判例 (卷一第235
頁)
附件6 ：最高法院86年度台上字第2205號判決 (卷一第236-237 頁)
附件7 ：最高法院89年度台抗字第495 號裁定 (卷二第7 頁)
附件8 ：最高法院88年度台上字第694 號判決 (卷二第8-11頁)
附件9 ：臺灣高等法院臺南分院89年度重上更（七）字第2
8 號判決 (卷二第12-21 頁)
原證21：桃園縣農會土地合作開發案權利金投標文件 (卷二第22-42 頁)
原證22：最高法院95年度台上字第2266號判決最高法院、93年度台上字第2192號判決、91年度台上字第833 號判決 (卷二第75-81 頁)
原證23：楊與齡著作 (卷二第93-94 頁)
原證24：台灣高等法院91年度重上字第314 號判決 (卷二第95- 97頁)
原證25：桃園縣農會土地招租辦法 (卷二第98頁)
原證26：桃園縣農會土地合作開發辦法 (卷二第99-100頁)
附圖4 ：原告承租土地使用狀況著色圖 (卷二第110 頁)
原證27：被告96年3 月13日新竹地方法院95年度重訴字第194 號案件所提民事準備書二狀 (卷二第111-113 頁)
原證28：最高法院92年度台上字第2775號判決 (卷二第114-117頁)
原證29：臺灣高等法院95年度抗字第1742號裁定 (卷二第118-123 頁)
原證30：原告95年2 月7 日大開95字第09502070003 號函（含附件）(卷二第124-127 頁)
原證31：原告95年4 月7 日大開95字第09504070004 號函（含附件） (卷二第128-132 頁)
原證32：最高法院88年度台上字第2167號判決 (卷二第133-135 頁)
原證33：最高法院95年度台上字第2868號判決 (卷二第136-138 頁)
原證34：被告領款收據單與台灣桃園地方法院提存書（95年11至96 年2 月份租金） (卷二第139-153 頁)
附圖2 : 確認優先承租權存在之土地範圍彩圖 (卷二第154
頁)
原證35: 新竹市○○段725-5 地號及729-4 地號土地登記謄本 (卷二第155-156 頁)
原證36: 被告86年12月22日桃縣農總字第4965號函(卷 二第157-159 頁)
原證37: 桃園縣政府86年12月29日86府農輔字第254127號函(卷 二第160 頁)
原證38: 原告技術人員進行計算所繪彩圖 (卷二第161 頁)
原證39: 被告投標須知所附附圖 (卷二第162 頁)
原證40：92年4 月3 日被告桃縣農總字第0973號公告暨其招標文件(卷二第172-177 頁）
原證41：臺灣省臺中農田水利會96年02月08日中水財字第0960600196號招租公告及其他文件 (卷二第178-182
頁）
原證42：農田水利會聯合會土地租賃契約書 (卷二第183-190 頁）
原證43：財政部函文5件 (卷二第191-195 頁）
原證44：最高法院88年度台上字第1671號判決 (卷三第17-19頁）
原證45：最高法院87年度台上字第2149號判決 (卷三第20-21 頁)
原證46：最高法院46年度台上字第519 號判例 (卷三第22頁)
原證47：郭玲惠教授著作 (卷三第23-25 頁)
原證48：王澤鑑教授著作(卷三第26-27 頁)
原證49：最高法院79年度台上字第2678號判例 (卷三第67頁)
原證50：最高法院82年度台上字第1654號判決 (卷三第68頁)
原證51：原告與宗宏公司之租約 (卷三第69-72 頁)
原證52：最高法院95年度台上字第2166號判決 (卷三第73-75 頁)
原證53：授權書 (卷三第76頁)
原證54：甲○○開立支付原證51號租約租金之支票 (卷三第77-78頁)
原證55：原告臨時商務空間租賃合約書 (卷三第79-82 頁)
附表 ：爭執事項附表(卷三第107-117頁)
原證56: 被告於台灣新竹地方法院95年度重訴字第193 號民事準備書一狀 (卷三第219-230 頁)
原證57：本件96年10月31日準備程序電子筆錄 (卷三第301-311頁)
原證58：最高法院19年上字第453 號判例 (卷三第312 頁）原證59：最高法院19年上字第28號判例 (卷三第313 頁)
原證60：最高法院39年台上字第1053號判例 (卷三第314 頁)
附圖 ：新竹市地政事務所土地複丈成果圖（卷四第54頁）原證61：公開徵求合作開發方案建議書說明（卷四第55-59
頁）
原證62：吉的堡維肯托兒所建物照片（卷四第62-63 頁）
附件 ：本件土地合作開發案中文財物出租公告資料（卷四第66頁）
附件 ：政府採購資訊公告系統（卷四第140頁以下）
二、聲請傳喚證人丁○○、庚○○（卷三第232 頁以下），並請求命被告提出被告於95年2 月20日舉行第15屆第5 次理事會會議紀錄及被告會務課依上開理事會會議決議，自95年2 月21日起辦理95年6 月5 日桃縣農作字第0950001667號公告之招標按所有簽辦文件、被告會務課辦理被告95年1 月3 日桃縣農總字第095000011 號函文（即被證8） 之簽辦文件（卷三第96頁以下、第189 頁以下）、函詢行政院公共工程委員會（卷四第96頁以下）。
乙、被告方面
壹、聲明：如主文所示。
貳、陳述
一、程序事項
原告第1 項聲明請求確認之標的為「優先承租權」存在，惟「優先承租權」之存否乃屬事實問題，並非兩造間之法律關係，不得提起確認之訴，此觀民事訴訟法第247 條之規定甚明。又優先承租權不但非為法律關係，更非法律關係之基礎事實，此可參照台灣台北地方法院91年簡上字第583 號判決。足認原告請求確認之優先承租權，要非適法之確認之訴標的。又本件縱經判決原告對系爭土地有優先承租權存在，至多係原告享有優先議約權而得請求被告與之訂約，原告並不當然立即享有本件土地之使用權（無論是租賃權或其他權利），兩造間亦不會因鈞院為原告優先承租權存在之確認判決，即能就本件土地成立使用契約（無論係合作開發契約或租賃契約），是原告所主張之法律上不安危殆狀態，根本無法藉由第1 項聲明：確認優先承租權存在之訴除去，揆諸最高法院52年台上字第1240號判例，原告聲明第1 項之確認優先承租權存在，自難認有受確認判決之法律上利益。是本件原告第1項聲明在「訴訟要件」上已有欠缺，應予駁回。
二、實體事項
㈠系爭優先承租權之真意為優先議約權而非優先締約權，不得作為本件原告訴之聲明第2項請求權之依據：
1.按解釋當事人之契約，應以立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。系爭6 份租約中，原證1 至5 租約第2 條規定「本租約期限最長不得超過12年……期滿後乙方有優先承租權。」。據此可知，優先承租權係基於兩造約定而生，並非如民法或土地法所規定之「優先承買權」係屬法律賦予之權利，故本件解釋優先承租權之定義時，應探求雙方於訂約時，內心對於優先承租權解釋之真意。而查原證1 至5 租約第2 條並無「出租人將租賃物出租時，承租人有依同一條件請求與出租人優先訂約之權利」等字樣，而觀原告於93年7 月12日第1 次向被告主張優先承租權之函文（即原證7） 主旨為：「…申請延長租約…」，又於說明第5 點中敘明：「…冀望貴會全力支持准予延長租約…」，足見原告亦認為雙方於訂約時所認定之「優先承租權」實際上僅係原告有權利先向被告提出續約之申請，如雙方不能就新約內容達成合意時，被告有權利否准續約，故本件優先承租權之真意實為優先議約權。
2.原告主張其第1 項聲明係以原證1 至5 租約第2 條及被告土地招租辦法第10條為訴訟標的。然查據以為訴訟標的主張之請求權基礎，原告需說明其實體法上之依據為何。蓋上開被告土地招租辦法於本件租約訂立時（85、86、87年間）均未存在，原告自不能引為請求依據。而原證6 租約無上開優先承租權約定，原告欠缺訴訟標的甚明。是原證1 至5 租約雖有優先承租權之約定，但並未約定原告得請求訂立契約，契約文字上並未課被告須同意以同一條件與原告訂約之義務。原告依何項實體法規定可請求訂約？其第2 項聲明所本之訴訟標的為何？未據原告說明，其起訴程式確有違法。
㈡原證6 租約未約定上開優先議約權，且不包含同段729-4 地號土地：
1.原告主張優先承租權乃根據雙方契約約定而來，則必契約有明文約定原告始有此權。惟原證6 租約，兩造於87年2 月10日就新竹市○○段第718-41地號等7 筆土地之租約，明訂被告出租予原告通行之用，其第2 條僅約定租期起訖時間，並無任何原告享有優先承租權之約定，與原證1 至5 號租約完全不同，足證係立約雙方有意省略。按優先承租權乃對原租約出租人權利之限制，被告出租之初並未同意負擔此義務，原告同意不具有此優先權利，契約當事人意思表示非常明確，原告無約定之優先承租權甚明。原告復主張此7 筆土地乃附屬用地係從物、與其他租約土地有不可分性……云云，惟查該土地編有獨立地號，其所有權乃與其他土地獨立而自為使用收益，並非從物。且兩造原租約共30餘筆租賃土地，分成不同6 份租約，租期各不相同，倘彼此之間具不可分性，何需分別訂立6 份租約？再依學者王澤鑑教授之見解認為：「此項使從物命運從屬於主物的規定，乃任意的，不具強行性，當事人得排除其適用。」。查本件兩造雙方於訂立系爭6 份租約時，原證6 租約係獨立於其他5 份而單獨訂立，且僅有原證6 租約無優先承租權之約定，顯見雙方本即不排除原證6 之7 筆土地有不續租之可能，有意令該7 筆土地得以單獨處分且不依附於原證1 至5 租約之土地，故無論原證6
之7筆 土地本質上是否屬於從物，皆因雙方當事人之約定，而令原證6 租約土地之處分不從屬於原證1 至5 租約之土地。
2.又兩造並未就同段729-4 地號土地訂立任何租約，被告與參加人訂立之土地合作開發契約亦不包括729-4 地號，故729-4 地號無任何優先承租權問題。且原證6 號租約標的土地，有718- 41 、725-3 、729-6 係全部，718-3 、718-34、718-35、718-39係部份，租約明定面積「以1600坪計算」。718-3 依鈞院複丈結果原告佔用2183平方公尺，加計其餘6 筆面積，共5281平方公尺，折合1598.5坪，與原證6 租約大致吻合。若再加729-4 地號187 平方公尺，原告主張其依原證6 號租約佔用之面積將達5468平方公尺，折合1654坪，遠高於原證6 號租約第1 約定之「1600坪」。故同段729- 4地號土地確非原證6 號租約之租賃標的土地範圍。且被告過去不但未將該筆土地出租予原告，此次亦未將該筆土地列入土地合作開發之範圍，故該筆土地絕無優先承租權問題。
㈢依原告所發被證7函文，原告已放棄優先承租權
1.查己○○、丁○○於96年10月31日庭訊中，均證實兩造就「放棄優先承租權」乙節確有協商，協商起因是原告希望再續租12年或20年，而且在新約中不要有每年調漲租金5 ％之約定 (即原租約第4 條)。 但因農會租約一貫均有每年調漲租金5 ％之約定，為避免被誤解圖利原告大潤發，需請原告以放棄原租約優先承租權換取被告在新約放棄每年租金調漲5
％。若原告不同意放棄優先承租權，被告將要求至少以原租約末期租金計算並每年累增5 ％，20年原告至少需付出13億8 千餘萬元之成本，原告根本不願意，故有讓步交換必要。此由該訊問期日己○○提出之大潤發公文草稿，第1 份94年10月25日草稿（被證58）說明一最後一句本載明「依據租約本公司有優先承租權」，但94年10月27日原告以傳真傳給己○○之公文草稿（被證59）卻已刪除該句而無「本公司有優先承租權」之記載，可證雙方口頭協商時已有原告放棄優先承租權之共識。
2.於94年10月27日傳真稿經己○○確認後，由原告正式以被證5 函文致發予被告，被告於同年11月3 日收受，即於94年11月10日以被證6 函文向原告提議 (1)大潤發放棄舊約優先承租權， (2)農會在新約不再每年累增租金5 ％， (3)改以公開招租或議價方式擇一辦理，不問用何種方式若有新承租人產生，原告大潤發公司需同意配合辦理終止舊租約事宜…等三項要約。原告收受被證6 函文後，本於11月14日先傳真一份日期登載為11月18日公函草稿（被證60），預定作為回覆被證6 函文之書面。但因其上並無「同意被證6 函文提議」之記載，被告不同意。雙方再庚續協商，並就原告如何回覆被證6 函文於94年12月29日在農會總幹事辦公室由己○○、丁○○及彭國良律師協商，有己○○提出之94年12月29日值日紀錄記載「彭國良律師及大潤發洪經理蒞臨本會」可證（被證61）。最後雙方協商出以被證7 函文內容作為原告同意放棄優先承租權之答覆，原告在函文內敘明若農會堅持每年累計調漲5 ％，未來租期租金將達原租金一倍以上又背離市場行情，故其同意被證6 文所述並同意配合相關程序辦理……等語。顯見原告放棄原證1 至5 租約優先承租權交換被告放棄新約每年累增租金5 ％乙事，已因被證6 、7 號兩份函文往來而確定。
3.查丁○○如未與己○○協商以優先承租權放棄，換取被告不每年累增調漲5 ％租金，何以伊在94年10月27日傳真的公文草稿（被證59）第1 段最末，刻意將「本公司有優先承租權」一語刪除？並在事後將該公文草稿做成被證5 的正式公文致發予被告？進者，被告以原證6 函文正式向原告提出放棄舊約優先承租權、被告在新約不累增5 ％租金及如有新承租人產生原告須配合終止舊約等3 項要約，原告倘確實不同意亦即不放棄優先承租權，則其逕以94年11月14日所傳真但日期載為94年11月18日之公文草稿（被證60）函覆被告即可，何必多此一舉先就回覆內容與被告總幹事己○○協商，然後未發出此被證60號函文拒絕放棄優先承租權的公文草稿，反而進一步於94年12月29日仍派丁○○與己○○、彭國良律師協商，嗣於94年12月30日以被證7 函文回覆同意被告被證6
函文之提議。此觀該原告被證7 函文載明係用以回覆被告被證6 號函文，並稱：「按企業經營係以永續發展為目的，於貴我雙方之合約到期日不一及貴會堅持依據原合約中以每年累計調漲百分之五計收，將在未來租期裡租金將達原租金一倍以上且又背離市場行情……」「因此本公司願依貴會來函所述將與貴會達成雙贏空間並同意配合相關程序辦理……」云云，足證原告所發被證7 函文已同意被告所發被證6 函文之原告放棄優先承租權等3 項要約。
4.又參與94年12月29日協商之彭國良律師於另案（即新竹地方法院95年度重訴字第193 號，該案被告為本件原告，該案原告則為本件被告）證稱「……當時兩造原來的租約，租期是十二年，契約裡面也約定，租期屆滿之後，被告有優先承租權，但契約內也約定原告有權利對於租金的部分，他可以每年調漲5 ％，就租金每年調漲部分，被告公司希望原告能夠不調漲，當時原告總幹事己○○有說如果原告不調漲租金，被告必須要放棄他的優先承租權，雙方當天就是為了這個問題在協商，當天協商結果是洪姓經理表示他的層級不夠，沒辦法現場就原告要求的放棄優先承租權部分表示同意或是不同意，但是他會把原告表示的意見帶回去被告公司，被告公司再另行函覆原告。」、「（原告訴訟代理人問：協商時有無提到如果被告放棄優先承租權，那原告要怎麼樣？如果被告不放棄優先承租權，原告要怎麼樣？）原告總幹事有提到，是提到如果被告放棄優先承租權的話，原告就不會再主張一定要每年租金調漲5 ％，如果被告不放棄優先承租權的話，原告這邊就要堅持每年租金調漲5 ％。」、「（原告訴訟代理人問：被告的洪經理在協調的時候，有無表示希望原告不要每年調漲租金5 ％的意思？）：他有這樣的表示。」、「（被告訴訟代理人問：當時洪經理在協商的當時，有無曾表示被告公司不可能放棄優先承租權？）倒是沒有這樣表示過，反而是洪經理曾經表示說他願意全力來配合原告總幹事這樣的要求以及說法。」等語（被證65），亦足肯認原告推派之協商代表丁○○亦同意促使原告公司同意以放棄優先承租權換取原告可能換訂之新約不再每年累增租金5 ％，其於次日即以原告名義正式致函之被證7 函文表明同意被證6被
告函文並同意配合相關程序辦理，原告以被證7 函文放棄舊約之優先承租權，殆無疑義。
5.兩造於被證6 、7 函文達成放棄優先承租權交換新約不累增租金5 ％之協議後，被告會務部門在日後，不論是95年2 月向第5次理事會呈報的「續租案租金」，或是95年5 月第6次理事會通過的「合作開發案權利金」，均是每兩年調漲3％
，而非每一年調漲5 ％，差距甚大，此乃因原告已同意放棄優先承租權而被告則同意不每年累增租金5 ％互為交換所致，故原告已放棄舊約之優先承租權，殆無疑義。縱令被告總幹事為其積極爭取不必另行公告招租而逕行議價續租之努力，未被被告理事會所接受，但原告已於94年12月30日放棄之優先承租權，已不能再行回復。
6.如被告堅持租金每年累增5 ％，以兩造舊租約最後一年租金為計算基準，續租20年每年調漲租金5 ％，原告需支付總租金13億8222萬元（見被證26號統計表）。此金額比合作開發案招標底價10.5億元多出3 億3 千萬元，也比參加人得標價高出1 億元。但在94年底（10～12月）原告與被告協商續租及新租金時，原告並不願支付將達14億元之租金，故需放棄優先承租權，以交換被告不堅持租金累增5 ％。被告已依被證6 、7 兩造函文達成之協議，履行放棄於新約每年調漲5
％，因而喪失上述金額利益，自不容原告再反悔否認。
㈣原告參與投標即為確認其早已捨棄優先承租權，且原告對招標公告毫無異議參與投標，落敗後再主張招標公告未記載之優先承租權，屬權利濫用:
1.因原告於被證7 函文中已放棄優先承租權，並同意配合被告進行後續作業事宜，故當被告決定以合作開發方式公開招商時，原告便毫無異議參與投標，足認原告確實已依被證7號
函文放棄優先承租權且承認本件無優先承租權適用。否則自認有優先承租權之原告何須參與投標？只要以逸待勞等待開標再決定是否行使優先權即可。然原告未對招標公告提出異議並積極投標，卻於投標失敗後再違反誠信主張伊有優先承租權，抵制得標人（即參加人同億公司）與被告，拒絕依原租約拆除現有建物，仍將其應拆除之建物提供給第3 人潤泰創新國際股份有限公司經營量販賣場，獲取高額轉租租金，違法損人利己、濫用權利，殊不可取。
2.民法第148 條第2 項規定：「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」原告如自認有優先承租權，當應就招標公告中未記載優先承租權一事提出異議，原告非但全未異議，竟還積極投標，於被告認其已放棄優先承租權之際，卻於投標失敗後方主張優先承租權，如此行徑無異違背誠信原則之權利濫用行為，要非可採。
3.原告雖辯以前詞，惟被告乃於95年6 月5 日公告辦理系爭土地合作開發案之「公開招商」，倘原告自行認定「土地合作開發案」之法律性質為「土地租賃」，伊未曾放棄優先承租權，則該公告上僅載明標的土地上存有第三人 (即原告) 所有之地上物，並未記載原告享有優先承租權，乃屬對原告不利益事項，以原告組織龐大且有各項專業管理人才，理應提出異議以資澄清，以避免伊將來無法對抗善意信賴公告之善意得標人。然原告雖自95年6 月5 日知悉此公告開始，不但未提出任何異議，更進而向被告申領投標文書，並於同年6
月15日積極地送件投標，從未就「優先承租權有無？」或「優先承租權是否放棄？」有任何保留，自足肯認伊確以默示的行動肯定被告上開公告無原告有優先承租權記載一事，乃正確無誤。是原告之無異議投標行為，適足證原告確於94年12月30日以被證7 函文放棄其基於原證1 至5 號租約之優先承租權。若原告未放棄優先權，而公告未表明原告有此權利，已足顯示95年6 月5 日時被告之認知是「現承租人即原告沒有優先承租權」。原告已與被告租賃十餘年，賓主盡歡並無嫌隙，原告倘自認未曾放棄優先承租權，必定瞭解土地合作開發倘由第三人得標，原告又主張優先權，將發生嚴重糾紛，使被告夾於原告與得標人之間，必有一損之危局。原告明知此節，卻刻意不提出異議或要求澄清原告有無優先承租權？反而背道而馳「無異議且積極以高於底價之金額參與投標」，於落敗後再補稱伊有優先承租權並據以拒絕按原證1
至6 租約，履行屆期拆屋還地義務，使被告受損，核屬違反誠信原則、以損害被告為目的之權利濫用行為。蓋原告在95年6 月5 日知悉招標公告並無原告有優先承租權之記載，伊又自認有此優先權，只要一個簡單異議或書面澄清要求，兩造即可先行解決此一爭議，再行公告招標，予原告、被告無傷，亦不使信賴招標公告之第三人有任何誤認。被告既採「公告招標」，便是對「何人得標」的主觀條件毫無異見或排斥，但原告卻知悉招標公告內容後，隱匿不表，刻意促使三方權利爭議之損害產生，違背誠信、權利濫用甚明。若原告真的無損害他人的企圖，也自認伊有優先承租權，參與投標之目的只是為了避免無人投標而流標云云，則原告只須「以與底價相同之金額」投標 (註：10億5 千萬)即 可，但原告卻以10億8 千餘萬元之高於底價3 ％以上的金額投標，適足證其提出投標之目的是「競標」，冀求得標，原告無優先權所以需要以高於底價的金額和其他可能存在的投標人競標。若原告有優先權根本沒有「競標」必要，以「底價」投標，若無其他人投標，原告就以底價得標，不必再加碼3 ％就可避免流標；若有第三人投標，伊再視第三人得標金額決定是否行使其優先承租權。但原告卻反其道而行，以高於底價3
％之金額競標，完全和有優先承租權可以逸代勞確保最低價取得得標地位之模式相反，足證原告除於94年12月30日以被證7 號函文放棄優先承租權外，再次以無異議投標並競標之行為，宣示伊本於原證1 至5 租約之優先承租權早已放棄。㈤被告招標過程並無不公平，且被告並無損害原告優先權之意圖：
1.原告承租土地經營大賣場，於93年7 月以被證12函文予被告，希望延長租約。因原告從未欠租金且屬知名企業，被告業務部門主觀上願續租，但因被告係公法人，須遵守法令行事。內政部85年1 月25日台內社字第8502167 號函解釋：「農會財產管理之土地及建物出租，為求審慎及周延計，應提報理事會對應否出租作成決議，並參照農會財務處理辦法第五十一條規定辦理為宜」，故可否不公開招標逕行延長租約或續約？有適法性問題 (出租非處分行為，應無農會財務處理辦法第51條之適用，似可不必公開招標)。 被告業務單位即請法律顧問出具意見書（被證42），律師似較傾向應依農會財務處理辦法第51條公開招標。被告會務課擬具簽呈呈報93年8 月17、18日第14屆第15次理事會口頭討論，各理事共識為將六個租約均延至97年2 月28日（被證43：93年8 月19日、7 月29日簽呈兩份），故被告於93年8 月26日函覆原告（被證3） ，表示同意將系爭6 份租約「延長至民國97年2 月28 日 ，請貴公司惠示函復意願為何，俾利後續作業……」惟此函因原告逾2 個月未回覆而取消。由被告業務部門人員及理事會，在有抵觸內政部85年台內社字第8502167 號解釋函及農會財務處理辦法第51條之疑義下，仍願不公開招標而與原告逕行延長租約，足證被告絕無排斥原告。
2.於94年10月31日原告二度來函「請求延長租約並重新議價」(被證5)，當時被告理事會已改選，由原任常務監事甲○○出任第15屆理事長，理事長與承辦日常會務之總幹事己○○亦傾向若由具長期經營實力之原告續租，對農會收入來源穩定性較有保障（見被證43簽呈）。經由總幹事己○○與原告承辦經理丁○○協商，兩造相互以被證6 、7 函文，達成（1） 原告放棄舊租約之優先承租權、 (2)被告不再依舊租約第四條堅持於新約中訂定每年租金累增5 ％之條款之合意後，被告即以95年1 月3 日以被證8 號函文請原告提出合作方案，原告於95年2 月7 日以被證9 號函文提出承租12年與20年兩個不同方案。於95年2 月20日、21日被告召開第15屆第5 次理事會，被告業務部門將原告直接續租案提出理事會討論，若理事會同意原告提出之續租12年或20年方案，即可不經公開招標程序而直接與原告議價續約。經各出席理事詳為討論後，作成理事會決議：「 (一)請 業務單位行文大潤發依合約內容終止六份契約， (二)請 業務單位於2 個月內公開招商，請其提供租期12年及20年承租方案，後送理事會審議。」（被證45）。
3.被告業務單位依理事會決議，遂委請彭國良律師對原告致發律師函通知原告「土地租約於各契約屆期期滿即終止，桃園縣農會將收回土地不再出租。」（被證9） 。另由會務課以95年3 月15日簽呈（被證46）簽請「公開招商提供土地承租方案建議書」，經總幹事認對外公開招商方案不限於租賃，且理事會要求之20年期抵觸土地招租辦法第10條租期最長不得逾12年之規定 (原證25、被證24) ，應另以合作開發行之，以免違反農會訂立之土地招租辦法；且比照被告桃園火車站前土地與遠東百貨合作案，合作對象必須斥資為農會興建商場做為合作標的，經同年3 月16日由理事長批示核准。因依第五次理事會決議（被證45），全案尚須提理事會「審議」，究竟要公開招商「承租」或招商「合作開發」？仍需由各出席理事審議定奪，故此項批示修正，尚不生違反理事會決議問題。此簽呈核可後，被告業務單位便據以製作徵求建議書（被證47）對外發送及登報公告，原告亦於95年4 月7
日提出其「合作建議方案」（被證10）。
4.佐諸上述理事會決議、簽呈、律師函，即知被告會務課、總幹事及理事長，因認原告係長期穩定租戶有利農會財務，而於法令許可範圍內，協助原告不經公開招標以議價方式繼續使用。然此事係被告理事會之權限，由各理事開會討論採多數決作成決議，多數理事希望公開招商擴大合作對象以爭取農會最大利益。被告之執行部門，不但未「處心積慮排除原告」，反而在不違背農會利益及法令規範下，積極協助原告，原告似不應在投標失敗後，砌詞誣蔑。
5.再查，原告公司依被證6 、7 號函文往來，不但已同意放棄優先承租權，且同意如有新承租人產生即需配合辦理終止舊租約 (即原證1 至6 號租約)。 前開被告第15屆第5 次理事會決議第1 點實有即刻終止原告租約之意，但被告業務部門僅委任律師發函通知6 份租約「屆期期滿即告終止，不再續租」，已屬對原告當時使用狀態盡力維護，以全雙方十餘年賓主情誼，焉有「處心積慮，刻意排除原告」。
6.被告徵求土地合作開發乙事，亦有通知原告，原告遂於95年4 月7 日函發被告提供20年期的合作建議方案（被證48），另有家聚興業公司亦提供自建出租及合作開發兩方案（被證49）。被告業務部門評估後，於95年4 月14日簽呈擬具土地招租及BOT 招商合作營運兩方案，建議「聘請學有專精且具公信力之全國知名會計師事務所就可能之方案，考量本會財務結構做經濟效益評估後送理事會審議」（被證50）。嗣被告徵詢專家意見，依農會財務處理辦法第51條草擬「桃園縣農會土地合作開發辦法」送理事會審議（被證51）。
7.被告業務部評估認為：「土地合作開發」方案，不同於一般租賃地主提供空地供承租人承租，其「合作」及「開發」重點，在於被告不但不希望標的土地上有他人建物，且積極地期待在標的土地上有符合農會需求的商場建物，產權屬農會所有，但被告農會並無資金達成在標的土地上興建建物之目的，故需由合作業者預付權利金供地主在土地上興建商場後，再將土地及商場建物提供業者營運。其性質較類似被告在桃園市火車站旁土地與遠東百貨之BOT 招商合作案 (桃園縣農會提供土地公告招商，由遠東百貨得標預付權利金，在土地以被告名義興建商場提供遠東百貨營運該商場18年，遠東百貨除以預付權利金興建商場外，另按月支付權利金予被告)， 對農會最有利，同時解決承租人租地建屋，租期屆滿地上物拆除常有法律糾紛之窘境。
8.為因應大環境需求，使合作開發成為縣農會土地利用之通案，且土地合作開發並無農會土地招租辦法明訂一期四年最長不得逾12年之限制，亦可符合原告希望繼續使用20年之初衷（被證48) 。被告業務部門遂委託律師草擬「土地合作開發辦法」提請理事會審議，另同時將原告提議之合作建議方案(土地出租20年)及 家聚興公司建議之土地合作開發方案提請第六次理事會討論（被證52），經於95年5 月10日、11日第15屆第6 次理事會出席理事熱烈討論後，決議第三案通過制定「桃園縣農會土地合作開發辦法」，第四案：決議對外公告招標徵求土地合作開發，權利期間20年，決定底價並通過「土地合作開發案投標須知」及「土地合作開發契約書」（被證53）。此決議經呈報桃園縣政府，該府以95年5 月23日府農輔字第0950142019號函，要求第四案土地合作開發需依農會財務處理辦法第51條公開招標；與原告之租約則宜另循法令途徑解決，餘准予備查（被證54）。由是可證，被告權責機關理事會不採原告建議之承租20年方案，而採類似被告與遠東百貨桃園火車站土地BOT 興建商場營運之合作開發方案，並無違法。
9.綜上被告提出之簽呈、理事會決議（被證42至被證53），即知被告會務部門之執行人員，念及與原告在原租約存續期間相處合作融洽，原告復為知名大企業具優良營運及付租能力，為使農會資產有穩定之租金收入，曾傾向在法令許可範圍內得以不公開招標方式，由原告議價續租土地。縣農會係由各鄉鎮市農會為會員組織而成之公法人，以維護農民權益、發展農村經濟為宗旨。會務人員、理監事雖非公務員，但也不能隱匿資訊違背農會利益。單純土地出租與預收權利金興建商場建物後，再提供土地與商場建物及營運證照供得標人營運之土地合作開發相較，後者明顯有利於農會，會務人員亦需據實陳報供權責機關－理事會審議決定，各理事亦係本諸善良管理人職責做成有利農會之決議。查原告在與被告業務部門協商重新議價續租階段，業以被證7 函文同意被告以被證6 函文所提包括「原告放棄舊租約優先承租權」、「若有新承租人產生六紙舊約即告終止」在內的三項要約。則原告本於原證1 至5 租約第2 條之優先承租權業已喪失，殊不能棄此不論，編造被告刻意排斥伊優先承租之假象，圖以迴避伊以被證7 號函文同意放棄優先承租權之確鑿明證。
10.原告復辯稱第6 次理事會於95年5 月11日通過「土地合作開發招標案」後，同年6 月5 日公告招標、同年6 月16日開標，只有短短10天，使其需準備高達2.5 億元之押標金、履約保證金，乃不公平對待。惟查，原告在95年5 月11 日 即知理事會已決議揚棄土地出租，改採土地合作開發案及理事會通過之細節 (包括底價、押標金、履約保證金等)， 反而是其他潛在的競標者毫無所悉，直到公告(6 月5 日)始 知悉
招標內容，故被告絕無偏袒他人、排斥原告之不公平情事。且何人得標，繫之於競標內容，均攤在陽光下公開為之，原告復對公告內容毫無異議，參與投標、競標，焉能於競標落敗後，空言被告對之有不公平行為。
㈥系爭土地開發契約，性質上非屬租賃契約。即便為租賃契約，亦因其租賃之標的、內容與舊約不同，原告並無優先承租權:
1.新約需與舊約同為土地租賃契約，原告始有約定之優先承租權。所謂優先承租，乃出租人在不變動租賃物現狀之前提下，將租賃物以不同對價租予第三人使用，為優惠原承租人而賦予原承租人以該「新的對價」請求繼續承租同一標的之權利。蓋承租人基於舊租約僅對舊租約之標的物「土地」有優先權之約定，若有新發生之標的物．並不在舊租賃物之範圍內，承租人的優先權，邏輯上、論理上均不可能及於舊約租賃物以外的標的物。換言之，原告本於舊約「空地租賃契約」第2條 之約定，必新約土地合作開發契約，亦係被告將土地單純出租時，始有適用餘地。若新約與舊約已有差異，原告即無優先承約權可言。
2.土地合作開發契約之性質並非土地租賃，與原證1 至5 租約之性質有異
⑴依土地合作開發契約，得標人負有在系爭土地上興建一萬坪以上建物之義務，興建完畢後，被告須將土地及建物之經營權利授與得標人並負責商業營運證照。因此，在合作開發契約下，第一階段興建房屋期間，雙方法律關係為「承攬」，得標人所負義務，係為被告興建1 萬坪以上的「全新建物」，並不發生得標人得使用收益標的土地的租賃內涵。第二階段，則為房屋興建完成後的合作期間，其性質為「經營權授與」，但經營標的不只土地而已，尚包括新建之1 萬坪以上全新地上物及被告所取得的營運證照。
⑵在合作開發契約開始履行初期，得標人興建一萬坪以上新建建物之「興建期間」內，參加人所負義務，是為被告興建建物，亦即為被告完成一定之工作，其地位乃承攬人，被告則為建造執照之起造人，於地上物興建完成取得建物所有權，受領承攬人工作成果，乃定作人。於此興建期間內，契約雙方並無租賃性質存在，故土地合作開發契約，於此期間內，原告絕無行使優先承租權之可能。
⑶再就興建完成後之20年合作期間，被告乃授與參加人經營權，參加人則支付權利金，故滋生其性質是否租賃之爭議。但被告授與經營權之標的，包括土地及新建完成之建物，二者不可分離，但原告對建物並無優先承租權，且被告桃園縣農會尚須提供商業營運證照，原告對此標的亦無優先承租權；又依兩造間已到期之租約第2 條，原告是在原土地租約「屆滿時」對土地有優先承租權，但被告授與參加人經營權之時點，是建物興建完成後，而非舊土地租約屆滿時，在舊租約屆滿時，被告與得標人是興建建物之承攬關係，毫無租賃性質。故原告實不得對標的不同、時點不同、性質不同之土地合作開發契約主張優先承租權。
⑷綜上，系爭土地合作開發契約既同時具備承攬及經營權授與之性質，顯屬「混合契約」而非土地租賃契約無疑，原告不得對此主張優先承租權，無從確認伊有此權利，亦不得請求與被告訂立土地合作開發契約。
3.再細究土地合作開發，除經營權授與外，亦有承攬、合建性質，故屬混合契約，非單純之土地租賃：
⑴細究系爭土地合作開發契約可知，此契約實為承攬與合建之混合契約。於土地合作開發契約關係下，原告所興建並享有所有權之舊有建物必須拆除，得標人負有「重新興建全新地上物」及「給付權利金」之義務，對價為「取得新建地上物及附屬用地20年之經營權利」，析言之：
①得標人為被告完成興建一全新地上物之工作。在此期間，被告立於定作人之地位，而得標人立於承攬人之地位，須為被告完成建物興建、機電配置等工程，使建物領得使用執照、保存登記及適於經營使用。被告於工作完成應給予得標人之承攬報酬，則不以金錢支付，而改以就新建地上物及附屬用地有20年之經營權利取代得標人之承攬報酬請求權，堪認合作開發契約確有承攬契約之性質，非如原告所言得標人毫無承攬報酬。
②其次，由被告提供土地，得標人興建地上物一事觀之，合作開發契約亦帶有合建之性質。得標人可分得建物所有權之合建契約利益，已轉換成「經營全部建物二十年」，雖非典型合建契約，但具有合建性質無疑，既有合建性質便非單純土地租賃。
③純粹土地租賃契約，地主僅將土地租予他人使用收益，承租人無經營土地之權只能自己使用，不得轉租，此觀民法第
443 條禁止轉租、第438 條限制承租人僅能「以約定方法為租賃物之使用收益」甚明。反之，「合作開發」得標人因為營運開發土地所需的建物規劃由得標人任之，不受地主之干涉、限制，而營運所需證照 (旅館、戲院、百貨公司……營業執照)， 依契約第7 條第1 項乃被告 (即地主)之 責任。顯見得標開發商之經營權利遠大於承租人受出租人及契約限制的使用權能。
④民法第421 條規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。」亦即租賃關係，第421 條明定承租人僅可給付「金錢」或「租賃物孳息」予被告作為對價。但本件得標人卻是給付「建物所有權」予被告，並非「金錢」或「孳息」，顯與民法第421 條規定不合，故土地合作開發確非租賃關係。
⑵若「土地合作開發契約」為租賃，承租人依民法第426 條之2 、第425 條規定，已享有優先承買權、買賣不破租賃之保護，無需於契約明定。本件即因「土地合作開發」之法律性質並非租賃契約，為維持得標人經營合作標的之穩定性，故有於契約中約定得標人之優先權利並定其程序以資保護的必要，由土地合作開發契約以特別條款賦予得標人依法律所無之權利，而租賃契約之承租人依民法、土地法已有此權，益足反證「土地合作開發」並非「租賃」。
⑶作開發契約之期限逾20年，不符被告就土地租賃所制定之土地招租辦法第10條規定「以四年為原則，最長不得超過十二年」之限制，原告既以同一條文為訴訟標的，自亦同意一期4 年、最長不逾12年始屬租賃，本件合作開發期間逾20年，益徵其自承合作開發非屬租賃。果如原告主張，認被告與參加人訂立之「土地合作開發契約」為租賃，則該開發契約已違反「桃園縣農會土地招租辦法」第10條而陷於無效，原告豈能就無效之契約再主張優先權。
4.土地合作開發縱為租賃，但其標的已非只有土地，原告無優先承租權：
⑴優先承租權並非法律規定而生之權利，該權利乃對出租人繼續使用收益之限制，解釋上當然只有在出租人以原租約相同內容與方式，對第三人收取較高租金時，始有限制出租人 (所有權人)、 保護承租人必要。若出租人行使其處分權在原租賃標的土地上興建房屋、或闢建花草庭園為休閒農場、興築體育設施做育樂廣場，再行以其處分行為改良後的標的土地及建物、工作物、裝備設施為租賃物出租，此時不但租賃物標的不同，標的現況與原租約迥異，承租人已無保護必要，使其繼續享受所有權人處分改良後的果實，否則一經約定優先承租權，原承租人可對出租人處分改良後新增的租賃標的主張優先權，而取得永遠承租使用之權，顯非實務上承認優先承租權之目的。
⑵依本件土地合作開發契約書，被告將提供予得標人經營營運之標的包括「土地與新建之建物」，二者性質上不可分離，另有「商業營運證照」。所謂優先承租，乃出租人在不變動租賃物現狀之前提下，將租賃物以不同對價租予第三人使用，為優惠原承租人而賦予原承租人以該「新的對價」請求繼續承租同一標的之權利。果租賃物標的已有變動，並非只有原租賃契約之「土地」時，已非得行使優先承租權之對象。蓋承租人基於舊租約僅對舊租約之標的物「土地」有優先權之約定，至於新發生之標的物．並不在舊租賃物之範圍內。縱認「土地合作開發」之法律性質並非混合契約，而是典型的單純租賃契約 (假設語)， 地主提供的租賃標的物已由舊約的土地變動為新約的土地與新建建物、營運證照。換言之，租賃標的物之現狀已有改變，地主本其所有權的處分權能在現租賃物之外，再斥資增加有助提昇土地經濟效益的新建地上物，做為合作開發契約得標人經營開發之標的物，其法律型態已與原證1 至5 租約單純的土地租賃不同。對此一原租約所無的新標的物「新建之商場」，原租約之承租人並無優先承租權，故原告就契約標的已與原土地租賃契約不相同的土地合作開發契約，並無行使優先承租權餘地，亦不得請求被告與之訂約。
⑶最高法院39年台上字第1313號判例：「承租人代出租人出資建築房屋，既約明其房屋所有權仍屬於出租人，即與單純承租基地建築房屋其房屋所有權屬於承租人之情形不同，自無土地法第104 條第1 項之適用。」。承租人A 承租B 所有土地興建A 之房屋，在出租人B 將土地出售時有土地法第104
條優先承買權；但若A 以該出租人B 名義建屋，房屋屬出租人B 所有，則無同條之優先承買權，顯見兩者法律型態不同，始生適用土地法第104 條之差異。本件土地合作開發，有地主即被告所有之土地及新建建物，該建物乃被告所有；而原告訂立的五份舊租約，則是土地係被告所有，只出租土地，原告再自行建屋並登記為房屋所有權人兩個型態，適與本判例舉例相同，顯見分屬不同的法律型態，不可混淆。
⑷準此，縱認「土地合作開發」之法律性質並非混合契約，而是典型的單純租賃契約 (假設語)， 地主提供的租賃標的物已由舊約的土地變動為新約的土地與新建建物。其法律型態已與舊租約單純的土地租賃不同。對此一原租約所無的新標的物，原租約之承租人並無優先承租權，亦不得請求被告與之訂約。
5.綜上言之，由於系爭6 份租約之租期均不相同，造成被告管理上之困擾（此可見被證43說明六及被證44說明八），復以土地招租辦法第10條規定「以4年為原則，最長不得超過12
年」之限制，被告為求管理上之便利性及避免土地招租辦法第10條之限制，最終決定捨棄租賃方式而將系爭6 份租約之數筆土地合併進行一合作開發案，而此合作開發案之設計重點在於得標人必須在系爭土地上興建一全新之建築物，樓板總坪數必須達一萬坪，使被告並非空有土地，而是享有土地、商場建物及商場之各項商業營運證照，再將此等3 項不同標的物，授權予得標人經營。自始至終此合作開發案之設計動機、目的、內容均與單純之土地租賃不同，原告豈可僅截取此合作開發案與租賃性質類似之部分即強辭主張此合作開發案即為租賃契約。
6.至原告又以上開被告內部簽呈文件，主張依該等文件內容所示如被告對於系爭土地係採BOT 案需經會員大會決議，如為土地租賃只須理事會審議等文字，即指本件土地合作開發未經會員大會決議，故為租賃云云、由被告於行政院公共工程委員會政府電子採購網站上之公告本件公開招商桃園縣農會土地合作開發案係以「財物出租」為刊登（原證10），故可見本件土地合作開發案為租賃云云，則答辯如下：
⑴關於遠東百貨桃園火車站土地BOT 興建案，係因於80年間，被告擬議利用桃園市○○○段土地自行興建商業大樓，但經評估後，建築總經費超過新台幣10億元，對資金運用影響甚鉅，雖然農會財務處理辦法並無規定此類案件須經農會會員代表大會同意，但金額龐大，為求慎重，被告理事會便將此案送交80年2 月25日第11屆第3 次會員代表大會討論，提出招商合建及自資興建兩方式供會員大會決議，最後會員大會決議採取「自資興建」方式。由於此開發案已經農會會員大會決議通過，而會員大會又是農會最高決議機關，所以只要關於此案之修正或變更，都必須再經會員大會審議。是遠東百貨一案雖曾經會員代表大會決議，惟此係因該興建案原本要自資興建，但興建資金高達10餘億元，茲事體大，所以理事會才於一開始就將此案送會員大會審議。而由於其後要變更興建方式，鑑於前案已經會員大會審議通過，所以後續變更當然還是必須提出會員大會審議，而非農會財務處理辦法有何規定此類案件須由會員大會決定。準此，與本件土地合作開發案比較，因為本件土地合作開發案一開始即無需運用鉅額自身資金，故無如遠東百貨案需經會員代表大會審議之問題。故本案之招標，是否需經農會會員代表大會決議？乃法律適用問題，被告徒以基層辦事員，在無任何法律規定下所寫之BOT 案需經會員大會決議；土地租賃只須理事會審議等文字，即指土地合作開發未經會員大會決議，故為租賃云云，殊屬無稽。實則，當初被告就是參考遠東百貨案規劃本件土地合作開發，即由得標人興建商場並將商場及土地提供得標人使用之土地合作開發模式，此細究土地合作開發契約與遠東百貨之投資興建暨營運契約可知，兩契約均是由農會提供土地予得標人，得標人應以預付權利金以農會名義興建地上物，興建完畢後，再由農會將土地及地上物之經營權授與得標人，得標人則按期給付權利金，是故遠百案、本案兩契約之權利義務及契約架構幾近相同，且目的均是為善用土地興建大樓，帶動附近商業機能 (被告在旁邊均有土地)，
原告除獲得大樓所有權及權利金外，並享受因開發商業區帶來之鄰近土地建物增值利益，得標人則享有經營大樓之權利，兩者互蒙其利，此即「合作開發」之精義，絕非單純土地租賃可比。
⑵又被告係公法人，招標需於政府採購網站公告，上開原證10號公告，僅記載「標的物上存在第三人之地上物」，但並無現承租人 (即原告)就 其中部份土地「有優先承租權」之記載，原告卻未依政府採購法規定提出「異議」或請求「釋疑」，反而「積極以高於底價3 ％以上之金額投標」，顯已默認公告上「無優先承租權」乙節乃屬正確 (即默認其優先承租權確已放棄)， 並喪失責問權，不得再反於公告內容主張伊有優先承租權，以保護信賴上開公告為正確之其他善意投標人。且採購網站所設公告種類，不可能涵蓋所有契約的性質。被告上網站公告，在網站首頁（附件一）只能選擇「公開招標公告」或「財物出租公告」兩類；鍵入「公開招標公告」（附件二），又只有「01非屬財物之工程或勞務」、「02買受、定製」、「03租賃」、「04租購」四類，均不能涵蓋本件兼具「承攬、合建、經營權授與」性質之土地合作開發混合契約，故只能依政府採購法第7 條第4 項：「採購兼有工程、財物、勞務二種以上性質，難以認定其歸屬者，按其性質所占預算金額比率最高者歸屬之」之規定，興建1 萬坪以上建物之工程承攬、興建性質之金額 (每坪最低3 萬元，即3 億元以上)， 與建物土地經營權授與20年權利金 (底價10億5 千餘萬元)相 比，後者預算金額比率較高，故以「財物出租」類公告之。上開投標網站公告種類選擇程序及政府採購法第7 條第4 項之規定，適足證明「中文財物出租公告」只是混合契約依法律規定，需以預算金額比率做公告類別之選擇，並非一經列入「財物出租」公告之，只能定性為租賃，而否定本件土地合作開發兼有之「工程承攬」與「土地合建」之性質。原告依舊約享有之優先承租權，只能對性質與舊約相同之「空地租賃契約」主張之，對兼有工程興建承性質 (興建期間)及 日後新增之地上建物並無優先承租權。
㈦原告之優先承租權於95年6 月19日尚未生效，而土地合作開發之權利期間，並非始自原租約第2 條所定「期滿時」，不符合原租約第2條原告有優先承租權之要件：
1.原證1 至5 租約於95年10月31日、96年1 月31日、97年2 月28日屆期，而被告於95年6 月5 日公告招標、16日決標、19日訂立土地合作開發契約，兩造並無爭執。查原告乃本於原證1 至5 租約第2 條：「本租約期限最長不得超過十二年(
即自○年○月○日起○年○月○日止)… …期滿後，乙方有優先承租權。」而為主張，此乃「期限」之約定，故優先承租權，並非原租約訂立時，原告即有之，必須期限屆至，原告之優先承租權始因期限屆滿而生效。原證1 至5 各租約，既將租期屆滿日明定，則原告之優先權須於各該租約所定屆滿日，亦即95年10月31日、96年1 月31日及97年2 月28 日
始生效，殆無疑義。如前述原告主張伊係於95年6 月19日以原證12號內湖新明郵局第220 號存證信函行使優先承租權，經被告於6 月20日收受。惟依期限之法律規定，原告之優先承租權乃分別於95年10月31日、96年1 月31日及97年2 月28日始因期限屆至而生效發生，自不得於其優先權尚未生效之95年6 月19日行使。換言之，被告就土地合作開發案辦理開標之日被告與參加人訂立契約之日，原告之約定優先承租權均因期限未屆至而尚未發生，自不得行使。
2.縱認原告有「優先承租權」，亦指被告單純將土地出租時，且係於各個原租約期滿時與第三人訂立租賃契約始有之，此觀原證1 至5 租約第2 條之記載甚明。細繹合作開發契約第6 條第1 項可知，得標人權利期間乃自被告完成最後一批土地之收回，「並將現有地上物拆除完畢」次日起算20年，並非自原證1 至5 租約各該租期屆滿時起算，核與兩造間租約第2 條「期滿後」有優先承租權之約定不符。且原告本於舊租約，於期滿時有拆除其所有地上建物及返還土地之義務，但原告均拒絕履行，致令土地合作開發契約之權利期間迄今不能起算，縱將合作開發契約性質解為「土地租賃」，但契約租期在原告舊租約「期滿時」尚未開始，亦即原告5 份舊租約「期滿時」，依土地合作開發契約尚未發生被告將土地出租給參加人之法律效果，原告自無優先權可行使。
㈧被告提前終止原證1 、5 、6 號租約為合法，且提前終止即與租約期滿不符，原告無優先權：
1.原證1 租約：依原證1 租約第6 條：「本約出租之土地，未經甲方（即被告）同意，乙方（即原告）不得轉租。」第9
條：「如乙方違反本約條款……，甲方得無須催告，終止本合約。」經查，原告乃將原證1 號租約土地及其上建物轉租予第三人潤泰創新國際股份有限公司經營量販賣場，有統一發票3 紙可稽（被證17）。且第三人潤泰創新公司在新竹地院95年重訴字第194 號拆屋還地案中，提出伊與原告訂立之「授權經營合約書」（被證66）將原告承租之土地及原告所興建之賣場建物，向潤泰創新公司收取權利金，授權潤泰創新公司 (原名潤泰建設公司)在 本件舊租約有效期間內經營「大潤發量販商場」，由此可證原告並未自行使用收益原證1 至6 租約之標的物，而係交由潤泰創新公司使用收益並向該公司收取使用對價，核屬轉租之違約行為甚明。且觀潤泰創新國際股份有限公司財務報告說明書第35頁第8 點載明：「（1） 本公司於民國86年4 月與大潤發簽訂授權經營合約與委託管理及採購合約，取得經營大潤發湳雅店量販商場之權利，並由大潤發提供授權商場供本公司使用…A.合約期間：民國86年4 月16日至民國97年2 月28日或大潤發無權提供土地供本公司經營之日止，期滿後若仍續訂新約時，本約即自動延長與新訂之租約相同之期限。B.除依約支付固定權利金＄446,880 外，每月應支付月權利金＄1,870 …」（被證18）。細繹上開說明書所載原告與潤泰創新公司之合作內容，係原告授權並提供潤泰創新公司使用被告所有之土地，且其合作期間亦完全按兩造間原證1 至6 租約之租期為準，並由潤泰創新公司支付原告一筆固定權利金及按月支付月權利金，則系爭土地實際上既由原告提供予潤泰創新公司使用，而由潤泰創新公司支付對價（權利金），則就系爭土地而言，性質上即為租賃無疑。又原告違法轉租土地，被告業已委託律師依租約第9 條於95年10月30日發函提前終止原證1 號租約（被證19），該租約既經提前終止即無租約第2 條所定「租約期滿」可言，原告無本條之優先承租權。又原告一再將土地合作開發契約中，得標人為被告興建全新商場建物完成之後，被告再將建物之經營權授與得標人乙節，曲解其法律性質屬於租賃，被告雖不苟同，苟如原告所主張為真，則原告本於「授權經營合約書」與潤泰創新公司間所生法律關係之性質，亦確屬「轉租」。原告既有轉租事實，被告提前終止，核屬適法無疑。
2.原證5 租約：原證5 租約於87年8 月26日補充協議書第1 條將原租約第6 條修正為：「本約出租之土地，應不得違反政府法令規定使用，未經甲方同意，乙方不得轉租、轉借或以變相方法供他人使用。」（被證34）。又，原租約第9 條規定：「如乙方違反本約條款規定……甲方得毋須催告，終止本合約。」。經查，原告乃將原證5 號租約土地違約轉租或提供予第三人安托華汽車百貨股份有限公司新竹分公司、禪源開發股份有限公司、法蘭西商行（被證20、21、22），分別經營汽車百貨零售、SPA 養生館及捷米創意廚房餐廳，違反補充協議第1 條及租約第6 條情事甚明。被告依租約第9
條於95年10月30日委託律師致函通知提前終止租約（被證23）。是原證5 租約既因違法轉租經被告提前終止，原告已無租約第二條所定租期屆滿時之優先承租權。
3.原證6 租約：原證6 號租約無優先權之約定，且被告依契約第3 條：「租賃期限存續中，甲方若需使用或處分租賃土地……，應於六個月前……通知乙方，乙方不得拒絕。」被告欲將系爭土地進行開發合作案之需要，依本條於95年10月30日委託律師以惇函字95第064 號函聲明提前終止（被證33），於96年4 月30日生效，原告絕無任何優先承租權。
4.原告稱其僅有將地上物轉租他人，非屬土地轉租云云。惟按「依民法第九十八條規定，解釋意思表示應探求當事人之真意。租約上既有禁止將基地轉讓他人使用之特約，而當時基地上只有系爭房屋並無其他空地，房屋與基地復有連鎖關係，不能離開基地而單獨占用房屋，則禁止轉讓基地與他人使用之特約，如不包括房屋在內，則將毫無意義，徒成具文。」最高法院50年台上字第1158號判決著有明文。次按「房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基」，此有最高法院48年台上字第1457號判例可參。揆諸前揭實務判例見解可知，房屋與基地乃有不可分離之關係，即房屋之使用不可離開基地而單獨利用，出租房屋當然亦包含房屋之地基。原告既已自承將原證1 號及5 號租約土地或轉租予第三人，或將地上物租予第三人，足證原告確有轉租土地或以變相方法供他人使用土地之情事，違反租約規定甚明，被告依約定終止合約自屬合法。
5.上開原證1 、5 、6 號三份租約既已經被告合法提前終止租約，則該合約第2 條有關優先承租權之約定條款效力自應終止；又該條文約定文字為「期滿後乙方（即原告）有優先承租權」，而該3 份租約並未期滿，原告當不得再主張優先承租權。是被告就系爭共32筆土地，面積共約1 萬2 千坪合併辦理土地合作開發公告招標，倘原告對其中部分標的無優先承租權，自不得主張就被告與參加人訂立之「土地合作開發契約」 (即訴之聲明第2 項附件)請 求優先訂約，其聲明第2 項應予駁回。
㈧優先承租權無對抗第三人之物權效力，原告不可請求被告重複訂約：
1.優先承租權效力如何？可否對抗第三人？應參佐土地法第
104 條及第34條之1 「優先承買權」之規定。前者 (土地法第104 條)因64 年7 月24日修正始生可對抗第三人之物權效力，修正前則無對抗第三人之物權效力。至於土地法第34條之優先承買權，通說及司法判例均認為只有債權效力，享有優先購買權之他共有人不得主張第三人已訂立之買賣契約無效，有最高法院65年台上字第853 號判例、82年台上字第1344號判例可稽。
2.本件優先承租權縱經確認，惟其性質乃基於當事人以契約約定而生，並無如土地法第104 條第2 項修訂增設「不得對抗第三人」的法律明文賦予物權效力。被告既已與參加人同億建設公司訂立本件土地合作開發契約書，並經鈞院民間公證人古瑞玉事務所依法公證（被證32），原告縱有優先承租權亦不能對抗同億建設公司，主張該已訂立及公證之土地合作開發契約無效，被告亦無從就已訂立之土地合作開發契約再重覆與原告訂約，故原告第2 項聲明請求，是以「不能之給付」為請求標的，應予駁回。
㈨原告僅主張以與參加人相同之得標金額續租，拒絕拆除舊建物及興建1 萬坪以上新建物，即非欲以同一條件優先承租：1.按「優先承租權之主張，必在出租人欲將標的物出租時，具有一定條件資格者始有主張依同樣條件優先承租之可言。」有最高法院88年台上字第1868號判決可稽。故無論本件之優先承租權係優先議約權或優先締約權，均須以同一條件為之。
2.若原告主張有此優先權而得訂立土地合作開發契約，則在95年10月31日原租約最早到期日後，原告即應拆除原有地上物並於土地上興建一萬坪以上全新建物之義務，故不問依原租約或新的土地開發合作契約，原告均須將現有舊建物拆除，始克履行舊租約與新的土地開發合作契約，惟原告迄今仍拒絕拆除及興建，顯見原告已自行否定其優先承租權。
3.原告固於95年6 月19日以存證信函聲明：「本公司願以相同金額壹拾貳億捌仟玖佰貳拾陸萬陸仟壹佰貳拾玖元承租上述土地並於約定時日與貴會簽訂新約，特此通知。」 (原證12)。 然查土地合作開發契約如解為「租賃契約」，除20年權利金為上開金額外，尚須 (1)拆除原告在系爭土地上之現有建物全部； (2)在系爭土地上興建一萬坪以上之「全新建物」且以被告為起造人及建物所有權人。惟原告從未表明為上開 (1)、 (2)兩項給付，而僅願以12億00000000元承租，即非「同一條件」，自不得認其所發上開存證信函係行使優先承租權，蓋伊不願承諾或履行「同一條件」甚明。
4.再查，被告於原證2 租約租期屆滿前，致函請原告申請建物拆除執照俾於95年10月31日如期履行原證2 租約土地上建物之拆除義務，然原告於95年9 月25日以存證信函主張伊並無拆除現有建物之必要（被證16），且對一萬坪以上之新建物，原告在本件及新竹地院95年重訴字第194 號案一再主張已有現存賣場建物無須拆除重建……云云，顯見原告迄今仍不願負擔與「土地合作開發契約」所定同一條件之乙方義務，要難認伊已行使優先承租權，自不得請求訂立契約。
參、證據
一、提出書證（依卷頁順序）
被證1 ：最高法院52年台上字第1240號判例 (卷一第127 頁)
被證2 ：原告93年7月12日之來函(卷一第128-131頁)
被證3 ：被告93年8 月26日桃縣農總字第932565號函 (卷一第132 頁)
被證4 ：被告93年10月29日桃縣農總字第933394號函 (卷一第133 頁)
被證5 ：原告94年10月31日大開字第0941031001號函 (卷一第134-135 頁)
被證6 ：被告94年11月10日桃縣農總字第0940003979號函 (卷一第136-137 頁)
被證7 ：原告94年12月30日大開94 字第0941031002號函 (卷一
第138 頁)
被證8 ：被告95年1 月3 日桃縣農總字第0950000011號函 (卷一第139 頁)
被證9 ：原告95年2 月7 日大開95字第0950207003號函 (卷一第140 頁)
被證10：原告95年4 月7 日大開95字第0950407004號函 (卷一第141-145 頁)
被證11：農會財務處理辦法 (卷一第146-147 頁)
被證12：被告公開招商桃園縣農會土地開發合作案公告 (卷一第148-149 頁)
被證13：本院95年度裁全字第9739號裁定 (卷一第150-153
頁)
被證14：桃園縣農會土地合作開發契約書（草案） (卷一第154 頁)。
被證15：被告95年8 月23日存證信函 (卷一第155-159 頁)
被證16：原告95年9 月26日存證信函 (卷一第160-161頁)
被證17：潤泰創新公司統一發票3紙(卷二第54頁)
被證18：潤泰創新國際股份有限公司財務報告說明書 (卷二第55-61 頁)
被證19：95年10月30日惇函字95第062 號律師函 (卷二第62-64頁)
被證20：安托華汽車百貨公司新竹分公司發票 (卷二第65頁)
被證21：禪源開發公司發票 (卷二第66頁)
被證22：法蘭西商行發票 (卷二第67頁)
被證23：95年10月30日惇函字95第063 號律師函 (卷二第68-70頁)
被證24：桃園縣農會土地招租辦法 (卷二第201 頁)
被證25：原告95年2 月7 日大開95字第0950207003號函 (卷二第202-206頁)
被證26：以原租約租金續租原告20年之租金總額計算表 (
卷二第207 頁)
被證27：桃園縣農會土地合作開發契約書 (草稿)(卷二第213 頁)
被證28：最高法院39年台上字第1313號判例 (卷二第214 頁)
被證29：最高法院67年台上字第479 號判例 (卷二第215-216頁)
被證30：最高法院65年台上字第853 號判例 (卷二第217-218 頁)
被證31：最高法院82年台上字第1344號判例 (卷二第219-221頁)
被證32：桃園地院所屬民間公證人古瑞玉事務所公證書 (卷二第222-224 頁)
被證33：惇安法律事務所惇函字95第064 號律師函 (卷三第38頁)
被證34：原證5 租約之87年8 月26日補充協議書 (卷三第39-42頁)
被證35：最高法院50年台上字第1158號判決 (卷三第86頁)
被證36：最高法院48年台上字第1457號判例(卷三第87頁)
被證37：現場照片 (卷三第88-92 頁)
被證38：土地合作開發標案開標紀錄 (卷三第124 頁)
被證39：原告參與開標之委任書及簽到簿 (卷三第125-126
頁)
被證40：新竹地政事務所96年5 月24日測量之複丈成果圖（卷三第127頁)
被證41：原告使用718-3 地號東北方突角之相片兩幀 (卷三第128頁)
被證42：律師法律意見書 (卷三第129-132 頁)
被證43：被告會務課93年8 月19日簽呈及所附同年7 月29日簽呈 (卷三第133-135 頁)
被證44：被告會務課94年11月8 日簽呈 (卷三第136-140 頁)
被證45：第15屆第5 次理事會會議紀錄 (卷三第141-144 頁)
被證46：被告會務課95年3 月15日簽呈 (卷三第145-149 頁)
被證47：公開徵求土地合作開發方案建議書 (卷三第150-160頁)
被證48：原告95年4 月7 日函所提土地合作開發建議書 (卷三第161-165頁)
被證49：家聚興業公司函 (卷三第166-167 頁)
被證50：被告95年4 月14日簽呈 (卷三第168-170 頁)
被證51：第15屆第6 次理事會第三案提案簽呈 (卷三第171-174 頁)
被證52：第15屆第6 次理事會第四案提案簽呈 (卷三第175-176 頁)
被證53：第15屆第6 次理事會會議紀錄 (卷三第177-181 頁)
被證54：桃園縣政府95年5 月23日府農輔字第0950142019號函 (卷三第182 頁)
被證55：被告會務課94年12月30日內部簽呈 (卷三第192 頁)
被證56：被告會務課95年1 月3 日回覆原告之函稿草稿 (卷三第193 頁)
被證57：被告其他土地之租約節本2 份 (卷三第286-288 頁)
被證58：94年10月25日大潤發公文草稿 (卷三第289 頁)
被證59：94年10月27日大潤發公文草稿 (卷三第290 頁)
被證60：94年11月18日大潤發公文草稿 (卷三第291 頁)
被證61：被告農會值日紀錄 (卷三第292 頁)
被證62：土地合作開發契約第7 條 (卷三第293 頁)
被證63：台灣台北地方法院91年簡上字第583 號判決（卷四第87-88 頁）
被證64：王澤鑑著作（卷四第89頁）
被證65：台灣新竹地院95年重訴字第193 號案之證人彭國良筆錄（卷四第90-92 頁）
被證66：授權經營合約書（卷四第93-95 頁）
附件一：最高法院53年台上字第2256號判決（卷四第116 頁）
附件二：最高法院88年台上字第1868號判決（卷四第117-119頁）
被證67：新竹市政府97年5 月8 日府都計字第09700384181
號函（卷四第120 頁）
二、聲請傳喚證人己○○、戊○○（卷三第232 頁以下）。
丙、參加人方面
一、程序方面
㈠參加人與被告間就系爭土地簽有合作開發契約書，而系爭土地目前由原告占有中，依合作開發契約書所載，被告有依約將系爭土地自原告處收回點交予參加人之義務，而原告起訴請求確認其有優先承租權存在，果鈞院認有理由，將影響原告是否應將土地返還予被告，並影響被告得否依開發契約書約定履行點交土地予參加人之義務，參加人自有法律上之利害關係。按所謂法律上利害關係，依判例見解，僅須兩造所裁判之結果，自己因此受其影響即足當之（見最高法院17年度聲字第42號判例），本件參加人與被告間簽訂之合作開發契約書為「法律關係」甚為明確，而此法律關係依原告所提之最高法院判決意旨，認只須「直接」或「間接」受不利益，即得參加訴訟，本件原告起訴請求確認參加人與被告間所簽訂之「合作開發契約」其有優先承租權存在，並請求被告依相同內容與其簽訂書面契約，果鈞院認原告請求有理由，則將明顯影響被告與參加人簽訂之合作開發契約書之效力，被告也將無法對參加人履行合作開發契約之點交土地義務，則對參加人而言，非但有「間接」之不利益，甚且是「直接」不利益，參加人參加訴訟自屬有據。
㈡又被告前以原告無權占有系爭土地為由提起返還土地之訴訟，經台灣新竹地方法院審理在案，原告在該案已抗辯其有優先承租權存在，則自應在該案中審酌原告是否有優先承租權存在，及是否得拒絕返還土地予被告即可，自無另行起訴確認優先承租權存在之必要，應認其欠缺權利保護必要，其訴顯屬無理由。且優先承租權並非實體法明文規定之權利，亦非法律關係，依民事訴訟法第247 條規定自不得提起確認訴訟。
二、實體方面
㈠系爭優先承租權之真意為優先議約權，原告不得據以作為本件訴之聲明第2項請求權之依據：
1.原告與被告間之「優先承租權」約定，非法律所明定，與土地法規定之優先購買權不同，因承租人依法無優先承租權是為常態，就算合約中定有優先承租權，亦應是指優先議約之權，而非指出租人與第三人簽約後，原承租人能主張優先之權，否則將侵害第三人已締約之權利。
2.原告主張兩造土地租賃契約中原約定之優先承租權在兩造合約中並未明確約明如何行使，而由兩造原土地租賃契約中約定之優先承租權加以觀察，應是考量原土地承租人已經在土地上興建有建物，如果租賃期限屆滿，而被告仍單純要將土地出租時，為考量原承租人已有建物在土地上，則給原承租人優先承租之權利，尚符經濟原則，但本件土地合作開發契約並非單純將原土地出租，而是得標之權利人必須在原有建物拆除後，在土地上重新興建1萬坪以上之全新建物，因此
姑不論合作開發契約根本並非「土地租賃」，且與兩造原土地租賃契約之優先承租權之訂立目的並無任何關聯性，故原告主張對「合作開發契約」有優先承租權自屬全然無據。
3.原告主張優先承租權與優先承買權相似，故優先承租權須待出租條件確定後方得以行使云云，除「合作開發契約」非租賃契約已如前述外，優先承買權為土地法上法律所明文規定之權利，與原告本於與被告間之租賃契約中約定之「優先承租權」，僅有契約效力自顯然不同，因此被告在與參加人簽訂「合作開發契約」後，原告即不得主張其有優於參加人之權利，更不得請求被告依相同條件與其簽訂「合作開發契約」，否則被告將因此對參加人負損害賠償責任。
㈡原告參與投標已為捨棄優先權之表示，且原告嗣後再主張優先承租權屬權利濫用：
1.按民法第148 條第2 項規定︰「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」本件參加人在參與投標前，在招標公告及合作開發契約書中均無任何第三人有優先承租權之記載，因此才花費大筆金錢評估參與投標之作業，並在決定投標後繳納5 千萬元之押標金參與投標，而開標時亦只有原告是競標者，亦即原告對公告等相關文件內容並無何異議也未主張其有優先權，而以競標者之地位參與投標，而因其出價低於參加人而未得標，在未得標後竟然忽而主張其有「優先承租權」，如此置參加人信賴利益及權益於何地？果依原告之主張則豈非不論是原告得標或參加人得標，結果一樣是原告得標，亦即一開始即不是處於競爭之狀態，而這情形為參加人所不知，原告亦未表明，如此行使權利明顯違反誠信原則，蓋果真原告有優先權存在，參加人如知悉此狀態又何須花費鉅資為投標之準備且籌措並繳納巨額押標金參與注定無法得標之競標，且在得標後更繳納2 億元之履約保證書，原告違反誠信原則及權利濫用彰彰甚明。
2.又本件合作開發契約之招標公告（參證1） 在95年6 月5 日，且在招標文件中即已附有合作開發契約書（參證2） ，而無論該公告或合作開發契約書均無「優先承租權」之任何記載，反倒在公告及開發契約書第4 條中明載有兩造間原租約之到期日，原告如有優先承租權存在，何以在被告公告中並無優先承租權記載時未表示異議，還參與投標，原告如有優先承租權大可以以逸代勞，待開標後再表示優先承租權才是，顯見原告參與投標即表示其亦自知並無優先承租權存在，至少亦應認已放棄優先承租權。
3.雖原告執前詞主張其參與投標之用意云云，然原告如真預見可能發生爭議，何以未預先請求在公告中註明有優先承租權，原告捨此不為，唯一的解釋就是原告除自知客觀上無優先承租權外，主觀上亦確知就「合作開發契約」並無優先承租權存在。
㈢本件「土地合作開發案」之招標過程，被告並有無不公平之行為或損害原告優先承租權之意圖：
1.原告提出之原告與被告法定代理人甲○○實際經營之宗宏公司間之租賃合約書（原證55），已令參加人驚異不已，且原告所提之聲請調查證據（二）狀中竟然對被告相關理事會會議日期及內容等均有所知悉，顯然原告與被告間關係匪淺，且在被告與參加人簽約後，原告竟還能與被告之法定代理人洽議租賃，原告卻在書狀中陳稱被告刻意打壓原告云云，然由上述原告所提出之文書資料明確顯示兩造間關係良好。
2.本件由兩造間往來函文可以看出兩造間關係密切，甚且在合約到期前已充分溝通，甚且被告原打算即逕由原告續約，但因考量到原租約中每年調漲5 ％租金，原告認為調漲幅度過大，才由兩造協議由被告拋棄優先承租權，再另行以公開招標方式辦理本件之合作開發招標案，原告對公告招標內容也無任何異議，應是確信自己可以得標，但在公開競標情形下未得標，如今主張其有優先承租權，除顯無理由外，亦顯違誠信而不可採。
㈣本件土地合作開發契約性質上非租賃契約：
1.被告與參加人所簽訂之合作開發契約書主要內容為︰「得標人必須俟現有地上物拆除後，以本會名義（即被告）重新興建總樓地板面積不少於一萬坪之地上物。」。而該地上物權利歸屬為被告所有，與原告被告間原有之土地租賃內容全然不同，且原告如有優先承租權存在，則何以拒將現有地上物拆除，已明顯自相矛盾，何況合作開發契約性質上顯然並非「土地租賃契約」，原告又何來優先承租權。
2.「合作開發契約」之主要精神在於被告提供土地，得標人出資先在土地上興建一萬坪以上之建物，建物由被告取得所有權，此部分含有「承攬」之性質，而原告主張如係承攬應有「報酬」，然此「報酬」即作為得標人將來使用所興建完成之建物及土地權利金之一部，因此合作開發契約性質上當然包括有「承攬」性質在內。但另得標人又須給付一定之權利金，則因此合作開發契約性質上無法歸屬民法上單一契約性質，則應屬「無名契約」或「混合契約」之性質。何況退步言之，合作開發契約中縱含有「租賃」之性質，但顯然絕非單純之「土地租賃」，如認有租賃性質，則亦應同時含有「房屋租賃」之性質，且因有興建房屋之部分，則亦至少含有「承攬」之性質，則合作開發契約應是「混合契約」或「無名」契約，而非單純之土地租賃契約，而被告除非是將土地單純再為出租之「土地租賃」，否則原告即無「優先承租權」可言。
3.合作開發契約內容為何，本於契約自由之原則，契約當事人自可自由約定，原告主張所謂合作開發，應係由參與共同開發之人共同分享開發後之獲利及共同承擔開發所帶來之風險，自非可採，再者，因「合作開發」被告可以取得一萬坪以上建物之所有權及土地因開發帶來地價之上漲及權利金等利益，則合作開發契約自非租賃契約。
4.原告主張土地合作開發契約之核心內容，皆屬典型土地租賃契約常見之約定云云，然查原告將興建一萬坪以上建物之部分，單純界定認為係使用土地之對價，然果「合作開發契約」是單純土地之租賃，則土地租賃之對價租金應是「定額」才是，然得標人是必須興建1萬坪以上建物，亦即可能興建
1萬坪或1萬2千坪或1萬5千坪，如果興建房屋只是單純土地
租賃之對價，則豈非租金將因興建房屋坪數之不同而升降，論理上顯然矛盾，因此興建地上物部分，自非土地租賃之租金，應屬明確。
5.又契約之法律性質為何，應以契約內約定之內容加以判斷，不得他求，而本件「土地合作開發契約」之性質為何，自亦應以合約內約定之權利義務關係加以判斷，原告一再以被告內部一些簽呈文件主張契約性質為「土地租賃」，但就相關文件均是斷章取義片面解讀，且置合約內容不論，殊非有據。查系爭土地合作開發契約書中開宗明義即載明：「甲方願意提供土地並以乙方預付權利金於該土地上新建地上物，乙方願意支付甲方權利金取得該地上物及附屬用地之使用。」再加上合作開發契約第12條約定權利金是針對「住宅用地及地上物」，則可見合作開發在精神上是由參加人先為被告興建1 棟1 萬坪以上之建物，該建物歸屬於被告所有，另再由參加人交付一定權利金使用建物及土地，則合作開發契約與兩造原土地租賃契約之性質，顯然全然不同。又合作開發契約第7 條約定甲方即被告之責任中包含有「甲方須配合興建事務負責人之要求而為必要之配合（包括配合辦理有關『地上物』之建造執造之申請及辦理各營運證照等相關事宜），使『地上物』之建築如期順利完成以及開始營運」，此又怎是土地租賃契約之性質所能解釋。又，合作開發契約第8條
約定「新建完成之地上物應由乙方（要保人）按其價值重置成本或以甲方為受益人向公、民營保險機構投保產險（含附加險），保費由乙方負擔，詳細保單條款應先經甲方審閱同意。」、「建物遭受毀損滅失，如受保險給付時，應作修復之用；若給付不足恢復原狀時，不足之部分應由乙方負責補足修復，並且不得向甲方要求任何補償；上述毀損回復期間之權利金甲乙雙方應再行協商決定之」，亦即地上物由參加人負擔保險費保險，而由被告為受益人，且建物如有毀損滅失亦由原告負責修復，此又怎是「土地租賃」之內容？如果是土地租賃，則建物毀損跟權利金又有何關係，又何需另行協商權利金，在在均可證明合作開發契約非屬土地租賃契約甚明。再，合作開發契約第16條第2 、3 項分別約定：「乙方於合作開發土地興建產權歸於甲方所有之建築物後，應由甲方於該建築物使用執照核發時就該建築物費用交付同額合法之憑證予乙方」、「乙方於合作開發土地興建以甲方為起造人名義之建物，俟建物完成後乙方取得權利期間該項建物之使用權利，乙方應於交付使用時交付同額合法之憑證予甲方」，參加人何以在取得建物之使用權時，必須交付同樣建築費用同額合法之憑證予被告，此如無承攬性質，則又何以如此？如果只是單純之「土地租賃」契約，參加人怎需交付憑證予被告，則此約定又作何解釋？又，合作開發契約書第24條約定有「地上物」之返還，即約定乙方即參加人應於營運權利期間屆滿或本契約終止後三十日內將完整可用之全部「地上物」騰空遷讓返還予被告，則此又怎是「土地租賃」所能包含。
6.原告所提原證40至42之契約，並未以興建建物為契約內容之要素，且並未因契約性質而有爭議，故亦不能認原證40至42之契約即為「土地租賃」，何況因與本件契約內容不同，亦不得相為援引。
㈤被告已提前終止原證1 、5 、6 之租約，原告已不得主張優先承租權：
原告雖辯稱被告已知悉土地轉租情事，依誠信原則不得終止契約云云。惟查甲○○在88年間並非被告之法定代理人，因此宗宏公司在88年與原告締約租約，不能推論被告知悉轉租之事實。又甲○○在94年3 月間就任被告之法定代理人，至本件表示終止租約止不過為1 年8 個月，非原告所稱10年，何況由原告所提原證51更已明確證明原告確有轉租情事。令參加人驚異的是原告所提之原證55號租賃合約書，依該合約書記載之租賃期限為96年2 月1 日起至116 年1 月31日共計20年，租金每月為新台幣16萬5,920 元，而參加人在得標後與被告所簽訂之土地合作開發契約書簽訂日期是在95年6 月19日，原告在未得標情形下，竟能與被告之法定代理人商議承租事宜並簽訂如原證55之租賃合約書，且合約長達20年，實在令人匪夷所思，且租金每月為16萬5,920 元，竟與土地合作開發契約第12條所載權利金幾相一致，原告既未得標，如何出租土地上之建物，何況姑不論原告並無優先承租權，就算原告主觀上認其有優先承租權，但如合作開發契約第12條約定單是學校用地權利金每月即為16萬5,092 元，而原告在上面蓋了三間房屋出租予宗宏公司，實質上即是連同土地都由宗宏公司使用，則何以租金每月才16萬5,920 元，原告何以做起這種顯不相當之虧本生意，其所求為何，令人不解。
㈥被告已與參加人訂約且經公證，原告不得再請求被告訂約：退步而言，就算原告因與被告間租賃契約書中之約定而有「優先承租權」，然此優先承租權充其量也只是一種債之關係，依債的相對性而言，其對參加人並不具有「優先性」，此與法律上所明文規定之土地共有人出售共有土地之優先購買權等不同，更何況原告自行參與投標與參加人競標，又未曾表示其有優先承租權，則自更無優先承租權，對參加人而言，更無優先於參加人之「優先承租權」存在。亦即原告所主張之優先承租權不得對抗參加人，且在原告參與競標情形下，經參加人得標由被告與參加人簽訂「合作開發契約」後，原告更已不得主張被告再與其簽定「合作開發契約」進而損害參加人之權利。原告請求被告以相同條件與其訂約，但並未陳明實體法上之請求權基礎，其請求自屬無據。
㈦優先承租權必須以同一條件為之，原告並未表明與參加人同一條件優先承租：
1.原告另稱依土地合作開發契約第6 條第1 項之約定，則負有拆除地上物之義務者係被告，得標人擁有請求被告拆除地上物之權利，並稱茍原告詳估後，得在不排除現有地上物之情況下興建一萬坪以上之地上物，原告亦得選擇不行使對於被告之地上物請求權，而仍使土地合作開發契約之二十年權利期間開始起算云云，此種主張混淆是非毫無可採，蓋合作開發契約是針對不特定人招標之內容，當然在合作開發契約中約定得標人必須拆除原有土地上地上物，但合作開發契約書第3 條即約明「乙方必須於第2 條第1 款所述之建築基地俟現有地上物拆除後，以甲方名義『重新』興建總地板面積不少於一萬坪之地上物，合約約明是舊有地上物拆除『重新』興建一萬坪以上之地上物」，此為合約之重要內容，也是主要之精神，因此合作開發之土地上如果可以興建一萬五千坪之建物，得標人要使用一萬五千坪之建物就必須興建全新一萬五千坪之建物才符合約之精神，而非以舊建物混充，再者原告一方面主張同條件之優先承租，ㄧ方面又主張可以不用拆舊建物之不同於參加人之得標條件，全然矛盾而不可採，而本件合作開發契約約定點交之時間均是在兩造原土地租約到期之後，原告依土地租賃契約到期即負有拆除地上物之義務，原告卻以合作開發契約辯稱可以不拆除原有地上物，主張全非有據。退步而言，縱認「合作開發契約」為租賃契約，然原告未曾表明依被告與參加人所簽「合作開發契約」同一條件優先承租，因此自不生已行使優先承租權之任何效力。
㈧參加人係信賴公告內容善意進行投標：
1.系爭土地原雖存有第三人租約及建物，但投標須知中已載明各合約之到期日，其中並無任何第三人有優先承租權之記載，參加人自得信賴此公告之內容，何需他求，至於投標須知所載「本會逾越上揭期限，得標人不得為任何求償」等，充其量只是遲延點交須否負賠償責任之記載，此記載是否顯失公平而無效姑且不論，但投標須知第15點已載明「權利期間：於最後一筆土地完成點交且現有地上物拆除完畢之次日起加計20年為權利期間。」。因此自無原告所稱存有諸多「特殊異常之條款」情事。
2.原告另主張：「原告於開標現場行使優先承租權時，參加人亦在現場得悉，竟仍迅速同意與被告簽訂契約，而未先要求被告就此提出說明釐清，參加人此項違背商場常規、經驗之舉措，令人對其與被告間是否存有其他實質關係產生聯想！」云云，然原告為參與競標之人，投標須知上未記載有優先承租權，原告在開標前對招標文件並無任何異議而參與投標，卻在開標由參加人得標後，主張有「優先承租權」，這種舉措在參加人看來不過是無理莫名的主張，而商場上有太多以無理主張企求獲取不當利益者所在多是，參加人既然經正當程序競標得標，並依投標須知在十日內簽約，完全符合正常程序，原告無中生有影射參加人與被告間存有其他實質關係，除語焉不詳外，實令人莫名萬分與不解。
3.原告在參與本件投標未得標情形下，主張優先承租權，除並無理由外，再衡量本件訴訟至判決確定可能長達數年之久，原告已因此享有此段時間占有之利益，而對參加人而言，因信賴公告內容善意投標，且繳納鉅額保證金後卻因本案訴訟爭議，完全無法享有契約上之任何利益，對參加人而言，殊欠公允，亦失衡平。
三、提出證據：
參證1 ︰被告公開招商桃園縣農會土地合作開發案公告 (卷一第241-242 頁)
參證2 ︰被告與參加人簽訂之土地合作開發契約書 (卷一第243-253 頁)
參證3 ︰台灣新竹地方法院95年度重訴字第193 號返還土地案筆錄 (卷二第47-49 頁）
丁、本院依職權於96年5 月11日會同兩造、參加人及新竹市地政事務所人員至現場勘驗（卷三第50頁以下）。
理 由
壹、程序事項
一、原告法定代理人原為丙○○，於97年1 月30日變更為梅思勰，有原告公司變更登記表附卷可憑（本院卷四第17頁以下），爰依其聲請，准由其承受訴訟，合先敘明。
二、按法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247 條之規定提起確認之訴；又民事訴訟法第247 條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起，此有最高法院52年台上字第1922號判例、42年台上字第1031號判例可參。又所謂法律關係，係由權利及義務而組成私法上之權利義務關係，是私法上之權利，應屬法律關係之範疇，得為確認之訴之標的。查原告主張之優先承租權，暫不論其涵意究為優先承租權或優先議約權，當為私法上之權利，若果存在則被告相對亦有私法上之義務，即屬法律關係，得為確認之訴之標的，且原告主張之優先承租權，為被告所否認，被告並業以系爭6 筆契約之土地為契約標的與參加人訂立系爭土地合作開發契約，則若原告主張之優先承租權確係存在，其停止條件當已發生，原告如不訴請確認則其主張之優先承租權是否存在，即無法明確，不得謂其在私法上地位無受侵害之危險。其訴請確認，以排除此項侵害，自屬有即受確認判決之法律上利益。至被告雖另對原告提起拆屋還地等訴訟（台灣新竹地方法院95年度重訴字第193 號、194 號），惟核與本件訴訟標的並非相同，即非同一事件，本件亦無何欠缺權利保護必要之情形。被告以優先承租權存否為事實問題，非法律關係，亦非法律關係之基礎事實，且請求確認優先承租權並無法除去法律上不安危殆狀態，欠缺確認利益等語，參加人以原告業已於另案（台灣新竹地方法院95年度重訴字第193 號、194 號）中主張優先承租權，自應於另案中審酌即可，無另行提起本件確認之訴之必要，欠缺權利保護必要等語為辯，應屬無據。
三、按「就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加。」民事訴訟法第58條第1 項定有明文。所謂有法律上利害關係，係指參加人之法律上地位，因當事人一造之敗訴，依該判決之內容（包括法院就訴訟標的之判斷，及判決理由中對某事實或法律關係存否之判斷）將直接或間接受不利益，若該當事人勝訴，則可免受不利益者而言。本件原告主張被告與參加人所訂立之系爭土地合作開發契約，因原告對於系爭合作開發契約之標的即系爭6 筆契約土地有優先承租權，故得以同一條件與被告締約，請求確認系爭優先承租權存在，並請求被告以同一條件與原告訂約。而被告既已與參加人締約，並約定待被告取回系爭6 筆契約土地後交付予參加人，若原告本件主張屬實，被告因此受敗訴判決，則參加人將可能因而無法取得系爭合作開發契約標的之土地，亦即參加人將因被告敗訴而受不利益，其於本件訴訟於法律上顯有利害關係。則參加人於96年2 月7 日準備程序期日當庭表示參加本件訴訟，核無不合，自應准許。至原告雖以被告土地合作開發案權利金投標須知第15點載明：「權利期間：於最後一筆土地完成點交且現有地上物拆除完畢之次日起加計二十年為權利期間。」、第6
點載明：「得標人自得標日起於本會土地分批點交期間必須繳付已到期日土地依比例計算所應分攤之地上物權利金…」、第7 點載明：「本案土地點交期限以本會取得地上物之實際處分權後，如本會逾越上揭期限，得標人不得為任何之求償」等約定，主張參加人於被告點交土地之前，並不負有給付租金之義務，租賃期間亦未開始起算，亦不得向被告求償，顯見原告延遲交付土地一事，對於參加人無何不利益等語。惟查，原告主張優先承租權如經本院確認，且得請求被告以參加人得標之同一條件與原告訂約，則參加人恐將受被告無法履約或履約時間延後而致使參加人無法取得土地利用之不利益，自屬於法律上有利害關係，原告主張尚難採憑。
四、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款定有明文。查原告起訴時第1 項聲明為：確認原告就新竹市○○段718 、718-2 、718-3 、718-4 、718-7 、718-8 、718-11、718-19、718-34、718-35、718-36、718-38、718-39、718-41、718-42、718-43、718-44、719-3 、719-5 、719-6 、719-9 、712 、725-2 、725-3 、725-4 、725-5 、726-2 、729-2 、729-3 、729- 5、729-6 地號土地如附圖所示著色部分土地之優先承租權存在（卷一第6 頁以下）。嗣於96年1 月31日具狀更正上開聲明第1 項，即增列同段718-37地號土地為確認優先承租權存在之請求範圍（卷一第165 頁以下）。嗣於96年3 月20日具狀更正上開聲明第1 項，即增列同段729-4 地號土地為確認優先承租權存在之請求範圍（卷二第151 頁以下）。核其上開更正僅屬擴張訴之聲明，揆諸前述，應予准許。
貳、實體事項
一、兩造不爭執事項：
㈠兩造間訂有系爭6 份租約（原證1 至6） ，租賃範圍及使用現況用途如附表及附圖所示，且系爭6 份租約其中原證1 至5 租約第2 條均約定於租約期滿後，原告有優先承租權。
㈡93年7 月12日原告以大開93年第9307120001號函發函予被告，針對系爭6份租約申請延長（原證7 、被證2）。
㈢93年8 月16日被告法律顧問廖珠蓉律師針對原告上開申請延長租約之要求提出法律意見書（被證42）。
㈢93年8 月19日對於原告上開申請延長租約之要求，經被告承辦人林秀芬擬簽就系爭6 份租約租期一併延長至97年2 月28日，上呈後經被告理事長批示同意（被證43）。
㈣93年8 月26日被告以桃縣農總字第932526號函覆發函予原告表示系爭6 份租賃契約同意延長至97年2 月28日，並請原告函覆意願如何（原證8 、被證3） 。
㈤93年10月29日被告以桃縣農總字第933394號函文表示因原告已逾2 個月未回覆意願，故兩造間系爭6 份租約仍依原合約辦理（被證4） 。是兩造就系爭6 份租約並未合意延長至97年2月28日。
㈥94年10月25日原告經理丁○○與被告總幹事己○○協商延長租約等事宜，丁○○交予蔡茂源上載94年10月25日大開94字第0941025001號之函文草稿，該函文並未有原告用印（被證58 ） 。
㈦94年10月26日原告經理丁○○傳真予被告總幹事己○○上載94 年10 月27日大開94字第0941027001號函文草稿，該函文並未有原告用印（被證59）。
㈧94年10月31日原告以大開94字第0941031001號函針對系爭6
份租約向被告表示欲申請延長租約並重新議價（被證5）。
㈨94年11月10日被告以桃縣農總字第0940003979號函覆原告上開函文，說明欄稱：「一、按：貴我雙方分別定有「85年度公字第4681號、85年度公字第4683號、85年度公字第5145號、86年度公字第0566號、86年度公字第0567號公證與87年2
月10日簽訂（租期自86年5 月23日起至97年2 月28日止）之土地租賃契約」等6 紙契約，出租地點相鄰，卻各有不同之租期，於貴我管理至為不便，就雙方對此6 紙契約統一期限及有關條件之可行性提出說明。二、貴我於前揭土地租賃契約中第2 條均約定有租約期限最長不得超過12年，依本會每屆理事會任期換約乙次，期滿後乙方有優先承租權... 云云。㈠因此若貴公司主張前揭契約的優先承租權，則依該契約之精神本會當可主張第4 條之規定即每年本會可要求貴公司之租金以每年累增5 ％計收，此當不待言。㈡故貴公司若願放棄前揭契約中的優先承租權為前提下，本會亦可不再堅持第四條之主張，改以公開招租或議價的方式，擇一對本會及貴公司最有利的出租條件招租，惟不論採取何種方式進行後，貴公司須同意本會與所產生之土地承租人簽訂契約前，貴我雙方如前揭6 紙土地租賃契約關係即告終止，貴公司亦須同意配合辦理終止土地租賃契約事宜。」（被證6） 。
㈩94年11月14日原告經理丁○○傳真予被告總幹事己○○上載94年11月18日大開94字第0941031002號函，內容載以：「主旨：為函覆貴會94年11月10日桃縣農總字第0940003979號函，請查照。說明：一、依貴我雙方合約到期日不一及地上物歸屬等問題，易造成日後管理及經營上困擾，確有再商議之處，且企業經營亦以永續發展為目的，待雙方進一步達成共識後我將配合貴會依程序辦理後續土地租賃契約事宜。二、因此，我方亦提供各種承租方案，供貴會予以討論以求貴我雙方皆最有利的出租方式，共進雙贏。」，該函文並未有原告用印（被證60）。
94年12月29日為協商租約事宜，丁○○、己○○、彭國良律師至桃園縣農會進行商討（被證61）。
94年12月30日原告以大開94字第0941031002號函覆被證6 號函文，說明欄稱：「按企業之經營係以永續發展為目的，然貴我雙方之合約到期日不一及貴會堅持依據原合約中以每年累計調漲5 ％計收，將在未來租期裡租金將達原租金一倍以上且背離市場行情甚多並可能造成經營虧損而導致本公司管理暨經營上之困擾。因此，本公司願與貴會來函所述將與貴會達成雙贏之空間並同意配合相關程序辦理後續事宜。」（被證7） 。
94年12月30日被告承辦人林秀芬針對被證7 原告函文簽請上級核示，經秘書批示：請業務單位依該公司來函研擬對本會權益有利之招租方式供鈞長參考等語、總幹事批示：請主辦函大潤發提供可合作供參資料等語（被證55）。
95年1 月3 日被告以桃縣農總字第0950000011號函覆原告被證7 函文以：為使本案進行後續之處理，貴公司可否提供貴我雙方之合作方案以供本會參考（被證8 、56）。
95年2 月7 日原告以大開95字第0950207003號稱：為配合本案推動，我方亦提供合作方案，敬請貴會參議（詳如附件），以期達到雙方互蒙利與永續經營之目的等語，並提出二租賃方案（被證9 、原證30）。
95年2 月20日被告召開第15屆第5 次理事會，會後做成決議決議：1.請業務單位行文大潤發依合約內容終止6 紙契約；2.請業務單位於2 個月內公開招商，請其提供租期12年及20年承租方案，後送理事會審議（被證45）。
95年3 月15日被告承辦人林秀芬承上述理事會決議，提出簽呈檢附「桃園縣農會公開招商提供土地承租方案建議書」，經己○○修改林秀芬擬簽之文字：將「承租方案」改「合作開發」、「租期」改為「權利期間」，其次將所檢附「桃園縣農會公開招商提供土地承租方案建議書」，修改為「桃園縣農會土地公開徵求合作開發方案建議書」，將「承租分案」改為「合作開發」、將「租期」改為「權利期間」、並加註「須於本會土地上重新興建地上物作為權利金給付標的」等文字後，次日送請被告理事長甲○○批決。簽呈核可後，於95年3 月21日被告即製作公開徵求合作開發方案建議書說明對外發送及分別刊登於聯合報及自由時報（被證46、47、原證20）。
95年4 月6 日被告委請彭國良律師事務所以以95律良字第05040601號發函予原告表示依各契約屆期期滿即終止，被告將收回土地不再出租，依據被告第15屆第5 次定期理事會決議事項辦理（原證9）。
95年4 月7 日原告以大開95字第0950407004號發函予被告，針對被告公開招商並徵求合作開發建議書一案，提供合作開發建議書（被證10、原證31、被證48）。並另有家聚興業公司提供自建出租及合作開發二方案（被證49）。
95年4 月14日因被告上開公告截止日為止，僅原告及家聚興公司兩家提出合作方案，被告承辦人林秀芬彙整後擬簽，依照簽稿所記載：「本案依據第15屆第5 次定期理事會決議辦理」。簽呈「說明五、綜合以上兩家提供之方案及本會現行土地利用方式：1.如於土地招租（註：經改文字為「招商」）過程係以租金（註：經修改文字為「權利金」）競標，租地建築條件於契約書中訂定，則可歸納為本會現行之土地出租方式，程序為送理事會審議，辦理公開招租；2.如於土地招租過程係徵求民間機構投資興建暨營運『招標標的物 (計畫)』 ，則屬於本會與遠東百貨合作之BOT 模式，競標方式為先審核申請人之資格，就合格申請人提出之投資計畫書進行評估，選出合於投資興建暨營運招標標的物條件之廠商參與工程及租金競標，此種模式需送理事會、會員代表大會審議後，辦理公開招標」等語。嗣經總幹事己○○於同年4 月18日上述林秀芬簽呈簽辦「依說明五方式辦理，提理事會審議」，理事長甲○○則無異議批決，嗣被告即依循本次簽決結論辦理後續之系爭招標作業（被證51）。
95年4 月27日原告發函予被告回覆被告95年4 月6 日原證9
函文，載以：「二、按企業之經營係以永續發展為目的，然與貴會雙方之合作自85年以來歷經十年來我方未有拖欠租金情事，倘貴會斷然在租約期滿後不再續約，對貴會之損失不可謂不小，且對本公司亦顯失公平。三、又依據貴我雙方合約第2 條之約定：「合約期滿後乙方享有優先承租權。」故仍請貴會鑑於雙方長年合作情誼，租期屆滿為荷（原證11）。
95年4 月28日被告承辦人林秀芬秉承95年4 月14日簽呈經理事長甲○○批決採取土地租賃之結論，再提出「桃園農會土地合作開發辦法」之簽呈（被證51）。同日林秀芬另根據彭國良律師建議提出簽呈，檢附桃園縣農會土地合作開發案權利金投標須知草案、土地合作開發契約書草案，擬提第15屆第6 次定期理事會之方案草稿（被證52）。
95年5 月10日被告舉行第15屆第6 次定期理事會決議通過土地合作開發辦法、底價、投標須知、土地合作開發契約書（被證53）。
95年5 月23日桃園縣政府以府農輔字第0950142019號函，針對被告檢送之第15屆第6 次理事會會議記錄表示除討論事項第4 案請依農會財務處理辦法第51條規定辦理；另涉及土地租約部分，宜由出租人與承租人另循法律途徑解決；其餘准予備查（被證54）。
95年6 月5 日被告以桃縣農總字第0950001667號發文公告，公開招商桃園縣農會土地合作開發案（原證10）。
95年6 月16日開標，底價為10億5,287 萬1,312 元，由參加人以12億8,926 萬6,129 元得標，原告亦以標價10億8,422
萬2,368元參與投標，於開標後當場表示伊有優先承租權（
被證38）。
95年6月19日被告與參加人簽約（參證2）。
95年6 月19日原告寄發存證信函予被告，表示願以相同金額與被告簽約承租系爭土地（原證12）。
95年8 月23日被告寄發存證信函予原告否認優先承租權，內容並載以：故不論本件有無貴公司所主張優先承租權之問題，貴公司均須於95年10月31日前拆除現有地上物，並應事先提出拆除執照申請，始克履行現有租約及貴公司片面自行主張有優先承租權之土地合作開發契約。為此，本律師爰受桃園縣農會委託，催告貴公司於文到一個月內申請取得貴公司在承租土地現有建物之拆除執照，再由農會協調得標人與貴公司何人有權與農會合作開發系爭土地無優先承租權部分，若貴公司未於催告期限內取得拆除執照，即確認貴公司無意與桃園縣農會合作開發土地... 等語（原證13、被證15）。95年10月20日本院以95年度裁全字第9739號裁准原告就系爭土地之假處分之聲請，被告提出抗告，經台灣高等法院以95年抗字第1742號裁定駁回（原證29）。
95年10月30日被告以惇安法律事務所惇函字95第062 號、063 號函文通知原告終止租約1 、租約5 （被證19、23、34），同日以惇函字95第064 號函文通知原告終止租約6 ，經原告收受該等函文（被證33）。
二、兩造爭執事項：
本件經整理爭點如下（卷四第6頁以下）：
㈠優先承租權是否得為確認訴訟之訴訟標的? 有無確認利益？（此部分業已論述如前）
㈡原證1 至5 租約所載「優先承租權」之真意為優先議約權或優先締約權？系爭優先承租權是否得作為本件訴之聲明第2
項請求權之依據？
㈢原證6 租約是否包含同段729 之4 地號土地？原告就原證6
號租約是否亦得主張優先承租權?
㈣原告是否已放棄優先承租權?
㈤原告參與投標是否為捨棄優先承租權之表示? 原告參與投標，嗣後再主張優先承租權，是否屬權利濫用?
㈥本件「土地合作開發案」之招標過程，被告有無不公平之行為? 是否有損害原告優先承租權之意圖?
㈦本件土地合作開發契約，其性質上是否為租賃契約? 倘若土地合作開發契約屬租賃契約，是否因契約之標的、內容不同，而影響原告之優先承租權?
㈧系爭土地合作開發於原租約「期滿前」公開招標，權利期間開始於各租約屆期後，是否符合原租約第2 條原告有優先承租權之要件？
㈨被告片面提前終止原證1 、5 、6 之租約是否合法? 此是否影響原告優先承租權之行使?
㈩被告已與參加人訂約且經公證，原告是否仍得再請求被告訂約? 原告得否請求依相同條件訂約?
優先承租權是否必須以同一條件為之？如認原告有優先承租權，原告是否已經表明與參加人同一條件優先承租？
三、得心證之理由
本院認原告已於兩造被證6 、7 函文往來中，放棄原證1至5租約第2 條約定之優先承租權，以換取被告於新約中不再有每年累增租金5 ％之約定，則本件其餘爭點即無續予論究之必要，茲就認定理由論述如下：
㈠由於原證2 、3 租約到期日為95年10月31日，原告於93年7
月12日即發函予被告要求商談延長租約事宜，因被告僅雖同意將系爭6 份租約租期一併延長至97年2 月28日，尚不符合原告之需求，故兩造對延長租約一事並未達成協議。事隔一年餘，原告見原證2 、3 租約到期在即，於94年10月25 日
遂再度派原告經理丁○○與被告總幹事己○○協商系爭6份
租約之事宜。兩造商談內容即係針對延長租期、租金調漲幅度及原告優先承租權之問題，蓋依系爭6 份租約兩造就租金部分，其中原證1 至5 租約約定自第2 年起逐年累增5 ％計收，原證6 租約則約定自第2 年起逐年累增2.5 ％計收，原告認為如此累積計算對於原告而言不甚公平，而被告則因系爭6 份租約租期不一，其中原證1 至5 租約又有優先承租權之約定，被告認為於其管理與收益上有所困擾，故雙方乃進行協商。協商之過程與兩造函文之往來即如上開不爭執事項㈤至，此為兩造所不爭執，且經證人即被告總幹事己○○、證人即原告經理丁○○證述明確，並有前開所列書證在卷可稽，足堪認定。是應論究者即為被告所發被證6 之函文與原告所發被證7 之函文渠等真意為何？對於兩造上開研商之問題是否達成協議？
㈡按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文。又解釋契約固須探求當事人之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意者，即不得反捨契約文字，而更為曲解；解釋私人之契約，應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；另解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院17年上字第1118號判例、18年上字第1727號判例、19年上字第28號判例意旨參照）。從而解釋當事人間之書據，除應本於誠信原則、經濟目的，依經驗法則而為判斷外，亦須綜合當事人立約時之一切情況，以為探求。而解釋意思表示所探求者，即非表意人內心之意思，亦非相對人主觀上所了解之意思，而是法律行為上之客觀意義，亦即探求當事人表示行為之客觀意義。經查由兩造分派丁○○、己○○進行協商之過程以觀：
1.由94年10月25日丁○○所交予己○○之函文草稿（被證58）與於隔日即94年10月26日丁○○傳真予己○○之函文草稿（被證59）對照觀察，後者已遭原告刪除「本公司有優先承租權」之記載，又隨後原告即正式於94年10月31日以被證5 函文致發予被告，觀諸被證5 函文內容亦確無提及優先承租權等字樣，上開過程雖尚未能據此推斷原告有放棄優先承租權之承諾，惟已可見要求原告放棄優先承租權一事係被告協商之重心，此事實亦為原告所明確知悉。
2.嗣被告於收受上開原告被證5 函文後，即於94年11月10日以被證6 函文發予原告，函文說明欄稱：「一、按：貴我雙方分別定有「85年度公字第4681號、85年度公字第4683號、85年度公字第5145號、86年度公字第0566號、86年度公字第0567號公證與87年2 月10日簽訂（租期自86年5 月23日起至97年2 月28日止）之土地租賃契約」等6 紙契約，出租地點相鄰，卻各有不同之租期，於貴我管理至為不便，就雙方對此六紙契約統一期限及有關條件之可行性提出說明。二、貴我於前揭土地租賃契約中第二條均約定有租約期限最長不得超過12年，依本會每屆理事會任期換約乙次，期滿後乙方有優先承租權... 云云。㈠因此若貴公司主張前揭契約的優先承租權，則依該契約之精神本會當可主張第四條之規定即每年本會可要求貴公司之租金以每年累增百分之五計收，此當不待言。㈡故貴公司若願放棄前揭契約中的優先承租權為前提下，本會亦可不再堅持第四條之主張，改以公開招租或議價的方式，擇一對本會及貴公司最有利的出租條件招租，惟不論採取何種方式進行後，貴公司須同意本會與所產生之土地承租人簽訂契約前，貴我雙方如前揭六紙土地租賃契約關係即告終止，貴公司亦須同意配合辦理終止土地租賃契約事宜。」，至此被告於函文中當已明確向原告表示以原告放棄優先承租權為條件，被告願意於新約中不再堅持租金每年累增5 ％之要求，且新約改以公開招租或議價方式擇一辦理，但不問用何種方式若有新承租人產生，原告須同意配合辦理終止舊租約等事宜。
3.嗣於原告收受被告被證6 函文後、發予被告被證7 函文之前，兩造對租約爭議即延長租約、調漲租金幅度及優先承租權問題，又再為磋商。原告先於94年11月14日先傳真一函文草稿予被告（被證60），預定作為回覆被告被證6 函文之書面，但因其上並未有「同意被證6 函文提議」之記載，被告不同意，故兩造再續協商，並就原告如何回覆被證6 函文於94年12月29日在農會總幹事辦公室由己○○、丁○○及彭國良律師協商之事實，此經證人己○○於本院、彭國良律師於另案（即台灣新竹地方法院95年度重訴字第193 號）證述明確，且觀諸被證60號函文草稿內容明載係針對被告被證6號 函文而來，又僅載以：「一、依貴我雙方合約到期日不一及地上物歸屬等問題，易造成日後管理及經營上困擾，確有再商議之處，且企業經營亦以永續發展為目的，待雙方進一步達成共識後我將配合貴會依程序辦理後續土地租賃契約事宜。二、因此，我方亦提供各種承租方案，供貴會予以討論以求貴我雙方皆最有利的出租方式，共進雙贏。」，核與證人己○○所述因原告該函文草稿並未針對被告之被證6 號函文回覆，故再度於94年12月29日邀同彭國良律師至桃園縣農會等情節相符，並有被告提出之94年12月29日被告值日紀錄渠等3 人確有至桃園縣農會之記載為證（被證61），可堪認定。復由彭國良律師於另案證稱（註：本案原告為另案被告，本案被告為另案原告，故以下筆錄所言原、被告與本件相反）：「……當時兩造原來的租約，租期是十二年，契約裡面也約定，租期屆滿之後，被告有優先承租權，但契約內也約定原告有權利對於租金的部分，他可以每年調漲5 ％，就租金每年調漲部分，被告公司希望原告能夠不調漲，當時原告總幹事己○○有說如果原告不調漲租金，被告必須要放棄他的優先承租權，雙方當天就是為了這個問題在協商，當天協商結果是洪姓經理表示他的層級不夠，沒辦法現場就原告要求的放棄優先承租權部分表示同意或是不同意，但是他會把原告表示的意見帶回去被告公司，被告公司再另行函覆原告。」、「（原告訴訟代理人問：協商時有無提到如果被告放棄優先承租權，那原告要怎麼樣？如果被告不放棄優先承租權，原告要怎麼樣？）原告總幹事有提到，是提到如果被告放棄優先承租權的話，原告就不會再主張一定要每年租金調漲5 ％，如果被告不放棄優先承租權的話，原告這邊就要堅持每年租金調漲5 ％。」、「（原告訴訟代理人問：被告的洪經理在協調的時候，有無表示希望原告不要每年調漲租金5
％的意思？）：他有這樣的表示。」、「（被告訴訟代理人問：當時洪經理在協商的當時，有無曾表示被告公司不可能放棄優先承租權？）倒是沒有這樣表示過，反而是洪經理曾經表示說他願意全力來配合原告總幹事這樣的要求以及說法。」等語（被證65）以觀，顯然代表原告協商之丁○○更明確知悉被告以要求原告放棄優先承租權一事為條件，作為新約中被告不再以5 ％幅度累增租金之訴求，且雖丁○○無法當場就此表示同意與否，但日後與原告高層商討後會以函文回覆被告，亦即原告日後之函覆自當係針對被告上開條件為回應甚明。
4.又原告乃於94年12月30日即以大開94字第0941031002號函覆被證6 號函文，說明欄稱：「按企業之經營係以永續發展為目的，然貴我雙方之合約到期日不一及貴會堅持依據原合約中以每年累計調漲百分之五計收，將在未來租期裡租金將達原租金一倍以上且背離市場行情甚多並可能造成經營虧損而導致本公司管理暨經營上之困擾。因此，本公司願與貴會來函所述將與貴會達成雙贏之空間並同意配合相關程序辦理後續事宜。」（被證7） 。
5.查被告會務部門日後在95年5 月10日第15屆第6 次理事會通過的「合作開發案權利金」（被證53），係改其權利金之計算以每2 年調漲3 ％之幅度，而非每年調漲5 ％；而原告於95年2 月7 日向被告提出之以每2 年固定調漲租金1.5 ％、2 ％之二租賃方案（原證30）、原告於95年4 月7 日向被告提出之以每2 年固定調漲2 ％（被證10）之租金調幅，其間相差之租金金額甚鉅。
6.故由上開兩造協商之全部過程、兩造各自之經濟目的，本於誠信原則為出發，原告上開被證7 之函文，不論由字面意義抑或由探求兩造真意，原告該等表示行為之客觀意義，當已足認係放棄優先承租權以換取被告於新約中不再以每年5 ％幅度累增租金之意思甚明。至原告是否本無欲受其所表示意思拘束之內心想法，對其上開意思表示之效力並不生影響。㈢原告雖執前詞辯解，惟查：
1.上開協商之成立內容即為原告放棄優先承租權，被告不於將來之新約中每年累積調漲租金5 ％，則上開協議顯見被告並未以日後一定與原告簽訂新約為前提，僅係兩造合意以此為基礎商談後續之訂約事宜，是原告日後是否確定得與被告訂立一新約，自需再進一步以其所提出之續約方案與被告協商、與其他參與者競爭，此當屬商業上分別階段之協商，原告自當承擔日後訂約條件不敵其他參與者而無法與被告訂約之風險，尚難以原告未確定得與被告訂約即否定上開協議之存在。
2.又上開協議既係針對兩造間日後若有訂立新約之情形始為適用，則被告於兩造間舊租約存續期間，仍依舊約每年調漲租金，亦屬當然，自無原告所指稱被告亦不自認為原告已放棄優先承租權云云之情。
3.再者，被告被證6 號函文除要求原告放棄優先承租權外，另要求原告配合辦理土地租賃契約之終止事宜，雖被告自發函後未曾要求原告依函文內容配合辦理系爭6 份租約之終止事宜，而係於95年4 月6 日委託律師發函，主張期滿不擬續租，且被告於其土地合作開發案權利金投標須知與土地合作開發契約中，係以系爭6 份租約之到期日，作為各筆土地之點交日期，並非按照被證6 函文所稱於新土地承租人簽約前，原6 份租約即告終止，惟此乃係被告就系爭土地後續訂約事項之處理方式，尚難以此推論被告係因明知兩造未就上開函文達成合意始為該等行為。
4.復通觀被告提出其內部之簽呈之內容可知，雖未曾有載以「原告已放棄優先承租權」等字樣之內容或核示，惟此同可證被告對於原告已放棄優先承租權以換取新約中租金調幅一事毫無存疑，自無需於內部簽呈中再為何說明或核示。綜上所述，原告上開辯解難以採憑。
四、綜上所述，原告既已依上開協議放棄系爭土地之優先承租權，則以本件訴請確認優先承租權存在、並據以請求被告以參加人得標之相同條件，與其訂立附件所示內容之契約，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
據上論結，原告之訴為無理由，應予駁回，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　7　　 月　　3 　　日民事第一庭 審判長法　官 郭琇玲
法 官 林哲賢
法 官 陳雪玉
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
以上正本與原本無異。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　7 　　月　　10　　日書記官 吳瓊英
附表
┌─┬────────┬────────┬────┬──────┬────┬─────┬───┐
│編│租約號碼 │承租地段：新竹市│租期 │約載承租面積│使用分區│使用現況及│備註 │
│號│ │ 武陵段│ │ │ │位置 │ │
│ │ │約載地號： │ │ │ │ │ │
├─┼────────┼────────┼────┼──────┼────┼─────┼───┤
│ │台灣新竹地方法院│718-4 、718-42、│85.10.2 │ │住宅用地│賣場 │原證1 │
│1 │85年度公字第4683│725-2 、719-3 全│ ∣ │ │ │ │ │
│ │號公證書 │部；及718-38、71│97.2.28 │8179㎡ │ │附圖編號A │ │
│ │ │9-5 、725 部分土│ │ │ │ │ │
│ │ │地 │ │ │ │ │ │
├─┼────────┼────────┼────┼──────┼────┼─────┼───┤
│2 │台灣新竹地方法院│718-2、718-7、71│ │ │住宅用地│賣場、倉庫│原證2 │
│ │85年度公字第4684│8-11、718-19、71│85.10.2 │8846㎡ │ │ │ │
│ │號公證書 │8-36、719-6 、71│ ∣ │ │ │附圖編號B │ │
│ │ │9-9 、725-4 、72│95.10.31│ │ │ │ │
│ │ │5-5 、726-2 、72│ │ │ │ │ │
│ │ │9-2 、729-3 、72│ │ │ │ │ │
│ │ │9-5 全部；及718-│ │ │ │ │ │
│ │ │38、719-5 、725 │ │ │ │ │ │
│ │ │部分土地 │ │ │ │ │ │
├─┼────────┼────────┼────┼──────┼────┼─────┼───┤
│3 │台灣新竹地方法院│718 、718-8 部分│85.10.23│5912㎡ │住宅用地│停車場 │原證3 │
│ │85年度公字第5145│土地 │ ∣ │ │ │ │ │
│ │號公證書 │ │95.10.31│ │ │附圖編號C │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │
├─┼────────┼────────┼────┼──────┼────┼─────┼───┤
│4 │台灣新竹地方法院│718-43、718-44部│86.2.4 │5466㎡ │住宅用地│停車場 │原證4 │
│ │86年度公字第0566│分土地 │ ∣ │ │ │ │ │
│ │號公證書 │ │96.1.31 │ │ │附圖編號D │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │
├─┼────────┼────────┼────┼──────┼────┼─────┼───┤
│5 │台灣新竹地方法院│718-37土地 │86.2.4 │1834.36坪 │學校用地│上蓋有三棟│原證5 │
│ │86年度公字第0567│ │ ∣ │（換算後約 │ │房屋，原告│ │
│ │號公證書 │ │96.1.31 │6064 ㎡） │ │出租予宗宏│ │
│ │ │ │ │ │ │環保工程股│ │
│ │ │ │ │ │ │份有限公司│ │
│ │ │ │ │ │ │，由台灣安│ │
│ │ │ │ │ │ │華托、禪源│ │
│ │ │ │ │ │ │開發股份有│ │
│ │ │ │ │ │ │限公司、法│ │
│ │ │ │ │ │ │蘭西商行經│ │
│ │ │ │ │ │ │營汽車百貨│ │
│ │ │ │ │ │ │零售、SPA │ │
│ │ │ │ │ │ │養生館及餐│ │
│ │ │ │ │ │ │廳 │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │附圖編號E │ │
├─┼────────┼────────┼────┼──────┼────┼─────┼───┤
│6 │兩造於87年2 月10│718-41、725-3 、│86.5.23 │ │道路用地│供道路使用│原證6 │
│ │日簽訂之桃園縣農│729-6 全部；及71│ ∣ │以1600坪計算│ │ │ │
│ │會土地租賃契約書│8-3 、718-34、71│97.2.28 │（換算後約 │ │附圖編號F │ │
│ │ │8-35、718-39部分│ │5289.28㎡） │ │（扣除兩造│ │
│ │ │土地 │ │ │ │爭執之同段│ │
│ │ │ │ │ │ │729-4 地號│ │
│ │ │ │ │ │ │部分土地）│ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │
└─┴────────┴────────┴────┴──────┴────┴─────┴───┘