臺灣桃園地方法院96年度訴字第1151號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　96年度訴字第1151號

原告

乙○○

原告

葉綿綿

原告

丁○○

原告

己○○

原告

丙○○

原告

甲○○○

訴訟代理人

邱秀珠律師

被告

戊○○

上列當事人間租佃爭議事件，於民國97年01月18日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實

甲、原告方面：

壹、聲明：請求確認兩造間就附表所示土地之耕地三七五租賃關係不存在。

貳、陳述：

一、緣坐落桃園縣中壢市○○段110 地號、110 之1 地號、110之2地 號、110 之3 地號、110 之4 地號、110 之5 地號、110 之6 地號土地及桃園縣中壢市○○段657 地號、657 之1 地號、644 地號、644 之1 地號、644 之2 地號、699 地號土地及桃園縣中壢市○○段172 地號、172 之1 地號、186 地號土地，共16筆土地（下稱系爭土地）為全體原告或部分原告與他人所共有。其中系爭110 之1 地號、110 之2 地號、110 之3 地號、110 之4 地號、110 之5 地號、110 之6 地號土地係由系爭110 地號土地分割而出，系爭657 之1地號土地係由系爭657 地號分割而出，系爭644 之1 地號、644 之2 地號土地係由系爭644 地號土地分割而出，另系爭172 之1 地號土地係由系爭172 地號土地分割而出。又上開分割前系爭110 地號、657 地號、644 地號、172 地號土地重測前地號分別為桃園縣中壢市○○段214 地號、193 之2地號、211 之15地號、195 地號土地，上開系爭699 地號土地重測前地號為桃園縣中壢市○○段106 地號土地，上開系爭186 地號土地重測前為桃園縣中壢市○○段211 之29地號土地。

二、又系爭土地原與桃園縣中壢市○○段194 之4 、195 之3 、196 之2 、198 之4 、211 之10地號土地同載於中壢市公所「中鎮后字第30號」租約（下稱系爭租約）內，該租約係由原告之被繼承人葉文山與被告之被繼承人葉阿登所訂立，其中194 之4 、195 之3 、196 之2 、198 之4 、211 之10地號土地地目均為「田」，並有約定租金之給付，有耕地三七五耕地租賃關係存在。至於原後寮段214 地號、193 之2 地號、211 之15地號、195 地號土地及石頭段106 地號土地地目均為「池」，原後寮段211 之29地號土地地目為「建」，均未為租金給付之約定，而係附隨系爭租約而無償借用予被告之被繼承人葉阿登與其他土地共有人灌溉之用，或由原告之被繼承人葉文山提供土地上之農舍供葉阿登居住。按民法第421 條規定，所謂租約必是有償契約。又依內政部民國89年09月18日台（89）內地字第8912786 號函釋「訂立耕地租賃契約，未收取租金，應屬使用借貸契約之性質，無平均地權條例第11條規定之適用。」，是兩造之被繼承人間就原後寮段214 地號、193 之2 地號、211 之15地號、195 地號、211 之29地號土地及石頭段106 地號土地僅成立使用借貸之契約關係，而非成立耕地三七五租賃關係。

三、又按「承租人之農舍原由出租人無條件供給者，於耕地三七五減租條例施行後，依該條例第12條之規定故仍應由承租人繼續使用。惟此項農舍使用權既係附屬於耕地之租賃關係而發生，則耕地之租賃關係消滅時亦即隨之喪失，承租人自應負返還其農舍於出租人之義務。」最高法院43年度台上字第1 號判例可資參照。查系爭租約存在於桃園縣中壢市○○段194之4、195之3、196之2、198之4、211之10地號土地，則原後寮段214地號、193之2地號、211之15地號、195地號、211 之29地號土地及石頭段106 地號土地之使用借貸關係即存在。但桃園縣中壢市○○段194 之4 、195 之3 、196 之2 、198 之4 、211 之10地號土地於52年間經由法院拍賣，由訴外人葉明蓁拍定取得，依買賣不破租賃之規定，系爭租約即存在於被告之被繼承人葉阿登與訴外人葉明蓁之間，並因於82間終止系爭租約，則系爭租約已不存在，原後寮段214 地號、193 之2 地號、211 之15地號、195 地號、211之29 地 號土地及石頭段106 地號土地之使用借貸關係亦歸於消滅，被告應至中壢市公所就系爭租約為塗銷登記，惟被告不同意，爰依法向中壢市公所申請調解，並因調解不成立而提起本件訴訟。

四、被告辯稱有繳租金，惟查，依被告提出之上開存證信函內容，係由原告乙○○與訴外人葉蔡竹妹、葉倫慕於64年03月12日寄發存證信函催告被告給付自52年07月起至61年底積欠之租金，並另案於臺灣高等法院92年度抗字第3682號裁定主張，惟上開存證信函顯屬原告因誤會而寄出，蓋系爭租約已因土地被拍賣而消滅，而系爭土地之使用借貸關係亦隨之消滅，當時原告誤認為被告既然使用系爭土地即應付租金，始為上開存證信函之寄發，且事實上，被告收受後亦未為給付。又兩造於65年11月24日簽訂之協議書，目的是想收回系爭土地而就承租人註銷租約登記及出租人就此應付出之代價為約定，並非原告承認系爭土地有租賃權，上開協議書因被告不辦理註銷租約登記，雙方不了了之，應認為兩造已合意解除協議書之約定。縱認未合意解除協議書，亦已罹於時效消滅，被告亦不得依協議書有所請求。

五、被告主張「溜（池）部分本人願意分回三分之一就可終止契約，包括建地的，原告部分全部（這連協議書都在內）」的和解內容，原告並不同意，且上開協議書附圖並非原協議書附圖。

六、又被告辯稱「本人有代繳很多稅，申請人說當作溜地的租金，其中有契約當時的押金」，惟被告僅提出系爭211之29 地號土地地價稅，又原告否認同意稅金抵押金，亦無押金。

七、被告辯稱「業主被拍賣之前本人有貸給他五萬元沒還，收據差人來騙回去，說要給你幫忙拿一部份回來云云，存有相關證據」，惟原告並不知情，且與本案無關。

八、被告主張「建地部分本來有土造房屋，後來天災全倒了，自己重新在蓋房屋上去」，亦與本案無關。

參、證據：提出桃園縣私有耕地租賃契約更正通知書、臺灣新竹地方法院不動產權利移轉證書、私有耕地租約登記申請書、協議書之附圖等影本各一份。

乙、被告方面：

壹、聲明：原告之訴駁回。

貳、陳述：

一、系爭土地係向原告之被繼承人葉文山於35年左右承租，後來改三七五減租以後，在38年正式有租約，現在留下來的舊的30號契約就是當初38年開始簽的契約。被告以前有繳租金，最後一次是63年繳給原告之被繼承人葉文山及其妻葉蔡竹妹自52年至63年，共5210台斤，所以原告才寫協議書給被告。從日期可以看出是租金先繳，後來才寫協議書。而且被告也有中壢市公所發給的新契約，被告尚可耕作。

二、被告有代繳很多稅，原告說當作溜地的租金，又系爭租約的押金沒有還給被告，押金的利息也沒有扣還。而且原告之被繼承人葉文山在於土地被拍賣之前，被告有貸給他五萬元沒還，收據差人來騙回去，說要給被告幫忙拿一部份回來云云，存有相關證據。

三、建地部分本來是土造房屋，後來天災全倒了，才重新蓋房屋上去。被告希望協議書（65年10月24日簽立）照辦，原來是池塘的地也要給被告。

四、在52年間時，葉文山的土地被拍賣的時候，葉文山及葉蔡竹妹他們夫妻交代被告說所有的稅金及後面的事情都給被告處理，葉文山還有一部分的土地沒有被拍賣，他說那些土地仍然給被告做。要不然為何好幾十年前的收據被告還留存下來，而且葉文山他有跟被告借錢，他不想虧待被告，所以他要被告保管他的土地，以這樣的方式繼續租給被告的，被告當時如果用納稅的錢來買外面的土地，都還不只現在的土地面積。在38年之前的契約有押金，押金的利息原告都沒有扣還給被告，押金的利息保持到現在，以前的契約有寫押金多少，每年多少利息可以扣，但一直沒有扣押金給被告，累積60年的利息，算起來也是不得了。

五、被告現在是沒有再繳租金給原告。被告最後一次繳納租金給原告是在於63年底，當時繳給葉文山及葉蔡竹妹。當時繳的租金是從52年到63年，共11年份，當時原告說5210台斤是10年。至於原告說拍賣後沒有向被告收租金是說謊，拍賣以後，明明被告有繳11年的租金給原告，如果11年的租金沒有給的話，原告不可能會寫協議書給被告。

參、證據：提出存證信函、租約、桃園縣私有耕地租賃契約更正通知書、桃園縣中壢市公所95年10月04日中市都字第0950054029號函、桃園縣中壢市私有耕地租約附表、臺灣高等法院92年度抗字第3682號裁定、本院91年度訴字第1274號裁定、電費通知書、桃園縣各級人民團體收費統一收據、臺灣省石門農田水利會收取欠費收據、地價稅繳納通知書影本、臺灣新竹地方法院59年度桃財執字第68337 號傳票、桃園縣政府52年第2 期田賦實物通知書、67年下期地價稅繳款書、桃園縣稅捐稽徵處代收移送法院滯納案件稅款收據等影本各一份及電費通知書17張、桃園縣政府房捐查定通知書影本29張。

理由

一、按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。本件原告與被告間就附表所示土地，有無耕地三七五租賃關係存在，兩造間有爭執，是兩造間就附表所示土地有無耕地三七五租賃關係存在之法律關係即屬不明確，原告提起本件訴訟自有即受確認判決之法律上利益，於此合先敘明。

二、本件坐落於桃園縣中壢市○○段194 之4 、195 之3 、196之2 、198 之4 、211 之10地號土地及系爭土地原為原告之被繼承人葉文山所有。其中桃園縣中壢市○○段194 之4 、195 之3 、196 之2 、198 之4 、211 之10地號土地，已於51年間被台灣新竹地方法院拍賣，並經訴外人葉明蓁拍定取得。上情所述，為兩造間不爭執之事實。

三、本件兩造間主要爭點僅在於兩造間就附表所示之系爭土地有無耕地三七五租賃契約關係存在。而欲解決兩造間之上述爭點，應分就二部分討論之：（一）兩造間就附表所示之系爭土地有無租賃契約關係存在？；（二）兩造間就附表所示之系爭土地，如有租賃契約關係存在，是否係屬於耕地三七五租賃契約關係？。

１、關於第（一）點部分：原告主張兩造之被繼承人間就原後寮段214 地號、193 之2地號、211 之15地號、195 地號、211 之29地號土地及石頭段106 地號土地僅成立使用借貸之契約關係，而非成立耕地三七五租賃關係等語；被告則略以系爭土地係被告與原告之被繼承人於38年間即正式有租約，且被告亦有中壢市公所發給的新契約，被告尚可耕作等語置辯。經查，因本件坐落於桃園縣中壢市○○段194 之4 、195 之3 、196 之2 、198之4 、211 之10地號等五筆土地，原由訴外人葉文山出租給被告戊○○之被繼承人即訴外人葉阿登（原證一），嗣因上揭土地於51年間被台灣新竹地方法院拍賣並由訴外人葉明蓁拍定取得（原證二），遂由訴外人葉明蓁將上揭土地出租給被告戊○○（原證三）。而本件依原證一之四十二年六月一日桃園縣私有耕地租賃契約更正通知書記載，本案租約內容記載除桃園縣中壢市○○段194 之4 、195 之3 、196 之2、198 之4 、211 之10地號等五筆田地外，尚記載重測前坐落桃園縣中壢市○○段214 （溜池）、193 之2 （溜池）、211 之15（溜池）、195 （溜池）、211 之29（建地）地號及桃園縣中壢市○○○段106 地號（溜池）等六筆土地。上述重測前坐落於桃園縣中壢市○○段214 （溜池）、193 之2 （溜池）、211 之15（溜池）、195 （溜池）、211 之29（建地）地號及桃園縣中壢市○○○段106 地號（溜池）等六筆土地，因與桃園縣中壢市○○段194 之4 、195 之3 、196 之2 、198 之4 、211 之10地號等五筆田地一併記載於上揭原證一之四十二年六月一日桃園縣私有耕地租賃契約更正通知書內，嗣後，復於95年10月04日又將上揭六筆土地經分割、重測後而形成如附表所示之桃園縣中壢市○○段110、110 之1 、110 之2 、110 之3 、110 之4 、110 之5 、110 之6 地號土地及桃園縣中壢市○○段657 、657 之1 、644 、644 之1 、644 之2 、699 地號土地及桃園縣中壢市○○段172 、172 之1 、186 地號等土地記載於中鎮後字第30號桃園縣中壢市私有耕地租約附表內，於此情形，從客觀上觀察，難認兩造間就附表所示之系爭土地無租賃契約關係存在。至於兩造間就租金約定給付之方式與內容、租金是否係併計於桃園縣中壢市○○段194 之4 、195 之3 、196 之2 、198 之4 、211 之10地號等五筆田地之租金範圍內及租金是否已收取或未收取，核均不影響兩造間就附表所示系爭土地租賃契約存在之事實。至於原告引用內政部89年09月18日台（89）內地字第8912786 號函釋「訂立耕地租賃契約，未收取租金，應屬使用借貸契約之性質，無平均地權條例第11條規定之適用。」等語，僅屬行政函釋，並非司法判例，尚無拘束本院就事實判斷之效力，附此敘明。

２、關於第（二）點部分：按所謂「耕地」與「農業用地」係屬不同之概念，所謂「耕地」者依土地法第106 條第2 項僅指農、漁、牧地而言，所謂「農業用地」者則除耕地外，尚包括農舍、農業設備用地及林業用地、養殖用地、水利用地等，是地目「溜」、「建」之土地雖為農業用地，但並非耕地。查原告主張原後寮段214 地號、193 之2 地號、211 之15地號、195 地號土地及石頭段106 地號土地地目均為「池」，原後寮段211 之29地號土地地目為「建」，係給予被告之被繼承人葉阿登與其他土地共有人灌溉之用，或由原告之被繼承人葉文山提供土地上之農舍供葉阿登居住等語；被告對於原告所主張上揭地目「池」地部分僅係供灌溉之用、地目「建」地部分則供居住之用的事實，於言詞辯論時不爭執，應認原告此部分之主張為真實。因此，本件原地目為「溜」（即灌溉用之塘湖、沼澤）之重測前坐落桃園縣中壢市○○段214 （溜池）、193之2 （溜池）、211 之15（溜池）、195 （溜池）、211 之29（建地）地號及桃園縣中壢市○○○段106 地號（溜池）等六筆土地，即非係屬於土地法第106 條第2 項所指之農、漁、牧地。因此，訴外人葉文山與葉阿登之間就上揭地目「溜」、「建」之六筆土地，或本件原告與被告之間就上揭六筆土地嗣經分割、重測後所形成之如附表所示系爭土地雖然有租賃關係存在，惟兩造間所成立之租賃關係，並非係屬於「耕地」租用關係，該六筆土地雖一併記載於四十二年六月一日桃園縣私有耕地租賃契約更正通知書內，嗣後，原告復於95年10月04日又將上揭六筆土地經分割、重測後而形成如附表所示之桃園縣中壢市○○段110 、110 之1 、110 之2、110 之3 、110 之4 、110 之5 、110 之6 地號土地及桃園縣中壢市○○段657 、657 之1 、644 、644 之1 、644之2 、699 地號土地及桃園縣中壢市○○段172 、172 之1、186 地號等土地記載於中鎮後字第30號桃園縣中壢市私有耕地租約附表內，但因非屬於「耕地」範圍，僅能成立一般的土地租賃關係，而非係屬於耕地三七五租賃契約關係，故應適用民法一般租賃規定，並無耕地三七五減租條例之適用。

四、第查，本件如附表所示土地，依原告所述及土地登記謄本之記載，其中坐落桃園縣中壢市○○段110 地號、110 之1 地號、110 之2 地號、110 之3 地號、110 之4 地號、110 之5 地號、110 之6 地號土地及桃園縣中壢市○○段657 地號、657 之1 地號、644 地號、644 之1 地號、644 之2 地號、699 地號土地及桃園縣中壢市○○段172 地號、172 之1地號、186 地號土地，共16筆土地，為全體原告或部分原告與他人所共有。又其中系爭110 之1 地號、110 之2 地號、110 之3 地號、110 之4 地號、110 之5 地號、110 之6 地號土地係由系爭110 地號土地分割而出，系爭657 之1 地號土地係由系爭657 地號分割而出，系爭644 之1 地號、644之2 地號土地係由系爭644 地號土地分割而出，系爭172 之1 地號土地係由系爭172 地號土地分割而出。又上述分割前系爭110 地號、657 地號、644 地號、172 地號土地，於重測前地號分別為桃園縣中壢市○○段214 地號、193 之2 地號、211 之15地號、195 地號土地；另上述系爭699 地號土地，於重測前地號則為桃園縣中壢市○○段106 地號土地；而上述系爭186 地號土地，重測前則為桃園縣中壢市○○段211 之29地號土地。

五、綜據上述，本件原由訴外人葉文山與葉阿登之間就上揭地目「溜」、「建」之重測前坐落於桃園縣中壢市○○段214 （溜池）、193 之2 （溜池）、211 之15（溜池）、195 （溜池）、211 之29（建地）地號及桃園縣中壢市○○○段106地號（溜池）等六筆土地，不論當初訴外人葉文山係基於原告所主張之無償使用借貸關係或是被告所抗辯之租賃關係而提供被告戊○○之被繼承人即訴外人葉阿登使用，惟因上揭六筆土地均非係屬於「耕地」範圍，故均不成立耕地三七五租賃關係。又上揭六筆土地，嗣後經分割、重測後，已形成如附表所示桃園縣中壢市○○段110 、110 之1 、110 之2、110 之3 、110 之4 、110 之5 、110 之6 地號土地及桃園縣中壢市○○段657 、657 之1 、644 、644 之1 、644之2 、699 地號土地及桃園縣中壢市○○段172 、172 之1、186 地號等土地，原告乙○○、葉綿綿、丁○○、己○○、丙○○、甲○○○等人因繼承而持有權利範圍如附表所示之應有部分土地。從而，原告請求確認兩造間就附表所示土地之耕地三七五租賃關係不存在，於法核無不合，應予准許。

六、本件因事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決之結果不生影響，爰不再一一論述，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

民事第二庭法　官　呂仲玉