臺灣桃園地方法院96年度訴字第1921號

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。事實與理由

一、原告起訴主張：

(一)原告於民國95年3 月31日以新台幣（下同）752 萬元之價金，向被告購買坐落於台北縣林口鄉○○段後湖小段第45-2、45-6、45-7等地號土地及其上門牌號碼為台北縣林口鄉湖北村後湖11-113號之房屋。簽約前，被告公司人員告知該屋前方3 米靠Ｂ區處會設一個通往地下室（屬台電電箱使用之空間）之樓梯入口（以下簡稱系爭樓梯入口），並承諾交屋時會將該樓梯入口，改成平面式（與地面齊平）之活動式防水閘門，經原告同意後，雙方始簽約。然自96年7 月15日交屋迄今，該樓梯入口卻為高於地面120 公分之水泥造地上物，突出地面之樓梯入口又擋在該屋大門正前方，不但阻擋正常視線，有損居家品質，且對房屋風水亦有不利之影響，自屬有減少該屋價值之瑕疵。經原告於96年9 月26日、97年10月17 日 兩次催告，被告仍未能履行其承諾。爰依民法第354條、359 條之規定，請求被告減少總買賣價款新臺幣（下同）752 萬元之三成--即225 萬6 仟元，並依同法第179 條之規定請求被告返還原告已交付之225 萬6 仟元。

(二)並聲明：

1.被告應返還原告225 萬6 仟元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

2.原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯：

(一)兩造訂約時已於「房屋預定買賣契約書」第7 條第2 款下方加註載明「車位前3 米靠Ｂ區增設往地下室的樓梯」等文字，且契約書第7 條第2 款亦載明「甲方（即原告）同意台電受電室、及供自來水設備係依照台北縣工務局核發之建築執照藍圖之位置設置，倘各該公共事務機構變更指定位置或有增（減）設時，甲方均無條件同意，不得異議」等文字，被告並無承諾將該系爭突出之樓梯入口改為平面式（與地面齊平）之活動式防水閘門。原告於96年7 月15日交屋時對該台電受電室之設置位置及高度並無意見，未於驗收單上有所保留而完成交屋手續，雖原告希望被告能二次施工將高度降低，被告本於照顧消費者之立場儘量配合，但必須於台電送電後方可處理，惟因該社區已於96年7 月22日成立管理委員會（以下簡稱管委會），而台電則於96年7 月31日始正式送電，被告與社區管委會多次協商更改，惟管委會均表示不同意，因管委會強力反對，原告所要求之二次施工自難處理，被告並無違約或違法情事，原告之請求乃無理由。

(二)並聲明：

1.請求駁回原告之訴及其假執行之聲請。

2.如為不利於被告之判決，願供擔保請求免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

(一)原告於95年3 月31日，以752 萬元向被告購買坐落台北縣林口鄉○○段後湖小段第45-2、45-6、45-7等地號土地及其上門牌號碼為台北縣林口鄉湖北村後湖11-113號之房屋。

(二)兩造所訂契約書第7 條第2 款載明「甲方（即原告）同意台電受電室、及供自來水設備係依照台北縣工務局核發之建築執照藍圖之位置設置，倘各該公共事務機構變更指定位置或有增（減）設時，甲方均無條件同意，不得異議」等文字，另上開條文下方另以手寫方式加註：「車位前3 米靠Ｂ區增設往地下室的樓梯」等文字。

(三)本件是預售屋買賣，兩造於訂約時，系爭樓梯入口尚未興建。迨於96年7 月15日交屋時，系爭樓梯入口已興建完成而為立體突出於地面之水泥構造物。

(四)原告已給付被告全部買賣價金752萬元。

(五)原告所購房屋之社區於96年7 月22日成立管委會，台電則係於96年7 月31日正式送電，被告與社區管委會多次協商將上開立體突出於地面之水泥構造物二次施工修改為與地面齊平之活動式防水閘門，惟管委會不同意。

四、本件爭點：兩造於本院97年8月12日言詞辯論時協議簡化爭點如下：1.原告於簽約前，知否系爭建物門前將施作立體水泥構造物之通往地下室之樓梯？

2.被告有無承諾將系爭建物前方通往地下室之樓梯，施作為與地面齊平之活動式防水閘門？

3.原告請求減少價金有無理由？如有，應減少之金額為何？

五、本院判斷：

(一)本件依原告於起訴書狀內所載：「簽約前，被告公司人員告知該屋前方3 米靠Ｂ區處會設一個通往地下室（屬台電電箱使用之空間）之樓梯入口，並承諾交屋時會將該樓梯入口，改為平面式活動鐵門入口，經原告同意後，雙方始簽約」，似係主張原告於簽約時即已知悉系爭樓梯入口將施作為「立體突出於地面之水泥構造物」。惟斟諸本件為預售屋買賣，兩造於訂約時，系爭樓梯入口尚未興建，而證人乙○○（兩造締約時為被告公司業務部副理，嗣於97年2 月29日離職）證稱：原告購買系爭房屋過程中，被告人員並無提示建築執照藍圖給原告觀看、針對系爭樓梯入口伊有說是地下室出入口用途，但沒有說是突出於地面，原告對系爭樓梯入口並未詢問如何設置等語（見本院卷第65-67 頁）；參以原告本人亦於本院97年3 月18日庭訊時於證人乙○○證述後自認：「我承認在購買時，被告有說該處會有壹個通往地下室的樓梯，但沒有說要做突出於地面」等情（見本院卷第66頁），是綜合上情參互以觀，原告於簽約購買系爭房屋時應僅知其屋前方三米處將設置一通往地下室之樓梯，惟並未慮及系爭樓梯入口之設置方式是否為突出於地面而加以詢問。

(二)原告雖主張是因簽約前，被告公司人員承諾系爭樓梯入口會改為與地面齊平之活動式防水閘門，伊始同意購買而簽約云云，惟被告否認之，而按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文，則原告自須就上述有利於己之事實負舉證責任。經查：1.原告主張上情無非係以「原告是以正常價格購買系爭房屋」、「原告簽約之前，如知道會做壹個通往地下室的樓梯，依常理，一定會問怎麼做，如被告沒有同意作與地面齊平之活動式防水閘門，不會主動向社區溝通要他們同意變更，現在美其名說是服務客戶，實在是因為他們有承諾使然」等詞作為推論，惟除此外，原告並未舉證以實其說。

2.原告本人雖主張締約當時是被告公司之乙○○副理、周副理承諾上情云云（見本院卷第54頁），惟據證人乙○○證稱：在原告看屋、簽約時，伊均未承諾系爭樓梯入口要作與地面齊平之活動式防水閘門，如果有，會註明在契約；原告是在預售屋蓋好後交屋前之驗屋時，發現該水泥構造物已經做起來，當時被告公司基於服務的立場，答應在不違法及無人反對的情況下，幫忙將水泥構造物改成與地面齊平之活動式防水閘門等語（見本院卷第65-67 頁）；再徵諸兩造所訂契約書第7 條第2 款條文下方以「手寫方式」加註：「車位前3米靠Ｂ區增設往地下室的樓梯」等文字（見本院卷第9 頁），衡諸常情，於被告加註上開文字時，原告已知悉其門口有系爭樓梯入口，苟其有慮及設置方式問題而詢問，復經被告於當時承諾系爭樓梯入口要「改為」與地面齊平之活動式防水閘門，則原告既見被告特別以手寫方式加註上開文字，理應會要求被告將其承諾增加於上開加註之文字內，惟上開加註之文字毫無一語提及上情，足見原告斯時因未慮及上情，致未加詢問，而上開手寫加註之文字，係被告人員為避免日後原告主張其於締約時不知有系爭樓梯入口之設置發生糾紛而加註。準此，本件原告於締約時既未慮及系爭樓梯入口設置之可能方式，亦未加以詢問，則其主張被告斯時自行「特別承諾」將系爭樓梯入口「改作」為與地面齊平之活動式防水閘門云云，顯無足採。

3.查系爭樓梯入口係設置於原告所購買之房屋「前方3 米處」，該處之地下空間則為台電電箱使用，亦即該設置處係屬系爭社區之公共設施空間，與原告購買之房屋標的無涉。依證人乙○○所述，原告所購買之房屋因係「邊間」故價格較高（見本院卷第66頁），而查本件原告既係因未慮及系爭樓梯入口之設置方式，為買邊間房屋而同意以上開價格購買系爭房屋，則原告主張其購買之價格未便宜云云，顯不足證明被告斯時有承諾要施作與地面齊平之活動式防水閘門。

4.原告雖復主張如被告沒有同意施作與地面齊平之活動式防水閘門，不會主動向社區溝通要他們同意變更云云。惟證人乙○○證稱：驗屋時，原告發現該水泥構造物已經做起來，當時被告公司基於服務的立場，答應在不違法及無人反對的情況下，幫忙將水泥構造物改成與地面齊平之活動式防水閘門等語，經核證人乙○○所證稱被告係於驗屋時（非締約時）答應在「不違法及無人反對的條件」下幫忙將水泥構造物改成與地面齊平之活動式防水閘門，尚符常情，則原告前開推論亦無法證明被告於締約時即已承諾將系爭樓梯入口改成與地面齊平之活動式防水閘門。

(三)系爭樓梯入口係設置於原告所購買之房屋「前方3 米處」之公共設施空間，與原告購買之買賣標的房屋本身無涉；且依兩造所訂契約書第7 條第2 款規定「甲方（即原告）同意台電受電室、及供自來水設備係依照台北縣工務局核發之建築執照藍圖之位置設置，倘各該公共事務機構變更指定位置或有增（減）設時，甲方均無條件同意，不得異議」、另以手寫方式加註：「車位前3 米靠Ｂ區增設往地下室的樓梯」等文字；參以，系爭樓梯入口之現狀乃符合建築執照藍圖所繪之設置方式（故管委會不同意修改），準此，原告於締約時既知有系爭樓梯入口之設置，且以書面同意該樓梯入口之設置，僅因其於締約時未慮及系爭樓梯入口之設置方式為何而決定購買，原告自不得於事後再主張系爭買賣標的有何瑕疵。至原告稱該突出於地面之樓梯入口正擋在其屋大門正前方，有損居家品質，且對國人一向重視房屋風水而言，亦有不利之影響，故影響系爭房屋價值云云，惟風水之說見人見智，且兩造於締約時契約內既已載明原告應同意台電受電室依照台北縣工務局核發之建築執照藍圖設置，該突出於地上之設置方式，與現行一般社區常用之設置方式並無不同，並非原告不能預見，縱原告於締約購買預售屋時實際上未設想之，亦應受契約之拘束而不得於嗣後以之主張系爭房屋因此有減少價值之瑕疵。

六、從而，本件尚難認系爭買賣標的房屋因系爭樓梯入口之設置而有瑕疵，則原告依民法第354 條、359 條之規定，請求被告減少買賣價款，並依同法第179 條之規定請求被告返還原告已交付之225 萬6 仟元及其遲延利息，為無理由，應予駁回。

七、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。

八、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回之。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。