臺灣桃園地方法院96年度訴字第251號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　 96年度訴字第251號

原告

甲○○

訴訟代理人

謝清傑律師

被告

翁林建設股份有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

呂翊丞律師

複代理人

周威君律師

上列當事人間請求減少價金事件，於民國97年6 月6 日辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠原告於民國93年8 月間，以新台幣（下同）550 萬元之價金，向被告購買由其所興建、坐落於桃園縣中壢市○○○段三座屋小段256 地號土地、門牌為桃園縣中壢市○○里○○鄰○○路58號12樓之1 之房屋及坐落基地持分（下稱系爭房地，房屋部分稱系爭房屋），兩造並簽訂不動產買賣契約書，並經原告指定將系爭房地過戶登記於訴外人即原告之配偶蔡淑芳名下。被告在簽約後，即要求原告繳付全部價金。原告付清價金後，被告於93年9 月29日將系爭房屋交付予原告。詎原告於93年9 月29日交屋當天，發現房屋有諸多瑕疵，實在難以居住，乃決定暫不遷入居住，先請被告修繕房屋。於93年9 月29日交屋當天，由訴外人蔡淑芳在「房屋修繕清單」寫下當時所發現的瑕疵，其中包括「入口進來對面客廳旁的房間窗下有滲水」、「主臥室同門邊的那道牆有滲水」、「流理台出水管洩水不良」等項目，當場經被告員工張齡之簽認，表示承認確實存在有蔡淑芳所記載的各項瑕疵，並代理被告承諾會進行修繕改善。其後，被告曾經對房屋進行修繕，於93年10月17日被告請原告檢查，惟仍存在有諸多瑕疵，尤其是漏水問題。經被告再進行修繕，於93年12月31日請原告檢查，仍存在有諸多瑕疵，尤其是漏水問題。原告不得已，於94年2 月17日對於被告寄出存證信函，要求被告於94年2 月21日前，提出具體解決方案。嗣被告乃再次進行修繕，經原告於94年3 月26日檢查缺失，仍未完全改善。由於原告經濟負擔沈重，無法繼續負擔另行承租房屋居住的壓力，乃決定先行住進系爭房屋。原告及家人於94年5 月20日入住系爭房屋後，竟陸續發現該房屋內主臥室、玄關、客廳、客廳天花板、樓頂及餐廳之樑柱、牆面及窗角等處，均嚴重滲水、漏水。此等嚴重瑕疵，已對房屋產生結構性之損害，影響房屋使用年限，並對於屋內裝潢產生破壞。尤有甚者，因漏水所引起之屋內潮濕，極易滋生霉菌，勢必危害原告及家人健康。基上所述，系爭房屋顯然存在有重大瑕疵。又原告於買賣系爭房屋時，該不動產買賣契約書第2 條已載明系爭房屋之門牌為「桃園縣中壢市○○里○○鄰○○路58號12樓之1」，足證兩造訂約當時，系爭房屋業已由被告取得使用執照，且已獲得編列門牌，是系爭房屋業已建築完成相當時日，而被告既身為建築商，又係建築系爭房屋者，顯然被告在出售系爭房屋時，對於業已建築完成相當時日之系爭房屋，存在有重大結構瑕疵，知之甚明。詎料，被告竟然隱瞞該既存重大瑕疵之事實，故意不告知原告，以致原告在不知情之下，與被告簽訂買賣契約，原告因此而受到鉅大損失。於上述情形下，原告自93年10月起至94年3 月，一直無法實際搬入系爭房屋，致須另外租屋居住，支出租金96,000元（每月16,000 元 ，以6 個月計算）及繳付系爭房屋之管理費14,040元、水費408 元、電費1,805 元，總計額外支出112,253 元。爰依據：1.民法第354 、359 條關於物之瑕疵擔保規定，請求減少系爭房屋買賣價金30％即165 萬元，且原告由於被告交付有瑕疵房屋之額外支出112,253 元亦應納入減少價金之考量，是應減少價金共計1,762,253 元，因原告業已交付全數價金予被告，故依民法第179 條不當得利之規定請求返還上開應減少之價金。2.又被告係故意不告知物之瑕疵，是依民法第354 、360 條，原告亦得向被告請求損害賠償，即被告應賠償原告所受1,762,253 元之損害。以上1 、2 之請求，金額相同，為請求權競合關係。3.又依據民法第227 條規定，被告應負不完全給付損害賠償責任，原告亦得依此規定向被告請求賠償原告所受1,762,253 元之損害，此與上開物之瑕疵擔保責任請求權為請求權競合關係。據此，就以上競合關係之三種請求權，請鈞院選擇其一為判決。並聲明：1. 被 告應給付原告1,762,253 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息。2.原告願供擔保，請准宣告得為假執行。

㈡被告與系爭房屋起造人雅銘建設股份有限公司（下稱雅銘公司），其真正經營者大致相同，故實質上為相同主體。再者，被告實際使用系爭房屋多年，其對於實際屋況，知之甚詳，無從諉為不知。又系爭房屋嚴重漏水情形，非屬「自然耗損」，亦非屬依通常檢查所能立即發現之瑕疵。原告於住入系爭房屋後，始察覺漏水情形非常嚴重，乃立即通知被告。況被告係故意不告知原告有嚴重漏水瑕疵情形，被告殊無推卸責任之理。至被告抗辯業已修繕完成，惟原告予以否認，蓋本件主要瑕疵，是原告於94年5 月20日入住系爭房屋後，才發現房屋嚴重漏水狀況。至原告提出之「缺失廠商連絡電話單」其上手寫註記「OK」，並非表示修繕完成，而只是原告承認被告有修繕之意，實際上被告並未修繕完成。

㈢又對於台灣省建築師公會桃園縣辦事處96年9 月3 日文號93357 號之鑑定報告書（下稱本件鑑定報告書）之意見如下：1.本件鑑定報告書有關「瑕疵位置及項目」欄位之記載，有所錯誤。即所載「玄關外牆灰色汙漬」，其正確位置應為「玄關與客廳三樑柱交會處之黑色污漬」。

2.本件鑑定報告書針對「有無漏水」之鑑定事項，其中「玄關與客廳三樑柱交會處之黑色污漬」部分，認為是「水氣滲透」，然而此部分，確實有漏水，並非單純水氣滲透所造成。蓋由本件鑑定報告書所附之附件6 ，現場相片編號1 可清楚知悉此處是由三支大樑柱交會，其中直的為外露之大樑柱；橫的為樓板靠外之大樑柱；縱的為樓板靠內之大樑柱。且該處黑色污漬的狀態，充滿整個大片面積，而且是由上往下滲流，故明顯是漏水的現象，而非單純水氣滲透造成的現象（此觀諸現場相片編號8 、11所呈現者為單一點狀暈開觀，與現場相片編號1 呈現者完全不同，即可知之）。

3.本件鑑定報告書針對「漏水原因」之鑑定事項，其中「玄關與客廳三樑柱交會處之黑色污漬」部分，認為是「研判牆內構造留有空隙」，尚有違誤。蓋此處位置已由現場相片編號1 得知為樑柱，而非牆面。況且，建物結構體之主要樑柱，在施工時，皆採用一次澆注灌模成型，衡情不應有水氣滲透之事發生。再者，每支橫樑其直徑都在45公分至50公分。以上，每支直柱其直徑亦有60公分至80公分，由於樑柱的直徑很長，若要形成水氣滲透實不可能。本件竟然會在樑柱之處產生瑕疵，而且留有黑色污漬之處都在樑柱交會處，顯然是結構體本身有重大瑕疵，才會有如此嚴重的後果。另外，既然樑柱有滲漏水之瑕疵問題，顯然會對其內之鋼筋建材產生銹蝕，此應係肯定會發生的情形，進而也會影響建物結構體之使用年限，故對於建物價值亦生重大影響。再者，原告前曾提供⑴由劉楚彥建築師事務所繪製之標的物平面圖（包括：中壢市翁林建設清泰三光12層住宅大樓2 、3 、7 、11、12層平面圖影本、屋頂突出物平面圖影本、屋頂突出2 、3層平面圖影本、20層平面圖影本、屋頂突壹層梯間平面圖、屋頂突貳層機械平面圖、屋頂突3 層水箱平面圖、屋頂水箱頂層平面圖影本、9 至12層結構平面圖影本、屋頂層結構平面圖影本、桃園縣大園鄉安全措施影本。）、⑵由原告所拍攝系爭房屋之相關照片（如原證16，包括：①12樓樓頂－漏水施工完成測試、開挖施工：A-1 、A- 2、A-3 、A- 4、A-5 、A-6 ；②12樓樓頂－女兒牆外觀（牆面裂縫產生白華現象）：B-1 、B-2 ；③玄關－窗檯、樑柱、漏水、發霉：C-1 、C-2 、C-3 、C-4 、C-5 、C-6 、C-7 、C- 8、C-9 ；

④玄關－樑柱、窗戶下壁面施工：D-1 、D-2 、D-3 、D-4、D-5 、D-6 、D-7 ；⑤12樓樓頂－原植栽圖片：E-1 、E-2 、E-3 、E-4 、E-5 、E-6 、E-7 ；⑥客廳天花板－窗戶上方之牆面：F-1 、F-2 、F-3 ；⑦玄關－窗檯、天花板樑柱壁紙、小孩房、主臥室下漏水、發霉：G-1 、G-2 、G-3、G -4、G-5 、G-6 、G-7 、G-8 、G- 9、G-10、G-11、G-12、G-13、G-14、G-15、G-16、G-18、G-19、G-20、G-21、G-22、G-23、G-24、G-25、G-26、G- 27 、G-28、G-29。）。承上，各張相片顯示系爭房屋漏水嚴重，鑑定人卻未詳酌漏水嚴重各情，本件鑑定報告書顯係偏袒被告，對於瑕疵情形避重就輕，故其認定建議減少之買賣價金205,000 元，顯然偏低，而無可採。

㈣對於鑑定人乙○○○○○（下稱鑑定人）證詞之意見：1.鑑定人乙○○○○○並未以實際採取檢體檢驗，僅係以目測方式判斷，是其所為之鑑定，並未採取專業、嚴謹的鑑定方法，並未依循使鑑定具備可信性之一定的鑑定流程，因此其所為鑑定，尚難採信，故於本件調查事實，有另行鑑定的必要性。

2.又關於本件鑑定報告書所稱水氣滲透乙節，鑑定人證稱：「（原告訴訟代理人問：鑑定書第5 頁『水氣滲透』所指意思為何？）3 個瑕疵都是屬於牆面，牆面污漬看起來黑黑的，從我鑑定報告第4 頁『牆面產生黑色污漬，主要原因……等』就是水氣滲透的意義。」、「（原告訴訟代理人問：水氣是從何處滲透到何處？）因為沒有明顯水路，是氣候的關係，就是說我們房屋受到氣候的影響，下雨時水潑在外面，一部分滲透到牆壁的空隙，水氣滯留空隙裡，第二天如果又出太陽，水氣就會從牆壁中最弱的地方滲透出來，污漬就是水氣滲透的地方。」。然查水氣滲透的方式是由點向四面擴散，而本件係屬大片面積由點向下滲流擴散之「漏水現象」，是系爭房屋的狀況，並非如鑑定人所稱之水氣滲透。又鑑定人指稱「……水氣就會從牆壁中最弱的地方滲透出來，污漬就是水氣滲透的地方。」。惟依鑑定報告之附件6 編號1 、2 現場相片，顯示污漬為樑柱交會接合處，若依鑑定人所述而為推論，則水氣必須從直徑45公分以上之橫樑、或直徑60公分以上之直柱滲透進屋內，才會產生系爭房屋目前的現象。以吾人一般所知的經驗法則而言，上開證人所稱的狀況，實屬難以想像其發生。故系爭房屋應非屬鑑定人所稱僅水氣滲透，而係更為嚴重之漏水現象。

3.又對於本件鑑定報告書所附相片編號1 、編號8 及11顯示的狀況，鑑定人證稱：「（原告訴訟代理人問：提示鑑定照片1 、8 、11上開照片編號1 與編號8 、11污漬的範圍、顏色有何差別？）編號1 污漬是在廊道部分，我看現場冷氣在客廳，廊道吹不到冷氣，所以水氣會結在該處，部分分佈在牆壁光滑處，比較粗糙壁紙部分沒有，所以判定不是牆壁本身問題，是通風不良造成空氣中水氣凝結。另編號1 樑柱交會處之污漬，則是因為牆壁內部空隙，因為氣候變化，由內滲透而出的污漬。」。惟查玄關外牆之直柱左右兩側（編號1現場相片），為靠近廊道部分，縱如鑑定人所稱吹不到冷氣，但尚有來自窗戶及大門吹來的風，對流通暢，並無通風不良之問題。又於自然現象中，水氣滲透之水氣凝結時，較易停留於粗糙面，而非光滑面，蓋前者表面阻力較大，此乃自然科學現象。是鑑定人上開所述，應與系爭房屋的實況不符，本件並不是水氣滲透，而屬大片面積之「漏水滲流」情形。

4.另鑑定人認為編號1 現場相片之污漬產生原因係屬間接瑕疵，直接瑕疵為編號5 現場相片之修繕不良，以致影響到編號1 之樑柱部分，且間接原因可能是因為地震、颱風關係，系爭建物又位於12樓，使建物老化云云。然一般而言，建物的較高樓層位置，日照均較充足，且通風良好。反觀較低樓層建物，容易因地震時，地表之震動與承載重量之拉扯，而有結構安全之耗損；又於颱風時，低樓層建物常因大雨過後，水氣無法迅速散去，甚至因日照較不充足，易生潮溼現象。二者相較，高樓層建物的老化情形，並不會比同棟低樓層建物更為快速。是鑑定人所為之判斷，頗滋疑義，殊非可採。

5.有關建議減少價金問題，鑑定人稱：「（原告訴訟代理人問：鑑定報告第五頁所建議的減少價金金額如何估算？）一、我評估該合約93年訂立，再加上93年市場行情房價低迷，我計算一坪約11萬7 千元，且系爭建物在頂樓，我認為市價應該為一坪11萬元。……」。惟依一般市場價格行情，頂樓與一樓之價格皆高於平均單位價格，且既然鑑定人計算出市場價格為11萬7 千元，為何系爭位於「頂樓」之建物卻以低於市價之11萬元估定？是鑑定人所言已違反一般常理認定，顯不合理。又由於鑑定人對於瑕疵的真實情況，未為詳確鑑定，故其所建議減少價金金額，明顯偏低，而不可採。

6.再者，鑑定人既認為鑑定報告所附相片中編號1 之污漬產生原因，係導因於編號5 相片所示之修繕不良，惟針對此部分是否為系爭樑柱之位置及是否為結構本身問題……等等，證人則一再託詞：「此部分不在我鑑定範圍。」。惟鈞院囑託其為本件鑑定，其事項包含有「漏水原因」，因此只要是與系爭建物瑕疵有關的原因，應均為其所必須鑑定事項。鑑定人竟然以不在鑑定範圍而為推託，實可見有偏袒被告之嫌。

7.雖然鑑定人證詞多所偏袒被告，惟依其證詞，仍然可以窺知系爭房屋瑕疵嚴重的情形。諸如鑑定人稱：「（原告訴訟代理人問：編號5 的修繕，當初為何要做此修繕？）……但以我專業及一般常理認定，應該是有瑕疵才會修繕，以此部位觀察直接原因可能因為建築房屋時混凝土產生蜂巢現象，內部的空隙太多（混凝土會產生蜂巢現象是因為建築時灌注不良）……」。可見系爭房屋因為興建時有偷工情形，而產生嚴重瑕疵。又鑑定人稱：水氣滲透會造成鋼筋鏽蝕，如果鏽蝕部分在結構體，則影響結構安全，樑的位置屬於結構體，編號5 照片蜂巢部位可能是樑的位置等語。故縱然退萬步言而認僅有水氣滲透問題，然依鑑定人所述，系爭房屋樑（可能）的位置，會因水氣滲透而造成鋼筋鏽蝕，影響結構安全，可證瑕疵情形甚為嚴重。

二、被告則以：

㈠系爭房屋約係於86年間由雅銘公司興建完成，並於86年11月取得使用執照，並非由被告所興建。

㈡又系爭房屋於86年間興建完成，由被告向建商購買後自行使用，而原告於93年8 月間向被告購買系爭房屋時，該房屋之屋齡約已有7 年，已屬中古屋，因此當時兩造於交屋時同意簽立交屋同意書，約定以「依房屋之現況交屋，甲方（即原告）不得藉故刁難。」。而因房屋當時係屬已使用多年之中古房屋，自有其使用上自然耗損之部分，因非屬房屋本身具有瑕疵，因此兩造乃另列房屋修繕清單，由被告加以修繕處理。而依據當時所列之房屋修繕清單，被告逐一修繕處理後，亦經訴外人蔡淑芳驗收無誤。依據原告提出之建物維修通報單之記載，當時交屋時兩造所列房屋維修問題點，至93年12月31日驗收時，僅餘4 個問題尚未達成共識，而此等問題，最後均於94年3 月26日修繕完成，並由原告之配偶蔡淑芳於卷附「市說缺失廠商聯絡電話單」上簽名確認。由維修之相關紀錄可知，被告修繕完成的這些項目均屬房屋使用上自然耗損之問題，而房屋本身根本就不存在有任何滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵。此部分另依據鑑定人證稱：「編號1 污漬是在廊道部分，我看現場冷氣在客廳，廊道吹不到冷氣，所以水氣會結在該處，部分分佈在牆壁光滑處，比較粗糙壁紙部分沒有，所以判定不是牆壁本身問題，是通風不良造成空氣中水氣凝結。另編號1 樑柱交會處之污漬，則是因為牆壁內部空隙，因為氣候變化，由內滲透而出的污漬。」，亦可確認系爭房屋本身根本就不存在有任何滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵。況依鑑定人另證述：「（被告訴訟代理人問：鑑定報告中，黑色斑點、污漬情形，此種建築物人是否可以搬進去？）可以，只是通風不良的問題。」，可知系爭房屋亦無原告所主張之「原告在93年9 月29日交屋當天，發現房屋有諸多瑕疵，實難以居住」等情形存在。是原告起訴主張系爭房屋有嚴重瑕疵，嚴重減損買賣標的物之價值與效用等語，顯與事實不合，不足採信。

㈢又關於原告主張系爭房屋有所謂瑕疵之情形，經鈞院囑託台灣省建築師公會鑑定，由本件鑑定報告書之結論意旨可知，系爭房屋並無原告所稱之漏水等瑕疵情形存在，原告所稱之系爭房屋問題，均係房屋使用上自然耗損所造成，分述如下：

1.依據本件鑑定報告書記載，原告所稱之玄關黑色斑點、玄關外牆灰色污漬、小孩房牆面黑色污漬、主臥房牆面黑色污漬等，均非因漏水現象所造成。且鑑定人於會勘過程中亦無發現有漏水之現象。

2.另原告所稱系爭房屋有所謂黑色斑點之問題，依據鑑定報告書記載「依一般房屋室內微氣候因素研判，應屬溫濕度交替所導致，主要係玄關長期通風不良，相對濕度較客廳為高，此可由客廳分離式冷氣出風口位置觀察得知。」，足見系爭房屋並無原告所稱之漏水等瑕疵情形存在，原告所稱之黑色斑點問題，均係房屋使用上長期通風不良、溫濕度交替所導致。

3.原告所稱系爭房屋有所謂灰黑色污漬之問題，依據鑑定報告書記載「主要遠因係牆體內部構造有空隙，牆面經水泥粉刷及貼壁紙密閉後，由於空隙中熱漲冷縮產生之濕氣無得宣洩，隨時間日久滯留於表面裝修材而顯現之污漬，此為時下一般房屋常見之水氣滲透瑕疵。」，可知系爭房屋並無原告所稱之漏水等瑕疵情形存在，原告所稱之灰黑色污漬問題，均係房屋使用上自然耗損所造成。此部分與鑑定人之證述「編號8 與11部分的污漬是雷同，上開污漬來源，與鑑定報告書中第4 頁第（四）中第6 行開始所作結論相符。」亦相符合。

4.綜上，依據本件鑑定報告書之鑑定結果及鑑定人之證述，系爭房屋本身根本就不存在有任何滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵。故原告起訴主張系爭房屋有嚴重瑕疵，嚴重減損買賣標的物之價值與效用等語，顯與事實不合，不足採信。

㈣原告另主張「……原告及家人於94年5 月20日開始住進系爭房屋後，陸續發現房屋內主臥室、玄關、客廳、客廳天花板、樓頂及餐廳之樑柱、牆面及窗角等，均嚴重滲水、漏水……」等語。惟按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。民法第356 條定有明文。另依據本件鑑定報告書之結論記載「系爭房屋是否有漏水之情形，依通常之檢查即得發現。」。查系爭房屋於93年9 月29日交屋時，由兩造所列之房屋維修清單中，並未有原告所稱「主臥室、玄關、客廳、客廳天花板、樓頂及餐廳之樑柱、牆面及窗角等，均嚴重滲水、漏水」等問題存在，且其間兩造曾經於同年10月17日、12月31日及94年3 月26日會同驗收維修結果時，原告亦未另提出任何關於房屋有此部分問題存在。因此，系爭房屋於93年9 月29日交屋予原告後，至94年3 月底，期間長達6 個月左右，原告均未提出系爭房屋有「主臥室、玄關、客廳、客廳天花板、樓頂及餐廳之樑柱、牆面及窗角等，均嚴重滲水、漏水」等問題，原告主張其於94年5 月20日以後另發現上開問題，其主張委不足採。

㈤綜上所述，系爭房屋並無滅失或減少其價值之瑕疵情形，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵情形存在，故原告主張依民法物之瑕疵擔保責任請求減少價金及損害賠償之部分，均無理由。再者，系爭房屋既無前述瑕疵，且被告亦已依房屋買賣現況交屋予原告，則被告自不構成不完全給付。並聲明：1.駁回原告之訴及假執行之聲請。2.如受不利益之判決，被告願供擔保，請准宣告免於假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠原告於93年8 月間，以550 萬元之價金，向被告購買系爭房地，兩造並簽訂不動產買賣契約書，並經原告指定將系爭房地過戶至訴外人即原告之配偶蔡淑芳名下。簽約後，原告已付清價金550萬元（本院卷第69頁以下、第75頁）。

㈡被告於93年9 月29日將系爭房屋交付予原告，原告並簽立交屋同意書（本院卷第77頁）。

㈢於93年9 月29日交屋當天，原告主張發現房屋有如原證2 「翁林建設股份有限公司房屋修繕清單」所示之瑕疵，要求被告修繕，並經被告員工張齡之簽認。嗣於93年10月17日被告請原告檢查，惟原告主張仍存在有諸多瑕疵即如原證3 「建物維修通報單」原告未蓋印驗收之部分尚未修繕。被告乃再進行修繕，於93年12月31日請原告檢查，惟原告主張仍存在有諸多瑕疵即如原證4 「建物維修通報單」原告未蓋印驗收之部分尚未修繕。原告於94年2 月17日對於被告寄出存證信函，要求被告於94年2 月21日前，提出具體解決方案。嗣被告乃再次進行修繕，經原告於94年3 月26日檢查，並於原證6 「市說缺失廠商聯絡電話單」上手寫記載之1 至4 項目之後方簽以「OK」字樣（本院卷第19-27 頁）。

㈣系爭房屋約係於86年間由雅銘公司為起造人興建完成，並於86年11月取得使用執照，於被告交屋時，系爭房屋屋齡約為7 年（本院卷第76頁）。

㈤原告於94年5月20日入住系爭房屋。

㈥原告於96年2月7日提起本件訴訟。

四、得心證之理由

㈠原告於93年9 月29日交屋後、93年10月17日及93年12月31日檢查後所主張之瑕疵，均已於94年3 月26日與被告會勘後修繕完成，自不得向被告再行主張減少價金或損害賠償：查於93年9 月29日交屋當天，原告主張發現房屋有如原證2「翁林建設股份有限公司房屋修繕清單」所示之瑕疵，要求被告修繕，並經被告員工張齡之簽認。嗣於93年10月17日被告請原告檢查，惟原告主張仍存在有諸多瑕疵即如原證3 「建物維修通報單」原告未蓋印驗收之部分尚未修繕。被告乃再進行修繕，於93年12月31日請原告檢查，惟原告主張仍存在有諸多瑕疵諸即如原證4 「建物維修通報單」原告未蓋印驗收之部分尚未修繕。原告於94年2 月17日對於被告寄出存證信函，要求被告於94年2 月21日前，提出具體解決方案。嗣被告乃再次進行修繕，經原告於94年3 月26日檢查，並於原證6 「市說缺失廠商聯絡電話單」上手寫記載之1 至4 項目之後方簽以「OK」字樣等情，為兩造不爭執之事項，業如前述。而由原告所提出之「房屋修繕清單」、「建物維修通報單」、「市說缺失廠商聯絡電話單」上兩造就系爭房屋問題商討之往來過程，可見原告於93年9 月29日、93年10月17日、93年12月31日已就系爭房屋為仔細之檢查，復於94 年3月26日之「市說缺失廠商聯絡電話單」上手寫記載1 至4 項目後方簽以「OK」等字樣，則就原告於93年9 月29日交屋後向被告所主張系爭房屋存有之瑕疵，被告已修繕完畢之事實，可堪認定，此由原告於94年3 月26日為上開簽認後迄至94年5 月20日入住系爭房屋之間，未曾再就系爭房屋存有其他問題再度通知、要求被告修繕之舉，亦可堪佐證。是縱認系爭房屋於被告交屋時存有之上開問題係屬「瑕疵」，惟被告業已修繕完畢，原告自不得就此再行向被告主張減少價金或物之瑕疵擔保損害賠償、不完全給付損害賠償。

㈡原告主張於94年5 月20日入住又陸續發現「系爭房屋內主臥室、玄關、客廳、客廳天花板、樓頂及餐廳之樑柱、牆面及窗角等處嚴重滲水、漏水」之瑕疵，已因怠於檢查及通知，依民法第356 條第1 項、第2 項之規定視為承認其所受領之物，不得再行請求減少價金或損害賠償：

1.按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。民法第356 條第1 項、第2 項定有明文。是買受人於受領買賣標的物後，即負有從速檢查及通知義務，如怠於檢查或通知，則視為承認其所受領之物，自不得再行向出賣人主張物之瑕疵擔保請求權。查原告於93年9 月29日即受領系爭房屋，雖其於93年9 月29日、93年10月17日、93年12月31日就系爭房屋檢查時主張存有該等所列瑕疵，惟該等所列瑕疵均業已於94年3 月26日兩造會勘後經被告修繕完畢，業如前述。而原告主張於94年5 月20日入住系爭房屋後又陸續發現上開瑕疵，惟由原告所提出之現場照片及本件鑑定報告所附照片以觀，原告所主張之上開瑕疵，均非不得依通常檢查而發現，本件鑑定報告書亦為相同認定，則原告於93年9 月29日受領系爭房屋，迄至94年5 月20日入住後始又主張系爭房屋存在上開瑕疵，其間已相距逾7 個月之久，實已違反其從速檢查與通知義務，揆諸前開規定，當視為承認其所受領之物，自不得再行依物之瑕疵擔保規定主張減少價金或損害賠償。

2.惟有爭議者，出賣人之瑕疵擔保責任與不完全給付兩者之關係如何，買受人如因未履行依民法第356條規定從速檢查及通知義務而喪失瑕疵擔保權利後，其依債務不履行規定所可主張之權利應否同受影響。上揭法律疑義，最高法院於歷年見解即認，「物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同，買受人如主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任，而請求其賠償損害時，無民法第356 條規定之適用。原判決認定上訴人主張不完全給付，乃又適用民法第356 條規定，謂上訴人已逾6 個月之除斥期間，而不得請求賠償，亦難謂當」（92年度台上字第882 號判決）。但民法第356 條第2 、3 項規定，因買受人怠於通知而視為承認其所受領之物為無瑕疵之物，核其意旨應認買受人承認其所受領之物符合契約所定之品質之意。因此本條之視為承認，具契約法性質屬法律行為，換言之，即視為買受人以意思表示承認其所受領之物具有原約定之品質，如怠於通知者，不但喪失瑕疵擔保請求權，買受人之其他損害賠償請求權，如積極侵害債權、締約上過失或侵權行為所發生之損害賠償請求，亦應予排除（參見黃茂榮著買賣法第316 、318 頁）。又，民法第356 條買受人之怠於檢查及通知義務之履行者，依其文義，並非僅係排除其法律效果而已，即非僅排除瑕疵擔保請求權而已，含有承認受領之物符合約定品質之意思表示擬制。再者，如從體系解釋，民法債編各論中買賣契約出賣人物之瑕疵擔保責任，雖其構成要件（如不以有可歸責出賣人為必要）、權利行使要件及法律效果（如短期除斥期間），與債務不履行之不完全給付之要件效力（如以可歸責事由為要件以及15年請求權時效期間）有別，但出賣人給付之標的物有瑕疵，本質上即屬不完全給付一種，買賣編中既已有特別規定，明定出賣人之檢查及通知義務，否則視為承認其受領之物，即承認其受領物之品質，自含有排除買受人另依不完全給付規定請求權利之意，即應認買賣編中瑕疵擔保責任規定優先適用於債編通則關於債務不履行之規定。況如不特定物買賣或種類之債，因標的物已交付買受人，買受人不即檢查及通知瑕疵，將使出賣人舉證證明物之無瑕疵或證明不可歸責於自己發生困難，並長期陷於承擔不完全給付之債務不履行責任，同時使物之瑕疵擔保關於出賣人得以免責規定形同具文。基上說明，本院仍認買受人不即依民法第356條規定從速檢查標的物及通知物之瑕疵而視為承認受領之物者，除喪失依買賣物之瑕疵擔保請求權外之，亦不得再依不完全給付之債務不履行規定，行使其損害賠償權利，兩請求權關係應認屬請求權相互影響關係。據此，原告就此亦不得另行主張不完全給付之損害賠償請求權。

五、從而，原告主張系爭房屋存有瑕疵，依民法第359 、360 條之物之瑕疵擔保請求權、民法第227 條不完全給付適用關於給付不能規定之損害賠償請求權之法律關係，請求被告賠償1,762,253 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息，並無理由，應予駁回。至兩造其餘諸如原告所主張者是否屬「瑕疵」抑或僅屬房屋之自然耗損、被告是否有故意不告知「瑕疵」、原告請求減少價金是否已逾民法第365 條規定之6 個月除斥期間等爭點，即無審究之必要，末此敘明。

六、原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。

以上正本與原本無異。