臺灣桃園地方法院97年度重訴字第104號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 97年度重訴字第104號

原告

即反訴被告

丁○○

即反訴被告

己○○

即反訴被告

戊 ○

共同訴訟代理人

朱子慶律師

共同訴訟代理人

郭瑋萍律師

被告

即反訴原告

茂永股份有限公司

法定代理人

丙○○

法定代理人

甲○○

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

陳貴德律師

複代理人

陳怡文律師

上列當事人間請求拆屋還地事件，於民國98年1 月20日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。又反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項、第2 項分別定有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者有牽連關係。查本件本、反訴訴訟標的之法律關係其發生之原因相同，且訴訟資料顯然共通，並可互為利用，又本訴與反訴均行同種程序，合併審理，並無窒礙難行之處，反有助於解決紛爭。故本件被告提起反訴，自應准許，合先敘明。

乙、實體方面：

壹、本訴部分：

一、原告起訴主張：

㈠緣坐落於桃園縣觀音鄉○○段723 地號、724 地號之土地為原告3 人共有；而原告丁○○、戊○及訴外人蘇郁仁（即原告己○○之子）3 人，前於民國88年3 月1 日就座落於桃園縣觀音鄉崙坪142 號房屋及所坐落之土地，與被告簽立租賃契約書，租賃期限自88年3 月1 日起至97年11月30日止。被告於承租上開建物及所坐落之土地後，於88年底，在同段723 地號、724 地號土地上，增建如附圖所示之增建物（合計為1740.93 平方公尺），並於89年2 、3月間完工。嗣被告所支付之租金之支票遭銀行拒絕往來，無法兌現而違反該租賃契約，故原告丁○○、戊○及訴外人蘇郁仁與被告於89年6 月26日合意終止租賃契約，並於附註欄並約定：「增建廠房依租約第四條第二款，無條件移轉歸甲方（即原告丁○○、戊○及訴外人蘇郁仁）所有。」，雙方並訂有終止房屋租賃契約同意書，是上開終止房屋租賃契約同意書約定之增建廠房，即本件如附圖所示之增建物（以下簡稱系爭增建物）。

㈡嗣被告另積欠第三人宏大租賃股份有限公司（下簡稱宏大公司）債務，第三人宏大公司乃於93年7 月6 日對債務人即被告聲請強制執行，並主張系爭增建物為被告所有，經鈞院以93年度執字第13885 號清償債務強制執行事件，將系爭增建物查封在案，原告丁○○、戊○及訴外人蘇郁仁不服，提起第三人異議之訴，經鈞院93年度訴字1023號判決於理由欄五認定：「系爭建物為未辦保存登記之建物，原告無從由茂永公司受讓取得所有權…。」等語，認定系爭增建物之所有權係被告所有，臺灣高等法院96年5 月15日以94年度上字第532 號民事判決以及最高法院96年10月25日96年度台上字第2393號均同此見解，是認系爭增建物仍屬被告所有。

㈢按民法第767 條規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」，被告就系爭增建物無權占有原告等3 人之土地，系爭增建物應予拆除並返還土地與原告等3 人，爰依法提起本件訴訟，請求被告拆除系爭增建物，並將土地返還予原告3 人。並聲明：

⒈被告應將坐落於桃園縣觀音鄉○○段723 地號、724 地號土地上，如附圖所示之系爭增建物拆除，並將該建物所座落之土地返還與原告。

⒉原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告辯稱：

㈠訴外人宏大公司依鈞院93年度執字第13885 號清償債務之強制執行事件所查封之系爭增建物，係由原告出資建築，其所有權屬被告所有之事實，為兩造所不爭執。然被告增建系爭增建物，乃係經原告同意始為興建，此經兩造於87年7 月31日所訂之租賃契約可稽。由該租約第1 條所示之租賃物包括「土地全部」，及第二條第1 項約定「建廠寬限期4 個月」；第2 項約定：「租賃期限，自租金起算日民國87年12月1 日起，至民國88年2 月28日」為四個月之約定，可知原告係提供其所有上開土地供被告建廠，而被告建廠包括已保存登記之崙坪村142 號建物及系爭增建物。嗣後，兩造於88年3 月1 日訂立租賃契約僅就保存登記並已移轉登記予原告之崙坪142 號廠房為租賃期限之約定，而系爭增建物則未約定期限，參諸民法第422 條之規定，不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。故就上開未保存登記之建物，迄至目前為止，兩造間仍有租賃關係存在。

㈡系爭增建物，非屬原告丁○○、戊○及訴外人蘇郁仁與被告於89年6 月26日合意終止租賃契約之範圍。蓋該終止房屋租賃契約同意書，其所終止者乃88年3 月1 日所訂立之租賃契約書，而系爭增建物於88年3 月1 日簽訂租賃契約書時，並未存在，由此可知，租賃標的物不包括系爭增建物，故不可能終止88年3 月1 日之租賃契約書後，即終止系爭增建物所坐落基地之不定期租約。

㈢此外，上開合意終止租賃契約書之附註：「增建廠房依租約第4 條第2 款，無條件移轉歸甲方所有」等語，乃係指於桃園縣觀音鄉崙坪142 號廠房內增建之固定物，並非指系爭增建物，故原告主張原終止房屋租賃契約同意書之範圍包括系爭增建物，並非事實。

㈣從而，原告訴請被告拆屋還地，即屬無理由，並聲明：

⒈原告之訴及假執行聲請均應予駁回。

⒉若受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：

㈠本件原告3 人，前於87年7 月31日與被告訂立租賃契約書，租賃物所在地及使用範圍為桃園縣觀音鄉崙坪142 號房屋及土地全部，租賃期限則為：建廠寬限期4 個月，租金起算日自87年12月1 日開始起算，租賃期限係自87年12月1 日起，至88年2 月28日止等情，有租賃契約書1 份為證（見本院卷一第101 頁至第103 頁），且為兩造均不爭執，是此部分之事實堪以認定；原告雖主張上開87年7 月31日所訂立之租賃契約書業經兩造合意解除而作廢，並提出上蓋有作廢章之租賃契約書為證（見本院卷二第11頁至第17頁），被告則否認上開租賃契約書業已作廢，然觀諸原告丁○○、戊○及訴外人蘇郁仁於88年3 月1 日再度與被告訂立租賃契約書，租賃標的物同為桃園縣觀音鄉崙坪142 號房屋及土地全部，租賃期限則係緊接於上開租賃期限屆滿後之88年3 月1 日起至97年11月30日止，顯見上開87年7 月31日之租賃契約書已於88年2 月28日期限屆滿而終止，是兩造爭執上開87年7 月31日之租賃契約書是否蓋有作廢章等情，即非本件所應審酌之事項，合先敘明。

㈡原告丁○○、戊○及訴外人蘇郁仁，於88年3 月1 日與被告訂立租賃契約書，租賃物所在地及使用範圍為桃園縣觀音鄉崙坪142 號房屋及土地全部，租賃期限則為：88年3月1 日起至97年11月30日止，嗣原告丁○○、戊○及訴外人蘇郁仁，與被告於89年6 月26日合意終止上開88年3 月1 日訂立之租賃契約書乙節，為兩造所不爭執，且有上開租賃契約書、終止房屋租賃契約同意書各1 份為證（見本院卷一第8 頁至第15頁）；而上開契約書所約定之「土地全部」等語，係指桃園縣觀音鄉崙坪142 號房屋（即桃園縣觀音鄉○○段272 建號建物，以下簡稱系爭142 號房屋）所坐落之基地，即桃園縣觀音鄉○○段720 地號、721地號、72 2地號、723 地號土地等情，亦經兩造自陳在卷（見本院卷二第4 頁），復有建物登記謄本、桃園縣政府工務局建造執照各1 份為證（見本院卷一第104 頁、第120 頁），是此部分之事實亦堪認定。

㈢依據被告提出由原告3 人與被告訂立之租賃契約書就新興建廠房所有權移轉保證協議書（上載日期為88年2 月20日）約定：「（一）依據雙方就八十七年七月三十一日所訂立之租賃契約書第四條第1 、2 款明列如下：⒈本租賃物甲方（即原告3 人）同意供乙方（即被告）向主管機關申請廠房建照，甲方同意乙方將現況房屋拆平（日後不復原）後，興建廠房經營使用。⒉乙方於使用執照取得後應即將取得之廠房所有權移轉甲方（契稅由甲方負擔）未來乙方若有增建廠房部份，亦應移轉甲方。（二）依合約乙方於87年度已完成拆除，興建廠房，並合法取得權狀及使用執照（87年12月31日）（見附件使用執照，及建物所有權狀）。（三）雙方就合約精神，乙方就租賃標的物－桃園縣觀音鄉崙坪村142 號房屋及土地有十年的租期。」等語（見本院卷二第49頁），核與系爭142 號房屋之建物登記謄本所載，系爭142 號建物於88年2 月22日由被告為第一次登記，並於88年3 月18日以買賣為登記原因，移轉所有權予原告3 人（見本院卷一第104 頁至第106 頁），且被告嗣於88年3 月1 日與原告丁○○、戊○、訴外人蘇郁仁訂立為期10年之租賃契約書等情相符，是被告上開提出之保證協議書應屬真正而實在。

㈣被告於88年3 月1 日訂立租賃契約書，承租系爭142 號建物後，於同年12月底，在桃園縣觀音鄉○○段723 地號、724 地號土地上，增建如附圖所示之系爭增建物，並於89年2 、3 月間完工等情，為兩造均不爭執，原告主張渠等為同段723 地號、724 地號土地之所有權人，被告未經其同意，即在上興建系爭增建物，係屬無權占有乙節，提出系爭土地之土地登記謄本為證（見本院卷一第8 頁至第11頁），被告則辯稱其興建系爭增建物，乃係依據87年7 月31日之租賃契約書第2 條第1 項之約定，得在租賃物所在地及使用範圍（即系爭142 號房屋及土地）興建廠房，是其並非無權占有，並提出上開87年7 月31日訂立之租賃契約書為證。惟查，前揭由原告丁○○、戊○及訴外人蘇郁仁於88年3 月1 日與被告所訂立之租賃契約書，乃係承續87年7 月31日所訂立之租賃契約書而來，業如前述，且依據87年7 月31日租賃契約書所載之租賃物所在地及使用範圍，係約定：桃園縣觀音鄉崙坪142 號房屋及土地全部，觀其約定意旨，兩造既約明房屋之門牌號碼，惟未約定使用土地之地號，應認兩造約定租賃土地之範圍為系爭142號房屋所坐落之基地，且系爭142 號房屋所坐落之基地，尚不包括桃園縣觀音鄉○○段724 地號土地，已如前述，是被告辯稱其興建系爭增建物，乃係依據87年7 月31日所訂立之租賃契約書之興建云云，尚非可採，原告主張被告未經同意，無權占有系爭723 地號、724 地號土地興建系爭增建物，即屬有據。

㈤原告主張：原告丁○○、戊○及訴外人蘇郁仁於89年6 月26日與被告訂立之終止房屋租賃契約同意書，兩造除合意終止上開88年3 月1 日之租賃契約書外，並於附註欄約定：「增建廠房依租約第4 條第2 款，無條件移轉歸甲方（即告丁○○、戊○及訴外人蘇郁仁）所有」等語，該附註欄所稱之「增建廠房」即為系爭增建物等語，被告則予否認，辯稱該附註欄所稱之「增建廠房」，係指系爭142 號房屋內之增建物，因88年3 月1 日訂立租賃契約書時，尚無系爭增建物，自無終止之情，且上開終止同意書，僅終止系爭142 號房屋部分，並未包括土地，是系爭增建物仍得有權占有系爭723地號、724地號之土地云云。再查：

⒈訴外人宏大公司前因就其與被告間之清償債務事件，向本院聲請對被告強制執行，並經本院以93年度執字第13885 號案件受理在案，本院並就系爭增建物以被告所有為由，為查封登記，原告戊○、丁○○及訴外人蘇郁仁遂向本院提起第三人異議之訴，請求本院上開強制執行事件，就系爭增建物所為之強制執行程序應予撤銷，經本院以93年度訴字第1023號判決，以被告為系爭增建物為未辦理保存登記之建物，以興建系爭增建物之被告為所有權人為由，判決原告之訴駁回，原告戊○、丁○○及訴外人蘇郁仁提起上訴，經臺灣高等法院以94年度上字第532 號判決、最高法院96年度台上字第2393號裁定駁回渠等之上訴而告確定乙節，有原告提出上開判決各1 份為證（見本院卷一第16頁至第42頁），並經本院調閱本院93年度執字第13885 號強制執行卷宗、93年度訴字第1023號民事卷宗全部查閱無訛，是此部分之事實亦堪認定。

⒉被告法定代理人乙○○於上開93年度訴字第1023號民事案件到庭證稱：系爭增建物為其興建，增建物有獨立之出入口，增建部份未得地主之同意等語（見本院卷一第139 頁、第142 頁），顯見系爭增建物為獨立之建築物，且系爭增建物係由被告出資興建，是被告為系爭增建物之所有權人，惟系爭增建物未辦理保存登記，是無從辦理所有權之移轉登記。

⒊被告雖辯稱上開終止房屋租賃契約同意書所載之增建廠房，係指系爭142 號房屋內部之增建物云云，然倘被告於系爭142 號房屋內增建其他建物，應屬附著於142 號房屋之建物，本身既無獨立之所有權，當隨142 號房屋返還原告戊○、丁○○及訴外人蘇郁仁之時，同時移轉返予原告戊○、丁○○及訴外人蘇郁仁等人，自無特別約定之必要，且系爭增建物係於88年12月底興建、並於89年2 、3 月間完工，於88年3 月1 日訂立租賃契約時之時，尚未興建，亦為兩造均不爭執，而系爭增建物既有獨立之出入口，為獨立之建物，業如前述，原告亦於訂立終止房屋租賃契約同意書前，已至現場查看，業據原告自陳在卷，是渠等對於系爭增建物之存在、所有權之歸屬，自有特別約定之必要，復參酌被告前提出之租賃契約書就新興建廠房所有權移轉保證協議書第（一）條第2 項之約定：「未來乙方若有增建廠房部分，亦應移轉甲方。」等語，探究當事人之真意，應認原告戊○、丁○○及訴外人蘇郁仁與被告上開所約定之終止房屋租賃契約同意書附註欄所約定之「增建廠房」，係指系爭增建物無訛。系爭增建物係未辦理保存登記之建物，雖不得以所有權移轉之方式移轉予原告戊○、丁○○及訴外人蘇郁仁等人，然上開約定意旨，則係指移轉系爭增建物之事實上之處分權予原告戊○、丁○○及訴外人蘇郁仁等人無誤。

⒋按未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，又房屋之拆除為一種事實上之處分行為，是未經辦理所有權第一次登記之建物，須有事實上之處分權者，始得予以拆除，如未經辦理登記之原始起造人，已將該建物出賣或贈與他人，並為移交，而失其事實上處分之權利者，自無從命其拆除該建物，最高法院分別著有85年度台上字第3077號、86年度台上字第2272號、87年度台上字第138 號、96年度台上字第2772號著有裁判可資參照。揆諸上開裁判意旨，被告既已將系爭增建物之事實上處分權已移轉予原告戊○、丁○○及訴外人蘇郁仁等人，被告則就系爭增建物則無拆除之權利，而原告請求被告拆屋還地，即屬無據，不應准許。

㈥從而，原告依據民法第767 條起訴請求被告拆除系爭增建物，並返還土地予原告，為無理由，應予駁回。原告之請求既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

貳、反訴部分：

一、反訴原告起訴主張：

㈠系爭增建物為反訴原告所有，惟自91年起，即遭反訴被告無權占有，並出租予第三人逢運物流股份有限公司（下稱逢運公司），並收取租金。而反訴被告上開無權占有之事實，致反訴原告受有相當予租金之損害，仍為社會之一般通念。反訴原告爰依民法第179 條規定訴請反訴被告返還五年內，及本狀繕本送達後，至上開未保存登記之建物返還之日止，按月給付相當於租金之不當得利。

㈡反訴原告所有之系爭增建物，經鈞院民事執行處委託第三人鑑價，其總價為15,798,900元，而其坐落基地面積1740.93 平方公尺，公告現值每平方公尺6,208 元，則土地現值為10,807,693元，若以土地及房屋之價值，以年息6%計算，每年租金應為1,596,395 元【（15,798,900+10,807,693）x6% =15,96,395 】，每月租金為133,032 元（0000000 ÷12=133,032），則反訴原告自得請求反訴被告返還自本狀繕本送達前五年內相當於租金之不當得利7,981,975 元（1,596,395x5=7,981,975） ，及自本狀繕本送達翌日起至返還上開廠房之日止，按月給付反訴原告相當予租金之不當得利133,032 元。並聲明：

⒈反訴被告應給付反訴原告7,981,975 元，及自本狀繕本送達翌日起，至反訴被告返還系爭增建物予反訴原告之日止，按月給付反訴原告133,032 元，暨上開應給付之7,981,975 元自本狀繕本送達翌日，至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

⒉前項聲明，反訴原告願供擔保請准宣告假執行。

二、反訴被告則以：

㈠關於反訴原告主張反訴被告應給付相當於租金之不當得利及反訴原告應給付之地租計算基準有誤。反訴原告主張反訴被告應給付相當於租金之不當得利之基準依據不明。反訴原告應更行舉證。

㈡次者，系爭增建物係由反訴原告交付予原告戊○、丁○○及訴外人蘇郁仁3 人，此有89年6 月26日終止房屋租賃契約同意書為憑，故而原告戊○、丁○○及訴外人蘇郁仁3人並非無法律上原因而占有系爭增建廠房，且反訴原告顯然並無損害；況且，受讓及占有系爭建物者，並非反訴被告己○○等3 人，反訴原告據此主張反訴被告己○○等3人受有利益，亦無理由。

㈢從而，反訴原告之訴為為理由，並聲明：

⒈反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

⒉若受不利益判決，願供擔保請求免為假執行。

三、本院之判斷：

㈠反訴原告主張反訴被告無權占有其所有之系爭增建物，並將之出租第三人逢運公司，是反訴被告因此是有利益云云；惟按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。依據卷附逢運公司承租系爭142 號房屋（含系爭增建物）之租賃契約書所載（見本院卷二第20頁至第23頁），出租系爭142 號房屋（含系爭增建物者），乃原告戊○、丁○○及訴外人蘇郁仁3 人，反訴被告己○○並未出租系爭增建物並收取租金，反訴原告復未舉證證明反訴被告己○○有無權占有系爭增建物並出租第三人逢運公司而受有利益一節，是反訴原告起訴請求反訴被告己○○應返還不當得利云云，即屬無據。

㈡反訴原告前於89年6 月26日之終止房屋租賃契約同意書之時，業已將系爭增建物之事實上處分權，讓與反訴被告戊○、丁○○及訴外人蘇郁仁等3 人，業如前述，而反訴被告戊○、丁○○及訴外人蘇郁仁3 人復於91年1 月1 日將系爭142 號房屋（含系爭增建物），出租予第三人逢運公司，係本於渠等事實上處分權之行使，既非無權占有，亦非無法律上之原因而受有利益，是反訴原告主張反訴被告戊○、丁○○係無權占有系爭增建物，並出租第三人逢運公司因而受有利益，亦屬無理。

㈢從而，反訴原告依據民法第179 條之規定，起訴請求反訴被告返還不當得利7,981,975 元，及自反訴狀繕本送達翌日起，至反訴被告返還系爭增建物予反訴原告之日止，按月給付反訴原告133,032 元，暨上開應給付之7,981,975元自反訴狀繕本送達翌日，至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。反訴原告之請求既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。

參、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。

據上論結，本件原告之訴、被告之反訴，均無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。