臺灣桃園地方法院97年度訴字第357號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 97 年 08 月 29 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　 97年度訴字第357號原　　　告　惠德建築有限公司
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　周燦雄律師
被　　　告　葉雲全即杜翁美容材料行
乙○○
0號
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國97年8月7日辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告葉雲全即杜翁美容材料行應將門牌號碼桃園縣平鎮市○○○街十一號一樓房屋遷讓返還原告。
被告應連帶給付原告新台幣壹拾參萬陸仟元及自民國九十七年二月一日起至將本判決第一項之房屋返還之日止，按月給付原告新台幣參萬捌仟元。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告葉雲全即杜翁美容材料行於民國96年1
月30日邀同被告乙○○為連帶保證人，向原告承租桃園縣平鎮市○○○街11號1 樓之房屋（下稱系爭房屋），約定租期為1 年，自96年2 月1 日起至97年1 月31日止，租約為每月新台幣（下同）1 萬9 千元，應於每月5 日以前繳納，押租保證金為五萬4 千元（下稱系爭租約），系爭租約第13條並約定，乙方（即承租人）如有違背租約，丙方（即連帶保證人）應負擔連帶損害賠償責任，系爭租約第6 條亦約定，乙方於租期屆滿時，應即日將租屋按照原狀遷空交還甲方（即出租人），如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求賠償按照租金5 倍計算之違約金至遷讓完畢之日止，被告葉雲全自96年4 月份起即未支付租金，迄至租期屆滿之日止共積欠19萬元；則原告依約扣除押租金後，被告葉雲全尚應給付原告13萬6 千元。另自租期屆滿迄原告提起本件訴訟止，被告葉雲全仍拒不遷讓系爭房屋予原告，應依系爭租約第6 條計付違約金；為體恤被告，原告乃從寬以租金之2 倍計算。又被告乙○○係系爭租約連帶保證人，自應就上開債務與被告葉雲全負連帶責任。至被告抗辯系爭房屋嚴重漏水，應非由原告負擔修繕義務，蓋該漏水處屬公共設施部分，應由大廈管理委員會負責修繕，且事實上亦已經大廈管理委員會修繕完畢；又被告從未定期催告原告修繕，故被告自無從依民法第43 0條請求原告償還修繕費用。另被告主張之損害賠償，亦未見被告說明其請求依據與舉證。爰依租賃契約與連帶保證法律關係提起本件訴訟，並聲明：如主文所示。
二、被告葉雲全則以：曾使用系爭房屋並繳納租金予原告；系爭房屋業已清空，惟因聯絡不到原告，故未點交返還原告。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告乙○○則以：被告葉雲全承租系爭房屋經營精油SPA 會館，詎系爭房屋走廊處自96年2 月起即嚴重漏水（大樓化糞池管路滲出惡臭之污水），至同年3 月間漏水問題尚擴延到系爭房屋內部，致裝潢腐爛與店內臭氣沖天而影響營運；經多次向原告反應，原告均要求被告葉雲全自行向系爭房屋之公寓大廈管理委員會反應，該管理委員會於96年4 月方將上開漏水情形修繕完畢。惟系爭房屋漏水問題應由建商即原告負責，而非該管理委員會；且被告向原告就營業損失索賠未果，並面臨客戶要求退費，方無力遷讓系爭房屋返還原告。並聲明：原告之訴駁回。
四、經查，原告主張兩造就系爭房屋成立租約，租期自96年2 月1 日至97年1 月31日，租金每月1 萬9 千元，應於每月5日
前繳納，押租金則為5 萬4 千元。另約定承租人即被告葉雲全如違背系爭租約，被告乙○○應負連帶賠償責任；被告葉雲全於租期屆滿時，應即日將系爭房屋按原狀遷空交還出租人即原告，若不及時遷讓，原告每月得向被告葉雲全請求按租金5 倍之違約金，至遷讓完了之日止，業據提出租約1 紙為證，核屬相符，復為被告所不爭執，應堪信為真實。
五、本院判斷：
⑴、原告主張被告葉雲全於96年1 月30日邀同被告乙○○為連帶保證人，向原告承租系爭房屋，並就系爭租約之內容為前述約定乙節，業據兩造所不爭執，核與原告所提出系爭租約所載內容相符，堪信為真實。至原告主張被告葉雲全自96年4
月份起即未支付租金，迄至租期屆滿之日止共積欠19萬元，則原告依約扣除押租金後，被告葉雲全尚應給付原告13萬6
千元，及按月以租金之2 倍計算之違約金等情，雖為被告以前揭事實及理由二、三所為之陳述置辯。然按「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」民法第430 條定有明文。「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」公寓大廈管理條例第10條第1 項前段亦有明文。被告抗辯系爭房屋因大樓化糞池管路滲出惡臭之污水與漏水問題擴延到系爭房屋內部，致裝潢腐爛與店內臭氣沖天而影響營運等語。因在租賃關係存續中，承租之房屋若有修繕之必要，依法應由承租人定相當期限催告出租人修繕，如出租人不為修繕，承租人始可自行修繕，就所支出之費用，於租金內扣抵之。本件被告葉雲全既不能舉證證明有定期通知被上訴人修繕，及被上訴人不為修繕等情事，則其前述抗辯即屬殊無可採。
⑵、經查，依據兩造間之系爭租約第4 條約定「租金應於每月初五以前繳納，每次應繳1 個月份，乙方不得藉詞拖延。」以及第5 條約定「乙方應於訂約時，交於甲方5 萬4 千元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。」、系爭租約第13條約定「乙方如有違背租約，丙方應負擔連帶損害賠償責任，系爭租約第6 條亦約定，乙方於租期屆滿時，應即日將租屋按照原狀遷空交還甲方，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求賠償按照租金5 倍計算之違約金至遷讓完畢之日止。」本件被告葉雲全自96年4 月份起即未支付租金，此為兩造所不爭執，迄至租期屆滿之日（97年1 月31日）止共計積欠19萬元；則原告依約扣除押租金後，被告葉雲全尚應給付原告13萬6 千元。另自租期屆滿迄原告提起本件訴訟止，被告葉雲全仍未遷讓系爭房屋予原告，則原告請求被告葉雲全應依系爭租約第6 條計付違約金，亦屬有據，本件依據系爭租約約定之違約金雖原告得請求依據租金5 倍計算之違約金，惟原告表明僅請求以租金之2 倍（即38,000元）計算，本院認審酌被告之違約狀態以及原告所受之損害，認並無過當，應予准許。又被告乙○○係系爭租約連帶保證人，自應就上開債務與被告葉雲全負連帶責任。從而，本件原告請求被告葉雲全應將系爭房屋遷讓返還原告，被告應連帶給付原告136,000 元及自97年2 月1 起至將系爭房屋返還之日止，按月給付原告38,000元，均屬有據，應予准許。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　8 　　月　　29　　日民事第三庭 法　官　陳清怡
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　9 　　月　　1 　　日書記官　劉璟佳