臺灣桃園地方法院97年度訴字第986號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　　　　97年度訴字第986號

原告

泳淳不動產仲介有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

蔡岳龍律師

被告

乙○○

上列當事人間請求損害賠償事件，於民國97年11月24日辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張被告於民國97年4 月10日與原告訂立不動產買賣意願書及買方給付服務費承諾書（下稱系爭居間契約），委託原告居間被告以總價新台幣（下同）2,250 萬元購買訴外人和固建設有限公司（下稱和固建設）所有門牌號碼為桃園縣桃園市○○街39號之不動產（下稱系爭不動產）。被告依系爭居間契約第3 條第1 款約定於斡旋期間，如和固建設接受被告之承買價款及條款時，被告同意應買買賣契約即已生效成立，被告與和固建設應於轉定之日起5 日內簽訂不動產買賣契約書，被告並應於不動產買賣契約成立時給付原告15 萬 元，被告再當場簽立面額22萬5 千元之本票1 紙（本票號碼：CH 367757） 交付原告作為斡旋金。原告因被告有意購買系爭不動產，遂由法定代理人甲○○以隱名代理方式與訴外人和固建設簽訂房地產專任委託銷售委託契約，由和固建設委託原告以2,250 萬元銷售系爭不動產，銷售期間自97年4 月10日起至97年4 月13日，並約定於97年4 月14日與被告簽訂買賣契約成交後，由和固建設給付原告服務費50萬元。詎被告竟違約不於97年4 月14日到場簽約，經原告以存證信函通知於5 日內再約定簽約日，被告逾期亦未再為約定或與固建設簽訂系爭不動產買賣簽約，實為可歸責被告之事由給付不能，致原告受有不能依前述與和固建設已簽訂之銷售委託契約可得服務費50萬元之所失利益，被告亦未所如其所稱曾於97年4 月13日通知原告不購買系爭不動產之情事。被告所為亦構成民法第184 條第1 項後段規定之侵權行為，原告自得依系爭居間契約請求被告給付報酬15萬元、依民法第225 條第1 項賠償所失利益50萬元及依第184 條規定提起本訴等語，並聲明被告應給付原告65萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週利利率百分之5 計算之利息，暨陳明願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以原告之法定代理人為王意涵而非甲○○，本件訴訟原告不適格。原告主張其與和固建設間之房地產專任委託銷售契約書之相對人係原告之受僱人（甲○○）個人行為，無法證明與原告間之關連，況原告與和固建設間買賣是否成立皆與被告無涉。另依該契約書內容約定審閱期間為3 日，被告與原告於97年4 月10日簽立不動產買賣意願書等契約後，旋即在簽約後3 日內即97年4 月13日向原告撤回上開契約，被告對此並無違約，再者比對甲○○與和固建設間之簽約時間（97年4 月10日）明顯不合常理。原告逕以定型化契約書主張被告違約有違誠信原則等語資為抗辯，並聲明原告之訴及假執行聲請均駁回，暨如受不利判決願供擔保免於假執行。

三、兩造不爭執事實：

（一）原告與被告於97年4 月10日簽立系爭居間契約，而系爭居間契約第3 條第1 款載明約定於斡旋期間，如和固建設接受被告之承買價款及條款時，被告同意應買買賣契約即已生效成立，原告得全權代理被告將斡旋金交視同定金交予和固建設，此據即自動視為定金收據，被告絕無異議，被告與和固建設應於轉定之日起5 日內簽訂不動產買賣契約書，並於系爭不動產買賣契約成立時給付原告15萬元。

（二）系爭居間契約定被告得於97年4 月10起至97年4 月13日止向原告表示不買。

（三）原告法定代理人甲○○與訴外人和固建設就系爭不動產簽立房地產簽訂專任委託銷售契約書之期日為97年4 月10日起至97年4 月13日，並約定於期限翌日97年4 月14 日 簽約，和固建設應支付50萬元服務費，被授權委託人署名甲○○。

（四）原告法定代理人甲○○於97年4 月13日曾至被告住處商談。被告於97年4 月17日曾至原告營業處拿取系爭不動產之登記謄本及建造執照影本。

（五）被告未與和固建設簽訂系爭不動產買賣契約書。

（六）和固建設未給付原告50萬元服務費。

四、兩造爭執事項：

（一）本件原告法定代理人是否為甲○○？

（二）被告是否於97年4月13日向原告表示不買？

（三）原告得否向被告請求居間報酬15萬元？

（四）被告是否負有與和固建設簽訂系爭不動產買賣契約之契約義務？和固建設不依約給付50萬元服務費是否為原告所失利益？

五、茲分述如下：

（一）本件原告法定代理人為甲○○，有卷附經濟部全國工商服務網所公布之原告營利登記事項，其法定代理人係甲○○為憑。被告所辯原告法定代理人為王意涵而非甲○○，本件訴訟原告不適格云云，純屬誤解。

（二）被告不能證明其確於97年4月13日向原告表示不買。查，被告雖辯稱其於97年4 月13日在其住處向原告表示不買云云，惟為原告所否認，並稱其於97年4 月13日固曾因被告向其請教被告住處占用國地之事而至被告住處，惟被告並未表示不買，被告並於97年4 月17日尚到原告營業處拿取系爭不動產相關資料等語。經查，原告所稱經證人即原告職員丁○○證稱17日早上10、11時間，被告到公司找甲○○，我有看到被告走進來。被告離開時有拿委託案件之資料，應該是土地或是建物謄本，態度一般等語（見本院97年11月24日言詞辯論筆錄）屬實，嗣為被告所不爭執其確於當日至原告營業處拿取土地登記謄本及建造執照影本（見同上筆錄）。被告既於97年4 月17日尚至原告營業處拿取系爭不動產土地登記謄本及建造執照影本等與文件，被告所稱其於97年4 月13日即向原告表示不買云云，已非無疑。雖被告所舉證人即被告配偶丙○○證述被告於97年4 月13日在住處向原告法定代理人甲○○表示不買云云，然證人丙○○證稱王先生到時其在廚房，只看到王先生背影，沒有打招呼，他們在談時，我沒有在旁邊，一下子王先生就離開，我準備茶水，還沒端出去等語（見本院97年9 月22日言詞辯論筆錄），證人丙○○於被告與原告法定代理人甲○○談話時既不在場，不可能當場見聞被告確有向原告法定代理人甲○○表示不買之情事，自不得為被告所辯其於當場向原告法定代理人甲○○表示不買之有利證據。被告所辯其於97年4 月13日在其住處向原告表示不買云云，自因不能證明，而不得憑採。

（三）原告不得向被告請求居間報酬或侵權行為損害賠償15萬元。按「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。」、「居間人支出之費用，非經約定，不得請求償還。前項規定，於居間人已為報告或媒介而契約不成立者適用之。」民法第568 條、第569 條第定有明文。查，原告主張被告雖未與和固建設簽訂系爭不動產買賣契約，惟兩造於系爭契約第3 條第1 項約定於斡旋期間，如賣方（即和固建設）接受買方（即被告）之承買價款及條款時，買方同意應買買賣契約即已生效成立。本件賣方即和固建設已依被告委託價格2,250 萬元委託銷售，系爭系爭不動產買賣契約即已成立，被告自應給付報酬15萬元。又被告故意不簽約，亦應負侵權行為損害賠償之責等情，已為被告所否認，並辯稱其與和固建設就系爭不動產並未成立買賣契約，自無依約給付報酬之義務，亦無損害賠償等語。經查，兩造間之系爭居間契約雖係以不動產買賣意願書及買方給付服務費承諾書為名，依其約定立書人即被告承諾應於契約（買賣）成立時，給付服務報酬15萬元。若立書人或其配偶、二等親內之親屬於賣方委託期間屆滿後二個月內，與賣方成交時，立書人同意視為受託人即原告已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付服務報酬15萬元及相關斡旋金等約定，核兩造真意乃系爭契約乃係以因原告報告或媒介而成立系爭不動產買賣契約始得請求報酬之居間契約。易言之，被告於因原告報告或媒介而成立系爭不動產買賣契約時，固應依約給付報酬，惟於未因原告報告或媒介而成立系爭不動產買賣契約時，縱被告拒絕訂約係出於任意或其他個人經濟因素，被告亦無給付報酬之義務。況，原告既係以居間為業，本應就其居間業務之成敗負經營之責。原告如於所居間之不動產契約成立前，已為買賣雙方磋商、協調而已支出之成本及人事等費用，於居間不成立時，自應視為原告經營居間業務之風險，亦為原告所明知，並得自其他於居間成立之業務所收取之報酬獲得補償，並不當然應由委託之一方即被告負擔，如由民法第568 條、第569 條規定自明。查，本件被告所委託原告居間欲買受之系爭不動產，被告或其配偶、二等親內之親屬並未與和固建設成立買賣契約，依兩造前述約定，被告即無給付居間報酬之義務。原告亦未能證明被告係為避免報酬之支付，或以使原告喪失報酬請求權為目的，而故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約，原告在系爭不動產買賣契約未因其報告或媒介而成立時，請求被告給付居間報酬15萬元，於法自有未合。雖原告再主張依系爭居間契約第3 條第 1項約定系爭不動產買賣契約於和固建設接受被告承買價款及條款時已生效成立云云，然，依系爭居間契約第3 條第1 項固約定於斡旋期間，如和固建設接受被告之承買價款及條款時，被告同意應買買賣契約即已生效成立，然本件被告自始或於原告通知和固建設之出價後均未為同意應買之表示，系爭不動產買賣契約自無依同上約定視為生效成立之情形。又，契約於當事人互相表示意思一致時契約始為成立，系爭不動產買賣契約之雙方（即被告、和固建設）除委託原告居間外，均未授與訂立買賣契約之代理權，原告雖從中接洽，並分別與被告、和固建設達成價格之共識，惟不論被告或和固其就願買、或願賣之意思，均僅到達原告，並未到達對方，原告復非雙方代理人，自應認被告與和固建設就系爭不動產之買賣之意思表示尚未到達對方，系爭不動產買賣契約自未因買賣雙方意思合致而成立。原告所稱系爭不動產買賣契約依兩造同上約定視為成立生效云云，自非可採。原告亦未能證明被告未與和固建設簽訂系爭不動產買賣契約，究係如何構成民法所定之侵權行為，原告依侵權行為請求被告損害賠償15萬元，亦無理由。原告依系爭契約或侵權行為之法律關係請求被告給付居間報酬或侵權行為損害賠償15萬元，均無理由。

（四）被告依系爭契約並未負有與和固建設簽訂系爭不動產買賣契約之契約義務。和固建設不依約給付50萬元服務費亦非原告因系爭契約之所失利益。按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」民法第565 條定有明文。依前規定所定居間契約委託人固有依居間契約給付報酬之義務，惟依其契約性質，居間人並無直接強制委託人與第三人訂立居間人所報告或媒介之契約之義務。又，所謂定型化契約應受衡平原則限制，係指締約之一方之契約條款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，否則，即受不締約之不利益，始應適用衡平原則之法理，以排除不公平之「單方利益條款」，避免居於經濟弱勢之一方無締約之可能，而忍受不締約之不利益，是縱他方接受該條款而締約，亦應認違反衡平原則而無效，俾符平等互惠原則。再，有限公司為法人，其行為雖需經其法定代理人之自然人之行為實現，然法人與與其法定代理人之自然人仍為不同之權利義務之主體，該法人之法定代理人如已表明其係代理法人之意旨，其所為法律行為之效力自及於法人，反之如未表明其係代理法人之意旨，除能證明合於所謂「隱名代理」之要件外，其所為法律行為之效力僅及於實際為法律行為之自然人，並不因其為法人之法定代理人而當然及於法人。查，原告再主張其因與被告簽訂系爭居間契約，而由其法定代理人甲○○以隱名代理方式與和固建設簽訂房地產專任委託銷售委託契約，和固建設委託原告以2,250 萬元銷售系爭不動產，銷售期間自97年4 月10日起至97年4 月13日，並約定於97年4 月14日與被告簽訂買賣契約成交後，由和固建設給付原告服務費50萬元。詎被告竟違約不於97年4 月14日到場簽約，再經原告以存證信函通知於5 日內再約定簽約日，惟被告逾期亦未再為約定或與固建設簽訂系爭不動產買賣簽約，實為可歸責被告之事由給付不能，致原告受有不能依前述與和固建設已簽訂之銷售委託契約可得服務費50萬元之所失利益等情，亦為被告所否認，並辯稱其依系爭契約並無與和固建設簽訂系爭不動產買賣契約之契約義務，縱有約定亦因違反公平原則之定型化契約條款而無效，和固建設委託之人為甲○○亦非原告等語。經查，兩造雖於系爭居間契約第3 條第1 款約定於斡旋期間，如和固建設接受被告之承買價款及條款時，被告同意應買買賣契約即已生效成立，原告得全權代理被告將斡旋金交視同定金交予賣方（即和固建設），此據即自動視為定金收據，被告絕無異議，被告與和固建設應於轉定之日起5 日內簽訂不動產買賣契約書等語，然查，被告於因原告報告或媒介而成立系爭不動產買賣契約時，固應依約給付報酬，惟原告並無直接強制被告與和固建設訂立系爭不動產買賣契約之義務，已如前述，況核兩造約定上述「被告與固建設應於轉定之日起 5日內簽訂不動產買賣契約書」之真意，應係被告與和固建設間就系爭不動產買賣契約已因定金交付而成立時，雙方應簽訂不動產買賣契約書，亦非約定被告依系爭契約對原告負有與和固建設訂立系爭不動產買賣契約之義務，該定型化條款如以原告解釋被告依系爭居間契約對原告負有與和固建設訂立系爭不動產買賣契約之義務，實違反系爭居間契約之性質及解釋定型化約款之衡平原則。被告依系爭居間契約對原告既未負有與和固建設間就系爭不動產買賣契約之義務，原告主張被告未與和固建設間簽訂系爭不動產買賣契約，致被告就系爭居間契約所負債務給付不能，應負損害賠償云云，自屬無據。況，依原告所提和固建設所簽訂之專任委託銷售委託契約書上受委託人係載為甲○○，雖甲○○為原告法定代理人，然其並未於受委託時於同上房地產專任委託銷售委託契約書上載明其係代理原告之意旨，甲○○所為前述受委託銷售之法律行為效力除能證明合於所謂「隱名代理」之要件外，並不因甲○○為原告之法定代理人而當然及於原告。原告既不能證明甲○○所為前述受和固建設委託銷售之法律行為合於隱名代理之要件，自不得主張其為該契約之當事人，而享有契約利益。原告主張和固建設因被告未與其簽訂系爭不動產買賣契約而不給付報酬50萬元，為原告所失利益云云，亦乏依據。原告亦未能證明被告未與和固建設簽訂系爭不動產買賣契約，究係如何構成民法所定之侵權行為，原告依侵權行為請求被告損害賠償50萬元，亦無理由。原告依系爭契約或侵權行為之法律關係請求被告賠償50萬元，自無理由。

六、從而，原告爰依居間契約、民法第226 條第1 項及侵權行之規定請求被告給給付65萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週利利率百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。

七，本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核與本件判決結果無影響，爰不一一論述，併此說明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。