臺灣桃園地方法院98年度訴字第2090號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　98年度訴字第2090號

原告

周姜寸妹

原告

姜仁文

原告

陳姜紹妹

原告

姜新美

原告

廖文臺

原告

廖文瑛

原告

廖枝梅

原告

廖翊伶

原告

羅文權

共同訴訟代理人

宋英華律師

複代理人

張茂煒

被告

林乾連

被告

楊文杰

共同訴訟代理人

洪榮彬律師

　　　　　　陳麗玲律師

　　　　　　吳尚昆律師

上列當事人間請求拆屋還地事件，於民國100 年6 月3 日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時原聲明：被告2人應將坐落桃園縣新屋鄉○○○段崁頭厝小段644-6 地號土地上如附圖所示紅色部分面積231 平方公尺之地上物拆除，並將土地返還原告全體，並應給付原告全體新臺幣（下同）230,696 元，及自起訴狀繕本送達被告2 人之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自民國98年11月1 日起至返還上開土地之日止，按月給付原告全體1,639 元。嗣於100 年9 月20日具狀變更請求如其後述聲明所示，核其所為僅係單純擴張或減縮應受判決事項之聲明，於法並無不符，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：

㈠坐落桃園縣新屋鄉○○○段崁頭厝小段644-6 地號土地（分割自644 地號土地，下稱系爭土地）為原告所公同共有，詎被告林乾連、楊文杰無合法權源，竟分別自78年12月13日及83年6 月23日起，擅自在系爭土地上興建如附圖編號A 所示面積74.81 平方公尺（被告林乾連占有部分）、附圖編號B、C 所示面積76.74 平方公尺、51.61 平方公尺（被告楊文杰占有部分）之建物供經營弘農商行，並設立戶籍於其上（即門牌號碼桃園縣新屋鄉○○○路○ 段1124號及1126號，下稱1124號房屋、1126號房屋），經原告請求拆除房屋並返還土地，惟被告均置不理會。

㈡被告無權占有系爭土地，受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，原告得依不當得利之法則，請求被告林乾連、楊文杰給付自83年10月1 日起至98年9 月30日之補償金各為74,710元、128,180 元，及均自98年11月1 日起至返還上開土地之日止，按月給付原告各531 元、910 元（計算細項詳本院卷第126 頁）。

㈢對被告答辯之陳述：

⒈被告楊文杰主張系爭土地87年間道路拓寬徵收土地，原告姜仁文有領取道路拓寬補償費，卻未出面制止被告建屋云云。惟原告等否認領取土地徵收補償費，更不知被告楊文杰有領取1126號房屋拆遷補償費乙事，遑論明知被告楊文杰有改建房屋而未制止之情事。且姜榮夫係因遭被告無權占有土地，被告才給付其補償，雙方間並無買賣或租賃關係。

⒉被告陳稱姜榮漢應明知系爭土地出租且亦無提出任何反對意見，足見渠等有分管契約存在云云。惟訴外人姜榮夫與原告父親姜榮漢為兄弟，原告之祖父姜歧雙於41年間與其他2 人共同購買分割前同段644 地號土地（下稱分割前644 地號土地），應有部分各為1/3 ，嗣姜歧雙將其應有部分移轉予姜榮漢、姜榮夫，應有部分各為1/6 。又系爭土地於48年間屬共有狀態，姜榮夫未經其他共有人同意，擅自與訴外人許漢培簽訂之租賃契約，其所立之收據上載「壹丈貳尺深至190 地號為界」等語，係指642 地號土地部分，與系爭土地無關，對其他共有人亦不生效力。況被告自始均無提出分管契約等證據證明租賃關係存在而為有權占有之依據，僅提出依法繳納房屋稅等證物主張其有權占有土地以興建房屋，其主張顯不足採。

⒊被告雖提出訴外人楊文達與原告姜仁文間簽訂買賣契約書為合法占用土地之論據。惟系爭土地當時並未辦理繼承，且繼承人並非僅有原告姜仁文而仍屬共有狀態，買賣契約因無法履行而終止，系爭土地迄今仍為原告等所共有，被告主張，顯屬無稽。

㈣爰依民法第767 條、828 條、179 條之規定，提起本件訴訟，並聲明：

⒈被告林乾連應將坐落桃園縣新屋鄉○○○段崁頭厝小段644-6 地號土地上如附圖編號A 所示面積74.81 平方公尺之地上物拆除，將土地返還原告全體，並應給付原告74,710元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自98年11月1 日起至返還上開土地之日止，按月給付原告531 元。

⒉被告楊文杰應將如附圖編號B 、C 所示面積76.74 平方公尺、51.61 平方公尺之地上物拆除，將土地返還原告全體，並應給付原告128,180 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自98年11月1 日起至返還上開土地之日止，按月給付原告910 元。

⒊願供擔保請准予宣告假執行。

二、被告則辯稱：

㈠被告二人係有權占有系爭土地並興建房屋，原告不得請求拆屋還地：

⒈被告林乾連主張：早在姜榮夫將系爭土地出租予許漢培興建房屋時，被告林乾連即已在「許漢培興建房屋之基地」旁另行興建1124號房屋使用迄今，由被告所提姜榮夫與許漢培之收據中及按年繳納之房屋稅通知書可證，嗣因道路拓寬徵收土地及部分房屋，被告林乾連即改建使用迄今。

⒉被告楊文杰主張：1126號房屋係48年9 月29日由訴外人許漢培向地主姜榮夫以蓬萊穀3,000 台斤租地（系爭土地重測前地號為新屋鄉崁頭厝字崁頭厝190 地號）興建，嗣於53年5 月11日由訴外人許漢培、許水交共同轉售予訴外人石亦文，復於71年12月12日再由石亦文之子石向仁轉售予被告楊文杰之父親楊慶桂，並由楊慶桂於73年間增建部分樓層。其後於楊慶桂死亡後，由被告楊文杰繼承，並於87年間因道路拓寬徵收土地及部分房屋，原有房屋被拆除一部分無法使用，被告楊文杰即以房屋補償費及自行出資之款項，重新改建1126號房屋使用迄今，而原告姜仁文領取土地補償費時，亦未制止被告楊文杰改建房屋。

㈡被告等雖均未取得系爭土地與建物之所有權，但其占有現住房屋乃是分別基於與訴外人姜榮夫之租賃關係，並輾轉自訴外人許漢培、許水交、石亦文等人之買賣契約取得繼續合法占有系爭土地之權限，渠等占有各自成立有權占有，則渠等與姜榮夫或其繼承人，即可以援用最高法院88年度台上字第524 號裁判之占有連鎖理論。又系爭土地與被告等人間既存在租賃契約關係，則應類推適用民法第425 條買賣不破租賃之規定，被告得主張與原告等間存在租賃關係。

㈢原告等訴請被告拆屋還地乃為權利濫用之行為。原告在繼承系爭土地前，早已知悉各該房屋已存在數十年，原告請求拆屋還地，與物之經濟效用有違，況被告確實有意向原告購買系爭土地，因價格差距太大尚未能達成共識，從而，原告訴請拆除系爭房屋與其所能取得之利益相較，顯以維持現況較符社會經濟利益。

㈣原告請求自83年10月1 日起至98年9 月30日止之相當於租金之不當得利，請求回溯逾5 年期間部分，為無理由。並均聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，請准供擔保免為假執行。

三、原告主張分割前644 地號土地原為姜歧雙與另二人共有，每人各持分1/3 ，嗣姜歧雙將其應有部分移轉予姜榮漢、姜榮夫2 人，每人各持分1/6 ，俟80年間經裁判分割將系爭土地分割予姜榮漢所有，姜榮漢死亡後由原告共同繼承乙情，業據原告提出土地登記簿謄本及土地登記謄本為證，並為被告所不爭執，堪信屬實。而系爭土地之現況經本院於99年4 月7 日會同兩造及楊梅地政事務所人員至現場履勘及測量，有如附圖編號A 所示面積74.81 平方公尺（門牌號碼：1124號）之輕鋼架造建物、編號B 所示面積76.74 平方公尺（門牌號碼：1126號）之二層樓加強磚造建物及編號C 所示面積51.61 平方公尺（門牌號碼：1126號）之輕鋼架造建物存在，此有勘驗筆錄、土地複丈成果圖在卷可考（見本院卷第21、30頁）。是本件爭點厥為被告二人是否擁有占有使用系爭土地之正當權源。

四、被告林乾連就其所主張有權占用系爭土地乙情，迄未提出任何積極證據以實其說，其主張已難遽採。至其雖另陳稱其早在姜榮夫將系爭土地出租予許漢培興建房屋時，即已在許漢培興建房屋之基地旁另行興建系爭1124號房屋使用迄今，如其為無權占有，姜榮夫不可能同意其繼續使用，足見分割前644 地號土地之共有人實存有分管契約云云，然原告既否認姜榮夫或其他共有人曾同意被告林乾連使用系爭土地，亦否認有分管契約存在，被告林乾連就此有利於己之事項自應負舉證之責，但查，被告林乾連除空言為上開主張外，並未提出任何積極、有效之證據供本院調查、審酌，其主張有權使用系爭土地云云，顯非可採。

五、被告楊文杰雖主張1126號房屋係48年9 月29日由許漢培向地主姜榮夫租地興建，再輾轉由被告楊文杰之父楊慶桂購得並增建部分樓層，嗣由被告楊文杰繼承使用迄今云云，並提出姜榮夫出具之收據、房屋買賣合約書、房屋賣渡證書、不動產買賣契約、買賣所有權移轉契約書為證（見本院卷第59至66、69至78頁），但查，原告主張姜歧雙於41年間購買分割前644 地號應有部分1/3 之土地，嗣於60年間由姜榮漢、姜榮夫各取得1/6 之應有部分，姜榮漢於80年間復以裁判分割方式取得由644 地號土地分割出之系爭土地乙節，有土地登記簿謄本在卷可參（見本院卷第180 至205 頁），且為被告所不爭執，堪認許漢培於48年間向姜榮夫租地建屋時，系爭土地仍屬分割前644 地號土地之一部分，且屬共有之土地，姜榮夫縱有出租土地之意，亦應得到其他土地共有人全體之同意始能為之，然被告楊文杰迄未就姜榮夫出租土地予許漢培時已得分割前644 地號土地全體共有人之同意乙節舉證以實其說，尚難認許漢培已合法取得使用系爭土地之權利，更遑論僅輾轉取得1126號房屋所有權之被告楊文杰有何合法使用系爭土地之權利。況姜榮夫與許漢培間之土地租賃關係屬債權契約，效力僅及於契約當事人，許漢培縱將1126號房屋之所有權出售他人，若該房屋之買受人未與姜榮夫另訂土地租賃契約，亦無從取得合法使用系爭土地之權利。至被告楊文杰雖又主張分割前644 地號土地之共有人存有分管契約云云，但為原告所否認，被告楊文杰就其此部分主張自應負舉證之責，惟被告楊文杰既自承無法提出分管契約之積極證據，自難僅憑1126號房屋自48年起即開始使用系爭土地迄今之事實，即遽認被告楊文杰確有使用系爭土地之合法權源。

六、再者，系爭土地係於80年間經法院以裁判分割之方式自分割前644 地號土地分割歸予姜榮漢所有，已如前述，而該裁判分割既係法院以判決之方式重新分配土地所有權之歸屬，與以買賣之法律關係移轉土地所有權之情形迥然不同，被告楊文杰主張本件應類推適用買賣不破租賃之規定云云，顯非可採。況被告楊文杰就其占用之系爭土地無從主張租賃契約之權利乙節，復已詳如前述，益徵本件更無適用買賣不破租賃規定之可能。

七、被告楊文杰固另主張本件有占有連鎖理論之適用，並引最高法院88年度台上字第524 號判決為據，但依前所述，姜榮夫既無權將系爭土地出租予許漢培，足見許漢培本屬無權占有，準此，主張輾轉承繼許漢培權利之被告楊文杰自無合法占有之可能，因之，被告楊文杰此部分主張亦非可採。至原告姜仁文固曾與訴外人楊文達就系爭土地簽訂買賣契約書，惟系爭土地於簽約當時並未辦理繼承，且繼承人並非僅有原告姜仁文而仍屬共有狀態，原告姜仁文實無權出售系爭土地。且被告楊文杰就楊文達將該買賣契約之債權讓與訴外人楊文隆一情，並未舉證以實其說，其債權讓與是否有效，至有可疑，況楊文達債權讓與之對象既為楊文隆而非被告楊文杰，益徵被告楊文杰實無從主張此部分之權利甚明。

八、按「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。」、「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之。」，民法第765條、第767 條分別定有明文。依前開論述，本件原告既為系爭土地之所有權人，而被告二人又無合法使用系爭土地之權源，則被告二人顯係無權占有原告之系爭土地，原告自有依上開規定請求被告二人返還之權利，且原告行使上開條文所明定之物上請求權，其目的顯係為保障自身之所有權，被告二人空言原告提起本件訴訟係以損害他人為主要目的並違反公共利益云云，顯不足採。

九、另按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會之通常觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照），本件被告無權占有原告所有之系爭土地，為無法律上之原因而受利益，原告不能使用土地以獲取利益因此受有損害，原告主張依不當得利之法律關係請求被告返還相當於租金之利益，應屬可取。而依土地法第97條、第105 條之規定，租用基地建築房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限。所謂土地總價額，係以法定地價為準，土地法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地法第148 條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。上開計收租金限制之規定，非不得據為計算本件相當租金利益之標準另按租金之請求權因五年間不行使而消滅，既為民法第一百二十六條所明定，則凡無法律上之原因，而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權，已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹於消滅時效之租金之利益，即不得依不當得利之法則，請求返還。其請求權之時效期間，仍應依前開規定為五年，此為本院所持之見解（最高法院96年度台上字第2660號判決要旨參照）。經查，原告所有之系爭土地，其93年1 月份、96年1 月份當期申報地價分別為每平方公尺880 元、851.2 元，此有原告提出地價第二類謄本在卷可參，茲審酌原告所有之系爭土地所處位置、附近繁榮程度及被告之使用狀態等情狀，認以土地之申報總價年息5%計算原告相當於租金之損害為適當。茲將被告林乾連、楊文杰無權占用系爭土地所受利益計算如下：

㈠被告林乾連部分：

1.起訴前5 年之損害金部分：被告林乾連占用面積為74.81平方公尺，且自起訴日即98年10月28日（見原審卷第4 頁民事起訴狀上本院收文戳章）起回溯5 年內均占用系爭土地，是其自93年10月28日起至95年12月31日止所受利益為7,143 元（申報地價每平方公尺880 元×占用面積74.81平方公尺×年息5%×2 年2 月3 日＝7,143 ，小數點以下四捨五入，下同），其自96年1 月1 日起至98年10月31日止所受利益為9,010 元（申報地價每平方公尺851.2 元×占用面積74.81 平方公尺×年息5%×2 年10月＝9,010 ）。

2.每月之損害金部分：被告林乾連應另自上開期日後之98年11月1 日起至返還占用土地之日止，按月給付原告265 元（851.2 ×74.81 ×5%÷12＝265 ）。

㈡被告楊文杰部分：

1.起訴前5 年之損害金部分：被告楊文杰占用面積共為128.35平方公尺，且自起訴日即98年10月28日起回溯5 年內均占用系爭土地，是其自93年10月28日起至95年12月31日止所受利益為12,255元（申報地價每平方公尺880 元×占用面積128.35平方公尺×年息5%×2 年2 月3 日＝12,255），其自96年1 月1 日起至98年10月31日止所受利益為15,459元（申報地價每平方公尺851.2 元×占用面積128.35平方公尺×年息5%×2 年10月＝15,459）。

2.每月之損害金部分：被告林乾連應另自上開期日後之98年11月1 日起至返還占用土地之日止，按月給付原告455 元（851.2 ×128.35×5%÷12＝455 ）。

十、從而，原告依民法第767 條及第179 條之規定，請求被告林乾連、楊文杰分別拆除如主文第一、四項所示之建物，將土地返還予原告，及被告林乾連應給付如主文第二、三項所示金額，暨被告楊文杰應給付如主文第五、六項所示之金額，為有理由，應予准許，逾越上開請求之部分，非有理由，應予駁回。又本件兩造分別陳明願供擔保為假執行或免為假執行之宣告，爰分別酌定相當擔保金而准許之。原告除勝訴部分外，其餘之訴既經駁回，其敗訴部分假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

十一、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。

據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第85條第1 項但書、第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。