臺灣桃園地方法院98年度訴字第784號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　 98年度訴字第784號

原告

甲○○

訴訟代理人

劉孟錦律師

複代理人

吳純怡律師

複代理人

周珮琦律師

被告

平鑫實業有限公司

法定代理人

丙○○

被告

乙○○

共同訴訟代理人

呂傳勝律師

複代理人

呂丹琪律師

上當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，本院於民國99年

6 月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：緣坐落桃園縣縣大園鄉○○段372 地號土地（下稱系爭土地）為伊向所有權人訓眉建業株式會社（下簡稱訓眉會社）所承租（下稱系爭租約，原每月新臺幣《下同》110,223 元，於95年6 月13日簽立補充協議書，因可使用部分變更為100 坪，則自93年10月9 日起每年年租改為300,000 元），再於91年7 月9 日轉租予被告平鑫實業有限公司（下簡稱平鑫公司），由被告平鑫公司成立前之股東許泓林、高龍雄（以其子高志明名義投資被告平鑫公司）代表與伊簽立租賃契約、93年10月9 日簽立補充協議書變更租賃標的為已建築使用部分，其他條文則不變（下稱系爭轉租契約），並由被告平鑫公司於成立後所承認，被告乙○○則擔任為連帶保證人，約定每月租金為新臺幣（下同）50,000元（原為165,500 元），至97年7 月8 日租期屆滿後，因租金爭執，未能達一致協議，自屬未續租，而與不即為表示反對之意思有別，並能視為不定期租賃繼續。而被告平鑫公司於承租系爭土地後，於其上所建造如附表所示之房屋（下稱系爭房屋）價值僅約400 萬元，以被告平鑫公司每月出租之利益換算，於租賃期間已獲得對等利益，且於簽約時被告平鑫公司即已明知，已將成本計算後始為簽約，並無顯失公平之處，依系爭轉租契約第5 條約定：「乙方（即被告平鑫公司）在承租使用期間，對土地及附屬建物有修建之權，但不得超過二層，退租時無條件歸甲方（即原告）所有」，伊自得依約請求被告平鑫公司將其於系爭土地上修建如附表所示之房屋（下稱系爭房屋），而被告平鑫公司自伊點交使用後即將系爭土地及房屋出租予他人營業，為間接占有人，每月收取租金達224,000 元，於租期屆滿後，即屬無權占有，而獲有相當租金之不當得利、損害，伊自得依上開約定，請求㈠、被告平鑫公司應將如附表所示之系爭房屋所有權移轉登記予伊，㈡、並應自系爭土地及房屋上遷出，並返還系爭土地及房屋，暨依不當得利、侵權行法及保證契約之法律關係，請求㈢、自97年7 月9 日起至返還系爭土地及房屋止，按月連帶給付伊224,000 元，並就前開第㈡、㈢項之聲明，願供擔保請准宣告假執行之判決。

二、被告則以：系爭房屋係被告平鑫公司經系爭土地所有權人訓眉會社同意，而於91年9 月12日合法取得建造執照後所興建，並於92年12月3 日取得使用執照後依法辦理建物保存登記，並給付租金予訓眉會社，與原告並無任何關係，並非無權占有，至原告所提系爭轉租契約及補充協議書承租人並非被告平鑫公司，亦未經被告平鑫公司承認，對被告平鑫公司並不生效力，至於被告平鑫公司法定代理人丙○○與原告於97年9 月18日簽立之協議書為其個人行為，並未經股東大會決議，亦不能對被告平鑫公司發生效力，原告並無權利請求被告平鑫公司移轉系爭房屋所有權、遷讓系爭土地及房屋，及請求給付占有出租之租金之利益或損害；再者，系爭房屋係由現營業人所占用，被告平鑫公司從未占用，原告不應向被告平鑫公司請求返還；況且，被告乙○○係就系爭轉租契約擔任許泓林、高龍雄之保證人，並非被告平鑫公司之保證人，原告竟將被告乙○○列為被告要求連帶負責，顯無依據；此外，系爭轉租租約實為訴外人林行健，即訓眉會社負責人林櫻之子欲從中賺取差價而由原告之名義所簽立，以桃園縣大園鄉之租金而言已屬高額，且原定租約使用面積為500 坪，然實際上原告並未完全交付使用，其上仍有他人占用而無法使用，租金及押租金並未減收或扣減，而其餘實際可使用100 坪部分於93年間才又另就系爭轉租契約訂立補充協議書，並經被告平鑫公司向外借支近500 萬元後始完成系爭房屋，現仍未清償借款，而由借款人於其上設定抵押權，惟竟約定於短短3 年屆滿後，倘未續租，則系爭房屋竟歸原告所有，顯失公平，應屬無效；而系爭轉租契約期滿後，被告平鑫公司仍為租賃物之使用收益，而未見原告立即為反對之意思，亦應視為不定期繼續契約等語，均聲明求為駁回原告之訴及如受不利益之判決，願供擔保免為假執行之判決。

三、兩造不爭執事項：

㈠、系爭房屋係於91年9 月12日被告平鑫公司經訓眉會社同意所建造，而於92年12月3 日取得所有權，系爭房屋經本院民事執行處於98年間，以98年度執字第78468 號查封鑑價結果為4,950,900元。

㈡、被告平鑫公司就系爭房屋使用系爭土地，自91年7 月9 日起即按月支付租金50,000元。

㈢、系爭租約為訓眉會社與原告所簽訂，而系爭轉租契約則由原告於91年7 月9 日與許泓林、高龍雄所簽訂，被告乙○○擔任保證人，並於93年10月9 日簽立補充協議書變更租賃標的為已建築使用部分，其他條文則不變。

四、兩造爭執事項：

㈠、系爭轉租契約是否業經被告平鑫公司承認而發生效力？

㈡、倘被告平鑫公司為系爭轉租契約當事人，則被告平鑫公司於租期屆滿後有無發生不定期租約之效力？被告平鑫公司得否以並現非系爭房屋占有人而否認返還義務？

㈢、倘系爭轉租契約並未繼續，則原告依約請求被告平鑫公司移轉系爭房屋所有權是否有顯失公平、權利濫用之情形？

㈣、倘原告得請求遷讓返還系爭土地及房屋，則其所得請求相當租金之利益及損害為何？被告乙○○是否應負連帶保證之責任？

五、系爭轉租契約並未經被告平鑫公司承認而對被告平鑫公司發生效力：

㈠、查我國民法，就法人資格之取得，採登記要件主義，在公司法人，公司法第6 條訂有明文。公司在設立登記前，既不得謂其已取得法人之資格，自不能為法律行為之主體，而以其名稱與第三人為法律行為。若以其名稱而與第三人為法律行為，則應由行為人自負其責，即認行為人為該行為之主體。此公司法第19條規定之所由設。因之在未經設立登記，而以公司名稱與第三人所為之法律行為，除雙方預期於公司設立登記後，由公司承受，而公司於設立登記後已表示( 無論明示或默示) 承受，或公司另有與該為法律行為之雙方當事人成立「契約承擔」之契約外，公司原不當然承受，且由於公司非該法律行為之主體，亦不因其後股東之承認，而變為該法律行為之當事人，最高法院71年度台上字第4315號判決意旨參照。故倘若公司設立前之股東，因設立公司之必要（即公司之開業準備行為），以自己之名義為公司為法律行為，且為該法律行為之主體，而取得之權利及負擔之義務，嗣後公司完成登記，則仍需與該為法律行為之雙方當事人成立契約承擔，變更該法律行為之主體，該權利義務，始移轉於公司，而歸公司行使及負擔，反面言之，倘若其後股東並未承認，則公司自不因此成為法律行為之當事人。

㈡、經查，原告係於91年7 月9 日與許泓林、高龍雄簽立系爭轉租契約，而被告平鑫公司則於系爭轉租契約成立後，於91年8 月5 日始完成設立登記，而其登記之營業項目即為攤位出租業、倉庫出租業、辦公大樓出租業等，而設立時之股東5人，即為丙○○、許泓林、乙○○、高志明及林蘭東，有原告提出之有限公司設立登記表為憑，而平鑫公司成立後，即於91年9 月12日合法取得系爭房屋建造執照，並於92年12月3 日取得使用執照後依法辦理系爭房屋之建物保存登記，亦有系爭房屋登記謄本在卷可按，並經證人即被告平鑫公司法定代理人丙○○證述本即以公司預定股東身分與訓眉會社簽約，就是想要蓋房子當商場使用等語，足見被告平鑫公司本即預定於成立後，以出租系爭房屋經營商場為業，是認許泓林、高龍雄所締結之系爭轉租契約，本係為公司成立前之行為。然查，原告與許泓林、高龍雄於93年12月16日另行簽立補協議書，就租賃標的及租金、租期均已變更，已屬契約變更，揆諸前揭說明，倘若被告平鑫公司已為契約之承擔或主體變更，則於93年簽立協議時即應由被告平鑫公司為之，始符實際，惟該約竟仍由許泓林、高龍雄與原告簽立，並非由被告平鑫公司與原告所簽立，足見被告平鑫公司於公司成立後，是否有與原告、許泓林、高龍雄為契約承擔或契約變更之行為，已非無疑。

㈢、次查，系爭租約與系爭轉租契約原於同日所簽立，其中除租金差異外，系爭租約第5 條約定：「承租人在承租使用期間，對土地及附屬建物有修建之權，但不得超過兩層，退租時應無條件拆除，恢復土地原狀，交還出租人接管」等語，而系爭轉租契約第5 條竟約定：「乙方（即承租人）在承租使用期間，對土地及附屬建物有修建之權，但不得超過兩層，退租時無條件歸甲方所有」等語，租期為6 年，再參照契約第1 條約定：「租賃標的：⑴座落桃園縣大園鄉○○段327地號，面積93 7.68 平方公尺。⑵座落桃園縣大園鄉○○段372 地號，面積718.22平方公尺。右兩筆土地合計面積1,656 平方公尺，折合500 坪，扣除老人會房屋及通道共169 坪，現在可使用面積331 坪，計算租金，老人會遷移交承租人時，再按增加169 坪增計租金」，惟至93年簽立補充協議書時，租賃標的僅剩桃園縣大園鄉○○段372 地號內經請領建照已建築使用部分約100 坪，相差高達3 分之1 譜，此時租期則自93年10月9 日至97年7 月8 日，僅剩4 年期間，再參照訓眉會社於91年所出具予被告平鑫公司之土地使用同意書上所載，係同意由被告平鑫公司建築5 層樓之鋼骨建築物，而桃園縣政府工務局所核發之建造執照亦係記載「地上4 層」之鋼骨造房屋，造價金額估計為8 百多萬元，惟後變更設計，改為2 層樓，造價約300 萬元，而市價約490 萬元之系爭房屋（見本院卷第88頁、第18、19頁），並參諸證人即被告法定代理人丙○○則證述：原申請4 、5 樓執照，成本約1 千多萬元，因為每層樓有100 多坪，設計費因別人占用所以僅蓋了部分，涉及建照變更，所以建築師設計費用很高等語，足見於91年間簽立系爭轉租契約時，縱有計算成本、租期等因素，亦與本件原告所請求時之系爭房屋、租期條件全然未合，是原告主張已經被告平鑫公司充分考量所簽約，顯與上開事實未合，尚難遽信，且比較91年、93年契約變更之內容，顯然其遭他人占用而無法實際使用之部分，並非契約當事人所得預料，更何況原告與訓眉會社間竟於95年間始就上開契約變更簽立補充協議書，顯與交易常情有違，而系爭租約及轉租租約之差異，就承租人所建築之房屋於僅6 年之租期屆滿後即歸屬於出租人之約定，顯然不利於承租人，而證人丙○○復證述：至陳茂春律師事務所本來是以公司預定股東身分去簽約，但沒有以伊名字簽，而是用保證人身分替系爭租約當事人，即原告及訓眉簽約，是地主代表人之子（即林行健）要求伊當保證人，押金支票以伊名義開立，後來簽第2 份契約是因為要賺租金差價，也知道將來未續租會有房子歸原告所有的風險，後來公司成立後股東也知道，但是租約書本來就不是平鑫公司簽的等語，應認被告平鑫公司於成立前，本即預定向地主即訓眉會社承租，並未預料到有需由原告轉租之情形，惟於簽約時因係同日臨時決定簽轉租契約，則就系爭轉租契約竟有上開不利於承租人之情事，未即預料，已如前述，是被告平鑫公司於公司成立後股東知情後拒絕為超出一般公司成立前授權所為必要之行為範圍，即系爭轉租契約之契約承擔或變更，揆諸前揭說明，自非無據，則難認系爭轉租契約自應對被告平鑫公司發生拘束力。

㈣、再者，系爭轉租契約第5 條約定：「乙方（即承租人）在承租使用期間，對土地及附屬建物有修建之權，但不得超過兩層，退租時無條件歸甲方所有」等語，而由訓眉會社所出具予被告平鑫公司之土地使用同意書上所載，係同意由被告平鑫公司建築5 層樓之鋼骨建築物，而桃園縣政府工務局所核發之建造執照亦係記載「地上4 層」之鋼骨造房屋，已如前述，且係全部重建，顯然與系爭租約及轉租契約所之文義「修建」及限制「2 層」範圍不同，而證人丙○○亦證述：土地使用同意書係在陳茂春律師，即訓眉會社代理律師處即由陳茂春律師給的等語，亦徵系爭轉租契約該約款之訂定係屬臨時而突然，使被告平鑫公司拒絕承擔契約權利義務，故於93年間始仍以原約定當事人簽立補充協議書，且就承租人許泓林部分，並由丙○○所代簽，有補充協議書在卷可參，而堪認定。

㈤、至於原告雖提出被告平鑫公司自94年6 月至97年2 月間內部所製作之損益表內之收入每月均為定額，且明細列有定金、退押金等與出租相關收入，而支出明細列有清潔廁所、油漕、房屋稅金等，亦均與出租內容相關，並有按月支出50,000元租金項目（3 個月付1 次，並開立150,000 元之支票），確與系爭轉租契約之租金相同，而被告亦均不否認因系爭房屋而有按月支出50,000元租金，惟並未曾列以原告為出租人之明細，而證人即製作上開損益表之人游淑貞已到院證述係平鑫公司與林行伊租土地的租金，伊開票都是拿給林行健，不知道為什麼拿給林行健，也不知道簽租約的事等語，則並無法由上開損益表即行推認被告平鑫公司按月支付之租金係依系爭轉租契約所支付，是原告所提上開損益表尚無法證明被告平鑫公司有承擔系爭轉租契約。此外，原告復提出97年9 月18日，由丙○○以被告平鑫公司名義與原告簽立商討租續租、押租金返還事宜之協議書為憑，惟證人丙○○就此已證述該協議書並未經過股東會通過等語，而證人游淑貞於提示該協議書後則證述：原告與林行健有一天至伊家中，當時不知道那時原告，原告說以後該商場出租的租金就由伊先生（即丙○○）與林行健共同分，林行健還說負責人還是用伊先生名字等語，再細繹該協議書之內容「茲雙方就坐落桃園縣大園鄉○○段372 地號土地租賃事宜，雙方同意條款如下：一、前述土地租賃事宜，依91年7 月9 日原暫以高龍雄、許泓林名義所簽訂土地租賃契約，其租賃標的原包括坐落桃園縣大園鄉○○段327 、372 地號土地，嗣於93年12月16日再簽訂補充協議書將租賃標的變更為大園鄉○○段372 地號內經請領建照已建築使用部分約100 坪。二、前述租賃內之租金乙方業已全部付清無誤，押金視雙方就續租協商結果依約處理返還事宜。三、前述租賃契約已於97年7 月8 日租期屆滿，雙方就續租事宜歷經多次協商，就續租之租金數額等迄未能達成共識，茲雙方同意將以最大誠意努力協商續租事宜」等語，內容顯然並無任何涉及權利義務變動而有另行成立協議之必要再參諸證人游淑貞之證述，該協議顯然係丙○○依原告之意刻意作成之書面內容，以作為事後補行承認系爭轉租契約之效力，並以為未續租之證明，自難作為91年、93年簽約後已曾獲被告平鑫公司承擔契約效力之證明。另原告所提出97年7 月8 日之開會通知、97年7 月21日召開股東會之存證信函，則雖分別記載開會通知討論事項：「關於公司承租土地租約到期，擬與地主續租簽約事宜」、「因與甲○○先生之租約尚未處理完畢」等語，惟均未明確說明係何租約關係，實難認可作為被告平鑫公司已有承認系爭轉租契約之證明。至於證人丙○○其餘證述，因有證人游淑貞證人其與原告恐有利益相同而為偏頗之虞，自難作為有利於原告之證述，爰不一一辯駁，附此敘明。

㈥、又原告所提出自94年2 月24日至97年7 月8 日，按月以付款人為聯邦商業銀行大園分行為付款人之50,000元支票影本8紙（見本院卷第61頁、第62頁），惟上開支票均係以個人票所簽發，分別以丙○○、游淑貞、高志明為發票人（高龍雄背書），亦為原告所自認，並無被告平鑫公司為付款之票據，自難認被告平鑫公司係本於自己履行系爭轉租契約之意而付租。而由被告提出抗辯91年7 月9 日、91年11月24日、92年2 月24日、92年5 月24日、92年8 月24日、92年11 月24日、93年2 月24日、93年5 月24日及93年8 月24日之付租支票影本9 紙（均為93年簽立補充協議書前所簽發，見本院卷第148 頁至第162 頁），均由丙○○開立個人票，其上則有代表訓眉會社簽立系爭租約陳茂春律師之簽章，且其金額均恰為系爭租約之租金（系爭租約係每3 個月330,669 元），再徵諸被告乙○○陳述就2 租約差額部分有另行開票，交由陳茂春簽收後，再影印將影本交原告簽收，以免原告不認帳等語，顯見被告平鑫公司於系爭轉租契約簽立後，即發覺有不利於公司之處，即未曾同意系爭轉租契約，僅同意系爭租約，而未以公司為主體作為契約承擔之表示，並迭有爭執至明，至於被告平鑫公司與簽約人許泓林、高龍雄、訓眉公司間另因特定關係或其他法律關係所取得系爭土地之使用權，即非本件所問，故原告既未能舉證證明被告平鑫公司已有明示或默示承受許泓林、高龍雄之契約當事人地位，自不得本於系爭轉租契約，請求被告依約移轉系爭房屋之所有權。

六、綜上所述，本件原告主張被告平鑫公司於公司成立後已成為系爭轉租契約之當事人，並不足採。從而，原告本於系爭轉租契約以租期屆滿之法律關係，請求被告平鑫公司移轉系爭土地所有權，並自系爭土地及房屋上遷出，返還系爭土地及房屋，及租期屆滿後之不當得利、侵權行為，並要求被告乙○○以系爭轉租契約之保證人，連帶給付按月之相當租金損害之金額，即均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請應併予駁回。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。