臺灣桃園地方法院98年度重訴字第321號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 98年度重訴字第321號

原告

祭祀公業蔡初

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

陳鄭權律師

複代理人

丁俊和律師

被告

凡爾賽宮傢俱有限公司

法定代理人

甲○○

參加人

丙○○

訴訟代理人

陳佩貞律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國99年07月14日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、按「就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加。」，民事訴訟法第58條第1項定有明文。本件原告主張被告無權占用桃園縣龜山鄉○○段680 地號土地（地目為旱，重測前為坪頂大湖段546-6 地號，原係分割自坪頂大湖段546 地號，下稱系爭土地），惟被告抗辯係向訴外人華中倉儲有限公司（下稱華中公司）承租該地，而華中公司又係輾轉得土地權利人丙○○之同意等語。按丙○○於本件訴訟中已表明其前即向原告購得系爭土地之情，從而，可認丙○○因本件訴訟之結果，將致直接或間接之不利益，故丙○○依上開規定，為輔助被告而於訴訟繫屬中為參加，尚無不合，應予准許。至原告所稱：參加人丙○○所提出之買賣契約與原告無關，原告派下員未曾同意或決議將系爭土地出賣給參加人，是參加人對系爭土地無何權利，就本件訴訟並無任何法律上之利害關係，其參加應予駁回等語，即屬無據，先予敘明。

二、原告主張略以：

㈠系爭土地為原告所有，詎被告未得原告之同意，亦未向原告承租系爭土地，自15年前即在系爭土地上興建房屋，當作進口高級傢俱之倉庫及展示場，屢經原告催請被告搬遷、拆屋還地，被告均不理會，原告不得已於民國98年08月10日再以存證信函催告被告拆屋還地，惟被告仍置之不理，爰依民法第767 條規定，請求被告拆屋還地。

㈡又被告無權占有系爭土地，獲有相當於租金之利益，乃無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，原告自得依民法第179 條規定，參酌土地法第105 條準用第97條第1 項規定及當地之租金行情，請求被告給付15年內即自84年08月17日起至98年08月31日止相當於租金之不當得利，及自起訴時即98年09月01日起至拆屋還地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利，如下述聲明所示之金額（計算式各如本院卷㈡第100 頁、第101 頁之附表所示）。

㈢聲明：

1.被告應自坐落系爭土地上如附圖所示A 部分之房屋（下稱系爭房屋）遷出，並將該屋拆除，暨將如附圖所示A 部分面積695.75平方公尺之土地返還予原告。

2.被告應給付原告新台幣（下同）9,137,309 元及自98年09月01日起至拆屋還地之日止，按月給付原告57,834元。

3.願供擔保，請准宣告假執行。

㈣對參加人之陳述、被告之抗辯，原告另陳述如下：

1.參加人所提參證1-6 土地買賣契約（下稱系爭買賣契約）雖載明買賣土地為系爭土地重測前之「桃園縣龜山鄉○○○○段546 地號土地」及出賣人為「祭祀公業蔡初管理人兼分管人蔡海反、蔡振土」，惟查原告現任管理人未曾看過系爭買賣契約，遍查原告之相關文件亦未曾收過任何買受系爭土地之價金，而依桃園縣龜山鄉公所於99年02月08日函覆略以：「 經查本所尚查無該公業56年時規約及派下員名冊所申報相關資料」，可知蔡海反、蔡振土皆非原告斯時管理人，是蔡海反、蔡振土與參加人間之系爭買賣契約，與原告無關，原告否認系爭買賣契約為真。另參加人所提參證一之其他契約、參證四及參證五，與本件爭點無關，且原告亦無法判斷其來源，故否認其真正。至於參加人所提附表及參證三，乃土地地號名稱變化明細及土地電子謄本，原告則不爭執其真正。

2.縱使系爭買賣契約為真，且蔡海反、蔡振土確曾為原告管理人（原告否認），系爭土地乃為祭祀公業祀產，屬於派下員全體所公同共有，依民法828 條規定及最高法院93年度台上字第1817號等判決要旨，系爭土地之處分及權利之行使，除依公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，自應得公同共有人全體之同意，否則該處分行為自不生效。而查原告所有派下員未曾決議或同意出賣系爭土地，蔡海反、蔡振土亦無處分原告財產之權利，原告派下員既未同意，則蔡海反、蔡振土處分原告財產行為，不生任何法律效力。另系爭買賣契約為債權契約，僅具相對效力，系爭土地既為原告所有，被告對系爭土地無何使用收益權，原告自得依民法第767 條規定請求被告返還系爭土地。

3.至於習慣乃法律無規定時之補充法源（參民法第1 條），公同共有祭產處分既得適用民法規定，自無適用習慣之理。縱依臺灣民事習慣，祭產管理人亦無處分公業地之權限（參原證六法務部93年05月臺灣民事習慣調查報告），是依法及習慣，縱使蔡海反、蔡振土曾為原告管理人（原告否認）並與參加人訂定系爭買賣契約，該買賣契約仍不拘束原告。

4.依法院於99年01月28日現場履勘時系爭土地現況及參加人所提之系爭土地空照圖所示，可證被告辯稱參加人曾在系爭土地設立磚窯廠一節，並不實在。另依證人劉進發（歿）之證述，亦無法證明原告與參加人是否有買賣系爭土地。

二、被告抗辯略以：

㈠被告係向華中公司承租系爭土地上之房屋作為倉庫使用，而華中公司又係向紀森實業股份有限公司（下稱紀森公司）承租該房屋，紀森公司則係經參加人之同意，在系爭土地上建造廠房。而參加人又係向原告買受系爭土地後依系爭買賣契約受交付而有權占有、使用、收益該筆土地之人。被告本於上述權源使用系爭土地上之房屋，不生無權占有之問題。另系爭房屋並非被告所建，被告對系爭土地上之房屋無處分權，原告請求被告拆屋還地，顯無理由。

㈡被告並非無權占有，原告請求被告返還因無權占有土地所得之相當於租金之不當得利，即無理由。另原告請求溯至84年起之相當於租金之不當得利，已超過時效，被告主張時效抗辯。至於原告按土地公告現值7.5 ％計算土地之年租金額請求賠償，並未說明其理由，且以當地之環境及土地現況，亦顯不相當。

㈢答辯聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。

三、參加人陳述略以：

㈠系爭土地係參加人於56年12月10日向原告買受，經原告交付參加人業管使用。系爭土地上之房屋為紀森公司經參加人之同意所建造，由紀森公司出租予華中公司，再由華中公司轉租予被告使用。參加人、紀森公司及華中公司均為系爭土地之間接占有人，被告為直接占有人。

㈡參加人當初係為開設磚廠，於56、57年間向多位地主購得包括系爭土地在內之分割及重測前之桃園縣龜山鄉○○○○段541 、542 、543 、544 、545 、546 、578 等地號土地所有權全部及同地段539 、547 、577 等地號土地持分之相鄰土地（前開土地之範圍如參證二地籍圖謄本所示，另分割及重測後地號之對照情形，見本院卷㈠第27至28頁之附表），其中向原告買受之546 地號【該地號後經分割及重測，現編為桃園縣龜山鄉○○段680 （即系爭土地）、681 、682 、683 及687 地號等5 筆】土地（參證1-6 ），以及向陳水波、陳金生及陳增添等3 人買受之539 、547 、577 地號土地持分部分（參證1-8 ），因出賣人內部原因未能立即辦理土地所有權移轉登記手續，其餘土地均已由各該地主移轉登記予參加人指定之簡政敏、鄭守成等人名下（現由鄭守成信託登記予台灣新光商業銀行股份有限公司，參證三）。原告就系爭土地雖未立即辦理移轉登記，惟仍與陳水波、陳金生、陳增添等3 人及其他四鄰土地的原地主，將所出賣的土地交付供參加人業管使用。

㈢參加人於購得包括系爭土地在內之參證二範圍土地後，先於57年08月間，由訴外人簡政敏在該土地上設立大豐磚廠，以供參加人家族共同經營燒製磚塊營業使用（參證四）；嗣於60年11月間，邀唐添秀入股投資，改以唐添秀名義在原址設立台豐磚廠股份有限公司（下稱台豐磚廠），接續經營燒製磚塊營業（參證五）。磚廠結束營業後，參加人再將土地交由紀森公司將磚廠時期之石綿瓦房屋改建為鐵皮屋，由紀森公司出租予他人使用。而參加人及家族成員前為建築磚廠，早已圈地為界，並設立門戶，磚廠建有大型磚窯、機房供燒製磚塊，在圈地範圍內曝曬磚胚，建造磚房供擺置器具，並搭蓋石綿瓦房屋供存置磚塊。該磚窯之煙囪高達60公尺，為鄰近數公里內最高之地標，甚為醒目（參證八）。由該磚廠仍存之煙囪、辦公室位址，可知系爭土地早已由磚廠使用。大豐磚廠及台豐磚廠總共經營長達25年之久，系爭土地周邊四鄰無不知參證二範圍土地係由磚廠使用，原告之派下員亦明知上情。若原告當時之派下員不同意出售系爭土地，則在參加人圈地建立磚廠之時，應即表示反對，豈可能令磚廠營運25年，嗣再改建為倉庫又已營運10餘年之久，均無異議。

㈣原告於56年間已將系爭土地出賣並交付予參加人業管使用迄今，參加人係合法取得系爭土地之占有、管領使用權利，則參加人同意紀森公司建築房屋，將房屋出租予華中公司，再由華中公司轉租予被告使用，被告自非無權占有，原告請求拆屋還地及給付不當得利，於法無據。

㈤參加人係合法買受系爭土地，原告之公同共有人並無反對系爭土地之買賣：

1.依系爭土地在56年間之土地登記簿謄本記載（參證七），原告管理人為蔡海反。而依系爭買賣契約之記載，系爭土地係由當時原告管理人蔡海反及土地分管人蔡振土代表原告出售予參加人（原告現任派下員與蔡海反、蔡振土間之親屬關係，如本院卷㈡第133 頁之附圖）。參加人確係向當時原告之合法代表人買受系爭土地。原告主張其未出售系爭土地予參加人一節，並不可採。

2.參加人買受參證二範圍土地時，就與系爭土地毗鄰，原屬祭祀公業蔡習賜所有分割及重測前之桃園縣龜山鄉○○○○段545 及578 地號土地，均係向祭祀公業蔡習賜管理人蔡北之代理人兼分管人曾柿買受，簽訂土地買賣契約（參證1-5 、1-7 ）。此部分土地於買賣契約訂立後已交付並移轉所有權予參加人。由此可證依當時當地之習慣，祭祀公業管理人及分管人有權代表祭祀公業公同共有人全體處分祭祀公業之財產，而可認祭產公同共有人有以此為契約內容之意思。原告管理人蔡海反及分管人蔡振土本於前開習慣，將系爭土地出賣予參加人，自可認原告訂約當時之派下員有以此為契約內容之意思。參加人依上開習慣向蔡海反、蔡振土買受系爭土地，自屬合法（最高法院40年台上字第998 號判例、93年台上字第1817號、95年台上字第1233號判決意旨參照）。則承繼原告當時派下員權利之現任派下員，自不得以其未看過系爭買賣契約或未悉有此事為由，否認當時之派下員已出賣土地之事實。

3.觀諸系爭買賣契約第10條約定內容，益證原告管理人蔡海反及土地分管人蔡振土基於當時當地之習慣，係合法處分系爭土地。原告主張系爭土地未經有權處分，與事實不符。

4.依桃園縣龜山鄉公所於99年02月08日函覆略以：「本所尚查無該公業（指原告）56年時規約及派下員名冊所申報相關資料。」，足證在56年間，原告尚未向主管機關申報派下員名冊，故確無已經登錄備查之派下員名冊。此與系爭買賣契約第3 條第3 款約定：「因本買賣土地係祭祀公業派系人證明無法提出」相符。另依證人劉進發之證述，對照參證一、參證三至五及系爭土地現況，可證參加人於56年間確有為建磚廠而購買包括系爭土地在內之參證二範圍土地，並受交付，使用迄今，惟因證人劉進發並未參與系爭買賣契約之簽訂，故系爭買賣契約上並無其簽名。系爭買賣契約之記載，與證人劉進發之證詞相符。

㈥依系爭買賣契約第3 條第3 款約定，參加人本應於法院公證買賣契約時，始有支付第3 期即尾款之義務。惟因原告管理人蔡海反及分管人蔡振土之央求，參加人於未辦公證買賣契約之前，即先交付第3 次款予原告，而由蔡振土於系爭買賣契約第3 條第3 款上方加蓋其印章，並將契約正本交付參加人收執，以表示其已收款無訛。參加人確已交付買受系爭土地之各期價款，原告爭執其未曾收受買賣價金等語，並不足採。至原告請求被告給付自84年08月17日起算之相當於租金之損害賠償，已逾租金之請求權時效，應予駁回。

㈦聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

四、本院之判斷：

㈠原告主張：系爭土地（地目為旱，重測前為坪頂大湖段546-6 地號，原係分割自坪頂大湖段546 地號）現登記為原告所有，該土地上目前坐落有如附圖編號A 所示之系爭房屋（未辦保存登記），並由被告占有使用中等情，為被告、參加人所不爭執，且有系爭土地之土地登記謄本1 份在卷為憑，復經本院會同兩造並囑託桃園縣桃園地政事務所繪有土地複丈成果圖1 份在卷可參，足信為真。再者，原告係於96年09月17日始由乙○○檢具「祭祀公業蔡初派下現員名冊」向桃園縣龜山鄉公所申請核備，經桃園縣龜山鄉公所於97年01月17日發函表示同意備查在案，在此之前，並無原告派下員名冊等之申報資料，以上業經本院函查無誤，有桃園縣龜山鄉公所99年02月08日函文及隨函檢附之前開派下現員名冊等在卷為憑（見本院卷㈡第29至31頁），復為兩造所不爭執，亦足信屬實。

㈡原告主張：被告係無權占用系爭土地一節，則為被告、參加人所否認，並分別以前詞置辯。經查：

1.參加人所稱：其前於56年12月10日買受原告祭祀公業蔡初所有之重測、分割前原為坪頂大湖段546 地號而現為龜山鄉○○段680 地號之系爭土地，經原告祭祀公業蔡初當時之管理人蔡海反及分管人蔡振土將該地交付參加人管理使用，之後紀森公司（其法定代理人鄭守欽，為參加人丙○○之子，該公司執照及營利事業登記證附於本院卷㈡第24、25頁）經參加人丙○○之同意而建造系爭房屋，紀森公司嗣將前開房地出租予華中公司，華中公司再轉租予被告使用迄今等情，業據提出系爭買賣契約書（見本院卷㈠第46至47頁）、參加人所購買各筆土地標示一覽表（含重測、分割前後之對照表，見同卷第27至28頁）、地籍圖謄本（本院卷㈠第61頁）、相關土地登記謄本（卷㈠第62至267 頁）、系爭土地前身即原坪頂大湖段546 地號之土地登記簿謄本（卷㈠第289 至291頁）、華中公司之營利事業登記證（本院卷㈡第39頁）等在卷為憑，並核與被告所述：係向華中公司承租系爭房屋、土地一情相符，亦與紀森公司法定代理人鄭守欽於99年01月28日即本院會同兩造及地政人員至現場履勘時所略述：系爭土地及毗鄰之多筆土地，均為其父親即丙○○先前所購買並用以興建及經營磚廠，嗣於84、85年間才由紀森公司改建為廠房即系爭房屋，之後紀森公司將系爭房屋等廠房出租給華中公司，我們也有同意華中公司轉租給被告等語相符（見本院卷㈡第20至23頁之勘驗筆錄），是參加人及被告前開所述，即非無據。

2.原告雖主張：否認系爭買賣契約之真正等語，惟查，依參加人所提出系爭土地前身即原坪頂大湖段546 地號之土地登記簿謄本，其上「所有權部」即記載「姓名：祭祀公業蔡初」、「備註：管理人蔡海反」，而參加人提出之系爭買賣契約上，確蓋有原告祭祀公業蔡初當時管理人蔡海反等人之印章，且參加人於買受系爭土地及毗鄰之相關土地後，於當時即已受交付並開始著手進行磚廠之建造、經營等節，亦有參加人提出之大豐磚廠57及59年營利事業所得稅結算申報核定通知書（營利事業地址載為：桃園縣龜山鄉大崗村大湖75-1號）、台豐磚廠之經濟部執照（核發日期為60年11月，公司所在地載為：桃園縣龜山鄉大崗村大湖75-1號）等在卷可憑（見本院卷㈠第268 至270 頁），此外，證人劉進發（嗣已歿）於板橋地院另案98年度聲字第295 號民事保全證據事件中，亦證稱略以：其確曾於56年間介紹丙○○購買坪頂大湖段的多筆土地，丙○○於購地後並委由證人劉進發建造磚廠等語（見板橋地院該案98年09月21日訊問筆錄，影本附於本院卷㈡第50至54頁），再對照於紀森公司法定代理人鄭守欽於本院至現場履勘時在現場所述之前揭情節，可認參加人於56年間購買系爭土地後，在當時即已受交付系爭土地並實際占有及管理使用收益迄今，是綜合上開事證，應認參加人所提出之系爭買賣契約確屬真正。再者，原告另稱：未曾收受任何買賣系爭土地之價金一節，依系爭買賣契約第3 條第3 款約定（見本院卷㈠第46至47頁），可知雙方係約定買賣價金分3 期給付，第1 期款即定金係於56年12月10日簽約當日即交付，第2 期款則約定於「訂定訂約之日起1 個月內乙方（指祭祀公業蔡初）先將土地所有權狀、印鑑證明、戶籍謄本等及土地先交甲方（即丙○○）時」交付，而如前所述，丙○○至遲於57年間即已受系爭土地之交付（按57年間在系爭土地上之大豐磚廠即有申報營利事業所得稅之情），是應認丙○○已支付該第2 期款。又系爭買賣契約就第3 期款係約定「因本買賣土地係祭祀公業，派系人證明無法提出，故於付第2 次款日起1 個月內經法院公證買賣時1 次全部付清」等語，查兩造及參加人均不爭執系爭買賣契約事後並未經法院公證之情，惟參加人所稱：其本應於法院公證系爭買賣買賣契約時，始有支付第3 期即尾款之義務，惟嗣因原告管理人蔡海反及分管人蔡振土之央求，參加人於未辦公證買賣契約之前，即先交付第3 期款予原告，而由蔡振土於系爭買賣契約第3 條第3 款上方加蓋其印章，並將契約正本交付參加人收執，以表示其已收款無訛等語，經核與系爭買賣契約「在第3 條第3 款之上方確有多蓋1 枚『蔡振土』印文」之情節相符（按觀諸系爭買賣契約，在手寫處或需要蓋章之處，均係蓋「蔡海反」、「蔡振土」、「丙○○」之3 枚印文，唯獨於契約第3 條第3 款之上方，多蓋有1 枚「蔡振土」之印文），此外，復審酌原告於訂約後不久隨即著手在系爭土地及毗鄰之多筆土地上興建、經營磚廠長達數十年，之後於84、85年間另改建為廠房，期間原告與丙○○間均無任何糾紛或爭議等情，是本院認為參加人所稱：其就系爭買賣契約之價金已全數付清一節，應堪採信。

3.原告另主張：系爭土地乃祭祀公業祀產，屬於派下員全體所公同共有，依民法828 條規定，系爭土地之處分及權利之行使，除依公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意，否則該處分行為不生效力等語，並提出最高法院93年度台上字第1817號等判決要旨為憑。查原告之上開主張固非無據，惟按，「共有財產固非得全體共有人之同意，不得私擅處分，惟同意與否，不僅以處分該財產之約據形式上曾否表示為斷，苟有其他明確之事實，足以證明他共有人已經為明示或默示之同意者，則共有人中一人或數人之處分行為，仍不能不認為有效」，有最高法院19年上字第981 號判例可資參照。又「處分共有之不動產，固應得全體共有人之同意，惟所謂全體之同意者，不限於行為時為之，事前預示或事後追認，均在有效之列」（最高法院21年上字第3279號判決）。依前所述，原告祭祀公業蔡初斯時之管理人蔡海反及分管人蔡振土（按此2 人當時即均為祭祀公業蔡初之派下員，至原告現任派下員與蔡海反、蔡振土間之親屬關係，詳見參加人所整理如本院卷㈡第133 頁之派下員系統圖）於56年12月10日將系爭土地出售予參加人丙○○時，固未見該祭祀公業之其他派下員以書面表示同意，惟原告斯時之管理人蔡海反及分管人蔡振土於出售系爭土地後，即將土地交給參加人占有使用，並蓋有磚廠並經營達數十年之久，之後於84、85年間並改建為廠房迄今，在此期間，原告斯時之派下員未曾有表示不同意之抗爭行為或出面表示不同意之情，是依前開說明，應可認為原告之其他派下員就系爭買賣契約應已經為明示或默示之同意，則原告斯時之管理人蔡海反及分管人蔡振土之前開處分行為，仍不能不認為有效。據此，可認原告確已將系爭土地出售並交付予參加人丙○○，是丙○○乃有權占有使用系爭土地，則丙○○同意紀森公司改建廠房（含興建系爭房屋）並出租予華中公司及轉租予被告，自均屬有據。從而，被告以此抗辯稱：其使用系爭土地、房屋係具有合法權源一節，亦屬有據。

㈢綜上，原告基於民法第767 條規定，請求被告拆屋還地，尚屬無據，不應准許。其假執行之聲請，因訴遭駁回而失所附麗，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造、參加人之其他攻擊、防禦方法及提出未經援用之證據，經斟酌後認不影響判決結果，爰不另予逐一論述，併此敘明。

六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。