臺灣桃園地方法院98年度訴字第1570號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　98年度訴字第1570號

原告

長鑫不動產仲介經紀股份有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

乙○○

被告

甲○○

訴訟代理人

陳鄭權律師

上列當事人間請求給付違約金事件，於民國99年4 月1 日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠原告於民國98年5 月27日與被告簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），約定由原告代為銷售被告所有門牌號碼為桃園縣桃園市○○街169-1 號房屋1 棟（下稱系爭房屋），並於當日簽立契約內容變更同意書（下稱系爭內容變更同意書），約定委託銷售金額為新臺幣（下同）1,248 萬元，委託期間為自98年5 月27日起至98年8 月30日止。原告於委託銷售期間為善盡受託人義務，積極尋找買主並與買主溝通，被告於98年7 月25日以簡訊向原告員工葉麗濱表示「麗濱：龍安街店面價錢不會變動，這點我很堅持，價錢有1,248 萬時再請簡訊通知，我會和你們聯絡，謝謝，瑞萍」等語，於同年月30日原告再次聯絡被告有買主出價1,200 萬元時，被告仍堅持上開價格，經原告員工再與買主溝通協調後，買主同意以1,248 萬元購買系爭房屋，原告並於98年7 月31日告知被告已達其要求銷售價位，並代收定金50萬元本票，另於98年8 月1 日與買方簽訂購屋承諾書並請被告出面簽約，惟被告卻表示系爭房屋不再出賣。

㈡依系爭契約第貳部分第5 條第2 項第1 款、第3 款（下分別稱系爭契約第5 條第2 項第1 款、第3 款）分別約定：「二、除第⑴款情形甲方（即被告）應支付乙方（即原告）按本契約第壹大項第2 條委託銷售總價百分之2 計算之違約金外，有其餘各款情形甲方應支付乙方委託銷售總價的百分之6（其中百分之4 為服務報酬、百分之2 為違約金）」、「⑴非因可歸責於乙方之事由，甲方於委託期間內片面終止本契約者。」、「⑶甲方同意出售並簽署「附停止條件定金委託書」後，或買方依第壹部分第4 條第1 項簽署『購屋承諾書』後，甲方拒絕與買方簽定買賣契約書；或簽定不動產買賣契約書後違約不賣；或因可歸責於甲方之事由致買方解除買賣契約者。」被告未依約與買方簽定買賣契約書，違反系爭契約第5 條第2 項第3 款之約定，原告自得依上開約定請求被告給付委託銷售總價百分之6 之服務報酬及違約金，即748,800 元（計算式：12,480,000×6%=748,800），及自上開成交日即98年7 月31日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。又縱本院認定被告已於委託期間內終止系爭契約，原告仍得依系爭契約第5 條第2 項第1 款約定，請求被告給付委託銷售總價百分之2 之違約金，即249,600 元（計算：12,480,000×2%=249,600），及自98年7 月31日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

㈢聲明：被告應給付原告748,800 元，及自民國98年7 月31日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠被告於98年5 月27日委託原告銷售系爭房屋言明委託銷售金額1,248 萬元，期間自98年5 月27日至98年8 月30日止。被告因委託銷售期間，不堪原告業務員不斷要求減價之擾，於同年6 月25日以電話告知業務員終止委託契約，並於同年月26日至原告公司協商解除委託後之賠償金等相關事宜，此有被告寄發之98年8 月3 日桃園13支郵局第176 號存證信函：「本人於民國98年5月27日委託貴公司銷售桃園市○○街169-1 號房屋。因期間貴公司以800 萬、900 萬出、殺價本人不堪其擾，故於6 月25日電話中告訴業務員不賣及解約之要求。隔日本人親自到店與葉麗濱及張經理洽談『停止出售』及『廣告賠償』事項，雙方當下已有共識唯有賠償金額談不攏。下午葉麗濱來電更追問本人賠償金額，本人以另一戶更高價店面委售給予交換補償。……」、98年8 月24日桃園成功路郵局第4026號函證信函：「二、本人於98年6 月26日以和諧信任態度親自到店與貴公司幹部與經辦人協商解除委託契約……，本人當下已肯定表達並告知『房屋停止出售』之意願。三、貴公司事後亦陸續來電及簡訊，本人及本人配偶皆強烈表達『不賣』之訊息」等語可證。

㈡依民法第549 條第1 項規定：「當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。」被告早於98年6 月25日以電話告知業務員終止委託契約，則自該時起兩造間之委任契約即已終止，原告於同年7 月31日通知已尋得買主並已收受定金50萬元之本票乙事係於委託契約終止後發生，被告自無須對此負賠償責任。

㈢再按「因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為促其條件之成就者，視為條件不成就」、「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」、「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介」、「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬」，民法第101 條第2 項、第148 條第2 項、第567 條第1 項、第568 條第1 項分別定有明文。經查，原告所偽稱之買主其出價僅1,200 萬元，並未達底價1,248 萬元，也未交付定金亦不知姓名，顯然是因被告已終止委託而虛設捏造之假買主，此有原告業務員葉麗濱於98年7 月30日發給被告簡訊內容記載：「瑞萍：我這裡有收一份龍安店面1,200 萬元的斡旋書，及50萬本票，斡旋日期到7 月31日，亦即明天24：00為止，由於買方這裡價錢我們已盡力拉到您要的價錢，所以買方這邊沒有服務費，成不成就看您這邊了，請您一定要與我聯絡好嗎！因為我也是要對同事有所交代，至於我，你怎樣我都無所謂，再次謝謝您」等語，及證人乙○○、徐富珵、葉麗濱、謝榮武證述內容可證，原告行為違反民法第148 條第2 項、第10 1條第2 項規定，原告不得虛捏已找得買主而要求被告給付仲介費用，故原告並未完成仲介並使買賣雙方成立契約，自不得依民法第568 條第1 項規定請求報酬，亦不得依系爭契約第3 款約定請求被告賠償委託銷售總價百分之6 違約金。

㈣末按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，民法第252 條亦定有明文。若鈞院認定被告在委任期間內終止系爭契約，原告可請求百分之2 違約金，惟該違約金之約定係損害賠償性質之預定，然原告未舉證證明有任何損害之發生，原告並無損害，無權請求給付該違約金，縱得請求，該違約金顯屬過高，應酌減至百分之0.5 較為妥當。

㈤聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項

㈠兩造於98年5 月27日簽訂系爭契約，約定由原告代為銷售被告所有系爭房屋，並於當日簽立系爭內容變更同意書，約定委託銷售金額為1,248 萬元，委託期間為自98年5 月27日起至98年8 月30日止。

㈡系爭契約第5 條第2 項第1 款、第3 款分別約定：「二、除第⑴款情形甲方（即被告）應支付乙方（即原告）按本契約第壹大項第2 條委託銷售總價百分之2 計算之違約金外，有其餘各款情形甲方應支付乙方委託銷售總價的百分之6 （其中百分之4 為服務報酬、百分之2 為違約金）」、「⑴非因可歸責於乙方之事由，甲方於委託期間內片面終止本契約者。」、「⑶甲方同意出售並簽署「附停止條件定金委託書」後，或買方依第壹部分第4 條第1 項簽署『購屋承諾書』後，甲方拒絕與買方簽定買賣契約書；或簽定不動產買賣契約書後違約不賣；或因可歸責於甲方之事由致買方解除買賣契約者」。

㈢被告分於98年7 月25日、98年7 月30日、98年8 月1 日分別以簡訊方式向原告業務員葉麗濱表示：「龍安街店面價錢不會變動，這點我很堅持，價錢有1,248 萬元時再請簡訊通知，我會和你們聯絡。謝謝！」、「您辛苦了，房市近來仍看多，故請您依契約買賣，謝謝您。」、「我等一下打越洋電話給你，約10分鐘後，聽我先生說店面有著落是嗎？」等語。

㈣原告業務員葉麗濱98年7 月26日、98年7 月30日分別以簡訊方式向被告表示：「謝謝妳的回電。今天一直聯絡妳，不是要與妳談店面價錢，而是就上次我的主管對妳的態度問題，我有與我的老闆鮑總談及，老闆聽完之後也覺得難怪妳會耿耿與懷，所以她要我今天無論如何一定要約妳見上一面，所以瑞萍，今天拜託妳撥出一點點時間給我好嗎？一切拜託。點個頭，再次的拜託您！謝謝您！請就當做是做功德好嗎！再次的感謝您！」、「我這裡有一份龍安店面1,200 萬的斡旋金，及50萬本票，斡旋日期到7 月31日，亦即明天24：00為止，由於買方這邊價錢我們已盡力拉到您要的價錢，所以買方這邊沒有服務費。成不成就看您這邊了，請一定要與我聯絡好嗎？因為我也是要對同事有所交代。至於我您怎樣我都無所謂，再次謝謝您！」等語。

四、原告主張被告委託原告銷售系爭房屋，經原告與買主簽立附停止條件定金委託書、購屋承諾書後，被告未依約與買主簽立買賣契約，違反系爭契約第5 條第2 項第3 款、第1 款約定，應賠償原告違約金等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。本件爭點厥為：㈠系爭契約是否已於委託期間內解除或終止？㈡原告是否已依委託銷售總價1,248 萬元尋得買主並簽立購屋承諾書？㈢違約金是否過高？原告得請求之金額為何？㈣原告得請求利息之起算日為何？本院判斷如下：

㈠系爭契約是否已於委託期間內解除或終止？

⒈被告抗辯：被告於98年6 月25日以電話告知業務員終止委託契約，並於同年月26日至原告公司協商終止委託後之賠償金等相關事宜云云。惟查，證人乙○○（即當時原告店長）到庭證稱：被告到伊店內說要解約，因為另外有人幫他找到買主，伊回答說希望被告給我們多一點時間，並回答如果別人出價多少，我們也可以做到，被告就說1,248 萬，她1 元都不會降價。伊就說其他店的業務員也有在洽談中的潛在買主，要如何跟他們說，被告回答說那是原告的事情她不管。當時並沒有談到解約金的問題，被告希望我們無條件解約。伊當時認為被告還沒有終止契約，因她沒有禁止我們看房子，證人丁○○要買房子時，我們要找她議價時，她還說價格就是1,248 萬，價格到了就找她出來簽約等語（見本院卷第57至57頁反面）；證人即原告業務員徐富珵證稱：被告先電話通知說要解約，當時她說她不賣了，並沒有說明原因，伊說這樣不行，因為這是專任約，且我們有多家店的業務員帶看，真的要解約，伊需要通知主管。後來約定要解約時，伊剛好不在，所以由乙○○、葉麗濱與被告談。伊回來時被告已經走了，伊聽到伊主管說被告一直說要解約，主管說不行，必須依法為之。這件事發生後，我們還是有陸續再帶客人看，我們還有在簡訊上面議價等語（見本院卷第58頁反面）；證人即原告業務員葉麗濱證稱：被告到原告公司說要解約，伊說伊無法作主，伊要請主管出面，主管不同意解約，被告離開時就說好，那她一毛錢都不降，就是1,248 萬元，看我們要怎麼賣。後來伊有找其他人帶看房屋，帶看房屋時，並不會告知被告，但是被告知道我們有帶人去看房屋，因為該屋有人承租，且比較有誠意買方出現時，伊也會向被告回報。除了證人丁○○之外，也有其他口頭出價的人，伊也有向被告報告等語（見本院卷第60頁）。由上開證人證述內容可知，被告雖曾至原告公司表示解除或終止契約，但原告並未同意，可見兩造並未達成解除契約或終止契約之合意。

⒉又系爭契約第5 條第2 項第1 款雖有被告得單方終止契約之約定，然被告單方行使終止權時亦須以明確之意思表示向他方為之，始生效力。依上開證人乙○○、徐富珵、葉麗濱證述，被告最後並未向原告明確表示契約已終止，僅係原欲與原告以合意方式解除或終止契約，但因原告不同意而未達成合意，尚無足認定被告確有單方終止契約之意思表示。又依證人乙○○表示：被告表示要解約時有告知應該要負擔違約金，但被告表示不願意賠償違約金，我們認為他沒有要賠違約金，就是沒有要終止契約的意思等語（見本院卷第43 頁），查系爭契約第5 條第2 項第1 款約定，被告於委託期間內片面終止系爭契約，應支付原告委託銷售總價百分之2計算之違約金（見本院卷第8 頁），就被告單方終止契約之效果有明確約定，是被告如確有單方終止契約之意思表示，雙方嗣後即有就違約金額進行商議之問題，惟雙方不僅未就違約金額商議，被告甚且分於98年7 月25日、98年7 月30日、98年8 月1 日分別以簡訊方式向原告業務員葉麗濱表示：「龍安街店面價錢不會變動，這點我很堅持，價錢有1, 248萬元時再請簡訊通知，我會和你們聯絡。謝謝！」、「您辛苦了，房市近來仍看多，故請您依契約買賣，謝謝您。」、「我等一下打越洋電話給你，約10分鐘後，聽我先生說店面有著落是嗎？」等語（見本院卷第12-14 頁），可認被告欲以合意方式解除或終止契約而不成後，並未單方終止契約，而係改以不再降低委託銷售價方式要求原告尋找買主，否則即無須以上開簡訊向葉麗濱表示堅持委託銷售價為1,24 8萬元。且證人徐富珵、葉麗濱均證稱嗣後仍有帶客戶看屋，業如前述，若被告確已單方終止系爭契約，原告即得依系爭契約第5 條第2 項第1 款向被告求償違約金，亦無需另行花費勞力、時間繼續仲介系爭房屋。綜觀上情，應認系爭契約並未經兩造合意解除或終止，亦未經被告單方終止契約，被告抗辯系爭契約已於委託期間內終止，委無可採。

㈡原告是否已依委託銷售總價1,248 萬元尋得買主並簽立購屋承諾書？

⒈原告主張其於98年7 月31日尋得買主丁○○，同意以1,248萬元購買系爭房屋，已交付定金本票50萬元，並簽立購屋承諾書等語。上開事實業經原告提出確認書、附停止條件定金委託書、購屋承諾書、50萬元本票影本為證（見本院卷第45-48 、70頁），並經證人即買主丁○○到庭證稱：7 月中旬過後伊上網看到系爭房屋。伊當時從1,100 萬元出價，後來談到1,200 萬元，伊說伊1,205 萬元要成交；原告告知伊出價1,205 萬元絕對買不到，並告知伊先用1,248 萬元來簽約，買下後再退伊錢，伊要買時，伊有開本票50萬元；應該是出價1,100 萬元時第一次簽立斡旋書及開立本票等語（見本院卷第61至61頁反面）；原告亦表示：我們原本在98年7 月23日與丁○○談的價格為1,100 萬元，後來又改成1,190 萬元，後來因為價格被告堅持，所以提高價格後才又於98年7月31日以1,248 萬元簽約，我們23日收的本票與31日是同一張等語（見本院卷第58頁反面至59頁），均與原告與丁○○自98年7 月23日起至98年7 月31日止簽立之多份附停止條件定金委託書承購總價分別記載1,100 萬元、1,190 萬元、1,200 萬元及1,248 萬元（見本院卷第46頁、第63-66 頁），互核無訛，是原告前揭主張，應屬可信。

⒉被告抗辯：原告並未尋得買主，原告所稱買主僅出價1,200萬元，亦未交付定金予原告，原告亦未依系爭契約第3 條第5 項約定於24小時內將定金交付被告，原告與買主通謀虛偽以1,248 萬元成交，已違反民法第101 條第2 項及第148 條第2 項規定云云。依系爭契約第貳部分第4 條第1 項約定，被告應給付原告之服務報酬計算方式依實際成交總價百分之4 計算。換言之，被告因系爭契約所享有之權利即為實際成交總價扣除百分之4 原告服務報酬後之剩餘款項，至於原告將所得報酬如何運用，或不收取買主之服務報酬，甚或補貼買主價款，既與被告利益無關，則非被告所得憑以否認契約之成立。查原告與買主丁○○自98年7 月23日起即就系爭房屋成交價額多次洽商，至98年7 月31日因原告告知丁○○若未出價1,248 萬元無法買得系爭房屋，並表示願以退費方式協助丁○○取得系爭房屋等情，業經丁○○證述如前，並有原告與丁○○於98年8 月1 日簽立之協議書記載：「乙方（即丁○○）承購之不動產座（坐）落於桃園縣桃園市○○街169- 1號，實際承購總價為1,200 萬元整，另支付仲介費5萬元整，為配合賣方委託之合約總價為1,248 萬元整，故買賣契約需簽定此價金，48萬元於買賣雙方結案時，甲方將賣方仲介費48萬元整退給乙方」等語（見本院卷第67頁），可證原告確實係以由賣方（即被告）取得之仲介費退還丁○○之方式，協助丁○○以1,248 萬元買受系爭房屋，原告與丁○○並非通謀虛偽意思表示成立購屋承諾書。又原告自被告取得之服務報酬（仲介費）如何運用既屬原告之權利，原告將其用來補貼丁○○買受系爭房屋之價金，自無被告所抗辯：原告違反誠實信用云云之可言。再查系爭契約為一專任委託銷售契約，兩造簽立時即已生效，兩造間並無停止條件之約定，至若委託銷售總價為1,248 萬元，係屬被告委託原告處理事務之具體內容，要與民法第101 條有關條件規定無涉，被告抗辯原告有民法第101 條第2 項不正當行為促其條件之成就云云，要無可採。另原告收取定金50萬元本票後是否依約於24小時內交付被告，與原告是否與丁○○簽署購屋承諾書並無直接無關，被告執此抗辯原告與丁○○間購屋承諾書為通謀虛偽意思表示，亦無足採。

㈢違約金是否過高？原告得請求之金額為何？

⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。至於約定之違約金是否過高，經依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害及債務人若能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益，減少違約金數額（最高法院49年台上字第807 號及51年台上字第19號判例意旨參照）。

⒉被告抗辯：原告未舉證證明有任何損害之發生，原告並無損害，無權請求給付該違約金，縱得請求，該違約金顯屬過高，應酌減至百分之0.5 較為妥當云云。查系爭契約第5 條第1 項、第2 項第3 款分別約定：「一、甲方（即被告）有本條第2 項各款情形之一者，視為乙方（即原告）已完成仲介之義務」、「二、除第⑴款情形甲方（即被告）應支付乙方（即原告）按本契約第壹大項第2 條委託銷售總價百分之2計算之違約金外，有其餘各款情形甲方應支付乙方委託銷售總價的百分之6 （其中百分之4 為服務報酬、百分之2 為違約金）」、「⑶甲方同意出售並簽署「附停止條件定金委託書」後，或買方依第壹部分第4 條第1 項簽署『購屋承諾書』後，甲方拒絕與買方簽定買賣契約書；或簽定不動產買賣契約書後違約不賣；或因可歸責於甲方之事由致買方解除買賣契約者。」本件買主丁○○既已簽署購屋承諾書，而被告拒絕與丁○○簽定買賣契約等情，已如前述，依前揭系爭契約第5 條第1 項、第2 項第3 款約定，應視為原告已完成仲介之義務，且被告應支付原告服務報酬（委託銷售總價之百分之4 ）及違約金（委託銷售總價之百分之2 ）。又上開違約金僅為委託銷售總價百分之2 ，其餘部分（百分之4 ）係屬服務報酬，是本院所得酌減者限於違約金部分，服務報酬則不在酌減之範圍。本院衡量被告未依約與買方簽立買賣契約書，原告雖仍得依上開約定請求委託銷售總價百分之4 之服務報酬，惟因買主無法如願取得系爭房屋，對原告之不滿仍使原告有商譽上之損害等情，爰將違約金予以酌減至委託銷售總價之百分之1 為適當。

⒊從而，原告得請求被告給付服務報酬為499,200 元（計算式：12,480,000×4%=499,200），違約金為124,800 元（計算式：12,480,000×1%=124,800），共計624,000 元（計算式：499,200+124,800=624,000 ）。

㈣原告得請求利息之起算日為何？

⒈按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2 項、第233 條第1 項前段分別定有明文。

⒉原告主張法定遲延利息應自98年7 月31日起算云云。查本件原告基於系爭契約第5 條第2 項第3 款請求服務報酬及違約金，然系爭契約並無約定給付期限，原告亦未證明起訴前曾催告被告給付，參諸前揭規定，自應以原告起訴狀繕本送達被告翌日即98年9 月29日（於98年9 月18日寄存送達，經10日於同年月28日生效）起，計算法定遲延利息。原告請求逾此部分之法定遲延利息，即屬無據。

五、綜上所述，原告與買方簽署購屋承諾書後，被告拒絕與買方簽定買賣契約，原告依系爭契約第5 條第2 項第3 款約定請求被告給付624,000 元，及自98年9 月29日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分請求，為無理由，應予駁回。

六、本件原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

八、據上結論，原告之訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。