臺灣桃園地方法院98年度訴字第2213號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　98年度訴字第2213號

原告

陳玉洲

原告

陳建名

原告

彭誠宏

共同訴訟代理人

楊逸民律師

複代理人

徐慧齡律師

被告

姚周春枝

訴訟代理人

黃文明律師

被告

陳詩彩

上列當事人間請求拆屋還地事件，於民國100 年2 月16日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、本件被告陳詩彩經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明情形者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第3 款定有明文。查原告起訴時訴之聲明為：「被告姚周春枝應將坐落桃園縣中壢市○○○○段九三０地號土地上，門牌號碼：桃園縣中壢市○○路152 號未辦保存登記之如附圖所示編號930 －（Ａ）、面積74平方公尺之四層樓加強磚造建物及附屬建物全部拆除，將該部土地返還原告。被告陳詩彩應自前項門牌桃園縣中壢市○○路152 號建物所占用之基地上遷出，並將該基地返還原告。」，嗣於民國99年12月31日具狀變更聲明為：「被告姚周春枝應將坐落桃園縣中壢市○○○○段九三０地號土地上如附圖編號九三０（１）所示部分（面積74平方公尺）之地上物拆除，將該部分土地返還予原告。被告陳詩彩應自前項門牌桃園縣中壢市○○路152 號建物所占用之基地上遷出，並將該基地返還原告。」，經核原告上開所為訴之變更，屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，且均係基於系爭土地之爭議，是其請求之基礎事實亦同一。揆諸上開法律規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：

（一）原告陳玉洲、陳建名係於民國96年9 月12日向訴外人陳文旺購買坐落桃園縣中壢市○○○○段第930 地號土地（下稱系爭土地），面積617 平方公尺，應有部分均為617 分之58，買賣價金為新臺幣（下同）735 萬元，原告彭誠宏則於97年6 月16日向陳文旺購買系爭土地，應有部分為617 分之501 ，買賣價金為3,031 萬元，原告等3 人現為系爭土地共有人。詎被告姚周春枝未經土地共有人之全體同意，無權占用系爭土地，並於系爭土地上有其所有門牌號碼：桃園縣中壢市○○路152 號未辦保存登記之建物（下稱系爭房屋），並將系爭房屋一樓部分出租予被告陳詩彩供作經營獨資商號「信美複印行」使用，二樓以上部分則由被告姚周春枝與其家屬共同居住。

（二）本件之主要爭點應在於被告就系爭土地是否有合法之占有權源，被告雖提出土地房屋買賣契約書及房屋稅單等件，證明其合法取得系爭土地及房屋之所有權，然訴外人黃福善於興建系爭房屋之時，是否已取得當時土地共有人之分管協議，未見被告姚周春枝舉證說明，縱然被告姚周春枝之配偶姚鶴嗣後向黃福善買受系爭房屋及土地之應有部分，並贈與被告姚周春枝，仍不得因此遽認該房屋占用系爭土地已有合法權源。又即便系爭房屋非黃福善所興建，惟黃福善於59年間售予姚鶴，姚鶴復贈與被告姚周春枝使用迄今已40年餘，皆無人對系爭房屋主張權利，自可推定黃福善縱非系爭房屋原始起造人，然於其出售系爭房屋時亦有處分權，被告姚周春枝即因此輾轉取得系爭房屋之處分權。

（三）被告姚周春枝辯稱：其與配偶和平、繼續占有使用系爭土地達40年之久，並在系爭土地上興建房屋，與時效取得地上權之要件相符，應有正當權源云云。惟因時效而取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已，在未依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有人而認其並非無權占有，被告姚周春枝並未曾向該管地政機關請求為地上權之登記，而未經地政機關受理。再者，被告姚周春枝主張系爭房屋及土地係其配偶向黃福善購買而來，自係以所有之意思占用系爭土地，當與時效取得地上權之要件不符。另被告雖辯稱依被證1 、2 可看出其所有之系爭房屋已占用系爭土地40年，惟原告否認之，且被證2 房地買賣契約書所載房屋之門牌號碼與系爭房屋不同，且契約書所載之佔用範圍是否與系爭房屋佔用範圍相同，亦有疑慮。

（四）被告姚周春枝復辯稱：陳文旺與原告等間就系爭土地買賣契約為通謀虛偽意思表示云云，惟原告否認之。蓋原告等人係分別於96年9 月12日及97年6 月16日以買賣關係向陳文旺購買系爭土地之應有部分，斯時陳文旺確為系爭土地之登記名義人，原告亦已支付買賣價金，並依法辦理所有權移轉登記完畢，自應受到民法第759 條之1 及土地法第43條之保護。再者，被告姚周春枝因主張原告等與陳文旺間之買賣契約為通謀虛偽意思表示，而提起確認買賣關係不存在等訴訟，然經鈞院97年度訴字第1127號民事事件判決被告姚周春枝敗訴後，雖其不服提起上訴，然經臺灣高等法院98年度上字第1300號裁定以被告姚周春枝未遵期繳納第二審裁判費，而駁回其上訴確定，益證姚周春枝上開所辯並無足採。

（五）被告姚周春枝無權占用原告等所有之系爭土地，原告依民法規定行使其所有物返還請求權，本係權利之正當行使，並無任何權利之濫用。爰依民法第765 、767 條之規定，提起本件訴訟，並聲明：被告姚周春枝應將坐落桃園縣中壢市○○○○段930 地號土地上如附圖編號930-１所示部分（面積74平方公尺）之四層樓加強磚造建物及附屬建物全部拆除，將該部分土地返還原告。被告陳詩彩應自前項門牌中壢市○○路152 號建物所占用之基地遷出，將該基地土地返還原告。願供擔保聲請假執行。

二、被告姚周春枝則抗辯稱：

（一）系爭土地係訴外人劉榮陞、劉增福於56年7 月27日售予黃善福，並由黃善福於系爭土地上興建房屋，嗣於59年5 月29日黃善福將系爭土地及房屋售予原告配偶姚鶴，並於同年6 月11日簽定房屋買賣契約書公契，姚鶴亦已依法繳納稅捐，有59年6 月份桃園縣中壢市公所契稅課徵明細單、59年下期房屋繳稅通知書、91年臺灣電力公司電費通知及收據聯、92年房屋稅籍證明書、92、95、96年房屋稅繳款書等為憑，惟因賣方遲未能配合買方姚鶴辦理所有權移轉登記相關事宜，始未為不動產之登記。嗣於96年5 月22日姚鶴將該土地及房屋贈與被告姚周春枝，被告姚周春枝與配偶姚鶴自59年起即共同使用系爭房地，已40年之久，均合法繳納稅捐在案，故被告使用系爭土地及房屋即有正當權源。又劉榮陞、劉增福對系爭土地與其他共有人間應有分管之契約，因此被告雖占用系爭土地40餘年，其他共有人均無出面主張權利。另被告姚周春枝先前狀所載因係參考被證2 之「房地買賣契約書」而誤載為「黃福善興建房屋」，事實上，黃福善應非系爭房屋之起造人，被告姚周春枝否認系爭房屋為黃福善所興建。從而，就系爭房屋而言，為未經辦理第一次登記之房屋，被告姚周春枝之前手為其配偶姚鶴，而姚鶴之前手為黃福善，黃福善既非原始建造人，又無法證明黃福善係直接或輾轉自原始建造人處受讓系爭房屋，是被告姚周春枝對於系爭房屋應無處分權（最高法院97年度台上字第2158號判決參照）。

（二）被告姚周春枝及其配偶姚鶴，共同基於取得地上權之意思、和平、繼續占有系爭土地達40年之久，應屬有權占有。被告之配偶姚鶴於59年5 月29日購買系爭房地，因系爭土地共有人眾多，而無法為移轉登記，旋即被告姚周春枝及其配偶姚鶴即共同以基於取得地上權之意思、和平、繼續占有系爭土地達40年之久，當非屬無權占有系爭土地（最高法院80年第2 次民庭會議決議參照）。

（三）系爭土地係原告等與陳文旺通謀虛偽意思表示，先虛偽設定地上權登記與原告等，續為虛偽買賣並分別移轉所有權登記至原告等名下，以圖得不法巨額利益。陳文旺明知系爭土地上已有多人居住數十年，竟未合法通知被告姚周春枝等共有人，即以不法手法將該土地出售他人，嗣輾轉自行取得後，復挾以對土地上之住戶逐一起訴請求拆屋還地未果，始再改以原告等登記名義人名義興訟，經本院另案駁回後，又故態復萌，對土地上之住戶提起訴訟，顯有故意侵害被告姚周春枝等之權益，並造成損害。故而，原告並非善意之人當不受土地法第43條及民法第759 條之1 規定之保護。

（四）原告彭誠宏與陳文旺均為執業多年之「代書」，陳文旺甚為訴外人貫誠建設有限公司之負責人兼代書，明知系爭土地上之地上物，原所有人已出售他人，僅未辦理所有權移轉登記，竟共同謀議以二次買賣手法，逃避法律規範，嗣如前述再對各住戶興訟，其故意之侵權行為不應受法律保障。而原告等惡意取得系爭土地之共有權之初，即知悉嗣後權利之行使將造成他人及國家社會重大之損失，則其權利之行使係以損害他人為主要目的並有違反公共利益之情，顯為權利濫用。又因系爭房屋未辦理保存登記，其所有權應歸屬原始起造人，被告姚周春枝雖為現占有人，但並非原始起造人，亦非直接或輾轉自原始起造人處受讓系爭房屋，故被告姚周春枝對該系爭房屋並無事實上處分權，故原告不得請求被告姚周春枝拆屋還地等語，資為置辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利益之判決，願供擔保聲請免為假執行。

三、被告陳詩彩未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀做何答辯或陳述。

四、兩造不爭執之事項：

（一）系爭土地係原告陳玉洲、陳建名於96年10月30日皆以買賣為原因，登記取得應有部分均為617 分之58之所有權；原告彭誠宏則係於96年7 月3 同以買賣為原因，登記取得應有部分617 分之501 之所有權。原告陳玉洲、陳建名、彭誠宏另登記為取得系爭土地上之地上權（收件字號：97年壢登字第364120號、第428060號），存續期間均自95年9月20日起至245 年9 月19日止，有土地登記謄本在卷可證（參本院卷第9 至10頁）。

（二）系爭土地上現況經本院於99年11月12日會同兩造及中壢地政事務所人員至現場履勘及測量，有如附圖編號930 ⑴所示面積74平方公尺之加強磚造四層地上物存在，此有勘驗筆錄、土地複丈成果圖在卷可考（參本院卷第157 、160頁）。

（三）黃福善與姚鶴間就系爭土地及房屋之買賣事宜，分別於59年5 月29日簽定房地賣買契約書（即私契）、同年6 月11日簽定買賣契約書（即公契），並申請變更由姚鶴為系爭房屋之房屋納稅義務人，嗣姚鶴再於96年5 月22日將系爭土地及房屋贈與被告姚周春枝，此有姚鶴簽立之房地買賣契約書、契約書、桃園縣中壢市公所契稅課征明細單、59年下期房屋稅繳稅通知單、房屋稅籍證明書、土地所有權贈與移轉契約書在卷可稽（見本院卷第45至57頁）。

（四）系爭土地上門牌號碼為桃園縣中壢市○○路152 號未辦保存登記建物為被告姚周春枝所有，一樓部分由被告姚周春枝出租予被告陳詩彩供作經營獨資商號「信美複印行」使用，二、三、四樓部分則由被告姚周春枝及其家屬自住。

（五）被告姚周春枝與原告等間請求確認買賣關係不存在等事件，經本院97年度訴字第1127號判決被告姚周春枝敗訴後，雖其不服提起上訴，然經臺灣高等法院98年度上字第1300號裁定以被告姚周春枝未遵期繳納第二審裁判費，而駁回其上訴確定，此有上開民事判決書附卷可參（見本院卷第30至38、14 6頁）。

五、綜觀兩造前揭之各項主張及抗辯，本件爭點厥為：（一）如附圖編號930 ⑴所示地上物之搭建是否已得系爭土地所有權人之同意？（二）被告姚周春枝對系爭房屋是否有事實上之處分權？（三）原告等購買系爭土地是否與陳文旺間為通謀虛偽之意思表示？（四）原告等請求被告姚周春枝拆屋還地是否有權利濫用之情事？

六、本件原告等為系爭土地之所有權人，渠等既主張被告姚周春枝未經土地共有人全體之同意而無權占用系爭地上物所使用之系爭土地，依舉證責任分配之原則，自應由被告姚周春枝證明系爭地上物係經土地所有權人之同意始行搭建。經查：被告姚周春枝雖辯稱訴外人劉榮陞、劉增福於56年7 月27日將系爭土地出售予黃善福，黃福善於系爭土地興建房屋，嗣於59年5 月29日將系爭房屋及土地出售予姚鶴，姚鶴於96年5 月22日將系爭土地及房屋贈與給被告姚周春枝云云，並舉房地買賣契約書（見本院卷第44-50 頁）為證。然被告姚周春所稱之劉榮陞、劉增福、黃福善是否為系爭土地之所有權人，未見被告姚周春舉證證明，則黃福善是否已取得該部分土地之所有權而有出售該部分土地之權利，已有可疑。縱然黃福善係土地共有人之一，其搭建系爭地上物尚應得到其他土地共有人全體之同意始能為之，然被告姚周春迄至言詞辯論結前未就黃福善搭建系爭地上物時已得系爭土地全體共有人之同意乙節舉證以實其說，自難認黃福善在系爭土地興建系爭建物即推論獲得全體共有人之同意，因此難認被告姚周春枝就系爭地上物所占用之土地有合法使用之權源。

七、參酌被告姚周春枝於99年1 月14日向本院遞送之民事答辯狀中主張：系爭地上物為黃善福所興建，黃善福嗣將系爭地上物售予姚鶴，姚鶴再將系爭地上物贈與被告姚周春枝等語（見本院卷第24頁），足見被告姚周春枝已自認黃善福為系爭地上物之原始起造人，因之，姚鶴顯已自黃善福處取得系爭地上物之事實上處分權，並將之贈與被告姚周春枝，則被告姚周春枝辯稱其對系爭地上物無事實上之處分權云云，並非可採。又被告姚周春於99年10月20日答辯狀更異前詞改稱：系爭地上物非黃福善所興建，被告姚周春對系爭地上物無處分權云云，依其更異之內容觀之，顯有撤銷前開答辯狀中關於「黃福善為系爭地上物原始起造人」該事實之自認，而原告等已具狀表示不同意被告姚周春撤銷該部分之自認（見本院卷第169 頁），且被告姚周春復未能證明其所為之該部分自認與事實不符，依民事訴訟法第279 條第3 項之規定，被告姚周春嗣後撤銷上開自認之事實，顯非適法。況黃福善與姚鶴早在59年5 月29日即已簽立房地買賣契約書，距今已40餘年，其間既無任何人出面對系爭地上物主張所有權，更足見被告姚周春所自認系爭地上物為黃福善所興建之事實為真。再者，依前揭房地賣買契約書所載「以新台幣捌萬元整包括房地連同所有門窗傢俱設備．．」等內容觀之，姚鶴所買受者顯係系爭地上物之所有權，非僅買受系爭地上物之使用權，而系爭地上物既由姚鶴所買受，並取得移轉占有，姚鶴即有事實上之處分權（最高法院70年度台上字第190 號判決要旨參照），被告姚周春自姚鶴處受贈系爭地上物，其對系爭地上物亦同有事實上之處分權甚明。

八、被告姚周春枝雖辯稱：原告等與陳文旺間就系爭土地之買賣係通謀虛偽意思表示，原告等係故意侵害其權益云云，然此部分爭議業經本院以97年度訴字第1127號判決認定原告等與陳文旺間就系爭土地之買賣關係並無通謀虛偽意思表示之情事無訛，該判決並已確定在案，是被告姚周春枝此部分抗辯顯無理由。

九、被告主張地上權之存在：按主張依時效取得地上權者，須其主觀上有以行使地上權之意思而占有，在客觀上有在他人之土地上建築房屋，其他工作物，或竹木而使用其土地二十年以上之事實，始足當之。若依其所由發生之事實之性質，無行使地上權之意思者，非有變為以行使地上權之意思而占有之情事，其取得時效不能開始進行（最高法院81年度上字第37號判決參照）。被告就系爭建物之存在系爭土地上並無行使地上權之意思，其一直認為其是有權占有，因為其向前手購買系爭建物時亦購買系爭土地，顯非以行使地上權之意思而佔有系爭土地，待原告起訴卻主張以行使地上權而佔有系爭土地能夠取得地上權登記請求權，顯無足採。

十、按「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。」、「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之。」，民法第765條、第767 條分別定有明文。依前開論述，本件原告等既為系爭土地之所有權人，而被告姚周春枝又無合法使用系爭土地之權源，則被告姚周春枝顯係無權占有原告等之系爭土地，原告等自有依上開規定請求被告姚周春枝返還之權利，且原告等行使上開條文所明定之物上請求權，其目的顯係為保障自身之所有權，被告姚周春枝空言原告等提起本件訴訟係以損害他人為主要目的並違反公共利益云云，顯不足採。另被告陳詩彩雖向被告姚周春枝承租系爭地上物之一樓部分，然被告姚周春枝所有之系爭地上物係無權占有系爭土地乙節，已詳如前述，則被告陳詩彩亦無在系爭土地上使用系爭地上物之權源甚明。

十一、綜上所述，原告本於民法物上請求權之法律關係，請求被告姚周春枝應將如附圖編號930 （1 ）所示部分（面積74平方公尺）之地上物（即門牌號碼為桃園縣中壢市○○路152 號之四層樓建物）拆除，將該部分土地返還予原告，及請求被告陳詩彩自前項門牌號碼152 號建物所佔用基地上遷出，將該基地土地返還原告，為有理由，應予准許。

十二、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。

十三、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。

十四、據上論結，本件原告之訴為有理由，應依民事訴訟法第385 條第1 項後段、第85條第1 項前段、第78條，判決如主文。