臺灣桃園地方法院98年度訴字第287號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　 98年度訴字第287號

原告

丁○○

訴訟代理人

丙○○

訴訟代理人

乙○○

訴訟代理人

甲○○

被告

戊○○

訴訟代理人

康英彬律師

上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國98年8 月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用」，「前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴」，耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項前段定有明文。查本件耕地租約之出租人即原告與承租人即被告間因耕地租佃契約是否存在發生爭議，原告申請調解，分別經桃園縣中壢市公所耕地租佃委員會調解及桃園縣政府耕地租佃委員會調處，均未成立，經桃園縣政府移送本院審理，有桃園縣政府函及檢送之租佃爭議調處不成立案全卷在卷可憑，合先敘明。

二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文；又民事訴訟法第247 條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院42年台上字第1031號判例參照）。原告主張其與被告間就坐落桃園縣中壢市○○段199 、199 之1 、200 、200 之1 、200 之2 、200 之3 地號土地及桃園縣中壢市○○段286 、286 之1 、286 之2 、286 之5 、286 之6 、286 之7 地號土地之耕地租約租賃關係不存在，被告否認之，則兩造間就系爭耕地租賃法律關係是否存在，即屬不明確，並致原告私法上之地位有受侵害之危險，原告提起本件確認之訴，即難謂無即受確認判決之法律上利益，其起訴自屬合法，併予敘明。

三、復按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一或擴張或減縮應受判決事項之聲明者者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。本件原告起訴時原第2 、3 項聲明為：「被告應將桃園縣中壢市○○段199 、199 之1 、200 、200 之1 、200 之2 、200 之3 地號土地及桃園縣中壢市○○段286 、286 之1 、286 之2 、286 之5 、286 之6 、286 之7 地號土地合計面積8,143.52平方公尺土地返還予原告。」、「被告應給付自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按占有土地申報地價年息10% 計算相當於租金之不當得利予原告」。嗣於訴訟繫屬中，原告變更第2 、3 項聲明為如下列聲明第2、3 項所示，核其所為屬減縮應受判決事項之聲明，且前後聲明請求之基礎事實同一，合於前揭法條規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：

㈠被告於民國91年12月2 日向原告承租坐落桃園縣中壢市○○段199 、199 之1 、200 、200 之1 、200 之2 、200 之3地號土地及桃園縣中壢市○○段286 、286 之1 、286 之2、286 之5 、286 之6 、286 之7 地號等12筆土地，其中仁德段199 、200 地號土地原告已於95年1 月13日以贈與為原因移轉所有權予訴外人林知佑），兩造並訂有中鎮美字第103 號耕地三七五租約（下稱系爭租約）。詎被告自96年起將其所承租之榮南段286 之6 地號土地任由附近住戶鋪設水泥並劃線供停車使用，被告均無任何異議或討回土地之行為，顯見被告有繼續一年以上消極不為耕作之情形，依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款規定，原告自得終止系爭租約，原告並已於97年9 月1 日（原告誤繕為98年9 月）以存證信函向被告為終止租約之意思表示，故兩造間就系爭土地已不存在任何耕地租賃關係。

㈡兩造間就系爭土地既不存在耕地租賃關係，被告占有使用系爭土地即無正當權源，原告自得依民法455 條、第767 條規定請求被告返還系爭土地。且被告占有系爭土地，獲有相當租金之利益，並致原告受有損害，依民法第179 條、第181條規定，被告應給付原告相當於租金之價額。準此，爰依土地法第105 條準用同法第97條規定，請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按占有土地申報地價年息10% 計算相當於租金之不當得利予原告。

㈢並聲明：

⒈確認兩造就桃園縣中壢市○○段199 、199 之1 、200 、200 之1 、200 之2 、200 之3 地號土地及桃園縣中壢市○○段286 、286 之1 、286 之2 、286 之5 、286 之6、286 之7 地號土地上之耕地租賃關係不存在。

⒉被告應將坐落桃園縣中壢市○○段199 地號土地上面積2,436.072 平方公尺、同段199 之1 地號土地上面積120.001 平方公尺、同段200 地號土地上面積332.598 平方公尺、同段200 之1 地號土地上面積216.691 平方公尺、同段200 之2 地號土地上面積9.283 平方公尺、同段200 之3地號土地上面積2.647 平方公尺及桃園縣中壢市○○段286 地號土地上面積1,715.246 平方公尺、同段286 之1 地號土地上面積274.647 平方公尺、同段286 之2 地號土地上面積160.311 平方公尺、同段286 之5 地號土地上面積122.739 平方公尺、同段286 之6 地號土地上面積43.649平方公尺、同段286 之7 地號土地上面積815.210 平方公尺如複丈成果圖所示位置土地返還予原告。

⒊被告應給付自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付原告因占有土地所生之不當得利新台幣（下同）116,103 元。

⒋第2、3項聲明願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：286 之6 地號土地係被告與他人分開承租，其所承租之面積為41平方公尺，其餘則由他人承租，各自對承租占有管領之部分使用、收益未予干涉，長久以來並無界樁可資確認雙方應有的界線，縱使被告耕作的面積不足，亦無法察覺，原告三次測量並未通知被告，其複丈成果亦未知會被告，致使被告無法知悉耕地面積有誤，絕非被告不為耕作而無任何異議。又原告所提出鋪設水泥之照片係屬此筆土地之左側，與被告分耕處係處於右側無關。被告所承租之範圍均有種植水稻或水果、蔬菜，縱部分無農作物，亦見有翻土整地之情，且係因系爭土地緊鄰住宅區，水利會因此未提供灌溉水源，若欲耕種端賴家庭廢水，故僅能在雨季種植短期農作物，待收成後，讓耕地休養長綠肥養地，此乃農業耕作習慣，是被告並無違反耕地三七五減租條例。退萬步言，系爭耕地只有285 之5 、285 之6 、285 之7 區塊，縱使該區塊耕種面積有誤，亦非如原告所述全部被佔用而不為耕作，只因285 之6 界線不清而有誤差，部份未耕作而終止全部三大區塊的租約，實有無限上綱而失去契約的誠信正義，損害被告的權益。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保免為假執行。

三、法院之判斷：

㈠兩造於91年12月2 日就坐落桃園縣中壢市○○段199 、199之1 、200 、200 之1 、200 之2 、200 之3 地號土地及桃園縣中壢市○○段286 、286 之1 、286 之2 、286 之5 、286 之6 、286 之7 地號等12筆土地（下稱系爭耕地）訂有中鎮美字第103 號耕地三七五租約等情，為兩造所不爭執，並有原告所提桃園縣中壢市中鎮美字第103 號私有耕地租約一份在卷可稽，堪認屬實。

㈡原告主張被告將系爭耕地中之中壢市○○段286 之6 地號土地繼續一年不為耕作，任令該土地由附近住戶鋪設水泥並劃線供停車使用乙節，為被告所否認，並以其僅承租該地號土地面積41平方公尺，該地號舖設水泥供停車場使用者係在該地號土地之左側，而其所承租之土地係位於右側等語置辯。經查，原告主張之上開事實業據提出由民間公證人古瑞玉於96 年4月14日、97年1 月14日、97年5 月22日分別至系爭286 之6 地號土地現狀體驗所製作之公證書、現場照片及土地複丈成果圖等為證。經查：⑴依96年4 月14日之96年度桃院民公瑞字第10139 號公證書之體驗筆錄記載：「中壢地政事務所人員到場測量並立界釘，確認右列土地之實際位置。該地略成三角狀，依圖示左下邊與巷道為鄰，自巷道邊起成斜坡狀堆升，前段有水泥舖平停自用車5 輛，另散置四處停車棚。後面有小部分土地，堆置廢棄土石。」⑵依97年1月14日之97年度桃院民公瑞字第10015 號公證書之體驗筆錄載有：「…請求人代理人提出中壢地政事務所土地複丈成果圖乙份，公證人依其標示，確定本地號土地之範圍及界樁所在：⒈①②③號界釘釘在已舖設柏油之巷道上。⒉④號界釘立在停車格內，⑤號為塑膠界樁，立在土堆上，⑥號標示在一廢棄車雨刷部位，以紅點標示，車位旁畫有指示標。⒊⑦號點在搭建的停車小屋內，內停轎車，車前紅色標示箭頭指示向內1.6 米。以上標示範圍內，下邊與巷道為鄰，成斜坡狀，後段部份堆有雜土，覆蓋廢地毯，現場大部已鋪設水泥，劃設停車格，停車九輛，另有活動停車棚二處，固定搭建車棚乙處。」。⑶依97年5 月22日之97年度桃院民公瑞字第10226 號公證書之體驗筆錄載明：「…中壢市地政事所土地複丈人員至現場丈量，並確定原界釘界樁位置，並提出複丈成果圖乙份。公證人依複丈人員丈量確認之標示，確定本地號土地之範圍、界釘界樁位置，①②③號界釘在有舖設柏油之巷道上，④號界訂立在右側第二停車格內，⑤號為塑膠界樁立在有南瓜叢之土堆上，⑥號標示在一廢棄車輛之雨刷部位，車位旁劃有指示標，⑦號標示在搭建的停車小屋前，箭頭指示向內1.6 米處。以上標示範圍內，下邊與巷道為鄰，下邊與巷道為鄰，成斜坡狀向上堆升，後段部份有雜土。大部份已鋪設水泥並劃設停車格，另有活動車棚三處、固定搭建車棚乙處，現場停車情形如後附照片所示。」，有公證書、體驗筆錄、複丈成果圖、照片等在卷可稽（見本院卷第39至68頁），依上開三份公證書內容，96年4 月14日公證人至系爭286 之6 號土地現場體驗時，依中壢地政事務所人員測量、標示之①②③④⑤⑥⑦界釘所圍繞土地即係系爭286 之6 號土地，該286 之6 號土地自96年4 月14日起迄至97年5 月22日公證人第三次至現場體驗時，該地號土地均係供搭建停車場使用之事實，至屬明確，雖96年4 月14日與97年5 月22日之公證書附件複丈成果圖關於標示①②③④⑤⑥⑦界釘代號之位置或有不同，惟此並無影響①②③④⑤⑥⑦界釘所圍繞之土地即係系爭286 之6 號土地之事實。綜此，堪認原告主張被告將所承租系爭286 之6 地號面積41平方公尺土地繼續一年不為耕作乙節為可採信。被告雖抗辯其向原告承租系爭12筆土地，均為各地號土地之部分，因事前並未測量，亦無界址可資辯識，縱因耕作之面積不足，其亦無法察覺云云。然查：被告與訴外人陳永溪共同承租原告所有之系爭12筆耕地，渠等承租、管領系爭12筆耕地之位置及面積，於91年11月28日簽立切結書，並分別於地籍圖上標示、載明，有原告所提切結書一份存卷可稽（見本院卷第89頁至第92頁），顯見被告明知其有承租系爭286 之6 地號土地41平方公尺，且亦知其位置。再查，本院於98年4 月15日履勘現場時，系爭286 之6 地號土地已將停車場廢除，並回填泥土種植短期作物，本院命被告指界其承租系爭之286 之6地號土地部分，被告所指界部分，該土地之土壤與其餘同地號土地所回填之泥土顏色明顯不同，顯見係不同時段回填，有本院勘驗筆錄可稽（見本院卷第71頁），如被告抗辯其從未耕作該286 之6 地號41平方公尺土地屬實，則該地號土地供停車場使用既係他人所為，則廢棄停車場使用而回填泥土時，應由同一人於同一時間回填始符情理，斷無可能分時、分段回填。又本院於98年6 月24日第二次履勘系爭286 之6地號土地，再囑託中壢地政事務所人員依被告指界位置測量其耕作系爭286 之6 地號土地之位置及面積，然被告98年4月15日及98年6 月24日先後二次指界之位置及面積分別為71.54 平方公尺、43.639平方公尺，誤差高達27.901平方公尺，俱見被告所承租之系爭286 之6 地號土地確曾供停車場使用，該土地事後回填泥土後已無界址，致其先後二次指界有明顯誤差存在。綜上事證，被告抗辯其因疏失而漏未耕作系爭286 之6 地號土地云云，顯不足採信。

㈢按「承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款規定終止租約，收回全部耕地。」（最高法院84年台上字第1856號判例）。被告承租系爭286 之6 地號土地繼續一年不為耕作，經原告於97年9 月1 日以台北長春路郵局第2847號存證信函為終止全部三七五租約之意思表示，為被告所不爭（見本院卷第31頁），堪認屬實，則系爭中鎮美字第103 號耕地租約既經原告為終止之意思表示，原告請求確認兩造就系爭耕地租賃關係不存在，洵屬有據，應予准許。

㈣次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第455 條前段、第767 條分別定有明文。兩造間之系爭耕地租約既已終止，原告本於租賃物返還請求權請求被告應將如附件複丈成果圖所示被告實際占有之坐落桃園縣中壢市○○段199 地號土地上面積2,436.072 平方公尺、同段199 之1 地號土地上面積120.001 平方公尺、同段200地號土地上面積332.598 平方公尺、同段200 之1 地號土地上面積216.691 平方公尺、同段200 之2 地號土地上面積9.283 平方公尺、同段200 之3 地號土地上面積2.647 平方公尺及桃園縣中壢市○○段286 地號土地上面積1,715.246 平方公尺、同段286 之1 地號土地上面積274.647 平方公尺、同段286 之2 地號土地上面積160.311 平方公尺、同段286之5 地號土地上面積122.739 平方公尺、同段286 之6 地號土地上面積43.649平方公尺、同段286 之7 地號土地上面積815.210 平方公尺返還予原告，核屬有據，應予准許，又原告就聲明第二項請求其訴訟標的係依民法第455 條前段、第767 條，應屬訴之客觀選擇合併，本院就原告主張之民法455 條前段訴訟標的認有理由，自無庸再就民法767 條為審理，併予敘明。

㈤末按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。被告無權占有使用原告之前開土地，而妨害原告之使用收益，致原告受有相當於租金之損害，原告依不當得利規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，即屬正當。又系爭中壢市○○段199 、200 地號土地2 筆，原告雖已於95年1 月13日移轉登記予訴外人林知佑，有原告所提土地登記簿謄本一份在卷可稽，惟租賃契約為債權契約，出租人原不以土地所有權人為限，被告於租賃契約終止後未返還租賃物予原告，原告主張其就上開二筆土地受有相當租金損害，亦屬正當。再計算相當於租金之損害，除得依土地法第105 條準用同法第97條之規定以申報地價年息百分之十作為計算不當得利之基準外，尚須斟酌土地位置、工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。查被告無權占有系爭土地如附件複丈成果圖所示，而系爭耕地地目均為田，96年1 月當期申報地價分別如附表所示，有原告所提土地登記謄本在卷可稽。又系爭中壢市○○段土地緊鄰中壢市○○路旁，199-1 、200- 1、200-3 地號土地目前有部分係為道路用地，200-2 地號土地目前為排水溝及部分雜草，199 、200 地號土地上則種植短期蔬菜；系爭中壢市○○段286 、286-1 、286-2 地號土地則位於功學社新村巷內，三面為房屋圍繞，土地目前種植芭樂；系爭中壢市○○段286-5 、286-6 、286-7 地號土地則位於功學社新村146 號旁，一面緊鄰道路，一面為他人之農地，另一面與幼稚園相鄰，土地目前種植短期蔬菜，為本院履勘現場所得，並有勘驗筆錄在卷可稽，本院斟酌上情，認原告請求被告給付相當於租金之不當得利，以土地申報總價年息6%為適當，則原告請求被告按月給付之不當得利金額為69,233元（計算式：如附表所示）。原告依不當得利請求權，請求被告自起訴狀繕本送達翌日起即98年3 月11日起至返還土地之日止，按月給付69,233元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

四、兩造陳明就聲明第二、三項願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。

五、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

附表：（計算方式為占用土地面積×申報地價×年息6%，小數點以下四捨五入）

一、桃園縣中壢市○○段：

㈠199 地號土地：2,436.072 ㎡×1,078 元×6%＝157,565 元㈡199 之1 地號土地：120.001 ㎡×2,000 元×6%＝14,400元㈢200 地號土地：332.598 ㎡×880 元×6%＝17,561元

㈣200 之1 地號土地：216.691 ㎡×2,000元×6%＝26,003元㈤200 之2 地號土地：9.283 ㎡×3,453元×6%＝1,923元

㈥200 之3 地號土地：2.647 ㎡×4,240 元×6%＝673元

二、桃園縣中壢市○○段：

㈠286 地號土地：1,715.246 ㎡×3,310.4 元×6%＝340,689元

㈡286 之1 地號土地：274.647 ㎡×3,200 元×6%＝52,732元㈢286 之2 地號土地：160.311 ㎡×3,200 元×6%＝30,780元㈣286 之5 地號土地：122.739 ㎡×3,200 元×6%＝23,566元㈤286 之6 地號土地：43.649㎡×3,200 元×6%＝8,381 元㈥286 之7 地號土地：815.210 ㎡×3,200 元×6%＝156,520元

三、綜上合計每年為830,793 元，故被告每月應給付原告69,233元（計算式：830,793 元÷12月＝69,233元，小數點以下機捨五入）。