臺灣桃園地方法院98年度訴字第44號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　　98年度訴字第44號

原告

甲○○

兼訴訟代理人

丙○○

被告

丁○○

兼訴訟代理人

乙○○

被告

柏德不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

戊○○

上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國98年6 月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而統一解決紛爭。查本件原告起訴時聲明請求：㈠被告乙○○應將坐落桃園縣中壢市○○段181 地號土地上門牌桃園縣中壢市○○路165 巷5 及7 號均為未辦保存登記之建物（占用土地面積共約15平方公尺，下稱系爭建物）拆除，將該建物所占用土地返還原告甲○○、丙○○及其他土地共有人全體。

㈡被告乙○○應將坐落桃園縣中壢市○○段202 地號土地上門牌桃園縣中壢市○○路165 巷5 及7 號均為未辦保存登記之建物（占用土地面積共約20平方公尺）拆除，將該建物所占用之土地返還原告甲○○及其他土地共有人全體。㈢被告黃台龍及丁○○均應自前項門牌桃園縣中壢市○○路165 巷5 及7 號建物所占用之第一項及第二項土地上遷出。嗣於訴訟進行中原告追加柏德不動產仲介經紀有限公司（下稱柏德公司）為被告，並撤回對被告黃台龍之起訴，而具狀將聲明變更為如其下述聲明貳、一、 (二)所 示，核其上開變更及追加與原訴之請求間具有共同性，且在社會生活上可認為關連，另原請求之訴訟及證據資料，於後請求之審理亦可加予利用，故其變更與原訴之基礎事實乃屬同一，故原告所為訴之變更既符合民事訴訟法第255 條第1 項第2 款規定，揆諸首揭說明，應予准許。

二、本件原告訴之聲明係請求被告丁○○自系爭房屋所占用之土地上遷出，並非請求被告丁○○拆屋，被告丁○○既自認向被告乙○○承租房屋而使用系爭土地，則本件並無當事人不適格之情形，合先敘明。

貳、實體事項：

一、原告起訴主張：

(一)原告甲○○、丙○○均係坐落桃園縣中壢市○○段181 地號土地之共有人之一，另原告甲○○係坐落桃園縣中壢市○○段202 地號土地之共有人之一。被告乙○○未經土地共有人之全體同意，竟無權占用前述桃園縣中壢市○○段181 及202 地號等二筆土地（下稱系爭土地），其上並有被告乙○○享有事實上處分權之門牌號碼桃園縣中壢市○○路165 巷5號、7 號之未辦保存登記建物（其坐落位置如附圖編號181-(A)、202- (A)，下稱系爭建物）。而系爭建物之一樓前段目前係由被告丁○○向被告乙○○承租經營便當店；另外，系爭建物之一樓後段建物及其後方空地（如附圖編號202），目前均由被告乙○○出租予被告柏德公司營業使用，因均已侵害原告甲○○、丙○○及其他土地共有人之土地所有權。爰依民法第821 條及第767 條規定請求如下述聲明所示。

(二)並聲明：

⒈被告乙○○應將坐落桃園縣中壢市○○段181 地號土地上門牌為桃園縣中壢市○○路165 巷5 號及7 號未辦保存登記之建物（占用土地面積17平方公尺，附圖編號181-(A)） 拆除，將該建物所占用之土地返還原告甲○○、丙○○及其他土地共有人全體。

⒉被告乙○○應將坐落桃園縣中壢市○○段202 地號土地上門牌為桃園縣中壢市○○路165 巷5 號及7 號未辦保存登記之建物（位置如附圖編號202-(A)） 拆除，將如附圖編號202-(B)、202-(A) 建物所占用之空地及被告占用之空地（如附圖編號202） ，返還原告甲○○及其他土地共有人全體。

⒊被告丁○○應自前二項門牌為桃園縣中壢市○○路165 巷5號及7 號建物所占用土地（位置如附圖編號181-(A) 及202-(A)）上遷出。

⒋被告柏德公司應將如附圖編號202-(B) 建物拆除，並應自第二項門牌桃園縣中壢市○○路165 巷5 號及7 號建物所占用土地（位置如附圖編號202-(A) 建物後段及202-(B)） 及空地（附圖編號202 ，占用土地面積共98平方公尺）上遷出。

⒌第一至四項聲明，原告均願供擔保，請准予宣告假執行。

二、被告丁○○、乙○○答辯：

(一)系爭土地為訴外人黃台龍之父黃宴書於民國57年間承購自訴外人盧元妹（當時購買約96坪），黃宴書嗣並出資興建系爭未經保存登記之建物。訴外人黃宴書過世之後，系爭建物由訴外人黃台龍單獨繼承，黃台龍又將系爭建物贈與其配偶即被告乙○○，故被告乙○○擁有系爭建物之事實上處分權。系爭建物之一樓前段目前係出租被告丁○○經營便當店；一樓後方目前出租予被告柏德公司營業使用，系爭建物之二、

三、四樓則係由被告乙○○夫妻居住自用。

(二)系爭土地原地目為農，早期亦受「農業發展條例」之限制，訴外人黃宴書向訴外人盧元妹購買當時因不具自耕農身份，為系爭土地之買賣後乃依「信託關係」而未辦理所有權移輚登記，嗣因當時之買賣當事人均已亡故，來不及辦理系爭土地所有權移轉登記，由出賣人之子女辦理繼承而取得黃宴書所買受部分之土地所有權。訴外人黃宴書既早於57年間即承買被告現所使用建物所坐落之系爭土地，此有黃宴書與盧元妹所簽訂之「土地買賣契約書」可稽，則原告主張被告係未經全體共有人同意而使用系爭土地，應拆屋還地，顯屬無據。再觀諸上開「土地買賣契約書」中第三點亦載明：「甲方（指訴外人黃宴書）承購乙方盧元妹該筆土地（私有自耕地已付清全部地款，惟該筆土地如有任何糾紛，例如：佃農、親屬、產權、財務等概由乙方盧元妹負責清理等語」，益徵被告現所使用之系爭土地並非無權占有。系爭土地之原共有人早已明知黃宴書在系爭土地上興建建物，並未催討要求拆屋還地，自有默許基地與建物產權分離之情，應認被告與系爭土地之共有人間成立租賃關係，而允許被告乙○○使用系爭土地直至系爭房屋滅失或不堪使用為止。

(三)系爭土地雖經前共有人劉學堯設定信託登記或移轉所有權予原告二人，惟原告對於系爭土地之現況及向來使用之情形，均知之甚祥，被告乙○○嗣成為桃園縣中壢市○○段202 地號土地之共有人，亦係經由原告丙○○居間仲介買賣而成，渠等為強行取回系爭土地及解免應負擔之損害賠償，依土地法第34條之1 的規定，並將原非渠等共有人所有之建物列入契約內，原告所訂之契約是否合法，尚有商榷餘地。原告為與建設公司達成合建目的而獲取土地增值暴利，對於早期因受農業發展條例之限制而無法取得所有權之現占有人，假藉司法訴訟途徑獲取暴利，此舉實有悖公平正義及誠信原則。

(四)被告丁○○係因與被告乙○○訂定租賃契約而使用系爭土地，並非無權占有。

(五)並均聲明：

⒈請求駁回原告之訴及假執行之聲請。

⒉若受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、被告柏德公司答辯：被告柏德公司係因與被告乙○○訂定租賃契約而使用系爭土地，並非無權占有；如附圖編號202-(B) 部分之鐵皮雨遮係其公司所搭蓋等語。並聲明：㈠請求駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡若受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

四、兩造不爭執事實：

(一)原告甲○○、丙○○目前均登記為坐落桃園縣中壢市○○段181 地號土地之共有人之一，另原告甲○○目前亦登記為坐落桃園縣中壢市○○段202 地號土地之共有人之一。

(二)系爭建物之原始建築乃被告乙○○之公公黃宴書所興建，系爭建物（門牌號碼為桃園縣中壢市○○路165 巷5 號、7 號之未經保存登記建物），其現坐落位置如附圖編號181-(A)、202-(A) 所示）（見本院卷第64頁、82頁），現由被告乙○○享有事實上處分權。

(三)系爭建物之一樓前段目前係由被告乙○○出租予被告丁○○經營便當店使用；另外，系爭建物之一樓後段建物及其後方空地（如附圖編號202） ，目前係由被告乙○○出租予被告柏德公司營業使用。如附圖編號202-(B) 部分之鐵皮雨遮則係被告柏德公司所搭蓋。系爭建物之二、三、四樓則係由被告乙○○夫妻居住自用（見本院卷第79頁、99頁背面）。。

五、本院判斷：原告主張其為系爭土地之共有人之一，被告無權占用系爭土地，故請求被告乙○○拆屋還地、並請求被告丁○○及柏德公司自系爭土地遷出，被告則以前詞置辯，是本件爭點厥為：被告是否無權占用系爭土地。茲析述如下：

(一)查本件被告乙○○享有事實上處分權之系爭建物，占有系爭土地如附圖編號181- (A)、202-(A)所示，另被告柏德公司搭建如附圖編號202-(B) 部分之鐵皮雨遮乙節，業據本院囑託桃園縣中壢地政事務所測量屬實，並有土地複丈成果圖（如附圖）附卷可稽，被告自認現占有使用系爭土地，雖其主張為有權占有，惟為原告所否認，而按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文，故被告自應就其係有權占有系爭土地之有利事實負證明之責。

(二)被告乙○○雖主張其公公即訴外人黃宴書於57年間向訴外人盧元妹購買系爭土地約96坪而於其上興建系爭房屋，並提出土地買賣契約書（見本院卷第56頁）為證，惟查，依系爭土地買賣契約所載，黃宴書所購買者係坐落「中壢鎮埔頂627號」之土地，對照本院卷第70頁所附土地登記謄本，重測前舊地號為「中壢埔頂段627 地號」現為中壢市○○段第180地號（若計入因分割而增加之土地，則包括180-1 、180-2、18 0-3、180-4 、180-5 、180-6 地號土地），亦即訴外人黃宴書所購買之土地似非系爭地號為181 、202 地號之土地。且查盧元妹於臺灣桃園地方法院檢察署90年度偵字第16450 號案件偵查時證稱：出售予黃宴書之土地係伊父向地主劉家不知何人買的，並未過戶，當初伊賣土地時有說只賣使用權，契約有註明不能分割過戶等語（見上開偵查卷131 頁），準此，縱黃宴書有向訴外人盧元妹購買土地屬實，惟其與盧元妹間所簽訂之土地買賣契約僅為享有「土地使用權」之債權契約，依債權契約之相對效，僅得對抗拘束債之相對人，尚不得對抗該債權契約以外之第三人。況共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對於共有物之特定部分為使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益的權利，縱為土地共有人，如未得全體土地共有人之同意或土地共有人間成立分管契約，亦不得對共有物之特定部分為使用收益，更諻論訴外人盧元妹並非土地共有人，黃宴書縱向盧元妹購買權利，自不得對抗該買賣契約當事人外之土地共有人。是被告乙○○既未能舉證證明其前手黃宴書使用系爭土地興建房屋有獲得「全部」土地共有人之同意，則其以此辯稱其乃有權占有云云，尚無足採。

(三)被告乙○○雖復辯稱：系爭土地之原共有人早已明知黃宴書在系爭土地上興建建物多年，並未催討要求拆屋還地，自有默許基地與建物產權分離之情，應認被告與系爭土地之共有人間成立租賃關係，而允許其使用系爭土地直至系爭房屋滅失或不堪使用為止云云。經查，被告所引最高法院86年台上字第3586號判決意旨已揭明僅建築物與基地同屬一人所有，而僅將土地出賣之情形，始有推定默示租賃關係存在之適用。本件被告之前手黃宴書未得全體系爭土地共有人之同意，即在系爭土地上興建系爭建物，乃「無權占有」系爭土地建造房屋，與前述被告所引最高法院86年台上3586號判決所述情形顯然不同，不得謂系爭土地共有人知有他人蓋屋，即為土地共有人已容忍地上建物之存在而默許繼續使用系爭土地（最高法院64年台上字第110 號判例參照），故縱原告對於系爭土地之現況及向來由被告使用之情，知之甚詳，亦難認被告即因而成為有權占用系爭土地，是被告此所辯，亦無足採。

(四)被告乙○○嗣雖經原告丙○○之仲介，購買桃園縣中壢市○○段202地號應有部分380/12000之土地所有權，而成為系爭第202地號土地之共有人（見本院卷第65頁、第24頁背面），惟被告乙○○既未舉證證明其享有事實上處分權之系爭建物占有系爭第202 號土地係經全體共有人之同意（況系爭建物尚占用系爭第181 地號土地），則揆諸前開說明，被告乙○○並不得對於共有物之特定部分為使用收益，否則仍屬侵害其餘共有人之所有權。至原告二人取得系爭土地所有權，登記為共有人之一的動機目的，不論是否為與建設公司達成合建目的而獲取土地增值暴利，惟此乃自由經濟行為，與被告於本件是否有權占用系爭土地，核屬無涉，附此敘明。

(五)被告丁○○與柏德公司雖因與被告乙○○簽訂房屋租賃契約而占有使用系爭土地，惟被告乙○○既屬「無權占有」系爭土地（理由已如前述），則其二人本於無權占有人之授意使用系爭土地，對系爭土地之共有人而言，自亦係屬無權占有，不得對抗原告。

(六)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之；又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條前段、中段、及民法第821條分別定有明文。本件原告為系爭土地之共有人，被告既無法證明其有權占用系爭土地而為無權占有，則原告本於物上請求權請求被告乙○○拆屋還地、並請求被告丁○○及柏德公司自系爭土地遷出，將系爭土地返還原告及全體共有人，為有理由，應予准許。

六、從而，原告依民法第767條前段、第821條之規定，請求如主文第一、二、三、四項所示，為有理由，應予准許。

七、被告雖請求於本院97年度訴字第1127號確認買賣關係不存在事件確定前停止本件訴訟程序，惟經調閱上開民事案件卷宗，該案訟爭之土地地號為桃園縣中壢市○○段930地號，核與本件無涉，故本件訴訟不予裁定停止。又本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。

八、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額准許之。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。

以上證明與原本無異。

如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。

（須按對造人數提出繕本）