臺灣桃園地方法院98年度訴字第876號

• 裁判案由: 土地所有權移轉登記
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 98 年 12 月 31 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　 98年度訴字第876號原　　　告　盟連建設有限公司
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　林文淵律師
複　代理人　乙○○
被　　　告　丙○○
訴訟代理人　蔡榮德律師
上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，於民國98年12月10日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，則不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3 款定有明文。經查本件原告起訴時聲明為：「㈠被告應將坐落桃園縣蘆竹鄉○○段215-8、215-12 地號，面積64平方公尺之土地所有權移轉登記予原告。㈡被告應向第三人華南銀行申請領取前項土地之最高限額抵押權之清償文件，並向桃園縣蘆竹地政事務所（下簡稱蘆竹地政事務所）辦理塗銷該最高限額抵押權登記。」，嗣經本院於民國98年8 月21日會同兩造及蘆竹地政事務所人員至現場勘驗、測量後，原告乃據蘆竹地政事務所測繪之土地複丈成果圖變更聲明如其先、備位聲明所示，核其更正之聲明僅屬擴張及減縮應受判決事項之聲明，而不涉及訴之變更或追加，參照前開規定，應予准許。
二、本件原告起訴主張：緣原告於86年12月12日向第三人勵人電子股份有限公司（下稱勵人公司）購買其前手陳進吉借名登記於被告名下之坐落桃園縣蘆竹鄉○○段215-8 地號（後因分割增加215-12地號）如附圖編號A（面積0.0048公頃）、B（面積0.0012公頃）所示土地（下稱系爭土地），此有渠等簽定之協議書（兩造與第三人勵人公司及陳進吉於86年12月12日簽立）及土地買賣契約書（第三人勵人公司與陳進吉於77年5 月23日簽立）在卷可憑。惟因系爭土地為農地，依當時法令承受人需具有自耕能力及農地不得分割之限制，雙方遂於上開買賣契約書第2項及協議書第1、3、5條約定，俟將來能分割過戶時再行辦理過戶手續。豈料，於今法令已解除農地承受人須有自耕能力之限制，本件不能登記之原因已消滅，經向被告催討卻拒不理會，原告自得本於上開協議書及土地買賣契約書，向被告請求將系爭土地所有權移轉登記予原告。又原告所有系爭土地，已遭被告於97年6 月18日設定最高限額新台幣（下同）1,560 萬元之抵押權予第三人華南銀行，是原告另得依侵權行為之法律關係，請求被告將系爭土地之最高限額抵押權塗銷。至被告辯稱上開協議書及買賣契約書皆有無效之原因云云。惟按以不能之給付為契約之標的，如其不能情形可以除去，而當事人訂約時，並預期於不能之情形除去後為給付者，依民法第246 條第1 項但書規定，其契約仍為有效。雖系爭土地為農地，然兩造於訂約時既已預期於不能分割及移轉情形除去後，始為分割及移轉登記，依民法第246 條第1 項但書規定，本件買賣契約應屬有效。為此，爰依法提起本件訴訟，並先位聲明：㈠被告應將坐落桃園縣蘆竹鄉○○段215-8 、215-12地號如附圖編號A （面積0.00 48 公頃）、B （面積0.0012公頃）所示土地，辦理分割登記，並將分割後之土地所有權移轉登記予原告。㈡被告應向第三人華南銀行申請領取前項土地之最高限額抵押權之清償文件，並向蘆竹地政事務所辦理塗銷該最高限額抵押權登記；備位聲明：㈠被告應將坐落桃園縣蘆竹鄉○○段215-8 、215 -12 地號如附圖編號A （面積0.0048公頃）、B （面積0.0012 公 頃）所示土地，辦理分割登記，並將分割後之土地所有權移轉登記予原告。㈡被告應塗銷前項土地之最高限額抵押權登記。
三、被告則以：其並未與原告簽定上開協議書，且系爭土地係其父親贈與給被告，其為系爭土地真正所有人。縱使上開協議書為被告所簽立，惟原告與第三人勵人公司皆非自然人，不能承受農地，且於上開協議書及買賣契約書內均未指定登記與任何有自耕能力之第三人或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，參諸最高法院83年台上字第575號、84 年度台上字第1592號判決意旨，即屬民法第246條第1項以不能以之給付為契約之標的，其契約應屬無效，則兩造間所簽定之協議書既屬無效，原告主張本於該協議書為本件請求，即為無理由。又者，該協議書既屬無效，則原告就系爭土地即無任何權利可言，被告將土地設定最高限額抵押權予第三人華南銀行，並不構成侵權行為，且被告於法亦無應向第三人申領清償文件之義務，原告之訴顯然於法無據等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：
㈠系爭土地為被告所有。
㈡被告已將系爭土地全部於97年6 月18日設定最高限額1,560 萬元之抵押權予第三人華南銀行。
㈢本院依職權勘驗現場，並囑託蘆竹地政事務所派員會同測量，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖。
㈣被告曾於86年12月12日簽立授權書，授權陳進吉辦理系爭土地協議書簽定及一切相關事宜。
五、本件原告起訴主張：其曾於86年12月12日，與第三人勵人公司及第三人兼被告之代理人陳進吉簽立協議書，第三人勵人公司及被告均同意將被告所有坐落桃園縣蘆竹鄉○○段第
215 之8 地號及215 之12地號土地中之64平方公尺移轉登記予原告之情，然為被告所否認，並以伊並未簽立系爭協議書，且縱令有簽，因原告與第三人均非自然人，不能承受農地，以給付不能為契約之標的，契約應屬無效，從而協議書亦屬無效等情置辯。經查：
㈠系爭協議書係原告、被告、第三人勵人公司及陳進吉所簽立，其中被告係由陳進吉代理，此觀諸系爭協議書自明。而被告對伊曾授權陳進吉辦理系爭土地協議書簽定及一切相關事宜並不爭執，是代理人陳進吉所為協議，自對本人即被告發生效力，則被告抗辯系爭協議書非伊所為，不足採信。
㈡系爭協議係第三人勵人公司與陳進吉於77年5 月23日就系爭土地所為買賣契約（以下簡稱系爭買賣契約）之附件，此觀諸系爭協議書第5 條約定自明。既屬附件，則系爭協議是否生效，端視系爭買賣契約是否生效。
㈢按查私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，違反前項規定者，其所有權之移轉無效，土地法第三十條第一、二項定有明文。故約定出賣私有農地與無自耕能力人之買賣契約，除有民法第二百四十六條第一項但書及第二項之情形外，依同條第一項前段規定，其契約應屬無效。如此項契約當事人訂約時並無預期買賣之農地變為非農地後再為移轉之情形，縱令契約成立後該農地已變為非農地，亦不能使無效之契約成為有效（參見最高法院66年台上字第2655號判例），前揭判例雖經最高法院以土地法第30條於89年1 月刪除，而決議不再援用，惟係土地法第30條刪除後不再援用，土地法第30條刪除前即89年1 月前之農地買賣行為，仍應適用，合先敘明。
㈣系爭土地係地目為田，編定使用種類為特定農業區農牧用地，於97年5 月2 日變更編定為甲種建築用地，有原告提出之土地登記第2 類謄本及台灣省桃園縣土地登記簿為證（見卷第32頁後），是第三人勵人公司於77年間，向陳進吉購買系爭土地時，系爭土地應屬耕地，第三人非為自然人，自不能承受系爭土地，第三人勵人公司與陳進吉間亦未約定移轉予有自耕能力之人，是系爭買賣契約係以不能給付為標的，契約自屬無效。是被告抗辯系爭買賣契約無效之情，應可採信。
㈤承前所述，系爭買賣契約既屬無效，則附屬於系爭買賣契約之系爭協議亦隨之無效，是原告基於系爭買賣契約及系爭協議請求被告移轉系爭土地，即屬無據。原告既無權請求被告移轉系爭土地，則被告將系爭土地設定抵押權，亦未侵害原告之權利，自不成立侵權行為，是原告請求被告應塗銷抵押權登記，亦無理由。
六、從而，原告基於契約及侵權行為法律關係，請求判決先位聲明：㈠被告應將坐落桃園縣蘆竹鄉○○段215-8 、215-12地號如附圖編號A （面積0.00 48 公頃）、B （面積0.0012公頃）所示土地，辦理分割登記，並將分割後之土地所有權移轉登記予原告。㈡被告應向第三人華南銀行申請領取前項土地之最高限額抵押權之清償文件，並向蘆竹地政事務所辦理塗銷該最高限額抵押權登記；備位聲明：㈠被告應將坐落桃園縣蘆竹鄉○○段215-8 、215 -12 地號如附圖編號A （面積0.0048公頃）、B （面積0.0012 公 頃）所示土地，辦理分割登記，並將分割後之土地所有權移轉登記予原告。㈡被告應塗銷前項土地之最高限額抵押權登記，即無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他未經援用之證據，經斟酌尚無礙於本院前述之認定，無一一論究之必要。
八、據上論結：本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 12 月 31 日民事第一庭法 官 吳爭奇
上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 12 月 31 日書記官 黃瓊儀