臺灣桃園地方法院98年度訴字第937號

• 裁判案由: 減少價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 98 年 10 月 21 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　 98年度訴字第937號原　　　告　乙○○
訴訟代理人　潘秀華律師
複　代理人　丙○○
被　　　告　鵬程建設股份有限公司
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　繆璁律師
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國98年09月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
本件原告起訴主張被告違反民法第148 條第2 項規定且依民法第354 條規定應負物之瑕疵擔保責任，依民法第359 條規定請求被告減少價金。嗣原告於民國98年09月18日本院審理中具狀追加民法第184 條第2 項規定為其請求依據（見本院卷第136 頁），被告雖於本院98年09月23日言詞辯論期日時抗辯稱：不同意原告追加民法第184 條第2 項請求權等語（見本院卷第143 頁），惟原告之前開追加與起訴所憑之基礎事實相同，從而原告為前開訴之追加，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張略以：
㈠原告於95年11月10日與被告簽訂「香榭堤景」房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約），約定原告以價金新台幣（下同）1,402 萬元，向被告預購其所興建坐落於桃園縣蘆竹鄉○○段27地號（下稱27地號）土地上香榭堤景社區之編號第F1棟1 樓房屋1 戶（下稱系爭房屋）及地下第3 層編號第51號、第52號停車位2 位（下稱系爭停車位），同時與訴外人即地主吳寶田（下稱吳寶田）簽訂「香榭堤景」土地預定買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約），約定原告以價金1,298 萬元向吳寶田預購系爭房屋坐落基地所有權應有部分。茲因被告於其廣告文宣圖片中，將同段27-1地號（下稱27-1地號）土地納入社區基地內，然實則27-1地號土地係排除在社區基地外之私人土地，系爭土地買賣契約所附地籍圖及系爭房屋買賣契約所附之平面圖雖均有描繪地界線，然若非專業建築設計人員，實無法明確辨識地界線所標示之意思。原告不具此專業，故信任被告之廣告文宣，且被告所委託仲介公司之銷售人員亦未明確告知原告該27-1地號土地係私人土地，甚至帶領原告環視地基及由27-1地號土地上通過前往查看系爭房屋，誤導原告信以為27-1地號土地屬於社區整體規劃內之公共設施而購買系爭店舖，被告顯有廣告不實。
㈡原告當初鑒於被告就社區整體規劃，不僅系爭房屋前有寬闊之視野，且規劃之藍圖及文宣均有寬廣空地之公共區域，有利原告日後生意營運，即依文宣內容訂購系爭房屋，直至交屋後始發現被告竟將27-1地號土地排除在社區圍牆外，以鐵網圍牆圍籬阻隔通道不讓人通行，並非如被告規劃之藍圖及文宣所述將27-1地號土地納入社區之空地。屢經原告請求被告拆除圍籬，詎被告推諉27-1地號土地係訴外人麗寶建設股份有限公司（下稱麗寶建設公司）所有。原告曾向桃園縣政府提出消費申訴，兩造於97年10月08日協商不成立。被告亦曾於97年02月13日函覆諸多理由推諉責任。
㈢被告不實廣告誤導原告，亦未告知原告27-1地號土地非被告所有，使原告誤信以為27-1地號土地為公共設施，而以與其他1 樓房屋（店舖）相當甚或較高之價格，購買低於其他1
樓房屋（店舖）品質及經濟效益之系爭房屋致生損失，被告之行為不僅違反民法第148 條第2 項規定，且其不能確保廣告內容之真實，違反公平正義原則（最高法院90年台上字第1404號判決意旨參照），原告自得依民法第184 條第2 項規定為本件請求。另系爭房屋內有漏水、地板生有地癌等諸多裝修瑕疵，原告多次請求被告修復，迄今未見改善，使原告至今仍將系爭房屋空著而未裝修，加以系爭房屋位屬社區○○○○道又被圍籬阻隔導致通行困難，降低系爭房屋之經濟效益，無法作為店舖使用，亦無法享受社區內之一切公共設施，作為一般房屋居住。另系爭房屋大公部分磁磚脫落、毀壞、地板隆起，水泥損壞，原告亦得依民法第359 條規定，請求被告減少價金。按系爭房屋面積合計約222.28平方公尺（約67.24 坪），以每平方公尺應減少價金1 萬元，核計應減少價金222 萬2,800 元（起訴狀誤載為222 萬8,200 元），原告僅請求被告減少價金200 萬元。
㈣對被告抗辯所為之陳述：
1.原告於96年11月間方知侵權事由之發生，旋於96年11月27日以桃園南門郵局第2310號存證信函通知被告，並於98年05月19日起訴，顯未逾民法第197 條所定2 年之時效。
2.原告於上開存證信函通知後，已就本件系爭房地買賣衍生之消費爭議向桃園縣政府消費者服務中心申訴，被告於97年02月13函覆已如前述，足見原告業已於民法第365 條第1 項所定6 個月之期間內行使權利，行使後所生之效果權利，即可於普通時效期間內繼續存在（最高法院22年上字第716 號、73年台上字第4354號判決意旨參照）。況被告故意不告知本件系爭房地買賣之瑕疵，依民法第365 條第2 項規定，自無同法條第1 項關於6 個月消滅時效之適用。
㈤爰依民法第184 條第2 項、第359 條規定，請求被告減少價金200 萬元並加計自起訴狀繕本送達之翌日起算之法定遲延利息等語。並聲明：1.被告應給付原告200 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。2.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：
㈠被告業已於96年02月01日將系爭房屋點交予原告，迄今已歷兩年有餘。原告主張系爭房地存有未將27-1地號土地納入社區庭園公共設施內之瑕疵一節，原告前於96年11月27日以桃園南門郵局第2310號存證信函要求被告於函到2 周內補正上開瑕疵，復於98年05月19日起訴請求被告減少價金，惟原告並未於上開通知後6 個月內，依法行使契約解除權或減少價金請求權，依民法第365 條第1 項規定，本件原告之減少價金請求權，業已罹於時效而消滅。
㈡原合併後27地號土地，因相鄰同段26地號（下稱26地號）土地（畸零地）之面積未達最小建築面積無法建築使用，依桃園縣畸零地使用自治條例第11條第1 項前段規定，應保留出合併所必須之土地，為此，地主吳寶田乃於95年07月07日依法自27地號土地，分割出27-1地號土地（面積79.24 平方公尺），作為26地號土地之保留地，嗣由地主吳寶田以其分割後之27地號土地（不含27-1地號土地），與被告共同以合建分售之方式（即建商出售建物而地主一併出售該建物坐落基地所有權應有部分），於95年10間委由訴外人鴻茂廣告有限公司代銷。
㈢依系爭土地買賣契約第2 條第1 項約定之附圖1 ，已明確記載「以藍色標線標示香榭堤景建案之建築基地範圍」，即可明顯辨視系爭房屋之基地並不包含27-1地號土地在內。另據系爭房屋買賣契約第2 條第1 項第1 款約定，足證原告主張「若非專業建築設計人員無法明確辨識地界線所標示之意思」云云，與事實不符。再經調閱農林航測所94年10月28日、95年10月19日之航照圖以觀，香榭堤景（甲區）大樓施工期間（即於95年12月22日領取部分之使用執照即95桃縣工建使字第蘆03095 號前），為確保26地號土地上檳榔攤之安全，於「27地號土地」與「26、27-1地號土地」間均設有安全區隔，應無原告所稱誤認之可能。從而，27-1地號土地不在系爭房屋之基地範圍內，亦非兩造買賣標的，原告主張被告就該部分土地負有瑕疵擔保責任，為無理由。
㈣原告提出之廣告文宣，僅為交通路線之簡易標示圖，並非社區基地範圍之標示，更非兩造間契約內容之一部。至依原告於本院98年08月12日言詞辯論期日時庭呈照片8 張所示之內容，為系爭房屋大公部分走道有隆起，水泥有損壞，應係交屋後，使用管理不善，致為貨車壓過所導致之缺角及隆起，非屬買賣瑕疵。在此之前，原告不曾對被告依民法第365 條第1 項行使減價權。
㈤答辯聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利益判決，願供擔保請免假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告於95年11月10日與被告簽訂系爭房屋買賣契約，約定原告以價金1,402 萬元向被告預購系爭房屋，同時與吳寶田簽訂系爭土地買賣契約，約定原告以價金1,298 萬元向吳寶田預購系爭房屋坐落基地之應有部分，有土地買賣契約書及房屋買賣契約書等影本各1 件在卷可稽（見本院卷第9 頁至第13頁、第15頁至第52頁）。
㈡被告業已於96年02月01日將系爭房屋點交予原告，有點交清單及切結書等影本各1 件在卷可佐（見本院卷第87頁、第88頁）。
㈢原告於96年11月27日以桃園南門郵局第2310號存證信函通知被告：「…除發現房屋水管漏水外，且社區公設竟不含該土地（即27-1地號土地），圍牆乃建在該土地內…敬請函到二周內補正上開瑕疵…」等語，有上開存證信函影本1 件在卷為憑（見本院卷第89頁至第90頁）。
㈣原告就系爭房地買賣衍生之消費爭議，曾向桃園縣政府申訴，惟兩造於97年10月08日協商不成立，有桃園縣政府消費申訴案件協商紀錄書在卷可考（見本院卷第53頁）。
㈤原告所指遭圍籬阻隔部分所在之土地即為27-1地號土地（見本院卷第111 頁背面）。
四、另依兩造前開陳述，可知本件爭點為：㈠原告主張：被告係以不實廣告文宣誤導原告，且未告知原告27-1地號土地非被告所有，使原告誤以為27-1地號土地為社區之公共設施，而以與其他1 樓房屋（店鋪）相當甚或較高之價格，購買低於其他1 樓房屋（店舖）品質及經濟效益之系爭房屋致生損失等節，是否可採？㈡原告主張：系爭房屋有漏水、磁磚脫落、毀壞、地板隆起等瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任一節，是否可採？茲分論如下：
㈠原告主張：被告係以不實廣告文宣誤導原告，且未告知原告27-1地號土地非被告所有，使原告誤以為27-1地號土地為社區之公共設施，而以與其他1 樓房屋（店舖）相當甚或較高之價格，購買低於其他1 樓房屋（店舖）品質及經濟效益之系爭房屋致生損失等節，是否可採？
1.依系爭土地買賣契約第2 條之「買賣土地標示」，於第1 項即載明：「坐落於桃園縣蘆竹鄉○○段27地號（部分，如附圖1 ）內」等語，復觀諸系爭土地買賣契約所附之附圖1 ，於地籍圖上，乃以藍色標線將「香榭堤景」建案之建築基地範圍標示出來，其中27-1地號部分可明顯看出並非在藍色標線之範圍內（按27-1地號位於該附圖1 的左下方，因27-1地號不在標線範圍內，造成該藍色標線所圍出的面積有一個明顯缺角，詳參本院卷第17頁背面）。再依系爭房屋買賣契約所附之附圖㈠「私設道路共管圖」，乃特別將該社區○○○○○路部分標示為紅色區域，而標示為紅色的通路共管區域，亦顯然可見並不包含27-1地號部分（詳參本院卷第43頁背面）。據此，原告所主張：「系爭土地買賣契約所附地籍圖及系爭房屋買賣契約所附之平面圖雖均有描繪地界線，然若非專業建築設計人員，實無法明確辨識地界線所標示之意思」等語，尚難憑採。
2.原告另稱：被告於其銷售廣告文宣圖片中，將27-1地號土地納入社區基地內，致原告信任該廣告文宣等語。按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法‥‥等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」固為公平交易法第21條第1
項所明定，惟廣告是否不實或引人錯誤，係以一般消費者之注意為標準。按依被告銷售本建案之廣告文宣（見本院卷第14頁），其內容多為屋內設計或周圍環境之圖片及介紹，於其中一個廣告頁面的右下角，則印有「香榭堤景」建案之相關位置圖，在該位置圖上，標示「香榭堤景」之位置區塊為一完整之長方形，惟觀諸該位置圖之繪製方式與內容，可知該圖僅為一抽象、簡略之標示圖，其目的僅係讓消費者知悉該建案之位置及附近有何學校、大型賣場及交通動線如何等情，本難明確地標示出建案之基地形狀、位置，是依一般社會通念，尚難因此即認被告有不實廣告而違反公平交易法第21條之情事。
3.至原告另稱：被告所委託仲介公司之銷售人員亦未明確告知原告該27-1地號土地係私人土地，甚至帶領原告環視地基及由27-1地號土地上通過前往查看系爭房屋，誤導原告信以為27-1地號土地屬於社區整體規劃內之公共設施而購買系爭房屋等語，業據被告否認，而原告對此並無法舉證以實其說，本院自難採信為真。
4.另觀諸兩造所提出之現場相片（見本院卷第105 、106 、
112 、113 頁），可知系爭房屋係位於南竹路（約14公尺寬之大馬路）上之1 樓（為最邊間，在靠近該棟大樓之轉角處），前方有人行通道，至其旁之27-1地號（面積79.24 平方公尺）部分雖被圍籬圍起，致使行人如欲通行該大樓之轉角處時較為不便，但仍非（行人）無法通行，而一般汽機車之通行則是完全不受影響，是衡諸常情，尚難認系爭房屋之品質或經濟效益有因此低於其他1 樓房屋之情形，從而，原告主張：其因誤認27-1地號土地係社區之公共設施，因而以與其他1 樓房屋（店鋪）相當甚或較高之價格，購買低於其他1 樓房屋（店舖）品質及經濟效益之系爭房屋致生損失一節，亦難憑採。
5.據上，原告主張：因被告廣告不實等，使原告誤認27-1地號為社區公共設施而購買系爭房地致受有損失，依民法第359
條、第184 條第2 項請求減少價金及損害賠償等語，均屬無據，無從准許。
㈡原告主張：系爭房屋有漏水、磁磚脫落、毀壞、地板隆起等瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任一節，是否可採？
1.原告主張：系爭房屋有漏水、磁磚脫落、毀壞、地板隆起等瑕疵等語，固據提出現場照片8 張（見本院卷第123 至124
頁），惟依被告所提出之由原告於96年02月01日即系爭房屋點交之日所簽認之點交清單所示（見本院卷第87頁），並無註記上述情形，是以應認系爭房屋於96年02月01日點交當時，並無原告所提上開相片所示之情形。
2.按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人（第1 項）。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物（第2 項）。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物（第3 項）。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後6 個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅（第1 項）。前項關於6 個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之（第2 項）。」，民法第356 條、第359 條、第365 條分別定有明文。而前開民法第365 條第1 項規定因買賣標的物有瑕疵之契約解除權為形成權之一種，所定6 個月之解除權存續期間係屬除斥期間，自買賣標的物交付於買受人後6 個月間不行使而消滅，不得任意延長之（參照最高法院85年度台上字第2191號判決要旨）。查原告於96年02月01日取得系爭房屋之占有後，固曾於96年11月27日以存證信函通知被告稱：「…除發現房屋水管漏水外，且社區公設竟不含該土地（即27-1地號土地），圍牆乃建在該土地內…敬請函到二周內補正上開瑕疵…」等語（見本院卷第89頁至第90頁），惟縱認原告信函內容關於漏水一情所述屬實，然其信函中並未提及欲解除契約或請求減少價金之意，況且其通知被告之時間「96年11月27日」，亦已逾其受領買賣標的後之6 個月，則其解除契約或減少價金之請求權依法已逾除斥期間而消滅。至原告於本件起訴狀另提及：系爭房屋地板有地癌等語，於98年08月12日本院審理期日並主張：有磁磚脫落、毀壞、地板隆起等瑕疵等語，並提出相片為據（見本院卷第123 至124 頁），惟按原告提出瑕疵之時間，距離交屋日均已逾2 年餘，且上開相片中所示系爭房屋有損壞之位置，均係位於屋外之部分，是以上開瑕疵亦難排除係因外力或他人使用不當所致，而原告又未舉證係因系爭房屋本身具有物之瑕疵、或係因被告有何故意、過失所致，是以原告據此主張被告應負物之瑕疵擔保及損害賠償責任，並請求減少價金或給付賠償金等節，均難認有據。
五、綜上所述，原告依據民法第359 條、第184 條第2 項等規定，請求被告應給付原告200 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。又其假執行之聲請，因訴遭駁回而失所附麗，應併予駁回。
參、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 21 日民事第三庭 法 官 周玉羣
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
中 華 民 國 98 年 10 月 21 日書記官 邱飛鳴