臺灣桃園地方法院98年度訴字第995號

• 裁判案由: 給付租賃佣金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 98 年 11 月 23 日
• 法官: 范明達
• 法定代理人: 丙○○、戊○○
• 原告: 富達開發顧問有限公司法人
• 被告: 力特光電科技股份有限公司法人

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　 98年度訴字第995號原　　　告　富達開發顧問有限公司
法定代理人　丙○○
訴訟代理人　陳鄭權律師
複　代理人　丁俊和律師
被　　　告　力特光電科技股份有限公司
法定代理人　戊○○
訴訟代理人　古清華律師
複　代理人　甲○○
上列當事人間請求給付租賃佣金事件，於民國98年11月2 日辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣伍拾捌萬陸仟元，及自民國九十八年六月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣壹拾玖萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍拾捌萬陸仟元預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1 項但書第3 款定有明文。本件原告起訴時原聲明請求被告應給付原告新台幣（下同）289 萬4,047 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於民國98年7 月10日以民事準備理由㈠狀，將上開請求金額變更為289 萬4,000 元（見本院卷第33頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，與上開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠被告前於97年10月中旬委託伊仲介出租廠房，嗣經伊大力仲介後，有訴外人旭銳光電股份有限公司（下稱旭銳公司）願意承租，故兩造乃於97年12月25日補行簽立「委託代理租賃授權書」（下稱系爭委租授權書），內容為委託伊代理被告所有坐落於桃園縣平鎮市○○路659 巷42號、42-1號之廠房，面積19,134.2平方公尺（下稱系爭廠房）之出租事宜，約定按每月每坪為600 元計收租金，伊之報酬為1 個月之租金。嗣經伊一再努力仲介，旭銳公司與被告談妥，先承租其中1,478 坪，經訴外人即旭銳公司廠長己○○、被告公司營繕部經理乙○○及伊之代表丁○○3 方於98年1 月20日擬定廠房租賃契約之細節並已為租賃之合意，並有研擬定案之廠房租賃契約書（下稱系爭廠房租賃契約書），只待被告與旭銳公司補行簽立書面契約書，而旭銳公司亦早已遷入部分系爭廠房而開始為事實上之使用，詎料被告竟於98年2 月25日突然反悔，向伊及旭銳公司表示該廠房要自用不再出租，又以電子郵件告知伊及旭銳公司，表示因被告出租系爭廠房仍需其抵押權人同意而無法出租。
㈡依系爭委託租賃授權書第肆條第1 項：「甲方（即被告）保證對委託標的物有出租之權利，且產權清楚並可依約配合交地，如有不實甲方對承租方應依法負責外，同時應賠償乙（即原告）方因此所遭受一切損失（包含律師費用）」；同條第4 項第1 款：「甲方違反下列事項時，均視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方仍應給付該委託（或成交）1 個月租金服務之報酬，並應全額一次支付予乙方。1.在委託期間內，因可歸責於甲方之事由而片面終止委託關係者」。而依上開被告發給旭銳公司之電子郵件所載：「蕭廠長：雖然這次沒當鄰居，但是還是很感謝你們看上我們的廠房，茲付上我們法務的協議書，讓你們參考」等語，內容雖無片面終止之字樣，但就電郵內容真意而言，就是旭銳公司要承租系爭廠房但被告拒絕故「沒當鄰居」，是可知被告確有片面終止系爭委租授權書，而拒不履行該授權書約定，致旭銳公司無法承租系爭廠房之事實及意思表示。另被告所傳給旭銳公司之廠房租賃協約書（非系爭系爭廠房租賃契約書）及廠商租賃附停止條件通知書皆有載明：「甲方欲出租廠房必事先徵得抵押權人出具書面同意書後…在其未允准前，自無法即時簽訂新租約」等語，即可證明被告對系爭廠房根本沒有「出租之權利」，亦無「依約配合交地」之能力，顯見被告亦已違反系爭委託租賃授權書第肆條第1 項之約定，且被告亦援引上開理由拒絕系爭委託租賃授權書之履行，係屬片面終止該契約，顯見被告確已違反雙方簽立之上開約定至明，伊得依約請求被告給付1 個月之租金酬勞。
㈢又旭銳公司欲承租之系爭廠房共計5,788 坪，只是先行就部分租賃物為約定（即本件1 樓部分使用面積381 坪、2 樓791 坪，共1,172 坪）。因被告故不履行，而事實上伊受委託仲介出租之面積就是系爭廠房全部計5,788 坪，每坪租金為500 元，爰依系爭委託租賃授權書第肆條第4 項之約定，請求被告給付1 個月之租金為「服務報酬」計289 萬4,000 元（計算式：5,788 ×500 ），並聲明：⒈被告應給付原告28
9 萬4,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行等語。
二、被告則辯以：
㈠原告主張其有違反兩造間系爭委租授權書第肆條第1 項、第4 項之約定，並為片面終止系爭委租授權書之情事。惟據原告提出之證物內容，均係原告自己片面發函之存證信函內容，況且依我國民法第263 條：「第258 條暨第260 條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者，準用之」及第258 條第1 項：「解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之」之規定，則終止契約既需以意思表示為之，其並無任何終止雙方之契約意思表示，亦未見有任何得以足證其於委託租賃契約有效期間內之終止契約之意思表示或佐證，原告此一主張顯無法律上依據與理由。
㈡又兩造間訂立之系爭委租授權書，核其性質屬民法債編之「居間」契約，依民法第567 條第2 項規定：「以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務」。原告身為居間人，依上開規定，對本件之租賃標的，有調查之義務，故原告主張其不得以租賃標的物尚須經由被告抵押權人同意之理由，向旭銳公司提出等情之主張，顯然違反前開規定。
㈢再依民法第568 條：「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬」之規定，其於系爭委租授權書有效期間內，僅因旭銳公司有意承租，而與之進入締約前之洽商階段，尚未與旭銳公司締結任何租賃契約，依上開規定，原告並未產生任何報酬請求權，不得請求報酬。原告在起訴狀中提出證物編號為「原證二」之尚未簽署之系爭廠房租賃契約，並主張此一租賃契約，為被告與旭銳公司間原預定於98年1 月20日簽署之租賃契約等語。惟依據原告所提出之「原證二」所示，其中第2 條記載租賃期限乃自98年4 月1 日起租。由此可證原告主張98年1 月20日即預定簽署之事實，顯無實據，依照社會通念與吾人之交易經驗，預定於4 月1 日起租之租賃契約，無須提前至1 月20日即必須簽署完成，原告主張顯為不實。
㈣又依兩造所簽署之系爭委租授權書第伍條第3 項：「乙方應遵照本委託契約書所訂條件執行，若有擅自變更內容或發現乙方無法於約期內完成仲介出租或轉包第3 人之情事時，甲方得隨時中止委託。」其所委託租賃之標的物範圍為所有廠房共19,134.2平方公尺，約合5,798.24坪。而旭銳公司自始表示欲承租之範圍僅有1,172 坪，願意提出之租金僅為58萬6 千元，原告顯然違反受委託仲介出租之條件至明。事實上於洽商本件系爭租賃契約時，旭銳公司自始均是與被告洽商承租其1 樓部分廠房以及2 樓廠房，即欲承租1 樓部分使用面積381 坪、2 樓791 坪，共計為1,172 坪，此為原告提出之「原證二」備註第⑵點亦為相同記載。由此可證，原告主張旭銳公司所欲承租之面積與月租金，顯與其自己所提出之證物內容記載不符。
㈤縱認被告有違反兩造所定之系爭委租授權書第肆條第4 項第1 款之規定，惟該條之本意，在於避免委託人為求避免支付居間人報酬，即先終止居間合約，再與相對人訂約之情形。此有最高法院58年台上字第2929號判決：「媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬」。故由前開判決即可瞭解，除非被告之終止居間契約行為之唯一目的在於私下與旭銳公司簽署相同之租賃契約，並且為使原告喪失報酬請求權為目的而終止，方會產生相當於原1 個月租金之報酬請求。是本件設若其行為業已構成終止契約之行為，惟依照前開民法第568 條第1 項之規定以及前開最高法院58年台上字第2929號判決之意旨，原告仍不應請求相當於1 個月租金之居間報酬。
㈥再依我國民法第572 條：「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。」即便認為其之行為有終止兩造契約之情者，然其與旭銳公司間商討是否締結租賃契約之事宜時，原告亦未進行任何協助，其中包含租賃契約之草擬、契約內容之洽商與修改，皆未提供任何助力。此由證人丁○○於98年10月5 日言詞辯論期日證稱：「（問：每次力特公司與旭銳公司會議人員會議時，證人是否在場？）答：確定契約後，我沒有每次在場。」、「（問：98年2 月24日你在場？）答：我不記得，印象中是沒有在場。」等語即明；另據證人己○○於是日證稱：「（問：當時是如何找到力特光電？）答：我是透過網路，經過富達公司仲介找到被告公司。」、「（問：當時是否已和被告公司談妥要承租廠房的事？）答：被告公司是由乙○○出面接洽，二家公司已談了很多次，雙方希望能在農曆過年前簽約，但被告公司表示因廠房有經銀行團設定抵押等或其他原因，需要先經由銀行團同意才能正式簽約，當時被告公司表示應該沒有什麼問題，所以我們公司也沒有再去找其他廠房。」、「（問：既然2009年2 月25日馬經理已告知你不能當鄰居，何以還要傳上這些協議書給你？）答：原本我們想說銀行團尚未同意，我們先用暫時協議方式讓我們先進去施工，但後來得到結果是力特公司要把廠房留下來自己使用，但馬先生還是把這份協議寄給我。」、「（問：原證二的租賃契約是否原告公司草擬並提供給你們使用？）答: 我印象這部分是經過雙方協議後，由力特提出來的。雙方在談的過程中都有提出草稿。」、「（問：雙方洽談過程中，原告公司是否都有在場？）答：沒有。」等語。故由前述證人陳述可證，本件系爭出租標的物，係由旭銳公司蕭廠長自行在網路上看到標的物後，自己找上原告，並非原告努力尋找客戶，又多次的會商與會議中，原告公司人員均不在場，而且，相關契約內容亦均為被告或是旭銳公司所進行修改，原告並未提供任何協助。是原告請求相當於1 個月租金之報酬，顯有過高。
㈦依原告自己提出之原證六電子郵件中共計出現下列文字：2009年2 月25日力特公司趙守勤傳給力特公司乙○○，主旨（subject ）為「旭銳公司協議書」，其中趙守勤在信件內容說明：「Mr. 馬：有關旭銳公司提前進行整修及後再承租廠房事宜，其稿件請參考附件檔。」等語，由該文字可知，被告所屬人員趙守勤在2009年2 月25日下午1 點41分時，發送給被告承辦人乙○○的郵件目的是針對旭銳公司要求提前進行整修及爾後再行承租之問題，所提出協議書。因而該協議書是欲處理旭銳公司要求提前進行整修之另一議題，乙○○在同一日即98年2 月25日將上開電子郵件及協議書立即轉寄給旭銳公司，然而，旭銳公司是在同年7 月7 日方才將此一訊息轉寄給原告所屬人員丁○○。因此，原告提出之證物編號原證七「廠房租賃協議書」及原證八「廠房租賃附停止條件通知書」，並非被告公司人員提供給旭銳公司之文件。況原證六之格式顯示，顯非一般電子郵件之格式，被告否認該文件內容與形式之真正，該文件係經過變造剪貼。
㈧被告公司人員自始即告知旭銳公司有關廠房出租之事，須與公司管理階層確認後方得回覆是否同意出租，98年2 月25日更告知旭銳公司必須尊重公司抵押權人之意見，故原告主張所言，皆為不實等語。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益之裁判，被告願供擔保免為假執行。
三、原告主張：被告於97年10月中旬委託伊仲介出租系爭廠房，嗣經伊之仲介，旭銳公司有意承租之，兩造乃於同年12月25日補簽系爭委租授權書，約定以系爭廠房權狀面積19,134.2平方公尺（約合5,788 坪），依建坪每坪每月600 元計收租金委託代理租賃，伊之服務報酬則約定為上述1 個月之租金，委託期間自97年12月25日起至98年6 月25日止等之事實，業據提出系爭委租授權書為證，且為被告所不爭執（見本院卷第9 、24頁），足信為真正。
四、原告復主張：經伊之仲介，業有旭銳公司願意承租系爭廠房，且已於98年1 月20日與被告談妥廠房租賃契約之細節，只待雙方補行簽立書面租約，詎被告竟於98年2 月25日反悔，告知伊及旭銳公司，因系爭廠房要留供自用不再出租，是被告顯係因可歸責於己之事由，片面終止委託關係，依系爭委租授權書第肆條第4 項第1 款之約定，視為伊已完成居間仲介之義務，伊自得請求相當於1 個月租金之服務報酬等語，然為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，始得請求報酬，此觀民法第565 條、第568 條第1 項規定甚明。惟當事人間若另行約定以某一事實之發生，視為居間人已完成居間之義務，即應為給付報酬之條件，法律既無禁止之規定，本於契約自由原則，自不能謂其不發生法律上之效力。本件系爭委租授權書為居間契約乙節，為兩造所不爭執，兩造以系爭委租授權書第肆條第4
項約定：被告應於委託標的物簽約點交，且承租人繳交第1
個月租金後，一次全額給付1 個月租金服務報酬予原告等語，固係約定被告應於系爭廠房之租賃契約因原告之媒介居間而成立時，給付約定報酬於原告。然兩造另以同條項第1 款約定：在委託期間內，因可歸責於被告之事由而片面終止委託關係者。視為原告已完成居間仲介之義務，被告仍應給付該委託（或成交）1 個月租金服務之報酬，並應全額1 次支付予原告等語，則係兩造另行約定被告於未因原告之居間媒介而成立租賃契約之情形下，於上開事由發生時，仍視為原告已履行居間義務，被告仍應給付約定報酬之條件，本諸上開說明，自無不可，應生拘束兩造之效力。
㈡關於原告主張因伊之仲介，已有旭銳公司願意承租系爭廠房，並已與被告談妥租賃契約之細節，僅待正式簽立書面租約乙節，業據提出與伊所述相符之系爭廠房租賃契約書為證（見本院卷第10-12 頁），依該契約書之約定內容所示，租賃標的物為系爭廠房42號1 至2 樓，實際面積約為1,478 坪，租賃期間自98年4 月1 日起至103 年3 月31日止，共計5 年，每月租金定為73萬9,000 元（每坪租金500 元，未稅），應於每月1 日繳納，被告與旭銳公司並就租金給付方式、保證金、點交暨搬遷作業期間、廠房適度裝修及承租期間之維修、費用、使用、違約之處理等細節詳予約定（惟就98年6
月30日前之租用面積、租金，雙方於契約備註⑵另有約定，詳後述）。又證人即旭銳公司廠長己○○到庭證稱：被告是由乙○○出面接洽，渠是旭銳公司承辦人，兩家公司已經談了很多次，雙方希望能在農曆年前簽約，一開始被告是開1
坪600 元，後來經過磋商談到1 坪500 元，管理費另計，系爭廠房租賃契約書是經過雙方協議後，由被告提出來的，雙方在談的過程中都有提出草稿等語（見本院卷第72-75 頁），證人即被告員工服務部經理乙○○亦到庭證稱：系爭廠房租賃契約書是經雙方協商過訴諸於文字的合約，當時旭銳公司原本在台中租廠房，臨時不租又需要地方存放辦公設備等，因渠與蕭廠長談的過程很融洽，所以同意先出借1 個辦公室讓旭銳公司放辦公設備，當時與旭銳公司就租賃範圍、租金及租約內容均已談妥等語明確（見本院卷第75、76頁），互核均相符合，是原告此部分之主張，足以信採，且足認本件媒介居間人即原告就系爭廠房之租賃契約已媒介就緒。
㈢被告雖以：系爭廠房租賃契約書所載租賃期限乃自98年4 月1 日起租，依照社會通念與吾人之交易經驗，實無須提前至1 月20日即必須簽署完成，原告主張顯為不實等語否認上情。然查，依系爭廠房租賃契約書第5 條記載：被告同意自98年3 月1 日依現況點交予旭銳公司使用，同時自同年2 月2
日起至同年3 月31日止之期間，不計租金，作為旭銳公司遷搬作業的緩衝期等語，足見被告與旭銳公司就系爭廠房之租賃自98年2 月2 日起即有開始搬遷作業之計劃，證人己○○亦於上述證述中稱：兩家公司已經談了很多次，雙方希望能在農曆年前簽約等語明確，是被告與旭銳公司就系爭廠房之租賃所為之磋商早已進行，可以認定。故原告主張：被告與旭銳公司已於同年1 月20日擬妥系爭廠房租賃契約書等語，依通常公司廠房租賃、搬遷所需之磋商、作業及準備時間以觀，應認尚與一般事理及經驗法則無違，且原告所主張之上情已據證人己○○、乙○○到庭證述如前，是被告空言否認原告上開主張不實，洵屬無據，而無可採。
㈣被告又辯稱：兩造於系爭委租授權書第伍條第3 項約定：「乙方（即原告）應遵照本委託契約書所訂條件執行，若有擅自變更內容或發現乙方無法於約期內完成仲介出租或轉包第3 人之情事時，甲方（即被告）得隨時中止委託。」而其所委託租賃之標的物範圍為所有廠房共19,134.2平方公尺，約合5,798.24坪，然旭銳公司自始表示有意願承租之範圍僅有1,172 坪，願意提出之租金僅為58萬6 千元，原告顯然違反受委託仲介出租之條件等語。然查，證人己○○就此證稱：一開始是計劃先租1 、2 層，在半年至1 年後依需求再租全棟廠房，經向被告表示，被告說可以配合，後來因為在1 樓地方有被告的設備被銀行團設定，要經銀行團同意才能移動，約定6 月30日以後就能將設備移走，所以才將面積扣除後，將承租金額降為1 個月58萬6,000 元等語（見本院卷第73、74頁），證人乙○○亦證稱：當初同意旭銳公司僅就1 、2 層部分先行承租，雙方並同意因1 樓設備尚未搬遷而先將租金降為每月58萬6,000 元等語（見本院卷第75、76頁）。又系爭廠房租賃契約書備註⑵亦載明：乙方同意於98年6 月30日前租用1 樓部分使用面積381 坪，2 樓791 坪，合計為1,172 坪，每月租金58萬6,000 元（未稅），俟甲方1 樓設備完成搬遷後，雙方恢復按本契約第1 條約定租用之面積核算租金等語（見本院卷第11頁反面），互核均相符合，足認旭銳公司僅就系爭廠房為一部承租，係磋商後，經被告同意之結果，且承租面積之減少，一部分原因尚係出於被告之故，並非原告擅自變更系爭委租授權書約定之內容，被告以此辯稱原告有違反系爭委租授權書第伍條第3 項約定情事云云，與事實不符，不足為採。況被告亦未以之為由而向原告表示終止系爭委租授權書，自亦不得據此否認原告之系爭報酬請求權。
㈤又原告主張：被告於98年2 月25日告知伊及旭銳公司，因系爭廠房要留供自用不再出租之事實，亦經證人己○○證稱：在98年2 月時，乙○○來電表示因被告要將南科的廠移回來，系爭廠房無法出租等語（見本院卷第73、74頁），證人乙○○證稱：在98年2 月24日旭銳公司蕭廠長、總經理到被告公司找渠和高執行長在會議室談到，最後還是要由生產處的廠長來決定是否可以出租系爭廠房，後來因為生產處廠長評估後認為系爭廠房比較符合產能的需求，所以決定將系爭廠房留下來自己使用，在隔天，也就是98年2 月25日通知己○○及其公司總經理系爭廠房不能出租，原告公司之丁○○則是在同年月26日來電詢問系爭廠房是否不能出租，渠回答稱是的等語明確（見本院卷第76、77頁），互核亦均無不合，是原告此部分之主張亦足信實。則被告原將系爭廠房委託原告居間媒介出租，嗣於委託期間內，又因其生產處廠長之評估而欲將系爭廠房留供己用，決定不再出租，並將此情通知於旭銳公司及原告，依被告所表示之內容，應可認有系爭廠房不再委託原告代理出租之意，自屬片面終止兩造間之系爭委租授權書所定之委託關係，且屬基於可歸責於己之事由所致，亦可認定。被告辯稱：其並未以意思表示向原告表示終止系爭委租授權書之契約云云，與事實不符，不足為採。再者，被告不能出租系爭廠房予旭銳公司係因其欲將系爭廠房留供自用，已如前述，並非被告基於行使選擇系爭廠房租賃契約當事人之締約權利之故，亦可認定。易言之，此際不論原告仲介何人前來為承租系爭廠房之意思表示，被告均無同意之可能，自與被告所辯：其自始即告知有關系爭廠房是否出租尚須與公司管理階層確認後方得回覆是否同意出租云云無涉，被告此部分所辯，亦不足使本院為有利於其之認定，附此敘明。
㈥綜上，原告主張：被告在委託期間內，因可歸責於被告之事由而片面終止委託關係，依系爭委租授權書第肆條第4 項第1 款之約定，視為原告已完成居間仲介之義務，被告仍應給付該委託（或成交）1 個月租金服務之報酬，並應全額1 次支付予原告等語，核屬有據，應認可採。且本件媒介居間人即原告就系爭廠房之租賃契約已媒介就緒，業據本院認定如前，而被告嗣不出租系爭廠房予旭銳公司之原因，竟係經評估後，系爭廠房要留供自用，不再出租，則原告就系爭廠房租賃之居間媒介所付出之勞費因被告任意之反覆而付諸流水，基於誠實信用原則，亦應為同一之認定。被告雖另以最高法院58年台上字第2929號判例意旨辯稱：除非被告之終止居間契約行為之唯一目的在於私下與旭銳公司簽署相同之租賃契約，並且為使原告喪失報酬請求權為目的而終止，方會產生相當於原1 個月租金之報酬請求等語，惟細繹該判例意旨，係就委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，再由自己與相對人訂立同一內容之契約之場合，認依誠實信用原則，委託人仍應支付報酬，核與本件原告基於系爭委租授權書上開之約定，視為伊已完成居間仲介義務之事實不同，自無從於本件比附援引之，是被告辯稱：依上述判例，其非為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，再由自己與相對人訂立同一內容之契約，故其縱有違約，原告仍不得請求約定報酬云云，仍無可採。
五、原告進而主張：依系爭委租授權書之約定，伊已視為完成居間仲介之義務，被告應給付約定報酬，而旭銳公司雖僅先就系爭廠房部分承租，然本件被告委租之面積即為系爭廠房全部計5,788 坪，依每坪租金為500 元計算，伊得依約請求1
個月租金之報酬為289 萬4,000 元（計算式：5,788 ×500
）等語，而為被告所否認。本件原告已得依約請求被告給付居間報酬，固如前述，惟原告得請求之金額，究竟為何？則有疑義，查：
㈠系爭委租授權書關於原告得請求之租金報酬係約定：「甲方應於委託標的物簽約點交，且承租人繳交第1 個月租金後，一次全額給付1 個月租金服務報酬予乙方。」等語，依該約定，被告於租賃契約因原告之居間而成立時，應給付原告報酬之時點為實際收受第1 個月之租金後，且金額即為實收之租金。而依通常仲介實務，委託租賃或買賣之條件，因契約成立尚須經磋商階段，與實際契約成立之條件常有不同，居間人之報酬應係依最後成立之契約內容而定。是本件被告委託原告代理租賃之廠房面積固約為5,788 坪，並約定按建坪每坪每月600 元計算，然經磋商後，於98年6 月30日前旭銳公司約定向被告所承租之面積則僅為1,172 坪，且每坪每月租金為500 元，是如系爭廠房出租予旭銳公司之租約成立，被告得收取之第1 個月之租金亦僅為58萬6,000 元，詳述如前。再者，上述之磋商依原告之主張是經3 方同意，參諸原告於本件請求每月每坪之租金亦按磋商後之每月每坪500 元計算，而非原定之600 元，益證此情。是原告得於本件請求相當於1 個月租金之服務報酬應即為58萬6,000 元，逾此金額範圍，則屬無據。
㈡被告雖復辯稱：其與旭銳公司間商討是否締結租賃契約之事宜時，原告亦未進行任何協助，其中包含租賃契約之草擬、契約內容之洽商與修改，皆未提供任何助力，是原告請求之報酬顯有過高，請求依民法第572 條之規定酌減等語。按民法第572 條前段規定：「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。」其立法意旨為居間人報酬之數額，雖得由契約當事人自由約定，然居間人所受之報酬額，必須與其所任勞務之價值相當，方為公允。若報酬數額過鉅，顯失公平者，法院得因委託人之請求酌減之。是依上開規定酌減居間人之報酬，自以該報酬與居間人所任勞務之價值不相當，報酬數額過鉅，顯失公平者為限。本件兩造是約定以委託租賃之系爭廠房所得收之第1 個月租金為居間人即原告之報酬，核與實務上常見之以相當於1 個月或1 個半月租金為居間報酬之情並無不合，已難認定有報酬數額過鉅，顯失公平之情。被告雖以證人己○○、乙○○、丁○○之證人為據，然查，被告對於該3 名證人就此部分予以詢問時，均係以：磋商過程中，原告人員是否「每次」或「都」在場等語提問之，而該3 名證人雖均答稱：沒有每次在場等語（見本院卷第72、74、76頁），然此僅足證明原告並未於被告與旭銳公司「每次」磋商時「在場」而已，不足以證明原告未參與磋商。且證人丁○○亦證稱：渠於受託期間，前後帶了4 組客人看廠房等語、證人己○○證稱：渠是透過網路，經原告公司仲介找到被告等語（見本院卷第70、72、73、75頁），又依原告所提出經證人己○○證實為旭銳公司所發予原告之存證信函所載：「…本公司自97年11月18日在貴公司仲介介紹下至力特平鎮廠看廠，於12月24日與力特馬經理討論承租事宜，12月26日在本公司同意出租方承租條件下由貴公司擬訂租約初稿交雙方修改文字…」等語（見本院卷第13、74頁），顯見原告就系爭廠房之租賃非無付出勞費，不僅以網路等媒體行銷，並帶看系爭廠房，又協助雙方磋商、擬定契約，核與系爭委租授權書第伍條所約定原告應履行之3 項義務即：⑴乙方應努力透過市○○○○道盡速尋求承租方，且每星期五前應向甲方提出書面報告業務處理狀況。⑵乙方在委託期間內所做之市場調查、廣告企畫、租賃交涉、諮商服務、差旅出勤等活動所生之一切費用均由乙方負責，乙方不得以任何理由向甲方請求。⑶乙方應遵照本委託契約書所訂條件執行，若有擅自變更內容或發現乙方無法於約期內完成仲介出租或轉包第3 人之情事時，甲方得隨時終止委託。應認尚無違反，被告僅以旭銳公司是自行上網尋得原告、原告人員未於其與旭銳公司磋商租賃條件時每次在場等為由，即辯稱：原告請求相當於1 個月租金之報酬，顯有過高云云，顯屬無據。況且，本件依系爭委租授權書之約定，原告預期得收取之報酬原應為289 萬4,000 元，然因旭銳公司及被告前開原因之故，而於前兩個月即98年4 月1 日至同年6 月30日止僅有租金58萬6,000 元發生，而於兩個月後租金則提高至73萬9,000
元（1,478 坪×500 元），並依證人己○○上開所證，於承
租半年或1 年後再依需求承租全部廠房，被告即得收取每月289 萬4,000 元之租金，復依系爭廠房租賃契約書所載，被告與旭銳公司原預定之租賃期限為5 年，均如前述，則原告以預期收取289 萬4,000 元報酬之規模承作本件仲介租賃業務，而嗣因被告與旭銳公司之磋商，僅能收取58萬6,000 元之報酬，更難認有何報酬過鉅，顯失公平之情，是被告辯稱原告本件居間報酬過高，應予酌減云云，要無可採。
六、綜上所述，本件被告在委託期間內，因可歸責於己之事由而片面終止委託關係，依約視為原告已完成居間仲介義務，被告應給付約定報酬。從而，原告依系爭委租授權書第肆條第4 項第1 款之約定，及民法第229 條第2 項、第233 條第1
項前段、第203 條之規定，請求被告給付58萬6,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日即98年6 月20日（見本院卷第22頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，應予准許；逾此範圍之請求，即為無理由，應予駁回。再原告及被告陳明願供擔保，為假執行及免予假執行之宣告，就原告勝訴部分，核無不合，茲酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，應併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　11　　月　　23　　日民事第一庭 法　官　范明達
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
中　　華　　民　　國　　98　　年　　11　　月　　23　　日書記官　張豐松