臺灣桃園地方法院99年度訴字第1236號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　99年度訴字第1236號

原告

林文男

訴訟代理人

張清浩律師

被告

范國禎

被告

范瑜晏

被告

范國豐

被告

兼 共 同

訴訟代理人

范國燥

被告

日富不動產經紀業有限公司

法定代理人

范焜榮

被告

彭東英

上2人共同訴訟代理人

鄒玉珍律師

上當事人間請求返還定金等事件，本院於民國99年12月30日言詞

辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：被告范國禎、范瑜晏、范國豐及范國燥（下稱被告范國燥等4 人）為坐落新竹縣新豐鄉○○○段2111、2112、2113、2114號土地（下稱系爭土地）之所有權人（持分各4 分之1 ），於民國99年4 、5 月間委託被告日富不動產經紀業有限公司（下簡稱日富公司）出賣系爭土地，並授權日富公司有代理被告范國禎等4 人收取定金之權限，雙方就契約重要之點均已達成合意，雖無書面，亦僅被告日富公司有無違反行政罰鍰之責任，並不影響委託契約之效力。而伊於99年5 月1 日與被告日富公司約定，由日富公司收受伊購買系爭土地之定金，以每坪新臺幣（下同）5,200 元計算，系爭土地總面積2268.75 坪（7500平方公尺），買賣價金為11,767,500元，定金為4,000,000 元，伊則當場簽發面額4,000,000 元之即期支票1 張（票據號碼：FA0000000 號、付款人：新竹縣寶山鄉農會，下稱系爭支票）作為定金，交日富公司業務員黃冠禎收受，黃冠禎並無表明支付之方式，且既已同意受收系爭支票，自仍發生收受定金之效力，則系爭支票即作為給付定金之替代物，縱使系爭支票為無效票據，原告仍負給付之責，約定於99年5 月16日正式簽訂買賣契約，若賣方不賣定金應加倍退還，其性質自屬立約定金。詎料伊與友人邱沐松於99年5 月16日18時許，依約前往日富公司，日富公司並未營業，亦未見賣方到場，被告日富公司人員並來電告知賣方不願出賣系爭土地；倘若被告范國燥等4人並未授權予被告日富公司，則被告日富公司對善意之原告，亦應負無權代理之責，而依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，則被告彭東英既為日富公司之經紀人，負責處理系爭土地交易，自應與日富公司連帶負責，而伊為履行定金契約，已於99年5 月6 日即將4,000,000 元存入發票人林恩光前開無息支票帳戶，至99年6 月30日受有該期間之利息損失等語，爰先位依民法第249 條之規定，聲明求為判命被告范國燥等4 人共同給付伊2,000,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，並願供擔保准為宣告假執行；備位依無權代理及前揭不動產經紀業管理條例第26條第2 項之法律關係，請求被告日富公司與彭東英應連帶給付伊2,000,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，並願供擔保准為假執行之宣告。

二、先位被告范國燥等4 人則以：渠等並未委託被告日富不動產公司或其業務員黃冠禎代為銷售系爭土地，亦與原告素不相識，至原告起訴後始知悉被告日富公司有收受原告支票及簽立定金收據，原告明知被告日富公司未出具任何渠等有效授權之憑證，竟與被告日富公司簽立定金收據，並交付系爭支票，與伊無關，且顯然有重大過失，自不得向渠等請求買賣契約不成立加倍定金之返還；渠等所有系爭土地，原為農地，因突然編定為新豐科學園區，因而有多達2 、30人打電話來詢問，惟渠等從未在電話中，答應或委託任何一家仲介公司代為銷售土地或收取定金，縱被告范國燥曾在電話中提及假如有買賣達成協議時，指定要以「台灣銀行本票或現金」，否則其他一概不接受，則原告既未曾以上開條件為支付，亦未曾取得渠等同意收受系爭支票為代替物，亦未曾交付予渠等，自不生收受定金契約之效力，渠等亦不受原告與被告日富公司間收受定金契約之拘束。再者，原告與被告日富公司簽立定金收據高達4,000,000 元，為買賣總價金3 分之1，顯然有違反交易常態等語，聲明求為駁回原告先位之訴。

三、備位被告日富公司及彭東英則另以：被告范國燥等4 人於99年4 月間委託被告日富公司銷售系爭土地，並限定買受人必須以現金或以金融機關本票作為買賣價款支付方式；原告於99年5 月1 日與其配偶、子、友人邱沐松至被告日富公司，由被告日富公司業務黃冠禎前往系爭土地現場勘查，黃冠禎即明確告知原告前揭被告范國燥之付款要求，原告受告知後亦未表示反對，惟當日為勞動節銀行休假1 日，遂暫以其子林恩光為發票人之系爭支票為交付作為與賣方斡旋之憑證，證明確有買主之用，惟此與賣方要求之付款條件明顯不符，為免爭議，黃冠禎遂於所開立定金收據註記農會銀行現金本票，即表示需原告提出農會銀行現金本票時，該定金方生效力，然實際上係因黃冠禎於系爭土地現場並無攜帶收據，則以帶在身上之制式「定金收據」作為憑據，並載明「斡旋」之最終期日為99年5 月16日前需確認正式簽約日期，而黃冠禎於收受系爭支票後，與被告范國燥等4 人聯絡之結果，被告范國燥等4 人仍堅持前揭條件，黃冠禎隨即告知原告被告范國燥等4 人之要求，詢問原告何時來換票，原告僅稱尚在辦理，黃冠禎即向原告表示有另一農地可考慮，經原告同意，並由其子林恩光與被告日富公司另行簽立要約書，應認已放棄系爭土地購買之意願，並於另紙要約書載明於99年5 月7 日下午4 時前確認購買與否，若要購買，則將系爭支票轉為另案之「簽約金」，若不購買則另行退回系爭支票，原告對另行介紹之土地表示不願購買，足見本件係因原告所提出之給付不符債之本旨，而致契約未能成立，因而無法簽立買賣契約，伊亦於99年5 月24日以存證信函為解除定金收據之意思表示，並檢附系爭支票，惟遭原告退回；況且，系爭支票發票人處並無原告之印章或簽名，而為無效票據，而定金契約為要物契約，原告既交付無效票據，自不能認有定金契約之成立；此外，被告彭東英為經紀人，並未實際參與本案，亦無過失致交易當事人受有任何損害等語置辯，聲明求為駁回原告備位之訴，暨如受不利益之判決，願供擔保免為假執行之宣告。

四、不爭執事項：系爭土地為被告范國燥等4 人所共有。

五、爭執事項：原告與被告范國燥等4 人間之定金契約是否已合法成立？被告日富公司就定金契約之成立是否應負表見代理人之責任？及被告彭東英是否應與被告日富公司連帶負賠償責任？本院判斷如下：

㈠、按居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明文。又按民法第565 條之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間，所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。考其居間契約之性質，僅在於報告訂約之機會，或為訂約之媒介，不當然即有代理收受定金或代理為法律行為之授權，居間人之權限，自應依雙方委任契約之內容而定。經查，本件原告主張被告范國燥等4 人有授權被告日富公司有代理被告范國燥等4 人收受買方定金之權限，惟並未能舉證以實其說。且查，被告日富公司亦陳稱被告范國燥等4 人委託其銷售並未簽訂書面委託銷售契約書等語，與被告范國燥等4 人陳述相符，而原告亦不否認被告日富公司從未出示過被告范國燥等4 人之委託銷售契約書，而證人即日富公司業務員黃冠禎則到庭證述：「因為我老家住系爭土地附近，我聽附近的人說那塊地要賣，然後就去地政調謄本，謄本上就有人名，在到新屋老家去問要不要賣，是地主母親告訴我范國燥的電話，我就打電話給范國燥，跟他自我介紹…范先生說好，他說他四筆都要賣，他稱他可以作主…我有打電話給他弟弟范國禎，他在楊梅地政任職，他說他哥哥（即范國燥）可以作主…我有說要跟范國燥簽委託書，他說不用，他說他說話算話」、「我有跟范國燥說，一般是分三期到四期付款，本件標的第一期要付400 萬，400 萬先開票將來簽買賣時再把票交給賣方當作第一期款，我有這樣告訴范國燥，表示買方的價格有到。范國燥要求現金本票，而且要農會或銀行的」、「現在農地都是好多人在委託賣，以誰先簽約就先賣，不以收定金之順序為準，一旦有人簽約了，地主就會跟仲介講，這筆地已經賣出，不要再賣了」等語，與被告范國燥所陳述：各家仲介公司都有問過這樣的問題，我有說過我們要賣的話要以台灣銀行本票或現金為準等語亦無不符，並有被告日富公司所提出黃冠禎手機0000000000號自99年4 月1 日起至同年5 月7 日間之通聯紀錄，確曾有與被告范國燥、范國禎間之通話往來可資佐證，足見被告范國燥確有委託仲介銷售系爭土地，惟並非不動產專任委託銷售之契約，而屬前述單純報告訂約或兼有媒介訂約之居間契約至明，且並無違交易常情，並僅說明第一期400萬元為第一期款，縱有以現金本票或現金提出第一期款，亦非屬定金之約定，否則，倘各仲介分別向他人收受之第一期款均認係定金，則被告范國燥等4 人豈非均需對各別仲介報告訂約之人均負有簽定買賣契約之義務，顯非此種委託銷售類型之解釋，亦非被告范國燥與被告日富公司間前述口頭委託契約內容之真意，是認被告日富公司既未經被告授權代為收受買方支付之定金，自無從取得代理被告范國燥等4 人收受買方定金之權限。而被告范國燥抗辯從未委託被告日富公司仲介系爭土地等語，亦顯與其前所已承認之部分事實不符，而難採信。

㈡、次按定金乃係契約當事人之一方以確保契約之履行或擔保契約之成立之為目的，交付他方之金錢或其他代替物。定金之客體通常為金錢，但不以金錢為限，即以其他代替物充之，亦無不可，至於不代替物則不得用以充當定金，如收受定金之當事人應加倍返還其所受之定金時，其收受之定金如屬不代替物，勢將無從履行。而支票雖係有價證券，惟其本身係不代替物，原不能充作定金，故當事人之一方交付支票予他方，雙方必均有代物清償之意思，契約始能成立。意即定金契約係要物契約，支票未能視為現金，僅交付支票作為定金交付，定金契約仍不成立，除非該給付之支票經雙方約定有代物清償之意思存在。而代物清償須現時以他種給付代原定給付，而使債之關係消滅，方可視為代物清償，否則僅為增加擔保而已。經查，被告日富公司固不否認有收受系爭支票，惟否認有收受定金支票並同意代物清償之約定。經查，徵諸一般不動產買慣例，尤其是透過不動產仲介業者進行買賣撮合者，買賣雙方對彼此之身分、資力等條件，顯少有所認識，故始由不動產仲介業者以定金收付、自用代書等機制，以控制買賣之風險，故定金之給付，對受定金之一方，自以現實收受現金為原則，至於為便利票據增加擔保為常態，以票據代現金給付並生代物清償之效果者，仍應屬例外。而查，證人黃冠禎已證述：買方是邱沐松介紹的，有說賣方要現金本票…當天開票有註明要現金或銀行、農會現金本票，系爭支票暫時收，簽約時再換回現金或銀行票…5 月4 日原告表示不接受換票，不符合范國燥之要求，就覺得契約沒有成立就沒有再跟范國燥講了…我收原告的票時因為只有定金收據，沒有要約書，且離公司遠，當日（勞動節）公司未營業亦無法進入…原告交付系爭支票時票據是空白的，所有欄位都是我填寫的等語，與原告所提出之定金收據上於簽約金欄位下特別註明「（農會）銀行現金本票）」等字樣相符，再徵諸系爭支票上「發票人」等必要記載欄位確有空白，亦為原告所不否認，顯然黃冠禎並無使該票發生其票據上之效力，與證人邱沐松亦證述：系爭支票確為黃冠禎所填載，有聽他說簽約時范先生要本票才願意簽約等語相符，足見被告日富公司黃冠禎確實有告知原告賣方堅持要現金本票等語為真正，而被告日富公司抗辯收受系爭支票並非收受定金之本意，而係作為與被告范國燥媒介之憑證等語，尚非不可採信，至證人邱沐松嗣後亦證述：只聽到簽約後的款要本票才願意接受，其餘不清楚、收據上有無註明不清楚及系爭支票為定金等語，要與收據所明確記載及系爭支票開立之方式不符，應認其係因其有另行向其他人購買土地而有自行開立支票，並與地主見面簽約等經驗（業據其自證在卷）所為之猜測及附合原告之詞，尚難作為認定黃冠禎有收受定金意思之證據，且系爭支票既非原告所簽發，而收據上復有特別註明現金本票等語，及因係在現場臨時提出之定金收據，而非如一般與仲介簽立買方要約書，自不因該定金收據文義為「定金」，而認被告日富公司確有代收定金之意，是原告所辯定金支票交付可視為現金交付，且為被告日富公司同意等情，即難採信。是縱認被告日富公司執有系爭支票，則因與定金契約之要物契約之主旨不合，亦與被告范國燥及日富公司黃冠禎所述本件被告范國燥堅持要現金本票或現金之要求不符，並為原告所明知，顯見定金契約尚未成立。

㈢、故本件被告范國燥等4 人確實未曾授權被告日富公司代為收受定金，且被告日富公司收受系爭支票亦無代收定金之意思，致定金契約欠缺要物性而未成立，則除不得對被告范國燥等4 人要求負定金契約之責任外，亦不得對被告日富公司主張負表見代理之責。

六、綜上所述，原告主張先位依民法第249 條之規定，聲明求為判命被告范國燥等4 人共同給付伊2,000,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，及備位依無權代理及前揭不動產經紀業管理條例第26條第2 項之法律關係，請求被告日富公司與彭東英應連帶給付伊2,000,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息等語，並無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失附麗，應併予駁回。

七、又本件事實已臻明確，兩造其餘之攻繫防禦方法及未經援用之證據，包括定金契約之性質、定金可否酌減、被告范國燥有無代理被告范國禎、范瑜晏、范國豐等人之權限、原告所受之損害、原告有無另行與被告日富公司簽立要約書而視為放棄、經理人是否應與經紀業負連帶責任等，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一予論駁之必要，併此敘明。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。