臺灣桃園地方法院99年度簡上字第224號｜法律人

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 99年度簡上字第224號上　訴　人　徐春林被　上訴人　呂銘忠上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國99年10月4 日本院桃園簡易庭99年度桃簡字第693 號第一審判決提起上訴，於100年4月14日言詞辯論終結，本院判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人起訴主張：㈠被上訴人於民國95年2 月7 日向上訴人承租門牌號碼為桃園縣桃園市○○路694 號房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期限自95年2 月20日起至99年2 月19日止，每月租金新台幣（下同）72,000元，保證金為150,000 元，上訴人於被上訴人遷空、交還房屋後，應將保證金無息返還予被上訴人。嗣被上訴人與上訴人約定將租賃期限延長至99年3 月19日止，被上訴人並於該日搬離系爭房屋，詎上訴人竟拒絕返還押租金，爰依兩造間租賃契約書第5 條之約定及民法第179 條之規定，請求上訴人應返還押租金150,000 元；又於前揭租賃契約存續期間，系爭房屋2 樓於颱風來襲期間嚴重淹水，致被上訴人置放於2 樓之貨物損壞且無法正常使用2 樓，復於98年9 月期間，系爭房屋1 樓電動門損壞而無法使用，被上訴人屢次通知上訴人修繕，上訴人均置之不理，被上訴人只好自行僱工修繕，共支出8,000 元，另上訴人配偶及兒子居住於系爭房屋3 、4 層樓，長期將該2 人使用之水費一併算入被上訴人使用之水費內，致被上訴人溢繳水費，此部分被上訴人共計有150,000 元之損失等語，爰請求上訴人應給付被上訴人300,000 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈡於本院陳述：天花板輕鋼架是證人吳明哲在6 年前施作，證人吳明哲在原審作證時已經表示其所提的霖森設計估價單是後來再給被上訴人，不是當時的估價單，只是要證明確實是被上訴人施作。二、上訴人答辯：㈠兩造租賃契約於99年3 月19日終止後，被上訴人遲至同年月23日始交還大門遙控器，被上訴人遲延返還系爭房屋共4 日，依租賃契約第6 條及每月租金比例計算，被上訴人應支付共計48,000元之違約金；又被上訴人遷離房屋之際，竟惡意損壞系爭房屋天花板，上訴人回復天花板裝潢需花費164,800 元；此外，被上訴人尚積欠水電費共計19,830元，故應由被上訴人請求上訴人退還之保證金中，扣抵前開費用共計232,630 元，是被上訴人前所支付之押租金尚不足扣抵前開費用，被上訴人自不得再請求返還押租金。㈡於本院陳述：證人陳韋仲是開小山貓、大貨車無償破壞的工人，陳韋仲有到庭證明未看到交屋及交還鑰匙、遙控器之行為。被上訴人迄今招牌、鐵門招牌等水電費未繳清，99 年3月22日上訴人到場拍照搜證，還恐嚇上訴人。系爭房屋之前承租人為東雅電子股份有限公司，一、二樓均為高級展示場，且被上訴人於99年3 月23日在同安派出所時曾說毀損的是前承租人的設備與裝潢，與上訴人無關。又霖森公司負責人吳明哲所提出之估價單無日期、無發票及施工日期，且霖森公司是99年3 月成立，離租屋到期只有7 日，上開估價單顯屬不實。又被上訴人招牌到期後2 個月都還沒有拆除，直至99 年4月28日訴外人李國龍承租後才予以拆除，依租約以月計算，明顯超過2 個月，以每月租金72,000元計，2 個月租金為144,000 元，違約金依租金5 倍計算，共計720,000 元，已超出被上訴人押租金。三、原審判決上訴人應給付被上訴人138,170 元，及自99年5 月4 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（利息部分原判決主文漏載），駁回被上訴人其餘之請求，並准許被上訴人得假執行。上訴人聲明不服，提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人之答辯聲明為：上訴駁回。四、被上訴人主張於95年2 月20日起至99年3 月19日止承租上訴人所有之系爭房屋並締結系爭租約，並依系爭租約第5 條繳付押租保證金150,000 元予上訴人，租賃期限到期，被上訴人返還系爭房屋，上訴人尚未退還押租保證金予被上訴人；而被上訴人催告上訴人修繕系爭房屋電動門，上訴人未為修繕，被上訴人遂分別於98年9 月1 日及99年3 月9 日自行修繕系爭房屋電動門，並支出共8,000 元等情，業據被上訴人提出與其所述相符之房屋租賃契約1 份、房租收付款明細欄1 份、估價單2 紙、水費線上查詢單、電費帳務管理系統欠費查詢各1 紙可證，上訴人對此亦不爭執，自堪信為真實。另被上訴人積欠上訴人水電費19,830元一節，有上訴人提出存摺為證，被上訴人未為爭執，亦堪信為真。五、本院判斷：㈠押租金部分： ⒈按按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。再按房屋租賃所稱之押租金，其目的係在擔保承租人租賃債務之履行，即擔保租金之支付、損害之賠償及租賃物之返還等義務，故在租賃關係終了，承租人返還租賃物時，若無何租賃上債務之不履行，即得請求出租人返還押租金，且系爭租約第5 條亦約定：「乙方（即被上訴人）應於訂約時，交於甲方（即上訴人）新台幣15萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房（店）屋後無息退還押租保證金。」兩造間之租賃關係已於99年3 月19日終止，業如上述，上訴人抗辯被上訴人並未交還房屋並毀損房屋云云，自應就此部分負舉證責任。 ⒉經查，被上訴人主張其於99年3 月19日即已清空系爭房屋並搬遷，並邀同上訴人到場點交並擬交還鑰匙、遙控器等物，惟上訴人認為尚有糾紛未能釐清，因而拒絕接受上開物品等語，此經在場證人陳韋仲於原審到庭證稱：伊在99年3 月19日有去桃園縣桃園市○○路694 號進行拆除的工作，當時系爭房屋有清空，上訴人有在現場檢查，伊拆完之後要請款的時候，有聽到被上訴人說要去對面拿鑰匙交還給上訴人，伊有看到被上訴人跑到對面，但後續有無交還鑰匙，伊不知道等語綦詳（見原審卷第127 頁反面），足認被上訴人於99年3 月19日兩造系爭租約終止當日，確實欲將系爭房屋交還上訴人，且被上訴人當日既已將系爭房屋清空，即無不將系爭房屋交還上訴人之理，上訴人抗辯被上訴人未於當日將系爭房屋返還上訴人，顯不足採，自不得藉此請求被上訴人支付遲延交還系爭房屋之損害賠償金甚明。 ⒊又上訴人主張被上訴人直至99年4 月28日尚未拆除招牌看板云云，並提出訴外人李國龍出具載有「本人（即李國龍）於民國99年4 月28日，因使用需要，將呂銘忠的聯強電信聯盟等招牌移除，專此證明」等語之文書及照片為證（見本院卷第41、57頁）。惟依上開照片所示，被上訴人僅係在系爭房屋前搭設載有「聯強搬到對面了！」字語之牌示，此與被上訴人是否返還系爭房屋無涉，故上訴人主張被上訴人違反系爭租約遷讓房屋之約定，並依約處以租金5 倍之違約金720,000 元，洵屬無據，上訴人以其對被上訴人有此部分之債權而主張抵銷云云，並無理由。 ⒋上訴人另主張被上訴人將系爭房屋天花板損壞而未回復原狀，經室內裝潢公司估價回復天花板需花費164,800 元等情，為被上訴人所否認，上訴人自應舉證證明系爭房屋之原狀究為如何。經查，證人即寬裕室內裝潢行負責人林裕暄雖於原審到庭證稱：有對系爭房屋估價，但尚在施工等語（見原審判第51頁反面），然此尚無法證明系爭房屋承租前天花板之原貌，上訴人雖對證人即霖森設計公司負責人吳明哲所出具之估價單（見原審卷第71頁、本院卷第14頁）真實性有所爭執，惟上訴人就此部分既負舉證之責，在上訴人不能立證或再提出其他證據以實其說前，被上訴人無庸提出反證。上訴人就系爭房屋天花板原貌既無法盡其舉證之責，其遽為請求被上訴人應回復系爭房屋天花板云云，自難認有據。 ⒌上訴人抗辯被上訴人應支付積欠之水電費19,830元，並提出水費線上查詢單、電費帳務管理系統欠費查詢各1 紙及其存摺為證，此部分亦為被上訴人所不否認，是上訴人抗辯被上訴人應負擔水費19,830元，即為可採，自應從押租金中扣抵。 ⒍綜上，上訴人抗辯被上訴人遲延交還系爭房屋且未依約將系爭房屋天花板回復原狀，既不足採，故僅能扣除水電費19,830元部分。從而，被上訴人請求上訴人返還押租金130,170 元（計算式：150,000 －19,830＝130,170 ）範圍內，為有理由，應予准許。㈡修繕費用8,000元部分：按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430 條定有明文；復按系爭契約第11條後段約定系爭房屋因自然損壞有修繕必要，應由上訴人負責修理。本件系爭房屋大門設有電動門，前於兩造租賃契約存續期間已故障無法正常使用，經被上訴人催告出租人即上訴人修繕，上訴人卻不為修繕，致被上訴人因修繕上開系爭房屋之電動門設備共支出8,000 元等情，業據被上訴人提出收據2 紙影本為證（見原審卷第123-124 頁），並為上訴人所不爭執（見本院卷第27頁），揆諸前開法律及契約之規定，上訴人自應給付被上訴人8,000 元之修繕費用。㈢被上訴人就原審駁回其請求溢繳水費等150,000 元部分，並未上訴，就此部分本院即無庸再行審酌。六、綜上所述，被上訴人基於租賃契約之法律關係，請求上訴人給付138,170 元（130,170+8,000=138,170 ），及自支付命令送達翌日即99年5 月4 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分所為之請求，為無理由，應予駁回。原審為被上訴人一部勝訴，一部敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告，經核尚無不合。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第1項、第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中華民國 100 年 5 月 5 日民事第一庭審判長法官郭琇玲法官林哲賢法官郭俊德正本係照原本作成。本判決不得上訴。中華民國 100 年 5 月 5 日書記官黃昰澧

臺灣桃園地方法院99年度簡上字第224號

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