臺灣桃園地方法院99年度重訴字第31號

• 裁判案由: 請求居間報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 99 年 11 月 30 日
• 法官: 張金柱
• 法定代理人: 許明鎮、廖志銘、李建國
• 原告: 聯宏房屋仲介股份有限公司法人
• 被告: 倍強科技股份有限公司法人、亞德光機股份有限公司法人

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　99年度重訴字第31號原　　　告　聯宏房屋仲介股份有限公司
法定代理人　許明鎮
訴訟代理人　歐龍山律師
林清漢律師
被　　　告　倍強科技股份有限公司
法定代理人　廖志銘
訴訟代理人　呂偉琪
被　　　告　亞德光機股份有限公司
法定代理人　李建國
訴訟代理人　劉世興律師
上列當事人間給付居間報酬事件，本院於民國99年11月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告倍強科技股份有限公司應給付原告新台幣伍拾壹萬陸仟貳佰伍拾元，及自民國九十九年二月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告倍強科技股份有限公司負擔百分之八，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹拾柒萬元為被告倍強科技股份有限公司供擔保後得假執行；但被告倍強科技股份有限公司如以新台幣伍拾壹萬陸仟貳佰伍拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1 項第3 款定有明文。原告起訴原係請求：被告倍強科技股份有限公司（下稱被告倍強公司）應給付原告新台幣（下同）480 萬元；被告亞德光機股份有限公司（下稱被告亞德光機公司）應給付原告384 萬元，及均自起訴狀繕本送達於被告之翌日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息。㈡嗣原告於本院審理中變更聲明為：被告倍強公司應給付原告368 萬7,500 元；被告亞德光機公司應給付原告295 萬元，其餘聲明不變（見本院卷第228 頁）。以上核屬聲明之減縮，合於上揭規定，應予准許。
事實及理由
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告係經營不動產仲介業務，被告倍強公司分別於民國97年9 月1 日、98年3 月2 日與原告簽訂委任代理專賣授權書（下稱系爭授權書），約定被告倍強公司將其所有坐落於桃園縣平鎮市○鎮段165-12地號土地（面積4174平方公尺）及坐落其上門牌號碼：桃園縣平鎮市○○街171 號之廠房（下稱系爭房地）委託原告出售，委託期間分別自97年9 月1 日至同年12月31日止；98年3 月2 日至98年9 月30日止，委售底價均為1 億9,200 萬元，依系爭授權書附註欄約定，仲介報酬係按系爭房地成交總價之百分之2.5 計算。
㈡另原告受被告倍強公司委託出售系爭房地期間，被告亞德光機公司亦委託原告居間購買廠房土地，98年2 月27日及同年3 月間原告曾先後兩次帶同被告亞德公司總經理李建國及外國籍之主管施洛德查勘系爭房地，並表示有購買系爭房地之意願。詎被告倍強公司於98年4 月1 日再行委託訴外人順業房屋仲介有限公司（即永慶不動產龍潭大昌加盟店，下稱順業公司）銷售系爭房地，委託價額1 億9,500 萬元。嗣被告亞德光機公司於98年9 月28日委託順業公司以總價1 億4,750 萬元要約購買系爭房地，被告於同年10月2 日以1 億4,750 萬元成立系爭房地買賣契約，並於同年11月23日辦理過戶完成。
㈢對被告倍強公司部分：
按「甲方（即被告倍強公司）委任期間屆滿3 個月內，不得與乙方所曾介紹之客戶交易買賣，如有上列情事，乙方（即原告）得要求甲方支付房地底價2.5 ％之服務費」，系爭授權書第9 條定有明文；系爭授權書附註欄亦約定，委託期間被告倍強公司可自行出售，但委託期間被告倍強公司自行出售之買主，若經查證為原告曾經媒介至被告倍強公司委託之標的查勘之客戶，被告倍強公司仍須付給原告成交總價百分之2.5 ，作為原告之服務費。被告亞德光機公司係於委託原告銷售期間向被告倍強公司要約購買系爭房地，並於委託期滿後3 天與被告倍強公司成立系爭房地買賣，原告依民法第568 條第1 項及系爭授權書第9 條及附註欄約定，可按買賣成交總價百分之2.5 ％，作為其服務費，經計算後被告倍強公司應給付原告368 萬7,50 0元（14 ,750 萬元×2.5 ％=3
68萬7,500 元）。
㈣對被告亞德公司部分：
原告為被告亞德光機公司報告訂約之機會，爰依民法第566
條第1 項、第2 項規定，請求給付原告報酬，並依請求給付成交總價2.5 ％，作為原告之服務費，核算被告亞德光機公司應給付原告295 萬元（14,750萬元×2 ％=295萬元），如
聲明第2 項。
㈤民法第101 條第1 項規定，因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。民法第148 條第2 項規定行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。被告亞德公司抗辯伊係透過順業公司媒介而與倍強公司成立上揭廠房及土地買賣契約云云。惟查被告亞德公司所提出98年9 月28日與順業公司間之要約書，係在被告亞德公司委託原告居間，並由原告帶同被告亞德光機公司觀看系爭房地之後。又依被告亞德公司與順業公司間之買方給付服務費承諾書，其仲介報酬係約定為45萬元，其居間報酬竟僅為買賣成交價金之千分之3 ，顯與仲介業居間報酬行情及習慣不符，足見被告亞德光機公司稱渠等係委託順業公司媒介成立與倍強公司之買賣契約，顯屬虛偽。退步而言，若被告亞德公司果真係透過順業公司媒介成立之買賣，亦無非係被告亞德公司企圖規避給付原告居間報酬所為之行為。是以被告亞德公司縱係再透過順業公司與被告倍強公司成立買賣，仍應視為原告請求被告亞德公司報酬之條件已成就，被告亞德公司拒付原告居間報酬，亦屬有悖誠信原則。
㈥並聲明：⒈被告倍強公司應給付原告368 萬7,500 元；被告亞德光機公司應給付原告295 萬元，及均自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算利息。⒉願供擔保請准假執行。
二、被告倍強公司抗辯
㈠被告倍強公司分別於97年9 月1 日及98年3 月2 日與原告簽訂系爭授權書，委託原告銷售系爭房地，該授權書並經雙方同意刪除第2 條後段獨家代理銷售之限制，亦即被告倍強公司得另行委託他人代為銷售或自行尋找買家銷售。
㈡原告曾於98年2 月及3 月兩次帶被告亞德光機公司查勘系爭房地，惟並未交付客戶帶看單或客戶名片予被告倍強公司，嗣後被告倍強公司亦曾詢問原告有關看廠對象資料，原告亦以時機尚未成熟為由拒絕告知，且原告自98年3 月帶被告亞德光機公司前往看廠後未再帶客戶前往看廠，或與被告倍強公司商討後續買賣事宜。
㈢原告98年3 月後即未有銷售進度，被告倍強公司遂分別於98年4 月1 日及同年7 月17日與順業公司就系爭房地簽立銷售同意書及委託事項變更契約書，經由順業公司協助被告倍強公司與亞德公司完成系爭房地之交易，被告倍強公司亦已依委託事項變更契約書之約定給付服務費147 萬5,000 元予順業公司。
㈣依原證一備註欄中，由原告法定代理人許明鎮親書：「一、委託期間，甲方可自行出售，但委託期間甲方自行出售之買主若經查證為乙方曾經媒介至甲方委託之標的查勘之客戶，甲方仍須給付乙方成交總價百分之2.5 作為乙方（即原告）之服務費。」，此段文字對照系爭授權書第9 條之內容，可知簽約時原告之原意係以此段文字取代第9 條之內容，即將期間之限制由第9 條之「委任期間屆滿之日起3 個月內」變更為「委託期間」，將服務費之計算基礎由第9 條之「房地底價」變更為「成交總價」，系爭房地買賣原因發生日期為98年10月2 日，無論登記日期及原因發生日期皆非於原告與被告倍強公司委託期間內。
㈤被告倍強公司與亞德光機公司間系爭房地交易，並非透過原告仲介而成立，且交易時間亦非原告與被告倍強公司委託期間內，原告請求被告倍強公司給付服務費顯無理由。並答辯聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准免予宣告假執行。
三、被告亞德光磯公司抗辯
㈠原告據以請求被告亞德光機公司給付居間報酬之基礎為居間契約，然被告亞德光機公司並未與原告有簽訂任何居間契約。原告雖曾於98年2 月27日及同年3 月間帶被告亞德光機公司兩次觀看系爭房地，然因出售價格太高致被告亞德光機公司並無購買之意願，故該公司並未要求原告議價斡旋，亦未給付斡旋金或定金，而原告亦未有進一步準備行為，是兩造間未達成居間合意。原告雖援引民法第566 條第2 項規定，並以桃園縣不動產仲介經紀商同業公會所訂定之居間報酬價目表為依據，然兩造既未有達成居間之合意，自無上開規定之適用。
㈡居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568 條第1 項定有明文。被告亞德光機公司係因順業公司仲介而與被告倍強公司簽訂系爭房地買賣契約，並完成所有權移轉登記，原告不得請求居間報酬。
㈢並答辯聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准免予宣告假執行。
四、本件不爭執事項：
㈠系爭房地原為被告倍強公司所有，被告倍強公司分別於97年9 月1 日、98年3 月2 日與原告簽訂系爭授權書，委託原告代售系爭房地，委售底價均為1 億9,200 萬元，委託期間分別自97年9 月1 日起至97年12月31日止；自98年3 月2 日起至98年9 月30日止，有系爭授權書影本2 份在卷可稽（見本院卷第5 頁、第6 頁）。
㈡原告分別於98年2 月27日及同年3 月間，先後兩次帶同被告亞德光機公司總經理李建國及其外國籍主管施洛德查看系爭房地。
㈢被告倍強公司於98年4 月1 日委託順業公司居間仲介銷售系爭房地，委託底價1 億9,500 萬元，委託期間自98年4 月1
日起至98年7 月31日止，其後於98年7 月17日變更委託底價為1 億4,750 萬元，委託期間自98年7 月25日起至98年7 月31日止，有上開銷售同意書及委託事項變更契約書等影本在卷可佐（見本院卷第79頁至第81頁）。
㈣被告亞德光機公司於98年9 月28日經由順業公司以總價1 億4,750 萬元向被告倍強公司要約承購系爭房地。
㈤被告倍強公司與亞德光磯公司於98年10月2 日以總價1 億4,750 萬元成立系爭房地買賣契約，並於同年11月23日辦理過戶完成。
㈥被告倍強公司已支付順業公司147 萬,5000 元；另被告亞德光機公司已支付順業公司48萬3,200元。
五、本院判斷：
㈠被告是否以不正當方法阻止仲介契約成就？
被告亞德光機公司於98年9 月28日經由順業公司以總價1 億4,750 萬元向被告倍強公司要約購買系爭房地，嗣於雙方於98年10月2 日以總價1 億4,750 萬元成立系爭房地買賣契約，並於同年11月23日過戶完成之事實，為兩造所不爭執，並有要約書、買方給付服務費承諾書、不動產買賣意願書、系爭房地之土地登記謄本影本1 件及建物登記謄本影本2 件、桃園縣平鎮地政事務所99年6 月1 日平地登字第0990 003230 號函及所附該所98年平資字第161710號買賣登記原案資料影本1 份在卷可稽（見本院卷見本院卷第104 頁至第106 頁、第20頁至第25頁、第10 9頁至131 頁），堪信為真正。原告空言主張被告係故意以不正當方法阻止條件（仲介契約）成就，惟並未舉證以實其說，殊無足採。
㈡原告可否請求被告倍強公司仲介報酬？
⒈原告與被告倍強公司間係約定非專屬委託，是否排除系爭授權書第9 條之約定？
⑴按「甲方（即被告倍強公司）委任期間屆滿3 個月內，不得與乙方（即原告）所曾介紹之客戶交易買賣，如有上列情事，乙方得要求甲方支付房地底價2.5 ％之服務費」，系爭授權書第9 條定有明文。原告主張被告倍強公司與亞德光機公司係於委託期間屆滿後3 天即簽立系爭房地買賣契約，依系爭授權書第9 條約定，被告倍強公司仍應給付仲介報酬等語，此為被告倍強公司所拒，並以前詞抗辯。
⑵經查，原告與被告倍強公司簽立系爭授權書時，已合意將系爭授權書第2 條專賣委託條款刪除之事實，為兩造所不爭執，並有系爭授權書在卷可稽（見本院卷第9 頁），堪信為真正。是被告倍強公司抗辯本件非專賣委託，該公司得另行委託其他仲介公司出售或自行出售系爭房地之事實，應屬可採。茲應審究者，係原告與被告倍強公司合意刪除系爭授權書第2 條專賣委託條款，是否可排除系爭授權書第9 條之約定？亦即若其他仲介公司所仲介成交之客戶，係原告所曾帶看仲介之客戶，是否仍得依系爭授權書第9 條之約定給付仲介費？
⑶按解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。最高法院19年上字第28號、19年上字第453 號判例可資參照。細繹系爭授權書記載，兩造已合意將該授權書第2 條後段專賣委託條款之約定刪除，然並未刪除第9 條之約定，揆諸當事人立約之真意，無非在確認若被告倍強公司於委託期滿後3 個月內，若與被告曾仲介之客戶交易成立，仍應給付約定之仲介報酬，以保障原告之權益。足見系爭授權書約定非專賣委託之約定，尚不排除系爭授權書第9 條之約定，否則原告與被告倍強公司自可刪除上開第9 條之約定，以杜爭議。再者，被告倍強公司第二次委託原告銷售系爭房地期間，係自98年3 月2 日起至同年9 月30日止，而被告亞德光機公司於98年9 月28日向被告倍強公司要約購買系爭房地時，尚在上開委託期間內，且雙方成立系爭房地買賣契約係在委託期間期滿3 個月內，是被告倍強公司抗辯委託期滿云云，即無足取。
⑷至於，原告負責人曾於系爭授權書附註欄加註：「委託期間甲方可自行出售，且委託期間自行出售之買主，若查證為乙方曾經媒介至甲方委託之標的物查勘，甲方仍須支付給乙方成交總價百分之2.5 作為乙方之服務費」等語，惟此僅係將原告與被告倍強公司之服務費基礎改以「成交總價計算」，並補充委託期間被告倍強公司自行出售之客戶，若係原告所曾媒介查勘標的物者，仍應給付約定之仲介報酬，以保障原告之權益。被告倍強公司抗辯依此一備註欄加註條款，係排除系爭授權書第9 條之約定云云，殊無足採。
⒉原告可請求之仲介報酬若干？
⑴按「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院酌減之」，民法第572 條定有明文，又委託人依該條規定請求酌減，並未明定其方式，自得以起訴或抗辯方式為之。而該條規定所適用者，係指居間人雖已為委託人完成其居間事務成立買賣契約，始有其適用。又類推適用，係就法律未規定之事項，援引與其性質相類似之規定，以為適用；擴張解釋，係就法律已規定事項，加以延伸、推論；類推適用或擴張解釋均係在補充法律規定之漏洞或不明確，在不違反法條立法本旨下，自非法所不許。
⑵系爭房地買賣固於98年10月2 日成立，然係順業公司所仲介成立，原告雖未仲介成立，然因被告間成交系爭房地係在被告倍強公司與原告間之委託期間屆滿後3 個月內，是原告依系爭授權書第9 條之約定請求給付仲介費，洵屬有據。被告亞德光機公司之負責人李建國於本院審理中已自承；原告有於98年2 月及3 月間分別帶看系爭房地兩次等語（見本院卷第72頁及第195 頁）；本院斟酌原告因系爭房地之買賣，固曾為被告倍強公司進行廣告刊登、帶被告亞德光機公司看系爭房地兩次，然有關系爭房地買賣之磋商、協調、買賣雙方議定價金及進行買賣契約簽訂事宜、銀行貸款、協助處理過戶、繳納稅金及點交事宜等重要事項，則均未參與付出勞務；再參考原告與被告倍強公司約定如順利完成買賣交易過戶、點交時，上訴人應支付之報酬為按成交價之百分之2.5 計算等情，並考量被告倍強公司已支付順業公司147 萬,5000
元；綜觀全案情節及原告所提供之勞務及就系爭房地買賣成立之貢獻程度；爰類推適用民法第572 條規定，酌減原告與被告倍強公司之服務報酬，按系爭房地買賣成交總價之0.35％計給仲介報酬51萬6,250 元為適當（計算式：1 億4,750
萬元×0.35％）為適當，其逾此範圍之請求，則屬無據，不
應准許。
㈢原告請求被告亞德光機公司給付仲介報酬部分：
⒈按如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。居間人支出之費用，非經約定，不得請求償還。前項規定，於居間人已為報告或媒介而契約不成立者適用之。民法第566 條、第568 條、第569 條分別定有明文。就上開條文對照觀之，依民法第566 條請求給付報酬，應以買賣契約成立為前提。
⒉經查，原告固曾帶被告亞德光機公司看系爭房地，但原告所提出之證據不足以證明已與被告亞德光機公司間有成立仲介契約。且系爭房地交易成立，係由順業公司仲介成功，而非原告，是原告既未仲介成功，其援引民法第566 規定，請求被告亞德光機公司給付仲介報酬云云，即屬無據，不應准許。
六、末以，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。民法第229 條第1 項、第2 項、第23 3條第1 項前段分別定有明文。本件仲介費之給付並無確定期限，是原告請求自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，洵屬有據。綜上，原告本於與被告倍強公司系爭授權書第9 條約定，請求被告倍強公司給付仲介報酬，及自起訴狀繕本送達之翌日即99年2 月13起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。其逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、原告與被告倍強公司均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，關於原告勝訴部分，核無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法於判決結果不生影響，爰不另一一贅述，附此敘明。
九、據上論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條但書、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 11 月 30 日民事第二庭 法 官 張金柱
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委託律師提起上訴，應一併繳交上訴審裁判費。
以上正本證明與原本無異。
中 華 民 國 99 年 11 月 30 日書記官 陳美宜