99年度重訴字第321號｜民事：返還房屋等｜裁判日期：100 年 01 月 25 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 99年度重訴字第321號原　　　告　台灣省桃園農田水利會法定代理人　黃金春訴訟代理人　吳東霖律師複　代理人　何啟熏律師被　　　告　麗池股份有限公司法定代理人　鄭忠明上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國99年12月28日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將坐落桃園縣桃園市○○段武陵小段第一○八之一地號土地上第三五七五建號，門牌號碼桃園縣桃園市○○路一八六號之房屋如附圖所示面積各一二五二點八六平方公尺之第八層、第九層部分及如附圖所示地下四層中面積五三點三六平方公尺之部分，遷讓返還原告。被告應自民國九十九年八月六日起至遷讓返還前項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆拾陸萬元。被告應給付原告新臺幣貳佰叁拾萬貳仟零捌拾柒元及自民國九十九年十月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣陸佰叁拾萬元供擔保，得為假執行。本判決第二項於原告各於到期後，以新臺幣壹拾陸萬元供擔保，各得為假執行。本判決第三項於原告以新臺幣柒拾柒萬元供擔保後，得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由甲、原告起訴主張：（一）被告前於民國94年3 月6 日起續租原告所有坐落桃園縣桃園市○○段武陵小段第108 之1 地號土地上，門牌號碼為桃園縣桃園市○○路186 號房屋之地上第8 層、第9 層如附圖所示面積各為1,252.86平方公尺之部分及地下第4 層如附圖所示面積53.36 平方公尺之停車位（下合稱系爭租賃物）開設三溫暖，租期自94年3 月6 日至99年3 月5 日止，租金每月新臺幣（下同）422,000 元，另應繳付大樓人事行政管理費每月10萬元，惟於租期屆滿後，被告繼續使用系爭租賃物，卻未依原租賃契約繳付租金及費用，亦遲未續訂租約，迄至99年4 月23日始與原告簽訂「台灣省桃園農田水利會桃園水利綜合大樓租賃契約書」（下稱系爭租約），並經公證在案，約定租期自99年4 月23日起至102 年4 月22日止，被告每月應繳付租金36萬元及大樓人事行政管理費10萬元，水電費用亦應由被告交付原告轉付臺灣電力公司及臺灣自來水公司；並另約定之前之不定期繼續租約期間即99年3 月6 日起至99年4 月22日止共1 個月又17天之租金，比照系爭租約為每月租金36萬元及管理費10萬元，未滿一個月之天數依每月30日之比例計算。詎料，被告除未給付上開不定期繼續租約期間之租金及管理費外，並僅給付系爭租約所約定之第1 個月租金及管理費，自99年5 月23日起即分文未付，依系爭租約第11條第1 項第2 款之約定，原告得不定期催告，逕為終止系爭租約。就此原告已以99年7 月30日桃園成功路郵局第2238號存證信函通知被告終止系爭租約，並限期應於99年8 月5 日前自行騰空返還系爭租賃物予原告，然被告迄未履行。（二）基上所述，原告除得依系爭租約終止後之法律關係及民法第455 條規定，請求被告將系爭租賃物返還原告外，並得請求被告為下列給付：⑴被告自99年6 月28日起至99年7 月27日止應付之電費為264,078 元、水費為28,473元，合計292,551 元；自99年7 月28日起至99年8 月26日止應付之電費為101,856 元、水費為19,190元，合計121,046 元，被告均未繳交，原告已代為墊付，此部分原告得依民法不當得利之規定，請求被告給付原告400,755 元。⑵原告依系爭租約第17條之約定及民法第231 條第1 項之規定，得請求被告自99年8 月6 日起至返還系爭租賃物之日止，按月給付原告依原租金數額之2 倍即92萬元計算之損害金（計算式：〔每月租金36萬元＋管理費10萬元〕×2 ＝92 萬元）。⑶原告得依民法第421 條第1 項、第439 條、第231 條第1 項及第233 條第1 項規定，請求被告給付上開不定期繼續租約期間之租金及管理費合計720,666 元（計算式：〔每月租金36萬元＋管理費10萬元〕×1 又17/30 個月＝720,666 元）、簽立系爭租約後所積欠自99年5 月23日起至99年8 月5 日止共2 個月又17天之租金及管理費合計1,180,666 元（計算式：〔每月租金36萬元＋管理費10萬元〕×2 又17/30 個月＝1,180,666 元）。為此，爰依法提起本件訴訟等語。並為訴之聲明：⑴被告應將系爭租賃物返還原告。並自99年8 月6 日起至返還系爭租賃物之日止，每月給付原告92萬元之損害金。⑵被告應給付原告2,302,087 元及自訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5 % 計算之利息。⑶原告願提供擔保，請准宣告假執行。乙、被告則以：被告不同意原告請求這麼高之金額，且被告並非不願繳付水電費，而係遭原告斷水斷電所致，況被告業已給付押金及保證金近370 萬餘元等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。丙、得心證之理由：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款定有明文。經查，本件原告起訴時所為第二項訴之聲明，初為請求被告應給付原告21,181,695元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5 % 計算之利息等語；嗣於起訴狀繕本送達被告後，原告不變更其訴訟標的，而就此部分之聲明減縮如上開其訴之聲明內容所示，核原告所為此部分訴之變更，顯屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上揭法律規定，應予准許，此先敘明。二、經查，原告所主張被告前於94年3 月6 日起至99年3 月5 日止，承租原告所有之系爭租賃物開設三溫暖，於租期屆滿後，被告繼續使用系爭租賃物，迄至99年4 月23日始與原告簽訂系爭租約且經公證，約定租期自99年4 月23日起至102 年4 月22日止，每月應繳租金36萬元及管理費10萬元，水電費用亦應由被告交付原告轉付臺灣電力公司及臺灣自來水公司；並另約定上開不定期繼續租約期間即99年3 月6 日起至99年4 月22日止共1 個月又17天之租金，比照系爭租約為每月租金36萬元及管理費10萬元，未滿1 個月之天數依每月30日之比例計算。而被告除未給付上開不定期繼續租約期間之租金及管理費外，並僅給付系爭租約所約定之第1 個月之租金及管理費，自99年5 月23日起即未依約支付，依系爭租約第11條第1 項第2 款之約定，原告得不定期催告，逕為終止系爭租約。且原告已以99年7 月30日桃園成功路郵局第2238號存證信函通知被告終止系爭租約，並限期於99年8 月5 日前將系爭租賃物騰空返還原告，然被告迄未履行等事實，有公證書、系爭租約、桃園成功路郵局第2238號存證信函、建物登記謄本、被告公司變更登記表、兩造間租期94年3 月6日至99年3 月5 日之租賃契約書各1 份附卷可稽（均為影本，見本院卷第11頁至第19頁、第43頁、第44頁、第46頁、第85頁至第87頁、第94頁至第100 頁），並為被告所不爭執，復經本院依職權履勘現場及囑託桃園縣桃園地政事務所測量人員就系爭租賃物之位置、面積均測量屬實，有勘驗筆錄、系爭租賃物之現況照片10張之影本、桃園縣桃園地政事務所99年12月1 日桃地測字第0991008559號函所附測量日期為99年12 月13 日之測量成果圖即附圖各1 份在卷可按（見本院卷第133 頁至第135 頁、第137 頁至第144 頁），是均已足堪信為真實。三、次查，原告所主張被告自99年6 月28日起至99年7 月27日止應付之電費為264,078 元、水費為28,473元，合計292,551 元；而自99年7 月28日起至99年8 月26日止應付之電費則為101,856 元、水費為19,190元，合計121,046 元，被告均未繳交，原告已代為墊付之事實，則有原告所提出之99年8 月、9 月水電費繳費通知單、臺灣電力公司99年8 月、9 月電費通知單、臺灣自來水股份有限公司99年8 月、9 月水費通知及收據在卷可參（均為影本，見本院卷第49頁、第50頁、第58頁、第69頁、第70頁）；另被告於上述不定期繼續租約之1 個月又17天期間之租金及管理費，合計應為720,666 元（計算式如下：〔每月租金36萬元＋管理費10萬元〕×1 又 17/30 個月＝720,666 元）、簽立系爭租約後所積欠自99年5 月23日起至99年8 月5 日止共2 個月又17天之租金及管理費合計則應為1,180,666 元之事實，其計算基礎亦無錯誤，復為被告所不爭執，自亦可採。四、按「乙方（即被告）如有左列各款情形之一時，甲方（即原告）得不經定期限催告逕為終止本契約。…（二）乙方積欠租金達二個期（二個月）之數額時（不得主張以押租保證金抵償）。…」系爭租約第11條第2 款有明文約定（見本院卷第16頁）。本件被告既有前述未給付租金超逾2 期以上之情事，則原告依上開約定，主張其得不經催告，逕行終止系爭租約，即屬有據。次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455 條另有明文。原告已將終止系爭租約之意思以前述存證信函通知被告，則依上揭法律規定，其進而請求被告應將系爭租賃物遷讓返還原告，於法亦屬有據。五、再按「租賃期滿無續租或終止租約，乙方應即返還租賃物並付清一切違約金、損害金…。」系爭租約第17條固有明文約定（見本院卷第17頁），然按「在租約期間內乙方無違反本租賃契約之任何條款情事者，得依甲方所訂新租賃條件辦理續約，惟應於前條租期屆滿前三個月以書面預告甲方，並於租期屆滿一個月前完成訂立書面契約一切手續，否則乙方應於屆滿之日，將租賃物回復原狀，返還甲方。倘乙方逾期遷出者，應自逾期之日起至將租賃標的物交還甲方接管日止，按租金額之二倍計算給付懲罰性違約金予甲方…。」系爭租約第4 條亦有明文。依上開約定之條文內容觀之，原告得請求被告給付每月以租金額之二倍計算之懲罰性違約金之要件，須被告於租期屆滿前，未與原告續訂新書面租約，又未於租期屆滿之日將系爭租賃物回復原狀返還原告。而本件原告係於系爭租約之租期屆滿前，因故終止契約，自與上述懲罰性違約金應於租期屆滿未訂立新租約且未返還系爭租賃物之要件不合，則原告進而請求被告自99年8 月6 日起至返還系爭租賃物之日止，按月給付原告依原租金數額之2 倍即92萬元計算之違約金，核於上揭約定有所未符，自不足採。惟按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第231 條第1 項另有明文。本件被告於系爭租約終止後，應返還系爭租賃物於原告而未返還，自有遲延之情事，並足致原告有未能利用系爭租賃物之損害無誤，則原告此部分請求被告賠償損害，尚屬有據。而按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，不僅須填補債權人所失利益（即消極損害），並須填補債權人所受損害（即積極損害），民法第216 條規定甚明。故損害賠償之範圍，應以被害人實際所受損害為衡（最高法院97年度台上字第2601號裁判意旨可供參考）。本院審酌原告將系爭租賃物出租予被告，每月本得受有36萬元之租金及10萬元管理費之利益，現因被告違約而經原告終止系爭租約後，被告復遲未返還系爭租賃物予原告，自足造成原告無法將系爭租賃物以相當於46萬元之金額再予出租他人之結果，此部分核屬原告所失利益，堪足認定。本院再審酌系爭租賃物所在大樓門牌號碼為桃園縣桃園市○○路186 號，坐落地區為桃園市鬧區，附近商業活動十分興盛，人車往來頻繁，距桃園火車站僅約百公尺，建物兩面各臨同市○○路、復興路等情，業經本院履勘現場無誤，有勘驗筆錄之記載及系爭租賃物所在大樓週邊環境照片之影本可憑（見本院卷第134 頁、第141 頁）及被告使用系爭租賃物之面積大小、現況、現今社會經濟狀況等一切情事，認本件原告請求被告自99年8 月6 日起至返還系爭租賃物之日止，按月給付原告之損害金額，應同原系爭租約所定每月之租金及管理費之金額即46萬元為可採，此部分原告逾上開金額之請求，則屬無據。六、又按「每月為一期，每月租金訂為新台幣參拾陸萬元，並另應繳付大樓人事行政管理費每月新台幣壹拾萬元…。」系爭租約第5 條有明文約定（見本院卷第14頁），而本件被告尚積欠原告上述不定期繼續租約之1 個月又17天期間之租金及管理費720,666 元及99年5 月23日起至99年8 月5 日止共2 個月又17天之租金及管理費1,180,666 元等情，業經述明如前，揆諸上揭系爭租約之約定，此部分原告請求被告如數給付總計1,901,332 元（計算式：720,666 元＋1,180,666 元＝1,901,332元），洵屬可採。七、另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。而查，本件系爭租賃物自99年6 月28日起至99年7 月27日止之電費264,078 元、水費28,473元；及自99年7 月28日起至99年8 月26日止之電費101,856 元、水費19,190元，總計413,597 元應由被告交付予原告轉交臺灣電力公司及臺灣自來水股份有限公司，然被告均未繳交，而由原告墊付之事實，既經認定無誤。則被告顯然因之受有無庸繳交上開水電費之利益，而致原告受有代墊此金額之損害，其間又無法律上原因，原告請求被告返還此部分之金額400,755 元，又未逾上述原告所墊付之金額，自亦可採。此部分被告雖辯稱並非其不願繳付水電費，而係遭原告斷水斷電所致等語，惟並未能舉證以實其說，況即使其所辯為真，其遭斷水斷電後，雖無支付水電費之義務，惟對於上開已發生之水電費給付義務，仍須履行無誤，故其上開所辯，核無影響此部分判斷之結果。八、復按「乙方應提供左列履約保證：（一）擔保金：乙方為保證本契約之履行，應提供押租擔保金新台幣柒拾貳萬元（或面額新台幣柒拾貳萬元之銀行定期存款單或面額新台幣柒拾貳萬元之公債辦理質權設定予甲方）作為履約擔保金。（二）不動產抵押擔保：乙方提供如附件所列淨值新台幣壹佰捌拾萬元以上價值之不動產設定第一順位抵押權予甲方，作為履約擔保。（三）連帶保證人：乙方提供如附件所列定期儲蓄存款單新台幣壹佰貳拾萬元質權設定予甲方替代連帶保證人，作為租金或租賃物損害賠償金或契約不履行時損害金之擔保。前項第一、二、三款履約保證金，俟租期屆滿，如無續租，乙方履行一切租賃債務（含繳清租約期滿後之水、電、電話等費用），並將租賃物一切清楚交還甲方，且承租人及次承租人向各主管機關辦妥有關營業之遷出變更登記或註銷登記後，無息返還乙方。但如因乙方之過失，致被終止租約時，甲方得將保證金沒收，乙方不得主張抵充租金。」系爭租約第6 條有明文約定。是被告所提供之約定擔保中，有為質權或抵押權者，而在原告未依法實行此等權利而實際受償之前，被告之債務自仍不消滅。況本件被告係有未依約給付租金及水電費之行為致原告終止系爭租約，被告又未於契約終止後返還系爭租賃物予原告，則依上揭系爭租約第6 條第2 項之約定，被告亦不得請求原告返還上開擔保。故被告所辯稱其已給付原告押金及保證金近370 萬餘元之部分，核不能影響其對原告所負上開給付金額義務之認定結果，尚無疑義。九、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件原告請求被告返還不當得利金額400,755 元之部分，屬無確定期限者，且係以支付金錢為標的；另原告請求被告給付之租金及管理費共1,901,332 元之部分，亦係以支付金錢為標的，且原告此部分請求之給付，既未主張有確定期限，自應認為屬無確定期限者，則依上揭法律規定，原告就其請求被告給付上開金額合計2,302,087 元之部分，一併請求自起訴狀繕本送達翌日即99年10月11日（見本院卷第65頁送達證書所載）起至清償日止，按法定利率即年息5%計算之利息，亦屬於法有據。十、從而，原告依系爭租約之約定、系爭租約終止後之法律關係、民法第455 條、第179 條、第231 條第1 項之規定，請求被告將系爭租賃物遷讓返還原告；並請求被告自99年8 月6 日起至遷讓返還系爭租賃物之日止，按月給付原告46萬元；另請求被告給付原告2,302,087 元及自99年10月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均為有理由，應予准許。至原告逾上開範圍之請求，則為無理由，應予駁回。十一、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無再逐一詳予論駁之必要，併此敘明。十二、本件原告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，就其勝訴部分，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至其敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項，判決如主文。中　　華　　民　　國　 100　　年　　1 　　月　　25　　日民事第二庭法　官　張震武以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中　　華　　民　　國　 100　　年　　1 　　月　　25　　日書記官　顏伯儒

臺灣桃園地方法院99年度重訴字第321號

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