桃園簡易庭101年度桃簡字第1239號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　 101年度桃簡字第1239號

原告

永安展業有限公司

法定代理人

丁偉忠

訴訟代理人

邱昆聯

被告

徐宇楠

上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國101 年12月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國101年4月20日簽訂不動產委託銷售契約書（下稱系爭委託書），約定由原告銷售被告所有之門牌號碼桃園縣桃園市○○路000巷00 號房屋（下稱系爭房屋），委託銷售期間自101年4月20日起至101年6月20日止，委託銷售總價為新臺幣（下同）730 萬元，被告並願支付30萬元作為服務報酬。原告於同年4 月22日經由訴外人甲己不動產經紀有限公司（即住商不動產桃園桃鶯加盟店，下稱住商不動產）覓得訴外人即買方呂燕雯出價750 萬元並支付定金6萬元。嗣經原告通知被告系爭房屋已成交，被告卻多次藉口拖延簽約時間，最後告知家人反對而拒絕出面與買方呂燕雯簽訂買賣契約。爰依仲介銷售契約及民法第101 條規定，請求被告給付服務報酬等情，並聲明：⒈被告應給付原告30萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：原告利用被告無知且未曾有買屋之經驗，不僅未提供區域市價行情調查表供被告參酌，亦未給予被告充分閱覽系爭委託書之機會，更未就系爭房屋進行現況調查或提示屋況說明書，被告即匆忙與原告簽立系爭委託書。又被告原向原告表示實得價金700 萬元，其餘稅金均由買方負擔，然系爭委託書卻僅約略記載「委託人實得價金700 萬元正」，該記載是否充分為被告本意，尚有不明。再者，系爭房屋尚未點交，而買方僅簽立買賣議價委託書，並非買方與被告簽立買賣契約，因此是否有人出價750 萬元，亦有疑義。而前開出價750 萬元，有無包括稅金、修補費用等，亦未見買方有何意思表示，因此買賣契約尚未成立。又依系爭委託書第4 條約定，買賣契約成立後，原告有權代收定金，然買賣契約既未成立，何來定金乙事，益見原告通知被告「並代臺端收受定金新臺幣6 萬元」顯係急促非法行為等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、本件原告主張兩造於101 年4 月20日簽訂系爭委託書，約定由原告銷售被告所有之系爭房屋，委託銷售期間自101 年4月20日起至101 年6 月20日止，委託銷售總價為730 萬元，並約定被告實得價金700 萬元，30萬元為原告之服務報酬之事實，業據原告提出不動產委託銷售書、確認書為證（見本院卷第8 頁至第9 頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。

四、原告主張其已於委託銷售期間內覓得買方呂燕雯出價750 萬元，買方呂燕雯並支付定金6 萬元，依約定原告得請求報酬之議價條件已成就，被告即應給付服務報酬等情，然為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點厥為：㈠、系爭委託書是否為附有730 萬元為議價條件之居間契約？㈡、原告得向被告請求服務報酬之議價條件是否已成就？爰分別說明於次：

㈠、系爭委託書是否為附有730 萬元為議價條件之居間契約?⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他人給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條、第568 條第1 項定有明文。又系爭委託書第10條約定：「委託人實得售價700 萬元整，服務費30萬元整，銷售總價為730 萬元整。」（見本院卷第7 頁），依契約文義解釋，兩造應係成立以委託銷售總價730 萬為議價條件，服務報酬為30萬元之居間契約。故原告得否請求報酬應以前開議價條件是否成就為準。

⒉被告雖辯以原告未給予充分閱覽系爭委託書之審閱期間云云。惟按消費者保護法第11之1 條第1 項「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容」之規定，係為保護消費者所設，倘消費者於訂約當時對契約條款內容業已明瞭知悉，縱企業經營者未給予合理之審閱期間，對該定型化契約之效力亦不生影響。經查，證人莊誠達於本院審理中證稱：被告有將系爭委託書帶回家看，伊有幫被告看，並告知被告契約條款所代表的內容，伊有劃掉該契約條款之第3 條及第6 條，伊劃掉前亦有告知被告，因此被告應該是了解契約內容，否則被告不會簽名等語（見本院卷第35頁、第40頁背面至41頁背面），而被告亦自承有將系爭委託書帶回家看過，並請證人莊誠達審閱系爭委託書內容之事實（見本院卷第40頁至第41頁）。證人莊誠達雖非專業房屋仲介，但其自承本身亦為仲介（見本院卷第35頁背面），被告應係信任證人莊誠達之專業，方請求其協助審閱系爭委託書，足見被告透過證人莊誠達之協助已能充分閱覽系爭委託書之內容，並簽名於上，是被告空言辯稱未有充分之審閱期間以閱覽系爭委託書云云，顯不可採。

⒊被告另辯以原告未提供區域市價行情調查表云云。然查，被告於100年年底即告知證人莊誠達欲以最低賣價700萬元出售系爭房屋，且證人莊誠達亦多次帶人看屋，出價大約在 620萬元到650 萬元左右，被告應可了解系爭房屋之行情等情，業據證人莊誠達於本院審理時證述屬實（見本院卷第35頁）。而被告不否認100 年年底確實委託證人莊誠達出售系爭房屋，且亦不否認證人莊誠達母親有來看屋，且當時伊亦開價700 萬元以上之事實（見本院卷第36頁背面）。足認原告縱未提供區域市價行情調查表，被告亦已知悉系爭房屋之市場行情約略在700 萬元左右，始於系爭委託書中約定銷售總價為730 萬之條件。是被告上開所辯，並不足取。

⒋被告雖又辯原告未提示屋況說明書云云。惟被告已自承有跟原告表示要現況交屋，不填寫屋況說明書之事實（見本院卷第42頁背面至第43頁），是其前揭所辯，亦不足取。

⒌至被告辯稱依約定被告實得價金為700 萬元，其餘稅金均應由買方負擔，然系爭委託書卻僅約略記載「委託人實得價金700 萬元正」，不符合被告訂約本意云云。然查，證人莊誠達於本院審理時，業已證稱伊為兩造間互為傳話之橋樑即中間人，伊有跟被告告知出售系爭房屋之稅捐如何分擔等語（見本院卷第43頁），而被告亦不否認有跟證人莊誠達講到稅捐之事實（見本院卷第43頁），足認兩造透過證人莊誠達已達成稅捐如何分擔之合意，被告前揭所辯，洵無足取。

㈡、原告得向被告請求服務報酬之議價條件是否已成就？

⒈次按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第345 條第2 項固有明文。然該條所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。又不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約。買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項先擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約業已成立（最高法院93年度臺上字第441 號判決、最高法院79年臺上字第1357號判決、80年臺上字第1883號判決要旨參照）。

⒉查兩造間簽訂由被告委託原告銷售其所有系爭房屋，並以附有銷售總價為730 萬元為議價條件，服務報酬為30萬元之居間契約，已如前述。本件原告主張其已於委託銷售期間覓得買方呂燕雯出價750 萬元並支付定金6 萬元等情，有卷附之住商不動產買賣議價委託書、住商不動產確認書各1 紙可憑（見本院卷第8 頁、第9 頁）。依據前揭住商不動產買賣議價委託書之約定，買方呂燕雯與住商不動產於101 年4 月22日簽立就系爭房屋約定買方購買總價額為750 萬元，議價期間至同年4 月30日止之買賣議價契約，顯見買方呂燕雯係以750 萬之議價條件委託住商不動產購買系爭房屋。另觀之買方呂燕雯與住商不動產於101 年4 月22日所簽立住商不動產確認書之內容所示，雙方約定買方呂燕雯在議價期限內，得以書面撤回議價，但賣方如已承諾買方議價條件時，買方呂燕雯即不得撤回議價。換言之，雙方乃合意以買方呂燕雯所開立750 萬元之議價條件委由住商不動產與系爭房屋之賣方議價，且以上開條件於系爭房屋之賣方承諾買方議價條件時，買方呂燕雯即不得撤回議價。

⒊原告雖依此認定系爭委託書之條件成就並請求服務報酬，然依系爭委託書觀之，其除服務報酬外，並未就買方之付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項進行明文，是縱認買方呂燕雯有出價750 萬元並支付定金6 萬元之情事，揆諸上開判決意旨，定金之交付，僅能認為具有買賣「預約」之性質，尚難逕以認定系爭不動產買賣「本約」業已成立生效，且不動產之買賣恆涉及所有權移轉登記、標的物交付等事項，與動產買賣之特性不同，難謂不動產買賣契約之必要之點僅以價金與標的物及付款條件之合意即已為足，原告上開主張，尚非可採。

五、從而，原告主張被告已與買方間成立買賣契約，請求被告給付服務報酬30萬元及自本件起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止之週年利率百分之5 計算之利息，於法尚屬無據，其訴為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併駁回之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第78條，判決如主文。