桃園簡易庭101年度桃簡字第1327號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　 101年度桃簡字第1327號

原告

即反訴被告

富域事業有限公司

法定代理人

藍淑娟

訴訟代理人

洪士傑律師

被告

即反訴原告

王復興

上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國102 年4 月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項

一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起；當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之；民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項至第3 項定有明文。是以，本件原告依民法居間契約及兩造買方給付服務費承諾書約款提起本件訴訟，被告抗辯依民法第571 條得拒絕給付報酬，並依侵權行為法律關係對原告提起反訴，其反訴之標的與本訴之標的及防禦方法相牽連，且與本訴得行同種之訴訟程序，又無意圖延滯訴訟之情形，核無不合，應予准許。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但被告同意者，或請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加；民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第2 款、第3 款、第7 款、第2 項定有明文。是以，本件反訴原告第1 項聲明原為：「反訴被告應給付反訴原告新臺幣（下同）400,000 元，及自反訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」，嗣於訴訟進行中，變更為：「反訴被告應給付反訴原告300,000 元，及自反訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」其請求之基礎事實同一，又屬減縮應受判決事項之聲明，且不甚礙反訴被告之防禦及訴訟之終結，復反訴被告於訴之變更無異議，而為本案之言詞辯論，揆諸前揭說明，核無不合，亦應准許。

貳、本訴部分

一、原告主張：緣原告與被告於101 年5 月21日簽訂不動產買賣意願書，被告同意以10,700,000元購買坐落新北市○○區○○段○○段地0000 0地號土地及其上門牌號碼為新北市○○區○○路000 號12樓之建物（下稱系爭房地），被告並於同日簽訂買方給付服務費承諾書。詎被告與賣方鐘振祥於 101年5 月24日以10,800,000元價格成交，且已移轉登記予被告，被告竟拒絕給付服務費。爰依民法居間契約及兩造買方給付服務費承諾書約款提起本件訴訟等語。並聲明：（一）被告應給付原告216,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：被告於101 年5 月21日經訴外人即原告仲介陳永濤、徐福展介紹帶看系爭房地，被告原擬出價10,000,000元，然陳永濤強調該屋經全部重新裝潢，10,000,000元為空屋價，應考量全部重新裝潢費用以每坪20,000元概估，須出價至10,700,000元始能說服公司進行斡旋。然該社區被告早已透過其他仲介看過數戶，亦經詢問過三峽區數家銀行，業已取得該區之鑑價金額10,000,000元以內，然在陳永濤蓄意欺瞞及提供錯誤資訊，被告考量全部重新裝潢費用，遂於同年月21日簽訂10,700,000元之不動產買賣意願書，並支付200,000 元之本票作為斡旋金。嗣被告於同年月24日經原告安排與賣方最後議價，因加計冷氣機4 台合計100,000 元，雙方以10,800,000元簽約成交。詎同年6 月10日被告再赴現場，發覺各房間之衣櫥、玄關屏風、天花板及電視櫃等應非重新裝潢，然陳永濤、徐福展仍堅稱為全部重新裝潢，被告礙於欠缺證據，故暫時作罷，迨同年7 月2 日，原告交屋時，賣方無意間提及僅客廳後壁、各房間地板及其牆壁為重新裝潢及粉刷，其餘皆為5 、6 年前之裝潢物，證實被告先前之懷疑不假，並確認陳永濤、徐福展刻意欺騙被告，使被告陷於錯誤，而簽訂不動產買賣意願書，並進而以高於鑑價行情近1,000,000 元支付買賣價金，原告應賠償被告多支付之300,000 元買賣價金，被告並得依民法第571 條拒絕給付報酬等語，資為抗辯。並聲明：（一）駁回原告之訴及其假執行之聲請。（二）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

三、原告主張伊與被告於101 年5 月21日簽訂不動產買賣意願書，被告同意以10,700,000元購買系爭房地，被告並於同日簽訂買方給付服務費承諾書，嗣被告與賣方鐘振祥於101 年 5月24日以10,800,000元價格成交，系爭房地已移轉登記予被告，被告迄今未給付服務費216,000 元等情，業據提出被告於101 年5 月21日簽署之不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書、被告與賣方鐘振祥於101 年5 月24日簽立之不動產買賣契約書、系爭房地建物及土地登記第二類謄本、216,000 元之服務費確認單等資料影本為證，且為被告所不爭執，堪信為真。至原告主張伊得依民法居間契約及兩造買方給付服務費承諾書約款請求被告給付216,000 元等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是以，本件爭點在於：原告仲介之行為，是否符合侵權行為之要件？茲分述如下：

（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。是主張權利存在之人就權利發生事實負舉證責任，主張權利不存在之人就權利障礙事實、權利消滅事實、權利排除事實負舉證責任。又當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年上第2012號判例參照）。準此，被告主張伊以10,800,000元價格與賣方鍾振祥成交，係因原告仲介之詐欺行為所致，自應就此部分負舉證責任。經查，證人即原告仲介陳永濤於本院101 年12月21日言詞辯論期日到庭具結證稱：「被告購買系爭房地前有到現場看屋，屋主告訴我們說他們有重新裝潢，我也有去現場看，我並沒有看過系爭房屋裝潢前的屋況，我看的就是屋主委賣的樣子，我們就轉知被告前屋主告知我們的屋況，就是有重新裝潢過。」等語在卷，足認原告仲介僅係以系爭房地有重新裝潢之事實轉知被告，藉以促使被告提高出價增加買賣雙方成交之可能性，並未有刻意捏造虛假事實而為詐欺之主觀故意明確。

（二）再按民法第92條第1 項前段規定，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，不包括就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲以價值判斷影響表意人決定自由之情形。至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法院100 年度台上字第858 號判決參照）。經查，購買系爭房地時，買賣雙方並未將系爭房地有重新裝潢之事項列為契約成立重要之點等情，業經兩造於102 年3 月1 日言詞辯論期日陳述明確，核與證人即原告店長王世偉於 101年12月21日言詞辯論期日到庭具結證稱：「被告與賣方鍾振祥訂立買賣契約時，我有在場，買賣雙方並無針對裝潢部分詳細討論，只有提到冷氣要留下來，裝潢部分沒有提到，只有提到總價的問題，簽約後買方曾經向我反應過，他的認知是買到的系爭房屋是全新的裝潢，但買方後來反應有部分並非全新裝潢，我們有向屋主求證裝潢方面的問題，屋主就說就只有玄關及衣櫥沒有重新裝潢，其餘的都有重新裝潢，但買方在委託我們買這棟房子時沒有跟我們說，只要系爭房屋不是全新裝潢他就不買。」等語相符，咸認被告既未將系爭房地重新裝潢列為契約成立重要之點，賣家亦未保證系爭房地之「全部」係重新裝潢，買賣雙方亦未在買賣價金中分列記載空屋價格及裝潢價格，亦未記載賣方實際支出之裝潢費用若干等情明確。據此，系爭房地重新裝潢既非契約成立重要之點，被告在以10,800,000元價格與賣方鍾振祥成交之意思表示中，亦未特別強調裝潢費用及裝潢客觀價值，此部分即非屬重要事實，縱令與被告存於內心之主觀評價不符，亦難認原告仲介以系爭房地有重新裝潢之事實轉知被告之行為，與被告基於自由意志而形成之意思表示間，有何因果關係。況被告於簽約當時，即已至系爭房地看過房屋，原告仲介及賣家亦無刻意隱蔽房屋現狀之情形，被告對於系爭房地因裝潢所附加之價值應能自行評估，然而，被告既未將系爭房地重新裝潢列為契約成立重要之點，賣家亦未保證系爭房地之「全部」係重新裝潢，被告亦未要求買賣雙方在買賣價金中分列記載空屋價格及裝潢價格，或於買賣契約中記載賣方實際支出之裝潢費用若干，在此情形下，原告仲介以系爭房地有重新裝潢之事實轉知被告之行為，與被告基於自由意志而形成之意思表示間，即無從認定有因果關係。從而，被告抗辯原告仲介之行為符合侵權行為之要件等情，即非可採。

（三）按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，應付利息之債務其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第 1項前段、第203 條分別有明文規定。據此，本件給付並無確定期限，揆諸前揭說明，被告應自起訴狀繕本送達之翌日起即101 年9 月17日負遲延責任。

四、綜上所述，原告仲介之行為與侵權行為之要件有間。從而，原告依民法居間契約及兩造買方給付服務費承諾書約款請求被告給付報酬，為有理由，應予准許。

五、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易程序所為之判決，依同法第389 條第1 項第3 款之規定，應就被告敗訴之部分，依職權宣告假執行；又原告聲請供擔保宣告假執行之部分，僅係促使法院職權發動，毋庸另予准駁之表示，併此敘明。並依被告聲請，酌定相當之擔保金額，准被告預供擔保免為假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。叁、反訴部分

一、反訴原告主張：緣反訴原告於101 年5 月21日經訴外人即反訴被告仲介陳永濤、徐福展介紹帶看系爭房地，反訴原告原擬出價10,000,000元，然陳永濤強調該屋經全部重新裝潢，10,000,000元為空屋價，應考量全部重新裝潢費用以每坪20,000元概估，須出價至10,700,000元始能說服公司進行斡旋。然該社區被告早已透過其他仲介看過數戶，亦經詢問過三峽區數家銀行，業已取得該區之鑑價金額10,000,000元以內，然在陳永濤蓄意欺瞞及提供錯誤資訊，反訴原告考量全部重新裝潢費用，遂於同年月21日簽訂10,700,000元之不動產買賣意願書，並支付200,000 元之本票作為斡旋金。嗣反訴原告於同年月24日經反訴被告安排與賣方最後議價，因加計冷氣機4 台合計100,000 元，雙方以10,800,000元簽約成交。詎同年6 月10日反訴原告再赴現場，發覺各房間之衣櫥、玄關屏風、天花板及電視櫃等應非重新裝潢，然陳永濤、徐福展仍堅稱為全部重新裝潢，反訴原告礙於欠缺證據，故暫時作罷，迨同年7 月2 日，反訴被告交屋時，賣方無意間提及僅客廳後壁、各房間地板及其牆壁為重新裝潢及粉刷，其餘皆為5 、6 年前之裝潢物，證實反訴原告先前之懷疑不假，並確認陳永濤、徐福展刻意欺騙被告，使反訴原告陷於錯誤，而簽訂不動產買賣意願書，並進而以高於鑑價行情近1,000,000 元支付買賣價金，反訴被告應賠償反訴原告多支付之300,000 元買賣價金。爰依侵權行為法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：（一）反訴被告應給付反訴原告300,000元，及自反訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5% 計 算之利息。（二）願供擔保請准宣告假執行。

二、反訴被告則以：反訴被告無侵權行為事實等語，資為抗辯。並聲明：（一）駁回反訴原告之訴及其假執行之聲請。（二）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

三、經查，反訴被告仲介僅係以系爭房地有重新裝潢之事實轉知反訴原告，藉以促使反訴原告提高出價增加買賣雙方成交之可能性等情，均以認定如前，是反訴被告並未有刻意捏造虛假事實而為詐欺之主觀故意明確。至反訴原告提出之反訴被告店長王世偉、反訴被告仲介陳永濤電話錄音譯文，至多僅能證明反訴原告與反訴被告店長及反訴被告仲介間，存有重新裝潢定義上之落差，尚難推論反訴被告仲介有為詐欺之侵權行為事實。此外，反訴原告提出之裝潢承包商黃堃和電話錄音譯文，至多僅能證明反訴原告高估賣家重新裝潢所付出之成本考量，亦與反訴被告仲介是否有詐欺之侵權行為事實無涉，附此敘明。再查，系爭房地重新裝潢既非契約成立重要之點，反訴原告在以10 ,800,000 元價格與賣方鍾振祥成交之意思表示中，亦未特別強調裝潢費用及裝潢客觀價值，此部分即非屬重要事實，縱令與反訴原告存於內心之主觀評價不符，亦難認反訴被告仲介以系爭房地有重新裝潢之事實轉知反訴原告之行為，與反訴原告基於自由意志而形成之意思表示間，有何因果關係等情，亦已認定如前，從而，反訴原告主張原告仲介之行為符合侵權行為之要件等情，即屬無據。

四、綜上所述，反訴被告仲介之行為與侵權行為之要件有間。從而，反訴原告依侵權行為法律關係請求反訴被告給付損害賠償，為無理由，應予駁回。

五、又反訴原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。