桃園簡易庭101年度桃簡字第752號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　101年度桃簡字第752號

原告

詠達不動產仲介有限公司

法定代理人

簡玉芬

原告

方秀香

共同訴訟代理人

陳鼎正律師

被告

張彥丁

上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國102 年3 月1 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：緣被告於101 年2 月8 日與原告詠達不動產仲介有限公司（下稱詠達公司）簽立專任委託契約書（下稱系爭契約），委託原告詠達公司銷售門牌號碼為桃園縣八德市○○路000 巷00號1 至3 樓房地（下稱系爭不動產），委託銷售價格為5,800,000 元，委託銷售期間自101 年2 月8 日起至同年5 月8 日止。嗣被告與原告詠達公司於101 年4 月 9日修正委託銷售價格為5,600,000 元，給付總價2%之仲介費，系爭契約書第5 條第3 款載明：「賣方有下列情形之一者，應一次全部給付本條第1 款所約定之服務報酬。......。

（二）簽立書面買賣契約後，因可歸責於賣方之事由而解除買賣契約者。如尚未仲介成交前因賣方之事由而終止時，除本款第3 目之情形外，賣方應支付加盟店2%之報酬。......。（四）委託期限內賣方拒絕以本委託條件與加盟店所仲介之買方訂立不動產買賣契約時，本款之情形如買方使用意願書並另作賠償買方與其所支出價金或定金等額之違約金，如買方使用要約書則須賠償買方依委託價3%計算之違約金。」詎原告方秀香於101 年4 月18日簽立不動產購買意願書表明願以5,600,000 元購買系爭不動產，旋於同年月21日通知被告辦理簽約，原告竟以物價上漲為由拒絕簽約，並於同年月23 日 簽約時，當場要求補貼衛浴設備及要求加價，致簽約未成，原告詠達公司只好將原告方秀香交付作為定金之斡旋金100,000 元退還，並於同年月24日寄發存證信函要求被告依約履行，惟被告仍惡意拒絕簽約。原告詠達公司爰依系爭契約第5 條第3 款第2 目、第4 目前段約定向被告請求給付報酬，原告方秀香則依系爭契約第5 條第3 款第4 目後段約定，向被告請求給付違約金。並聲明：（一）被告應給付原告詠達公司112,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）被告應給付原告方秀香100,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（三）願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：（一）原告詠達公司違反系爭契約第7 條第1 款「加盟店受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之」、第2 款「加盟店於簽約前，應據實提供近3 個月之成交行情，供賣方訂定售價之參考。如有隱匿不實，應負賠償責任」、第4 款「加盟店製作之不動產說明書，應指派不動產經紀人簽章，並經賣方簽認，將副本交賣方留存。經紀人員負有誠實告知買方之義務，如有隱瞞不實，加盟店與其經紀人員應連帶負一切法律責任；其因而生損害於賣方者，加盟店應負賠償責任」、第5 款「如買方簽立『不動產購買要約書』，加盟店應於24小時內將該要約書轉交賣方，不得隱瞞或扣留。但如因賣方之事由致無法送達者，不在此限」、第6 款「契約成立後，除賣方同意授權加盟店代為收受買方支付之定金外，否則視為不同意授權」、第7 款「如買方支付定金時，加盟店應於24小時內通知賣方，不得隱瞞或扣留。但如因賣方之事由致無法送達者，不在此限。加盟店並應隨時依賣方之查詢，向賣方報告銷售狀況」、第8 款「有前款但書情形者，加盟店應於2 日內寄出書面通知表明收受定金及無法送交之事實通知賣方」等加盟店之義務，被告業已於 101年5 月22日解除契約；（二）縱系爭契約仍有效存在，惟被告業已於101 年4 月9 日與原告詠達公司另簽訂「契約內容變更合意書」，雙方同意委託銷售價格修正為5,700,000 元，據此，原告方秀香僅願以5,600,000 元購買系爭不動產，原告詠達公司自無權依上開約定向被告請求給付報酬等語，資為抗辯。並聲明：（一）駁回原告之訴。（二）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

三、原告主張被告於101 年2 月8 日與原告詠達公司簽立專任委託契約書，委託原告詠達公司銷售系爭不動產，委託銷售價格為5,800,000 元，委託銷售期間自101 年2 月8 日起至同年5 月8 日止等情，業據提出系爭契約書1 份，且為被告所不爭執，堪信為真。至原告主張被告與原告詠達公司於 101年4 月9 日修正委託銷售價格為5,600,000 元，原告方秀香於101 年4 月18日簽立不動產購買意願書表明願以5,600,000 元購買系爭不動產，系爭契約書第5 條第3 款第4 目之條件成就，原告詠達公司得依系爭契約第5 條第3 款第2 目、第4 目約定向被告請求給付報酬，原告方秀香則依系爭契約第5 條第3 款第4 目及民法第269 條規定，向被告請求給付違約金等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是以，本件爭點在於：（一）系爭契約是否業已於101 年5 月22日解除？（二）系爭契約書第5 條第3 款第4 目之條件是否成就？茲分述如下：

（一）系爭契約並未於101 年5 月22日解除。

1.按查契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此項義務，應負民法第227 條第1 項不完全給付債務不履行之責任。又附隨義務性質上屬於非構成契約原素或要素之義務，如有違反，債權人原則上固僅得請求損害賠償，然倘為與給付目的相關之附隨義務之違反，而足以影響契約目的之達成，使債權人無法實現其訂立契約之利益，則與違反主給付義務對債權人所造成之結果，在本質上並無差異（皆使當事人締結契約之目的無法達成），自亦應賦予債權人契約解除權，以確保債權人利益得以獲得完全之滿足，俾維護契約應有之規範功能與秩序（最高法院100 年台上字第2 號判決參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。是主張權利存在之人就權利發生事實負舉證責任，主張權利不存在之人就權利障礙事實、權利消滅事實、權利排除事實負舉證責任。準此，被告抗辯原告詠達公司違反系爭契約第7 條第1 款、第2 款、第4 款至第8 款等加盟店之義務，系爭契約業經其於101 年5 月22日片面解除，除應舉證證明原告詠達公司有違反上開約款之情形外，尚應就上開約款之違反，足以影響契約目的之達成，使債權人無法實現其訂立契約之利益之情形，負舉證責任。

2.經查，系爭契約第7 條第1 款「加盟店受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之」，本係課予原告詠達公司注意義務之規定，本身並無違反之法律效果。又同條第2 款「加盟店於簽約前，應據實提供近3 個月之成交行情，供賣方訂定售價之參考。如有隱匿不實，應負賠償責任」、第4 款「加盟店製作之不動產說明書，應指派不動產經紀人簽章，並經賣方簽認，將副本交賣方留存。經紀人員負有誠實告知買方之義務，如有隱瞞不實，加盟店與其經紀人員應連帶負一切法律責任；其因而生損害於賣方者，加盟店應負賠償責任」，其違反之法律效果均明確約定為損害賠償責任，尚未賦予被告取得片面解除契約權。至同條第5 款「如買方簽立『不動產購買要約書』，加盟店應於24小時內將該要約書轉交賣方，不得隱瞞或扣留。但如因賣方之事由致無法送達者，不在此限」、第6 款「契約成立後，除賣方同意授權加盟店代為收受買方支付之定金外，否則視為不同意授權」、第7 款「如買方支付定金時，加盟店應於24小時內通知賣方，不得隱瞞或扣留。但如因賣方之事由致無法送達者，不在此限。加盟店並應隨時依賣方之查詢，向賣方報告銷售狀況」、第8 款「有前款但書情形者，加盟店應於2 日內寄出書面通知表明收受定金及無法送交之事實通知賣方」，被告固亦抗辯原告詠達公司有違反上開約款之情形，縱令被告所辯屬實，惟迄至本件言詞辯論終結日止，仍未能就上開約款之違反，足以影響契約目的之達成，使債權人無法實現其訂立契約之利益之情形，舉證以實其說，揆諸前揭說明，是被告抗辯其已於101 年5 月22日片面解除系爭契約乙節，自無可採。

（二）系爭契約書第5 條第3 款第4 目前段之條件已成就，同款後段之條件不成就。

1.系爭契約書第5 條第3 款載明：「賣方有下列情形之一者，應一次全部給付本條第1 款所約定之服務報酬。......。（四）委託期限內賣方拒絕以本委託條件與加盟店所仲介之買方訂立不動產買賣契約時，本款之情形如買方使用意願書並另作賠償買方與其所支出價金或定金等額之違約金，如買方使用要約書則須賠償買方依委託價3%計算之違約金。」是以，欲確定系爭契約書第5 條第3 款第4 目前段之條件是否成就，首應探究原告詠達公司與被告間委託條件之委託售價為何？原告主張其於101 年2 月8 日與被告簽立系爭契約時，原委託售價為5,800,000 元，嗣於101 年4 月9 日雙方另以契約內容變更合意書合意將委託售價由5,800,000 元，降為5,600,000 元，服務費並由4%降為2%，有101 年2 月8 日系爭契約書、101 年4 月9 日契約內容變更合意書等資料為證，且為被告所不爭執，堪以認定。至原告主張系爭契約於101 年4 月23日原告方秀香與被告洽談簽約事宜時，委託價格仍為5,600,000 元，則為被告所否認。經查，系爭契約於101 年4 月23日時，委託價格已由5,600,000 元改為5,700,000 元等情，業據被告於本院言詞辯論時供陳明確，核與證人即原告詠達公司店長許皓銘、證人即該日在場之地政士張正村於本院言詞辯論期日證述相符，堪以採信。而原告方秀香與被告於該日之合意價格為5,700,000 元，復經證人許皓銘於101 年9 月20日言詞辯論時具結證稱：我們本來約定的委託銷售金額是5,700,000 元，買方出價5,600,000 元，後來談好要把100,000 元服務費加上去，以5,700,000 元成交本案等語明確，核亦與證人張正村於101 年8 月30日言詞辯論時具結證稱：委託價格是賣方5,700,000 元，買方是5,600,000 元，後來仲介說他把他的100,000 元報酬貼進去，讓賣方可以得到5,700,000 元，所以雙方合意的價格是5,700,000 元等語一致，是認系爭契約於101 年4 月23日時，委託價格已係5,700,000 元，原告方秀香與被告於該日之合意價格亦為5,700,000 元等情，至堪明確。據此，原告詠達公司得依系爭契約第5 條第3 款第4 目約定向被告請求給付之報酬為委託價格之2%，即114,000 元（計算式：5,700,000 元×2%），茲原告詠達公司僅請求 112,000元，尚未逾越上開得請求之範圍，其所主張，即屬有據，應予准許。

2.原告方秀香主張被告應依系爭契約第5 條第3 款第4 目後段約定給付違約金等情，惟查，原告詠達公司與被告簽立之系爭契約，並未同意授權原告詠達公司有代為收受買方支付之定金，此有系爭契約第7 條第6 款在卷可參，縱令系爭契約第5 條第3 款第4 目之條件成就，在被告並未同意受權原告詠達公司有代為收受買方支付定金之前提下，原告詠達公司自行向原告方秀香收取之現金，自不能作為原告方秀香所支付之違約定金，否則無異造成原告詠達公司片面收受定金之行為即使被告須負擔違約金給付義務之不合理結果。基此，原告方秀香前曾交付原告詠達公司之100,000 元，不得作為其所支出之違約定金，系爭契約第5 條第3 款第4 目後段之條件不成就，是原告方秀香依系爭契約第5 條第3 款第4 目後段約定，向被告請求給付違約金，即屬無據。

（三）按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，應付利息之債務其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第 1項前段、第203 條分別有明文規定。據此，本件給付並無確定期限，揆諸前揭說明，原告勝訴部分，被告應自起訴狀繕本送達之翌日起即101 年5 月19日負遲延責任。

四、綜上所述，原告詠達公司依系爭契約第5 條第3 款第4 目前段約定請求被告給付112,000 元及法定遲延利息部分，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易程序所為之判決，依同法第389 條第1 項第3 款之規定，應就被告敗訴之部分，依職權宣告假執行；並依被告聲請，酌定相當之擔保金額，准被告預供擔保免為假執行。至原告敗訴之部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。