桃園簡易庭101年度桃簡字第1399號

• 裁判案由: 給付租金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 桃園簡易庭
• 裁判日期: 102 年 02 月 27 日
• 法官: 曾名阜
• 法定代理人: 呂新民、游瑞安
• 原告: 財團法人台灣省私立八德殘障教養院
• 被告: 全聯通國際企業有限公司法人、張家若

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　 101年度桃簡字第1399號原　　　告　財團法人台灣省私立八德殘障教養院
法定代理人　呂新民
訴訟代理人　蔡榮德律師
被　　　告　全聯通國際企業有限公司
法定代理人　游瑞安
被　　　告　張家若
上列當事人間給付租金等事件，本院於民國102 年2 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告全聯通國際企業有限公司應自門牌號碼桃園縣大溪鎮○○○街00號之房屋遷出，並將房屋返還予原告。
被告應自民國一百零一年十二月五日起至被告全聯通國際企業有限公司履行前項義務之日止，按月連帶給付原告新臺幣貳萬貳仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1 項但書第3 款定有明文。查本件原告原起訴請求㈠被告全聯通國際企業有限公司（以下簡稱全聯通公司）應自門牌號碼桃園縣大溪鎮○○○街00號之房屋（下稱系爭房屋）遷出，並將房屋返還予原告。㈡被告應連帶給付原告新臺幣（下同）225,000 元，及自起訴狀繕本送達起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；及自民國101 年11月5 日起至履行第1 項義務止，按月給付原告45,000元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣於本院審理時，將聲明第2 項減縮為：被告應自101 年12月5 日起至履行前項義務之日止，按月連帶給付原告45,000元。其餘請求不變。上開變更，核係屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，自應准許。
二、本件被告經合法送達，無正當理由未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
三、原告主張：被告全聯通公司於100 年3 月16日與原告立約，向原告續租系爭房屋，租期自100 年3 月16日起至101 年12月31日止；租金每月22,500元，應於每月5 日前支付，並由被告張家若擔任其連帶保證人（下稱系爭契約）。詎料，被告全聯通公司自101 年1 月份起之租金即欠繳不付，被告積欠101 年1 月份至101 年10月份之10個月租金即225,000 元未付，依租約第6 條第1 、2 項約明：「乙方（指被告）積欠租金達兩期以上，經甲方（指原告）催告限期繳納仍不支付，甲方得終止租約」、「乙方（指被告）於終止租約不交還房屋，自終止租約之翌日起，應支付按房租貳倍計算之違約金」。原告多次派員催收，被告均置之不理，原告乃於
101 年5 月31日發函被告再次催告，全聯通公司之信函遭退件，但被告張家若之信函則由全聯通公司之法定代理人游瑞安代收，故被告確有收到存證信函，原告再於101 年9 月4
日發函再次催告被告支付租金，若函到5 日未支付，併以該函為終止租約之意思表示，游瑞安於101 年9 月5 日收該存證信函，惟於函到5 日內仍未支付租金，是本件原告終止租約之日期應為101 年9 月5 日。原告並再以起訴狀之繕本之送達為終止租約之意思表示。被告於起訴之後（已終止租賃關係）知被訴，於101 年12月13日共給付247,500 元予原告（即將101 年11月份之前的欠租作清償），並表示：「願再重新訂立租約」云云，惟嗣後又不出面辦理續約。本件被告乃於租約終止、原告起訴之後，始返還欠租，故無礙租約之終止。且原告自得請求自101 年11月5 日起至返還房屋之日止，按月以每月「租金之2 倍」計算之違約金即45,000元（22,500元×2 ＝45,000元）。另被告張家若在系爭租約上乃
擔任承租人即被告全聯通公司之連帶保證人，應共負連帶責任，為租約第7 條第3 項所明定，是被告2 人就前開欠款自應負連帶責任。為此，爰依系爭契約之法律提起本訴等語，並聲明：㈠被告全聯通公司應自門牌號碼桃園縣大溪鎮○○○街00號之房屋遷出，並將房屋返還予原告。㈡被告應自101 年12月5 日起至履行前項義務之日止，按月連帶給付原告45,000元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
四、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
五、原告主張之事實，業據其提出系爭契約、建物謄本、法人證記證書、桃園南門郵局存證信函暨其回執、桃園3 支郵局存證信函暨其回執等件為證，經核無訛，且被告就原告主張之前揭事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第436 之23、第436 條第2 項、第280 條第3 項準用第1 項之規定，視同自認，原告此部分主張之事實，堪信為真。
六、得心證之理由：
㈠原告請求被告全聯通公司遷讓系爭房屋，應予准許。
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440
條第1 項、第2 項前段、土地法第100 條第3款 均有明訂。再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455
條定有明文。
⒉經查，被告全聯通公司依兩造契約應於每月5 日繳納租金，惟自101 年1 月起即未繳納租金，原告於101 年9 月4 日發函再次催告被告支付租金，若函到5 日內未支付，即併以該函為終止租約之意思表示，游瑞安於101 年9 月5 日收該存證信函，而截至該日為止，被告全聯通公司所積欠已達9 個月，又被告全聯通公司已經繳納保證金100,000 元，此有原告所提出之租賃契約書可佐，則扣除保證金100,000 元後，已逾2 個月，惟被告全聯通公司於函到5 日內仍未支付租金，是原告所為之終止兩造間租賃契約之意思表示，自屬合法，且本件原告終止租約之日期應為101 年9 月10日。前開契約既已終止，被告全聯通公司自應將系爭房屋返還原告。是故原告依據租賃物返還請求權之法律關係，請求被告全聯通公司遷讓交還系爭房屋，洵屬有憑，應予准許。至被告於起訴後清償101 年11月以前所積欠之房租一節，為原告所自陳，然此部分係在租約業已終止後所為，當無礙於系爭契約之終止，附此敘明。
㈡被告應自101 年12月5 日起至搬遷之日止，按月連帶給付原告22,500元。
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。復按民法二百五十二條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減，最高法院79年台上字第1612號判例足資參照。
⒉經查，系爭契約第6 條第2 項約定：「乙方（即被告）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租貳倍計算之違約金。」，依上開說明，上開契約既未明定違約金之性質為懲罰性之違約金，依法自應認屬賠償總額預定性質之違約金。本院審酌原告因被告全聯通公司未於租約終止時遷讓返還房屋，所受損害即為對於房屋之使用收益權限，亦即相當於租金之損害，故原告依前開約定，請求被告連帶給付按租金2 倍即45,000元之違約金，數額顯屬過高，應酌減為租金1 倍之違約金即22,500元為適當。又系爭契約第7 條第3 項約定：「雙方如覓有保證人，與被保證人負連帶保證責任。」，本件張家若係系爭契約之保證人一節，有系爭契約附卷可參。又被告於起訴後已清償101 年11月以前所積欠之房租，已認定如前。從而，原告請求被告應自101 年12月5 日起至搬遷之日止，按月連帶給付原告22,500元，洵屬有據，可加採取，逾此範圍之請求，為無理由，爰予駁回。
㈢至被告全聯通公司已經繳納保證金100,000 元部分，被告全聯通公司應另訴主張返還，或嗣後與原告之違約金債權主張抵銷，亦應指明。
七、綜上所述，原告依系爭契約請求被告全聯通公司遷讓系爭房屋，暨請求被告應自101 年12月5 日起至全聯通公司履行遷讓系爭房屋止，按月連帶給付原告22,500元，為有理由，自應准許；逾此部分，則無理由，應予駁回。
八、又本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回已失所附麗，應併予駁回。
九、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第79條、第389 條第1 項第3 款之規定，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 2 月 27 日桃園簡易庭 法 官 曾名阜
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 2 月 27 日書記官 張妤凡