桃園簡易庭101年度桃簡字第244號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　101年度桃簡字第244號

原告

余秋勇

訴訟代理人

黃達元律師

複代理人

李樂濟律師

被告

伸昌光電材料股份有限公司

法定代理人

林暉育

訴訟代理人

張育祺律師

　　　　　　曾政祥律師

上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國102年2月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民法第255 條第1 項第2 款定有明文。查原告原請求被告給付原告新臺幣（下同）2,744,619 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。嗣追加備位聲明請求被告應給付原告1,357,619 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。綜觀原請求與追加請求源於同一基礎事實，主要爭點亦具有共通性，證據資料亦可相互援用，依據前開規定，原告所為之追加，自屬適法，應予准許。

二、原告起訴主張：緣被告於民國95年間向原告承租門牌為桃園縣蘆竹鄉○○路000 號之房屋（下稱系爭房屋），兩造簽訂不動產租賃契約（下稱系爭契約），約定租賃期間自95年7月1 日起至101 年6 月30 日 止，自97年7 月起至101 年6月止，每月租金新臺幣（下同）153, 000元。詎被告自101年1 月起至同年6 月止，均未繳納租金，租賃期間屆至後，被告已無占用系爭房屋之法律上原因，迄今仍未將系爭房屋遷讓返還，爰先位請求被告給付積欠之租金及返還不當得利，並單一聲明之情況下，原告依據系爭契約、不當得利返還及侵權行為之法律關係，請求鈞院擇一有理由而判決；另被告於承租期間對於系爭房屋所為之隔間、改裝、管線更換等異動，均未依系爭契約第7條 之規定，將系爭房屋回復原狀，爰依據系爭契約及侵權行為之法律關係，備位請求被告回復原狀，前開訴訟標的亦為同一聲明下訴訟標的之選擇合併，請求鈞院擇一有理由而判決等語。並先位聲明：（一）被告應給付原告2,744,619 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：（一）被告應給付原告1,357,61 9元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告則以：系爭契約業於99年12月31日終止，租賃關係已然消滅，被告自無依約給付租金之義務，況被告已將系爭房屋遷讓返還與原告，原告具備事實上管領力，被告對於系爭房屋並無占有使用之利益，自無不當得利之問題；另被告對於原告請求回復原狀之項目有所爭執等語置辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，請准供擔保免為假執行。

四、原告主張被告於95年間向原告承租系爭房屋，兩造並簽訂系爭契約，約定租賃期間自95年7 月1 日起至101 年6 月30日止，自97年7 月起至101 年6 月止，每月租金為153, 000元等情，業據原告提出租賃契約影本等件可佐，並為被告所不爭執，自堪信為真實。

五、得心證之理由：

㈠ 系爭契約於99年12月31日經被告合意終止，租賃關係已然消滅。

⒈ 學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之。最高法院99年度台上字第781 號判決足資參照。

⒉ 經查，本件被告曾以原告為被告提起訴訟，並經本院以100年度訴字第269 號案件審理，該案件中本件被告主張系爭契約已於99年12月31日合法終止，業據本件原告否認，而被列為重要爭點進行證據調查及言詞辯論程序，經法院判斷依據系爭租約第7 條之文字意涵，足認本件被告具有租賃期間屆至前，提前終止租約之權利，且本件被告確實於99年10月20日以電話通知本件原告僅承租至99年12月31日，且被告於電話中並未為反對之意思表示，並陪同第三人看系爭房屋，兩造之租賃關係應於99年12月31日消滅，嗣本件被告提起上訴，經臺灣高等法院100 年度上易字第647 號審理後，亦同此認定。此經本院依職權調閱前開卷宗，核閱無訛，兩造既就此一爭點於前開案件中為充分之攻擊防禦，復經法院進行調查、辯論等實質審理程序，復查無有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形，本於誠信原則，當事人不得為相反之主張，法院亦不得為相同之判斷，是以系爭契約於99年12月31日業經原告合法終止乙情，足堪認定。

㈡ 原告請求被告給付自100 年1 月起至102 年1 月31日止，相當於租金之不當得利，共2,744,619 元，為有理由，應予准許。

⒈ 因無權占有他人之房屋，而有獲得相當於租金之利益，然而該等利益之取得，係以占有之事實為前提。又對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940 條定有明文，準此，占有本屬人與物之關係，基本上，人對物有實際上之接觸，或物理上之控制者固足當之，但不以此為限，且因應社會進步、科學發達，事實上管領已日趨抽象化，難以一概而論，應依具體個案決定，苟依一般社會觀念，足認一定之物具有屬於其人實力支配下之客觀關係，對於物已有確定與繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可認具備事實上之管領力。（參謝在全，民法物權論（下），第450 頁至451 頁）

⒉ 原告主張被告未悉數返還系爭房屋鑰匙及遙控器，且仍將物品遺留於系爭房屋，仍受有系爭房屋之使用利益，致原告迄今未能取得對於系爭房屋之占有乙情，被告則辯以系爭房屋於系爭契約終止前已騰空返還並將鑰匙歸還原告，且拋棄遺留物品之所有權，原告可以廢棄物處理；復觀諸原告自行聘工整修、於大門加裝柺杖鎖、可自由進出庫房等客觀情況，足認原告對於系爭房屋具有事實上之管理力，被告並未占有系爭房屋等語。經查，證人李品稼於本院100 年度訴字第269 號案件中證稱：「（法官問：有無整間騰空交還被告（即本件原告）？）99年12月31日之前就保證金部分一直無法確定，所以當時沒有將鑰匙交還被告，也沒有跟被告作點交動作，因為被告說我們還沒有幫他復原」「（法官問：到目前為止，原告（即本件被告）有無將房子交還被告？）100年2 月16日有給被告一副鑰匙，因為被告稱他沒有鑰匙要找仲介來看房子」「（法官問：房子到底有無交還被告？）我們沒有再過去，我們還有鑰匙」（見前開卷第29頁至第29頁背面），足見在系爭契約終止後，被告並未點交系爭房屋，僅於原告找人看房子時，才交付一副鑰匙，而未將鑰匙悉數返還原告，且臺灣高等法院於100 年10月24日履勘時，被告仍未將鐵門遙控器交還被告（見100 年度上易字第647 號卷第64頁背面），而被告未能提出任何足以證明業將鑰匙及遙控器全數返還原告之積極證據，足認被告仍持有系爭房屋之鑰匙及遙控器，而可以自由進出系爭房屋，對於系爭房屋仍具有管領支配權限，且原告仍難以有效排除被告在原告不知情之狀況下，可持鑰匙開門入內，故而，原告不具有排除他人干涉、有效支配系爭房屋之事實上管領力，實難以據此一情狀而認定被告已經完成點交。

⒊ 另查，經本院勘驗結果：㈠B 屋（參前開高院卷第66頁之平面圖）頂樓房間留有辦公桌、椅、一袋珍珠板。㈡B 屋3 樓中間最大的房間有一鋁門、有一牆面、裝設有類似塑鋼材質之隔板（如照片5549、5550）。3 樓品管室係以塑鋼為隔間，並有一塑鋼門（如照片5545至5547）。㈢B 屋2 樓近樓梯口房間有白板、辦公桌（如照片5559）、2 樓陽台有2 台熱水器的儲筒、2 樓廚房有OA板、冰箱、飲水機、時鐘、白板、桌子。㈣B 屋2 樓中間房間有一長形白板、時鐘、塑鋼材質的拉門、會議室內有OA板、白板、塑鋼門，2 樓會議室對面房間有一匾額（如照片5561）㈤B 屋2樓 至頂樓之外牆架有招牌（如照片5564、5565）。此有本院勘驗筆錄、當場拍攝現場照片可佐。由此可見，被告於系爭房屋內尚留有大量物品，包含辦公桌椅、物料、白板、隔間牆、OA板、塑鋼門、招牌、匾額等物品未遷離移除，由前開情況，亦足見被告對於系爭房屋仍受有使用占有之利益，而未將系爭房屋騰空返還與原告。被告雖辯以依據系爭契約第17條規定原告得將上開物品以廢棄物處理，然細繹該條之意涵，應係約定期滿遷出時，如有遺留傢俬雜物時，原告有視為廢棄物，逕與處理之權利，然原告不因此負有清除之義務，且被告並無據此規定而解免返還占有之義務，被告之抗辯，洵不足採。

⒋ 按對於現時不法之侵害，為防衛自己或他人之權利所為之行為，不負損害賠償之責。但已於必要程度者，仍應負相當賠償之責，民法第149 條定有明文。所謂侵害，係指侵害他人權利之行為，至不法乃侵害行為為法令所不許，不以構成犯罪為必要，如他人擅在自己屋前擺設攤位，或承租人違約轉租予第三人開設工廠均屬之。又正當防衛係權利的自力救濟，仍應受合理限制而有比例原則之適用，不得逾越必要程度，有多種防禦方法時，應選擇相同有效但損害最輕微之方法為之。被告雖辯以原告可自由入內，並自行雇工整修系爭房屋且在大門外設置柺杖鎖，足認已有事實上管領權限，然被告並未完成點交，仍具有事實上管領權乙情，已如前述，至系爭契約於99年12月31日經終止而消滅，截至102 年1 月止，相隔2 年有餘，被告迄今未返還占有，致原告無法享有所有權人本應具有之使用、收益、處分等權利，足認原告之權利已受有不法侵害，是以原告進入系爭房屋並雇工整修，係為盡早將系爭房屋耗損之處進行修復，並回復其應有狀態，避免損壞之時間持續延長，造成其所有權限繼續受到侵害，至原告在大門外設置柺杖鎖，僅係原告未取得全部的鑰匙和遙控器，無從排除他人在未經許可之情況下入內所為之防盜措施，此均屬原告在尚未取得事實上管領權限之情況下，所為之相當必要自力救濟行為，被告卻據此辯稱原告已取得系爭房屋之占有，實屬無理，不足為採。

⒌ 再按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條亦定有明文。又按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照，而房屋性質上與土地相同，所有權人得以出租收益，是無權占有他人房屋所受之利益，自應同此見解。經查，兩造之租賃關係已於99年12月31日消滅，已如前述，是被告自該日起即喪失使用系爭房屋之法律上原因，惟仍將大量物品置放於系爭房屋內，繼續使用系爭房屋，而未將系爭房屋之占有返還與原告，並獲得相當於每月租金即153,000 元之利益，致原告受有使用管理權上之損害。被告應自100 年1 月1 日起至102 年1 月31 日止，共受有相當於25個月之租金，共3,825,000 元，縱扣除預付之押租金800,000 元，尚受有3,025,000 元相當於租金之利益，是原告請求被告返還不當得利2,744,619 元，洵屬有據，應予准許。

六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及第203 條分別定有明文。經查，本件起訴狀繕本於101年3 月22日寄存於被告法定代理人戶籍所在地之派出所，應於101 年4 月1 日發生送達及催告效力，是原告請求被告給付自起訴狀送達翌日起即101 年4 月2 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，洵屬有據。

七、從而，原告先位請求如主文第1 項所示，為有理由，應予准許。又本院既已依不當得利之法律關係為有利原告之認定，原告另以選擇合併之關係，依據侵權行為之法律關係為同一聲明之請求，即無庸再為審究，另先位之訴有理由，為預備之訴之解除條件，本院已認原告先位請求有理由，對於備位請求即無須審理，附此敘明。

八、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條第2 項第1 款適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項規定，依被告聲請，命被告供擔保後，得免為假執行。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

十、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第78條、第389 條第1 項第3 款，判決如主文。