桃園簡易庭102年度桃簡字第865號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　102年度桃簡字第865號

原告

宜家不動產開發有限公司

法定代理人

游薪展

訴訟代理人

邱清銜律師

訴訟代理人

游淑琄律師

被告

陳飛龍

上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國103 年6 月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告於民國101 年10月19日委託原告銷售坐落桃園縣大園鄉○○段000 地號之土地（下稱系爭土地），並簽訂授權書（下稱系爭授權書），約定授權期間為101 年10月19日起至102 年1 月31日止，且系爭土地買賣成交後，被告願給付成交總價之4%作為原告之服務費。而原告業於同年10月20日居間媒介被告以每坪新臺幣（下同）245,000 元、總價9,310,000 元之價格出售系爭土地予訴外人蔡美珠，雙方並簽定不動產購買意願書（下稱系爭契約）。嗣系爭土地於102 年3 月26日移轉登記予訴外人黃志傑即蔡美珠之子，被告卻未依約給付服務費372,400 元（計算式：9,310,000 元×4%＝372,400 元）。為此，爰依系爭授權書之約定請求被告給付服務費等語，並聲明：被告應給付原告372,400 元。

二、被告則以：伊雖與蔡美珠簽立系爭契約，惟因系爭土地經鑑界後發現面積不足須找補，原告卻放任不處理伊與蔡美珠之買賣糾紛，致蔡美珠不願意承買系爭土地，雙方遂於102 年1 月25日在訴外人徐玉秀代書處解除系爭契約。因伊未與蔡美珠簽立正式買賣契約，則系爭土地之買賣並未成交，原告自無報酬請求權可言。縱鈞院認原告得請求居間報酬，惟原告未善盡居間之責，未代為廣告，僅找到願以每坪245,000元承買之買方蔡美珠，致伊受有少賣1,330,000 元之損失【計算式：38坪×（委託價格每坪280,000 元－出賣價格每坪245,000 元）＝1,330,000 元】。另原告於買賣雙方發生爭執時均置之不理、未妥為溝通協調，顯見兩造約定之報酬較原告所任勞務之價值為數過鉅，鈞院亦得依民法第572 條酌減報酬。又原告曾向伊表示買賣系爭土地無奢侈稅問題，詎原告竟向財政部北區國稅局（下稱國稅局）檢舉，致伊遭補稅757,500 元。原告所為違反不動產經紀業管理條例第25條之規定，侵害伊權利，對伊應負損害賠償責任，故伊主張在372,400 元範圍內，行使抵銷權等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、法官於102 年10月11日、103 年3 月13日及6 月20日言詞辯論期日，偕同兩造整理爭執及不爭執事項，並諭知將依判決格式修正或刪減文句：

㈠不爭執事項：

⒈101 年10月19日，兩造訂立中信房屋大園航空城加盟店、宜家不動產開發有限公司授權書（即系爭授權書，本院102 年司促字第14632 號卷第6 頁，下稱司促卷）。

⒉101 年10月20日，被告與買方蔡美珠就系爭土地訂立不動產購買意願書（即系爭契約），買賣總價金為931 萬，蔡美珠開立擔保付款之工商本票280 萬（司促卷第7 至9 頁）。

⒊系爭契約第3 條之交款內容為：蔡美珠交付訂金280 萬元予被告；被告於101 年11月5 日交付證件供蔡美珠設定抵押權及預告登記，設定完竣取得系爭土地之他項權利狀3 日內，同時塗銷銀行抵押權及地上權後，蔡美珠交付372 萬元予被告；被告與蔡美珠於102 年2 月20日簽訂正式買賣契約，被告提供過戶證件辦理土地所有權移轉登記，系爭土地所有權狀核發後3 日內，蔡美珠支付被告279 萬元（司促卷第7 頁）。

⒋101 年10月22日，訴外人黃志傑即蔡美珠之子匯訂金280 萬元予被告，被告將擔保之工商本票返還蔡美珠（司促卷第9頁、第12頁）。

⒌101 年11月8 日，系爭土地業經蔡美珠設定抵押權及預告登記，惟蔡美珠拒付372 萬元予被告。

⒍101 年11月21日，被告寄存證信函予蔡美珠，主要內容為催告蔡美珠於函到7 日內支付372 萬元，否則將解除合約之意（本院卷第27至29頁）。

⒎101 年11月23日，蔡美珠寄存證信函予兩造，主要內容為因土地經鑑界不足38坪而應找補價金，原告與被告皆未出面解決，嗣解決土地所有權面積爭議後始願支付372 萬元（本院卷第30至33頁）。

⒏102 年1 月25日，被告與蔡美珠至徐玉秀代書處解約，並立有切結書（本院卷第25頁），被告與蔡美珠解約之事未告知原告。

⒐102 年2 月20日，被告未與蔡美珠簽訂正式買賣契約。

⒑102 年3 月13日，被告與黃志傑簽訂系爭土地之不動產買賣契約書（本院卷第20至24頁）。

⒒102 年3 月26日，系爭土地移轉所有權登記予黃志傑。

⒓102 年5 月6 日，原告發函催告被告、蔡美珠應分別支付系爭土地總價金之4%、2%之仲介費（司促卷第14至16頁）。

㈡爭執事項：

⒈原告依系爭授權書第4 條請求被告給付372,400 元，是否有理由？

⒉若原告請求給付報酬有理由，被告以原告未善盡仲介義務，請求酌減報酬，是否有理由？

四、茲就爭點論述如下：

㈠稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，為民法第565 條、第568 條第1 項所明定。次按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例參照）。再按買賣不動產之債權契約，本為不要式行為，若雙方就房屋之標的物及價金互相同意，買賣契約即為成立（最高法院20年上字第1207號、第2202號判例意旨參照）。查，系爭授權書第1 條、第4 條約定：「授權事項如下：本人（即被告）親自授權游薪展先生，全權代理本人處理下開土地（即系爭土地）出售、委託仲介；本物件（即系爭土地）買賣成交之後，本人願付予成交總價之4%作為服務費；被授權公司：中信房屋大園航空城加盟店宜家不動產開發有限公司（即原告）」等語，足見系爭授權書之簽署目的係被告委由原告媒介出賣系爭土地，並承諾於系爭土地買賣成交時，按成交總價金之4%計算報酬，揆諸首開規定，應認兩造之系爭授權書屬居間契約。次查，被告與蔡美珠曾就系爭土地訂立系爭契約，買賣總價金為931 萬，為兩造所不爭執，且證人徐玉秀即製作系爭契約之地政士亦證稱：考量有奢侈稅的問題，所以約定102年2 月20日也就是期限滿2 年那天才來簽正式的合約；（買賣雙方）已經講好總價金及付款方式，當時的意思是102 年2 月20日簽的正式買賣契約，條件會與本件不動產購買意願書（即系爭契約）相同等語，有本院103 年6 月6 日言詞辯論筆錄可參，足見被告與買方蔡美珠於簽立系爭契約時，已就買賣標的物為系爭土地、總價金為931 萬元、乃至於給付價金方式如系爭契約第3 條交款辦法所載，均已意思表示互相合致，堪認系爭土地之買賣關係於被告與蔡美珠簽立系爭契約之時即已成立。又被告與蔡美珠雖因系爭土地鑑界後發生找補價金糾紛，而於102 年1 月25日合意解除系爭契約，惟系爭授權書既僅約定被告於系爭土地買賣成交後，被告即負有一次給付居間報酬之義務，並未附加條件或期限，是縱令系爭契約爾後經買賣雙方合意解除，依上開說明，亦不影響原告請求居間報酬之權利。被告以其與蔡美珠已解除系爭契約、嗣後亦未再簽訂正式買賣契約而拒付原告報酬，均無可採。是原告依系爭授權書第4 條之約定，請求被告給付服務費，洵屬有據。

㈡約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，為民法第572條本文所明定，衡其立法之規範目的，係賦予法院事後審查之權限，在居間人已完成其居間事務，惟其為委託人付出之勞務價值與當初訂約時約定之報酬相較，屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減報酬，以兼顧居間人及委託人之利益。另衡酌一般不動產交易實務，仲介業者提供委託客戶（買方或賣方）之服務，除刊登廣告、行銷、帶看交易之不動產、代客戶議定交易價格及相關條件、協調雙方訂立買賣契約外，後續之事宜包括聯絡買賣雙方提供證件予地政士辦理不動產之過戶事宜、派員協同處理點交事務、處理買賣雙方在交易過程中所生問題。且依一般業界之慣例，上開事宜通常為仲介業者依居間契約對買賣雙方所需負之契約從給付或附隨義務。此亦可由原告於本院102 年10月11日言詞辯論時表示，賣方仲介工作內容包含協助尋找買家、議價、聯繫買賣雙方提供證件、合作之地政士辦理過戶、聯絡買方支付價金、買賣雙方之溝通協調相關事項等語得證（本院卷第56頁反面）。然查，兩造於101 年10月19日簽立系爭授權書，翌日即同年10月20日被告即與原告覓得之買方蔡美珠訂立系爭契約之事實，為兩造所不爭執，足認被告所辯原告並未代其廣告、積極尋覓其他出價更高之買方，故而並未付出相當勞費一節屬實。次查，被告與蔡美珠於102年1 月25日至徐玉秀地政士之事務所解約時，已清償原告於系爭契約訂立時代墊之相關費用，業經證人蔡美珠及徐玉秀於審理中具結證述綦詳，有本院103 年1 月3 日及6 月6 日言詞辯論筆錄可佐（本院卷第89頁、第131 頁）。據此，實難遽認原告就系爭土地之交易有損失何廣告及簽約費用。再查，被告與買方蔡美珠因坪數不足而發生買賣價金找補糾紛，原告卻未積極溝通協調，最終由證人徐榮輝協調，被告因而支付15萬元謝酬予證人徐榮輝之事實，業據證人徐榮輝於本院103 年6 月6 日庭期中證稱：因為伊與被告、蔡美珠都住在同一個村，有聽聞他們的糾紛，被告係伊親戚，蔡美珠是伊朋友，所以伊就主動出來幫忙協調，被告有給伊15萬元，蔡美珠有給伊5 萬元等語（本院卷第131 業反面至第132頁）；核與證人蔡美珠於本院103 年1 月3 日期日證稱：因仲介及被告都不出面，係徐榮輝出面協調，伊就與被告一同至徐代書處解約，伊有支付5 萬元與徐榮輝；當初伊希望三方互相退讓，原告仲介費少拿一點，被告也少拿一點價金，伊就不計較土地被占用問題，但是原告不肯處理等語（本院卷第87頁反面至第88頁、第89頁反面），互核大致相符，有上揭言詞辯論筆錄可參。而以證人徐榮輝與兩造皆有親戚關係（為原告之姑丈、被告之姨丈），應無偏袒、迴護一方之必要。復以被告及蔡美珠皆支付相當金額之酬金與證人徐榮輝，足認證人徐榮輝確實協調被告及蔡美珠之糾紛，益徵被告稱原告未積極處理其與蔡美珠間之買賣糾紛一節屬實。本院審酌上揭情事，兼衡目前不動產仲介業之仲介費用數額，於買賣雙方成交並順利履約完成交易之情形下，仲介業者向賣方收取之酬勞，通常為成交價之3%至4%。又因原告未積極協調被告與買方之糾紛，致買賣雙方解除買賣契約並返還原告代墊之費用，原告因此省卻處理系爭土地之過戶、點交等事宜所需付出之人事、勞務費用等情。又迄至本件言詞辯論終結之日止，原告亦未就仲介系爭土地而支出相關費用提出佐證，綜上，堪認以原告先前為仲介買賣雙方成交並訂立買賣契約，所進行之雙方議價、聯絡配合之地政士簽定買賣契約等勞務價值，與系爭授權書約定按系爭土地成交總價之4%計算之報酬比較結果，顯為數過鉅而失其公平，是參酌民法第572 條之規定，將原告請求之報酬數額酌減為按系爭土地成交總價之1%計算，即93,100元（計算式：9,310,000 元×1%＝93,100元）。

㈢至被告辯稱系爭土地有少賣133 萬元之損失，且因原告向國稅局檢舉，致伊遭補稅757,500 元，屬侵害伊權利，伊主張在372,400 元之損害賠償金額範圍內，行使抵銷權云云。惟被告就是否出賣系爭土地、每坪價格若干元，仍繫於己身之自由意志，並享有最終決定權利，自無從以系爭授權書之委託價格與最終出賣價格之差價，而論係屬被告之損失。又憲法第19條規定：人民有依法律納稅之義務，且人民依法繳納稅捐，不因係自行繳納或遭查獲後補繳而有差異。是被告因買賣系爭土地，而經國稅局核定補繳特種貨物及勞務稅（即俗稱奢侈稅）757,500 元部分，縱如被告所述係因原告向國稅局檢舉之事為真，然此係稅務機關依法課稅，屬被告之公法上義務，自不得謂為其「損害」，且第三人檢舉納稅義務人逃漏稅者亦屬稅捐法律所鼓勵之行為，自難認係不法。故被告主張因原告違反不動產經紀業管理條例第25條之規定，侵害其權利，致其受有稅額之損害而以之為抵銷抗辯云云，要非可取。

五、綜上所述，原告本於兩造所簽訂系爭授權書第4 條之約定，，訴請被告給付服務報酬，在93,100元之範圍內，核屬正當，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，不應准許。

六、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項，適用簡易程序所為判決，依同法第389 條第1 項第3 款之規定，應就被告敗訴之部分，依職權宣告假執行。另依同法第436 條第2 項準用同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告預供擔保得免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。