桃園簡易庭103年度桃簡字第229號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　103年度桃簡字第229號

原告

洪銘啓

訴訟代理人

萬慧娟

被告

沈育晏

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國103 年6 月30日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款分別定有明文。經查，原告起訴時原請求：「⑴被告應將坐落門牌號碼桃園縣龜山鄉○○路000 巷00號2 樓之1 房屋全部遷讓返還原告，並應給付租金新臺幣（下同）144,000 元，及自民國100 年9 月1 日起，至遷讓之日止按月賠償6,000 元、及水電費。⑵願供擔保，請准宣告假執行」，嗣於本院103 年6 月30日言詞辯論程序，將上開訴之聲明變更為：「⑴被告應將坐落門牌號碼桃園縣龜山鄉○○路000 巷00號之房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告。⑵被告應給付原告61,285元。」，更正遷讓房屋之標的，係屬事實上陳述之更正，未變更訴訟標的，核屬事實上陳述之更正，而未變更訴訟標的，並將請求金額減縮，核為減縮應受判決事項之聲明，與上開規定相符，自應予准許。

二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：被告於99年10月1 日向原告承租系爭房屋，並與被告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），租賃期間分別自99年10月1 日起至100 年9 月30日止，及100 年10月1 日起至101 年9 月30日止，每月租金6,000 元，約定於每月10日以前繳納當月租金，押租金12,000元。詎被告於前開租賃期間屆滿後，迄今被告仍繼續居住，兩造間之租賃契約即為不定期租賃契約。被告自100 年9 月至103 年6 月止，未按時繳納租金，且於100 年8 月起至103 年2 月止，其租賃期間積欠水電費總計18,750元。又被告雖曾預繳55,465元，經扣抵前開水電費費用18,750元，尚有剩餘預繳費用36,715元，且被告雖陸續以匯款方式給付租金，然經扣抵押租金12,000元、預繳水電費36,715元及被告給付租金100,000 元後，被告仍積欠租金共計61,285元。嗣原告於103 年5 月16日以本院102 年度司桃簡調字第26號調解程序筆錄（下稱系爭調解筆錄）之送達催告被告收受系爭調解筆錄後應於7 日內給付積欠租金，並為如逾期不付，則終止租賃契約之意思表示，被告仍置之不理，爰依租賃物返還請求權、系爭契約及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋、給付積欠租金及返還不當得利等語，並聲明：⑴被告應將坐落門牌號碼桃園縣龜山鄉○○路000 巷號22號之房屋遷讓返還原告。

⑵被告應給付原告61,285元。

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。

三、原告主張之事實，業據其提出系爭租約、存證信函暨回執、電費用戶繳費記錄表、水費資料及繳費明細等件為證，經核無訛。被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，依民事訴訟法第436 條第2 項、第280 條第3 項準用同條第1 項之規定，視同自認，堪信原告主張之事實為真。茲就原告之各項請求，說明如下：

（一）返還租賃物之請求部分：

1、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451 條定有明文。次按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時；土地法第100 條第1 項第3 款亦定有明文。

2、經查，本件兩造於系爭租約自101 年9 月30日期限期滿後，並未再行簽訂租約，而原告亦未為反對被告繼續使用系爭房屋之意思表示，故應認該租約已默示更新為不定期租賃契約。然被告於自100 年9 月起即未繳納租金，其所積欠之租金金額以押租金抵償後欠租已逾2 個月，而系爭調解筆錄影本係於103 年5 月16日寄存送達被告，有送達證書在卷可佐（見本院卷第67頁），是於同年月26日發生送達及催告之效力，被告至同年6 月2 日止，仍未繳納租金，是原告終止兩造間不定期租賃契約，即屬合法。又前開不定期租賃契約已於同年6 月2 日合法終止，而系爭調解筆錄對被告合法送達後，被告於不定期租賃契約終止後，即103 年6 月11日始給付租金10,000元與原告，惟該筆款項尚不足清償所積欠之租金，被告自應將系爭房屋返還原告，故原告依租賃物返還請求權之法律關係，請求被告應自系爭房屋遷出並返還原告，自屬有據，應予准許。

（二）積欠租金之請求部分：按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有明文。次按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨可資參考）。經查，被告自100 年9 月30日起至103 年5 月30日止共計積欠逾33個月之租金，而系爭租約每月租金為6,000 元，且兩造間不定期租賃契約迄至103 年6 月2 日始經原告合法終止，是原告請求被告給付租金應僅限於100 年9 月起至103 年6 月之租金198,000元（計算式：6,000 元×33月＝198,000 元），又被告分別於102 年3 月16日給付租金30,000元、103 年2 月17日給付租金30,000元、103 年3 月21日給付租金10,000元、103 年4 月13日給付租金10,000元、103 年5 月18日給付租金10,000元、103 年6 月11日給付租金10,000元，共計100,000 元，再者，原告前已收受被告繳付之押租金12,000元，及預繳費用36,715元，有系爭租約第5 條、水電費扣繳計算式為憑（見本院卷第10頁及第50頁），揆諸前揭規定，上開押租金、預繳水電費及給付租金自應當然抵充租金，是原告依法得請求被告給付積欠之租金49,285元（計算式：198,000 －100,000 －12,000－36,715＝49,285），洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

（三）相當租金之不當得利之請求部分：按無法律上原因占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，並致房屋所有權人受有同額之損害，此為社會通常之觀念，房屋所有權人自得依不當得利之法則，請求占有人返還相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照）。經查，兩造之不定期租賃關係終止後，被告有依約按時返還租賃物之義務，然迄本院言詞辯論終結時止，被告均未返還系爭房屋，受有無權占有系爭房屋之利益，致原告受有相當租金之損害。原告主張依照系爭租約所約定租金數額請求被告返還其所受之不當得利，依上開說明，原告自得主張被告應給付原告於103 年6月份即受有相當租金6,000 元之損害金，為有理由，應予准許。

（四）綜上所述，原告本於租賃物返還請求權、系爭契約及不當得利之法律關係請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並請求被告給付原告55,285元（計算式：租金49,285元＋相當租金之不當得利6,000 元＝55,285元），為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

四、本件係就民事訴訟法第427 條適用簡易訴訟程序所為判決，依同法第389 條第1 項第3 款之規定，應就被告敗訴部分，依職權宣告假執行。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。