桃園簡易庭103年度桃簡字第1022號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　103年度桃簡字第1022號

原告

詹珮苓

訴訟代理人

成旭昇

被告

大睦建設股份有限公司

法定代理人

李文科

訴訟代理人

許淑玲律師

　　　　　　林其玄律師

上列當事人間請求給付遲延利息事件，本院於民國104 年8月28日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款及第7款分別定有明文。經查，本件原告原依兩造所簽立大睦澄品房屋預定買賣契約書（下稱系爭契約），起訴請求被告應給付原告因被告遲延取得使用執照，原告所交付價金之遲延利息即新臺幣（下同）293,940 元，及自民國103 年7 月24日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。嗣於103 年10月7 日具狀追加請求被告應依系爭契約，給付金融機構核撥貸款後至交屋前所生之利息3,059 元，並變更請求被告應給付296,999 元（計算式：293,940 ＋3,059 ），及自103 年7 月24日至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，核屬擴張應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首揭說明，自應准許。

貳、實體方面

一、原告主張：兩造於102 年1 月26日簽立系爭契約，約定原告購買由被告在桃園縣桃園市（現改制為桃園市○○區○○○段○○○段0000○0 地號土地及同地段1723之16地號土地所建造大睦澄品A2棟4 樓，並含汽機車位各一之預售屋（下稱系爭不動產），原告則分別於102 年1 月26日及同年3 月4日各交付被告系爭不動產價款1,880,000 元及960,000 元，合計2,840,000 元。嗣被告已於102 年7 月間完成系爭房屋之主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，卻遲於103 年4 月10日取得使用執照，並於同年7 月23日始交屋予原告。而系爭契約第12條第1 項約定：……賣方（即被告）自開工日（100 年9 月26日）起算720 日曆天以內完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，雙方同意已領取使用執照日期為完工日期等文字，顯規避內政部於100 年3 月24日以內政部內授中辦地字第0000000000號公告修正預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第11條有關以「特定日期」作為完工日及取得使用執照之規定，依消費者保護法第17條第1 項，應為無效。又依系爭契約第12條之約定，被告應自100 年9 月26日開工日起計算720 日曆天內，即於102 年9 月14日前完工，參照前開內政部公告之定型化契約應記載事項第11條，應可認應於該日取得使用執照。另被告於網頁廣告預售屋建案標示交屋日為102 年9 月，並以新聞媒體報導宣稱其於102 年8 月完工，原告更依此信賴被告應於102 年9 月前取得使用執照。故依系爭契約第12條第2 項之約定，被告應給付原告已繳之系爭不動產價款2,840,000 元萬分之5 單利計算遲延取得使用執照之利息293,940 元（計算式：2,840,000 ×0.0005元×207 ）。復系爭契約第9 條第8 項約定：有關金融機構核撥貸款後發生之利息，因屬買方貸款購屋產生，買方同意自貸款核撥後即開始自行負擔，與賣方無涉等文字，亦與前開應記載事項第18條第3 項「有關金融機構核撥貸款後之利息由買方負擔。但賣方通知交屋日前之利息應由賣方返還買方」之規定不同，依消費者保護法第17條第1 項，亦應為無效。是依消費者保護法第17條第2 項及消費者保護法施行細則第15條第2 項，應認定型化契約應記載事項第18條第3 項，仍構成系爭契約之內容，本件臺灣銀行股份有限公司（下稱臺灣銀行）已於103 年7 月16日核撥貸款8,400,000 元，爰依此請求被告應給付撥款日103 年7 月16日至交屋前1 日即同年7 月22日之貸款利息3,059 元（計算式：8,400,000 ×1.935 ％÷12×7/31），為此，爰依系爭契約之法律關係，請求被告給付296,999 元，並聲明：㈠被告應給付原告296,999 元，及自103 年7 月24日至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭契約第12條，僅約定被告自100 年9 月26日開工日起算720 日須完成預售屋之主建物、附屬建物及使用執照必要設施，並未約定被告應自開工日起算720 日內須取得使用執照。又被告已依約於102 年7 月完成預售屋之主建物、附屬建物及使用執照必要設施，並同時將完工建物拍攝現場實景照片，並自102 年12月公開銷售，顯見依原告提出前開網頁資料交屋時間記載為102 年9 月為被告所誤植，況原告簽約時點為102 年1 月26日，早於前開網頁資料之登載時間，自無從信賴前開網頁資料可言。再系爭契約第1 條就預售屋廣告是否為契約內容已明文約定可以特約排除，並另行約定交屋時間。且兩造未約定被告應於何時取得使用執照，本件被告已於102 年11月11日聲請使用執照，尚須由桃園市政府消防局就建案進行查察核定，應以預定竣工日期即103 年4 月10日作為被告取得使用執照，是本件使用執照遲誤核發不可歸責於被告，被告自不就此負給付遲延責任。末原告簽約前已審閱系爭契約7 日，並確認簽名，竟依內政部公告預售屋買賣定型化應記載及不得記載事項之預售屋買賣定型化契約應記載事項第18條第3 項，請求被告返還貸款核撥日至被告通知交屋日（103 年7 月16日至同年月22日）之貸款利息共計3,029 元，有違系爭契約第9 條第8 項之約定，原告應受系爭契約內容之拘束等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原告主張其於102 年1 月26日向被告購買系爭不動產，並簽立系爭契約，原告分別於102 年1 月26日及同年3 月4 日各交付1,880,000 元及960,000 元，合計2,840,000 元之價金予被告，而被告分別於同年7 月間完成預售屋之主建物、附屬建物及使用執照必要設施、同年11月11日聲請使用執照、於103 年4 月10日取得使用執照，並於同年7 月16日通知原告交付且由臺灣銀行核撥貸款8,400,000 元予原告﹐及於同年7 月23日交屋予原告之事實，業據其提出系爭契約書、桃園縣政府103 年4 月10日（103 ）桃縣工建使字第桃00458號及府工建字第0000000000號使用執照、桃園縣政府（103）桃縣工建使字第桃00458 號使用執照起造人附表、使用執照樓層附表、使用執照加註附表、存證信函、統一發票、收據、買賣契約書歸還證明單及放款還款查詢單為證，且被告所不爭執，堪信為真實。

四、原告另主張被告應於102 年9 月14日前取得建物使用執照，竟遲至103 年4 月10日始取得使用執照，違反系爭契約及預售屋定型化契約應記載及不得記載事項，被告應給付遲延取得使用執照之利息及臺灣銀行核撥貸款後至交屋前之利息等語，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠原告以系爭房屋遲延取得使用執照為由，請求被告給付已繳房屋價款萬分之5 計算之遲延利息，有無理由？㈡原告請求被告給付臺灣銀行核撥貸款後至交屋前之利息，有無理由？茲分述如下：

㈠原告以系爭房屋遲延取得使用執照為由，請求被告給付已繳房屋價款萬分之5 計算之遲延利息，有無理由？

⒈按中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項；違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效，消費者保護法第17條定有明文。又按定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用；中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容，消費者保護法施行細則第15條亦有明文。再按內政部於100 年3月24日以內政部內授中辦地字第0000000000號公告修正預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第11條規定：「㈠本預售屋之建築工程應在民國__年__月日之前開工，民國__年__月__日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：1 、因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。2 、因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。㈡賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」（見本院卷卷二第9 頁反面）。經查，被告為建築專業公司，對內政部就預售屋買賣之定型化契約所為上開規定，自難諉為不知，其竟於系爭契約第12條第1項改為：「……雙方同意已領取使用執照日期為完工日期。……」，有系爭契約在卷可按（見本院卷卷一第45頁），不符內政部所公告周知之內容。從而，兩造系爭契約第12條第1 項雖約定：「……雙方同意已領取使用執照日期為完工日期。……」，原告執此主張系爭契約約定應自「領取使用執照」為系爭建案完工日期部分，亦因違反上開規定而屬無效，該有利於被告之約定，對原告不生拘束之效力。

⒉系爭契約第12條第1 項及第2 項約定：……賣方自開工日（100 年9 月26日）起算720 日曆天以內完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施……。除本約約定外，賣方如逾前項期限或未如期取得使用執照者，每逾1 日應按已繳房地價款依萬分之五之單利計算遲延利息予買方……等文字，有系爭約在卷可參，互核前開內政部公告之第11條開工及取得使用執照期限條款以觀，應可認被告應自開工日即100 年9 月26日起算720 日曆天以內，即應於102 年9 月14日以前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。而本件被告就系爭建案遲於103 年4 月10日方得使用執照，有使用執照申請書及使用執照在卷可參（見本院卷卷一第51-55 頁），是被告取得使用執照遲延日數為207日。又原告已繳納系爭不動產價款為2,840,000 元，已如前述，被告就此應給付遲延利息293,940 元（計算式：2,840,000 元×0.0005×207 ）之利息予原告。故原告請求被告給付293,940 元，為有理由，應予准許。

㈡原告請求被告給付金融機構核撥貸款後至交屋前之利息，有無理由？

⒈按中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項；違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效，消費者保護法第17條定有明文。又按定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用；中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容，消費者保護法施行細則第15條亦有明文。

⒉經查，系爭契約第9 條第8 項約定：有關金融機構核撥貸款後發生之利息，因屬買方貸款購屋產生，買方同意自貸款核撥後即開始自行負擔，與賣方無涉等文字，有系爭契約在卷可證（見本院卷卷一第46頁）。前開約款因違反內政部編印之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第18條第3 項「有關金融機構核撥貸款後之利息，由買方負擔。但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方」之記載，既不符合內政部所公告周知之內容，且完全免除被告之責任，應屬無效，該有利於被告之約定，亦對原告不生拘束效力。另前開應記載事項第18條第3 項既已明載賣方「通知交屋日」前之利息，由賣方負擔，並非「完成交屋日」，原告欲請求完成交屋日即103 年7 月23日，作為請求貸款利息之基準日，核與前開條文內容不符，自不可採。又本件貸款核撥日及被告通知交屋日均為103 年7 月16日，如前所述，是核撥貸款與通知交屋既為同一日，該日即無貸款利息產生，原告依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第18條第3 項向被告請求返還貸款利息，為無理由，不應准許。

五、末按違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，本件違約金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時，被上訴人除請求違約金外，固得依民法第233 條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害（最高法院62年台上字第1394號判例意旨參照）。經查，本件原告請求前開遲延利息，其乃係填補原告因被告遲延取得使用執照所受之損害，核為兩造以系爭契約預定其賠償數額，揆諸上開判例，原告自不得復行請求遲延利息。原告此部分之請求，即屬無據，應予駁回。

六、綜上所述，原告依系爭契約之法律關係及內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第11條，請求被告給付如主文第1 項所示，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

七、本件係依民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，依職權宣告假執行。又被告聲明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，另依同法第436 條第2 項準用同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告預供擔保得免為假執行。至原告聲請供擔保宣告假執行之部分，僅係促使法院職權發動，毋庸另予准駁之表示，併此敘明。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本案事實及判決結果不生影響，爰不予一一審究，併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。