桃園簡易庭104年度桃簡字第1179號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　 104年度桃簡字第1179號

原告

涂阿妙

訴訟代理人

施嘉鎮律師

複代理人

李怡臻

被告

台灣房屋仲介股份有限公司

法定代理人

李碧華

被告

田富房屋仲介有限公司

法定代理人

鄒松頴

上二人共同訴訟代理人

高宏銘律師

上二人共同訴訟代理人

楊軒廷律師

被告

卓曉萍 住新北市○○區○○街000巷00號6樓

上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國105 年8 月 9日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠緣原告經由被告台灣房屋仲介股份有限公司（下稱台灣房屋）林口文北特許加盟店（即被告田富房屋仲介有限公司，下稱田富公司）之不動產經紀人員即被告卓曉萍仲介，以新臺幣（下同）1,000 萬元，向訴外人郭雲芝購買其所有桃園市○○區○○段00號地號之土地及其上門牌號碼桃園市○○區○○○路000 巷0 號之房屋（下稱系爭不動產），雙方並於民國103 年11月30日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），原告因而給付居間系爭不動產之報酬20萬予田富公司。

㈡嗣原告竟接獲桃園市龜山區公所104 年1 月5 日桃市龜公字第1030052470號函，告知系爭不動產之屋後係屬違建，原告始知系爭不動產屋後之違建位於防火巷上，旋原告復接獲桃園市龜山區公所同年月22日桃市龜公字第1040002822號函，告知將系爭不動產屋後之違建列管待拆。

㈢被告卓曉萍為求系爭買賣契約得以成立，以獲取上開居間報酬之獎金，竟與郭雲芝共同隱瞞系爭不動產屋後之違建位於防火巷上之情，致原告陷於錯誤而買受系爭不動產，被告卓曉萍對於原告應依民法第184 條規定負侵權行為之損害賠償責任；被告田富公司則為被告卓曉萍之僱用人及經紀業者，應依民法第188 條第1 項、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，對於原告負連帶損害賠償責任；被告田富公司另為被告台灣房屋之加盟店，則被告台灣房屋亦為被告田富公司之僱用人及經紀業者，復應依民法第188 條第1 項、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，對於原告負連帶損害賠償責任。

㈣又原告與被告田富公司間就房屋買賣事宜所締結者為居間契約，而被告卓曉萍為被告田富公司之使用人，因被告卓曉萍就上開居間債務之履行有前開之故意或過失，則被告田富公司依民法第224 條規定視為有故意或過失，自須類推適用民法第544 條規定對於原告負損害賠償責任；另被告田富公司亦違反民法第571 條規定，原告復得依第179 條規定，請求被告田富公司返還該20萬之居間報酬；再者，被告田富公司未依債之本旨為給付，原告亦得依民法第227 條第1 項、第226 條第1 項、第256 條、第259 條規定，解除該居間契約，並請求被告田富公司返還該20萬之居間報酬；若認該居間契約之當事人為原告及被告台灣房屋，因被告田富公司並無代理權限，則被告台灣房屋須依民法第169 條規定，對於原告負起上開居間契約之責任。

㈤為此，爰依居間契約、侵權行為及不當得利之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：被告應連帶給付原告20萬元，及自本件起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

二、被告方面：

㈠被告卓曉萍：被告卓曉萍帶原告至系爭不動產之現場觀看4次，均有告知系爭不動產屋後之違建位置，雖未告知系爭不動產屋後之違建位於防火巷上，然只要係違建，均有遭建管機關命為拆除之風險，原告須自行承擔之等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

㈡被告田富公司則以：被告卓曉萍於簽訂系爭買賣契約前已告知原告，系爭不動產之屋後係違建，然該違建有無占用防火巷一事，非屬被告卓曉萍得調查、報告之範圍，原告嗣後縱因該違建遭拆除而受有損害，亦難認係被告卓曉萍之故意、過失行為所致，原告並不得以此為由，向被告田富公司連帶求償等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

㈢被告台灣房屋則以：被告田富公司係以自己名義就房屋買賣事宜與原告締結該居間契約，為原告居間系爭不動產，而收取20萬元之居間報酬，被告台灣房屋於本件居間契約中並非被告田富公司之被代理人，自無民法第169 條規定之適用，且被告台灣房屋非被告田富公司之僱用人及經紀業者，亦未合於民法第188 條第1 項及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定之要件，原告據此請求被告台灣房屋與被告田富公司、被告卓曉萍負連帶損害賠償責任，顯無理由等語，資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴駁回、⒉如受不利判決，被告台灣房屋願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造所不爭執之事實：

㈠原告經由被告田富公司（被告台灣房屋之加盟店）之不動產經紀人員即被告卓曉萍仲介，向郭雲芝購買系爭不動產，雙方於103 年11月30日簽訂系爭買賣契約，原告因而給付居間系爭不動產之報酬20萬予田富公司。

㈡被告卓曉萍於簽訂系爭買賣契約前已告知原告，系爭不動產之屋後係違建。

四、得心證之理由：

㈠就系爭不動產之居間契約之當事人為何人？經查，雖系爭買賣契約之標題印有「台灣房屋不動產買賣契約書」之文字，然於系爭買賣契約之經紀業公司行號簽章欄位，卻蓋有被告田富公司及其法定代理人之印章，有系爭買賣契約書1 份在卷可參，且原告已給付居間系爭不動產之報酬20萬予田富公司，為兩造所不爭執，業如前述，該居間系爭不動產之報酬20萬元之給付方式，係由原告匯入被告田富公司之玉山銀行林口站前分行之帳戶（戶名：田富房屋仲介有限公司、帳號：000000000000）內，有服務費確認單及匯款申請書各1 份在卷可稽。可知，被告田富公司係以自己名義就房屋買賣事宜與原告締結該居間契約，為原告居間系爭不動產，而收取20萬元之居間報酬，該居間契約乃存在於原告與被告田富公司間。進而，被告台灣房屋於本件居間契約中並非被告田富公司之被代理人，自無民法第169 條規定之適用，先予敘明。

㈡被告卓曉萍及被告田富公司是否須告知原告，系爭不動產屋後之違建位於防火巷上？

⒈按若在法律上、契約上或交易之習慣上就某重要事項負有告知義務，卻於從事交易行為時予以隱瞞，即係違反告知義務，而該消極之不作為乃具有違法性。

⒉經查，原告經由被告田富公司之不動產經紀人員即被告卓曉萍仲介，向郭雲芝購買系爭不動產，雙方於103 年11月30日簽訂系爭買賣契約等情，為兩造所不爭執，已如前述，因系爭不動產之屋後係違建之情事，涉及到日後可能遭建管機關命須拆除，是該事項乃在居間契約上或交易習慣上均屬重要事項，參諸前旨，被告卓曉萍及被告田富公司於簽訂系爭買賣契約前乃對於原告負有告知義務，而被告卓曉萍於簽訂系爭買賣契約前已告知原告，系爭不動產之屋後係違建等情，為兩造所不爭執，亦如前述，則被告卓曉萍已替被告田富公司盡其在居間契約上或交易習慣上之告知義務，是被告卓曉萍、被告田富公司自無須負擔契約法上或侵權行為法上之責任。

⒊雖原告主張：被告卓曉萍、被告田富公司與郭雲芝共同隱瞞系爭不動產屋後之違建位於防火巷上，致原告陷於錯誤而買受系爭不動產云云，然因系爭不動產之屋後係違建之情事，日後即可能遭建管機關命須拆除，與系爭不動產屋後之違建係屬於何種型態之違建無涉，系爭不動產屋後之違建屬於何種型態之違建，尚非屬於居間契約上或交易習慣上之重要事項，就此被告卓曉萍及被告田富公司對於原告自無告知義務，是原告之上開主張，顯屬無據。

五、綜上，被告卓曉萍及被告田富公司已盡其等在居間契約上或交易習慣上之告知義務，自無須對於原告負擔契約法上或侵權行為法上之責任；且被告田富公司無須對於原告負擔契約法上之責任（含民法第571 條規定之報酬請求權喪失之責任），其受領居間報酬20萬，乃有法律上之原因，而無任何不當得利可言；復被告台灣房屋於本件居間契約中並非被告田富公司之被代理人，因無民法第169 條規定之適用，對於原告自無任何契約責任；另被告卓曉萍對於原告無須負擔侵權行為法上之責任，則被告台灣房屋亦無庸依民法第188 條第1 項及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，對於原告負連帶損害賠償責任。從而，原告依居間契約、侵權行為及不當得利之法律關係，請求被告連帶給付原告20萬元，及自本件起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，乃無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。