桃園簡易庭104年度桃簡字第1284號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　 104年度桃簡字第1284號

原告

包租哥投資管理顧問有限公司 （原名禾碩不動產有限公司）

法定代理人

江奕謙

訴訟代理人

楊政旗

被告

陳柏元

訴訟代理人

謝蕙琳

　　　　　　翁興隆

上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國106 年7 月13日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠被告為購買桃園市○○區○○段○○○段○0000地號土地（權利範圍10萬分之776 ），及坐落其上門牌號碼為桃園市○○區○○街00號14樓之房屋（下合稱系爭不動產），於民國104 年5 月29日委託原告（原名禾碩不動產有限公司，於105 年2 月15日更名為包租哥投資管理顧問有限公司）以買價1200萬元向賣方議價，兩造並簽立買賣議價委託書（下稱系爭議價委託書）及確認書（下稱系爭確認書），約定議價期間至104 年6 月18日止，經原告居中斡旋，買賣雙方仍未達成買賣價金之合意。詎於委託期間屆滿後，被告為規避應給付之居間報酬，竟私下與賣方成交，則依系爭確認書「其他約定與說明」之第1 、2 點約定，被告應給付原告以購屋總價2%計算之服務費用24萬元（1200萬元×2%＝24萬元），爰依系爭確認書之法律關係提起本訴。

㈡被告雖抗辯依內政部頒布之不動產委託銷售契約範本第11條第1 項第3 款但書規定，經其他不動產經紀業仲介成交者可不支付服務費用云云。惟依臺灣高等法院101 年度上易字第1035號判決意旨略謂：「上揭規定之適用應以內政部所公告之定型化契約應記載事項及不得記載為限，至於定型化契約範本僅係提供企業經營者與消費者作為訂定有關契約參考之用，故範本之性質與契約應記載或不得記載事項有別，且範本並未依消保法規定公告之程序辦理，不具有消費者保護法第17條第2 項之效力。消費者違約時，原則上應依其與企業經營者間所訂立之契約內容為據，並非當然應以主管機關制定之定型化契約範本為準，此由行政院消費者保護委員會88年1 月8 日台消保法字第00041 號、88年12月27日台消保法字第01557 號函釋亦可得徵」等語。而遍查不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項中，並無被告所稱之「但書條款」，被告所抗辯之條款僅存在於定型化契約範本，且未納入系爭契約內容中，參照前開見解，被告所引之「但書條款」不具有消費者保護法第17條第2 項之效力，兩造之權利義務關係仍應以系爭契約內容為據。

㈢並聲明：被告應給付原告24萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被告則抗辯：

㈠被告於104 年5 月29日間為購買系爭不動產而委託原告向賣方議價，惟於委託期間內被告與賣方並未達成買賣之合意，於委託期間屆滿後，被告之配偶謝蕙琳始經訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋仲介公司）之仲介，以1282萬元向賣方購得系爭不動產，謝蕙琳並已支付服務費128,200 元予信義房屋仲介公司，顯見被告及謝蕙琳從未有惡意欲規避給付服務報酬，依臺灣高等法院102 年度上易字第681 號判決之見解，被告自無須給付服務報酬或違約金予原告。

㈡又系爭確認書之內容屬定型化契約，僅依文義解釋，消費者即需支付服務報酬或違約金，而忽略消費者係透過原告以外之房仲業成交，並有支付服務費之實情，足徵原告主張之契約內容顯有疑義，依消費者保護法第11條第2 項之規定，應為有利於消費者之解釋，意即如消費者雖曾透過某房仲業與出賣人接觸，但之後係透過其他房仲業成交，即非私下成交。

㈢另觀內政部之不動產委託銷售契約書範本第11條第1 項第3款規定所載：「受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後2 個月內，逕與該資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限」，係本平等互惠原則，規範房仲業不得向經其他不動產經紀業仲介成交之委託人（即賣方）收取服務費，兩造所簽立之確認書亦應作相同解釋。如鈞院仍認為被告應給付服務費用，然被告並無惡性，請依民法第252 條之規定酌減違約金。

㈣並聲明：請求駁回原告之訴。

三、本件兩造不爭執之事項如下：

㈠被告為購買系爭不動產，於104 年5 月29日委託原告以買價1200萬元向賣方魏鵬旭及其代理人魏興泉議價，兩造並簽立系爭議價委託書及系爭確認書，被告交付原告斡旋金10萬元，約定議價期間至104 年6 月18日止（見本院卷一第155 、156 頁之議價委託書及確認書）。

㈡被告委託原告向賣方議價並未成功，原告於104 年6 月18日議價期間屆滿後，已返還被告10萬元之斡旋金（見本院卷一第148 頁被告之陳述）。

㈢被告之配偶謝蕙琳經由信義房屋仲介公司，於104 年7 月25日與賣方訂立系爭不動產之買賣契約，由謝蕙琳以1282萬元購得系爭不動產，於104 年8 月31日辦理所有權移轉登記完畢（見本院卷一第158 至179 頁之買賣契約書、第116 至120 頁之土地及建物登記公務用謄本）。

㈣謝蕙琳於104 年7 月28日及104 年9 月13日分別給付90,000元、38,200元，共計128,200 元（即買賣價金1282萬元之1%）之服務費予信義房屋仲介公司（見本院卷一第233 頁及反面之統一發票）。

㈤被告及魏興泉（即賣方之代理人）曾於104 年7 月14日至原告之辦公室，各別與原告之人員洽談系爭不動產買賣事宜，當時魏興泉關於價金之條件為「賣方實拿1290萬元出售」（見本院卷一第154 頁魏興泉簽立之委託銷售內容變更同意書），被告關於價金之條件則為「1300萬元（含服務費）購買」（見本院卷一第268 、269 頁原告所列之不爭執事項），被告與魏興泉當時就買賣價金並未意思表示合致。

四、得心證之理由：原告主張：被告之配偶謝蕙琳於被告委託議價期間屆滿後2個月內與賣方私下成交，依系爭確認書之其他約定與說明第1 、2 點之約定，被告應給付原告以購屋總價2%計算之服務費用24萬元（1200萬元×2%＝24萬元）等情，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點為：㈠原告依系爭確認書之約定請求被告給付服務費，有無理由？㈡本件有無違約金過高應予酌減之情形？茲審究如下：

㈠原告依系爭確認書之約定請求被告給付服務費，有無理由？

⒈查系爭確認書之其他約定與說明第1 、2 點記載：「⒈議價成功購屋人應支付以購屋總價額2%計算的服務費用予受託人，並於簽定不動產買賣契約書之同時一次支付。但因可歸責於購屋人之事由（包括與賣方合意），致買賣契約解除者，不論有無簽定買賣書面契約，購屋人仍應於契約解除時支付前開服務費」，「⒉購屋人或其配偶、二親等內之親屬，於委託期間屆滿後2 個月內，與賣方成交者，視為受託人已完成義務，購屋人仍應支付前項服務費用」（見本院卷一第156 頁）。

⒉再查，內政部編印之「不動產委託銷售契約書範本」第11條第1 項第3 款係規定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第5 條約定之服務報酬，並應全額一次付予受託人：⒊受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後2 個月內，逕與該資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限」（見本院卷一第193 頁反面）。而此範本雖為行政規範，然於不違背法令及公平原則之考量下，於解釋仲介業之相關契約時自得予以參考。

⒊另按「媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬」（見最高法院58年度台上字第2929號判例要旨）。反之，如委託人非為避免報酬之支付，亦非故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再與相對人訂立同一內容之契約者，即應解釋為無須支付報酬。

⒋再按消費者保護法第12條第1 項及第2 項第1 款規定：「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：⒈違反平等互惠原則者」，又消費者保護法施行細則第14條第4 款規定：「定型化契約條款，有下列情事之一者，為違反平等互惠原則：⒋其他顯有不利於消費者之情形者」。

⒌經查，被告之配偶謝蕙琳確係於兩造約定之議價期間屆滿後之2 個月內，與賣方訂立系爭不動產之買賣契約，惟被告或謝蕙琳於委託原告議價之期間，並未經由原告而知悉賣方之電話、住所、聯絡方式等相關資訊，另據魏興泉亦表示：當時伊只知買家姓陳，不知買家之真實姓名、電話、住所及聯絡方式，原告並未提供買家之相關聯繫資料等情（見本院卷一第141 頁），可知被告或謝蕙琳並無法逕與賣方接洽而私下成交，故謝蕙琳嗣後始經由信義房屋仲介公司之仲介與賣方訂立買賣契約，並給付服務費128,200 元予信義房屋仲介公司，而確認書前開約定所謂購屋人仍應支付服務費用所欲規範者乃為防止買方於議價委託期間屆滿後，利用已取得之賣方相關資訊，私下與賣方成交，以規避給付受託人服務費用之情形，與本件情形並不相同。

⒍又查，謝蕙琳於104 年6 月16日與原告聯繫之結果，原告係告知：「現在屋主還差6 萬元」等語（見本院卷二第20頁之Line對話訊息），於104 年6 月18日兩造約定之議價期間屆滿後，經由原告之聯繫，被告及魏興泉曾於104 年7 月14日至原告之辦公室，各別與原告之人員洽談系爭不動產之買賣事宜，當時魏興泉關於價金之條件為「賣方實拿1290萬元出售」，被告關於價金之條件為「1300萬元（含服務費）購買」，則被告與魏興泉就買賣價金並未意思表示合致，此為原告所不爭執（見本院卷一第148 、149 頁原告之陳述），魏興泉亦表示：當時伊前往原告公司洽談，被告當時即表示價格過高無法達成共識，買賣契約並未成立等情無誤（見本院卷一第142 頁），是被告與賣方於議價期間屆滿後仍未經由原告議價成功，況於104 年7 月14日已非屬兩造約定之議價期間，原告提供訂約機會之拘束力自不等同於委託議價期間之拘束力。

⒎綜上，系爭確認書之上開約定條款屬定型化契約條款，該條款不問被告嗣後是否係經由其他仲介業之仲介成交，均一律有「視為原告已完成義務，被告仍應支付服務費用」之法律效果，此與上開行政規範之精神及最高法院之判例要旨有所不符，顯有不利於消費者即被告之情形，為違反平等互惠原則，則依上開消費者保護法第12條第2 項第1 款之規定，自應推定其顯失公平，依同條第1 項之規定即屬無效。故原告依據該約定請求被告給付以購屋總價2%計算之服務費用24萬元及法定遲延利息，為無理由，不應准許。

㈡本件有無違約金過高應予酌減之情形？本件被告無須依據確認書之上開約定給付原告服務費用既經認定，則該服務費用是否屬違約金之性質，及有無過高應予酌減之情形，已無審究之必要。

五、從而，原告依系爭確認書之法律關係，請求被告給付24萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。