桃園簡易庭104年度桃簡字第1318號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　 104年度桃簡字第1318號

原告

張邦遠

訴訟代理人

盧建宏律師

複代理人

簡長輝律師

被告

中嘉食品科技有限公司

法定代理人

鄭淳惠

被告

連國廷

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105 年3 月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：本件被告中嘉食品科技有限公司（下稱被告中嘉公司）經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：被告中嘉公司前於民國101 年10月1 日邀同被告連國廷為連帶保證人，向伊承租門牌號碼桃園市○○區○○路00號房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房店屋租賃契約書1紙（下稱系爭租約），約定租賃期間自101 年10月1 日起至104 年9 月30日止，租金每月新臺幣（下同）20萬元，押租金60萬元，嗣伊因租期過長且押租金僅收到20萬元，欲更改租約內容，惟經被告二人反對而作罷。又系爭租約第6 條約定：「租約屆滿前三個月，甲方（本院按即原告）需通知是否願意繼續承租房子與乙方（本院按即被告中嘉公司），乙方需表示是否繼續承租。乙方於租期屆滿後，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。如不即時交還房屋，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（本院按即被告連國廷）絕無異議，若甲方未在租約屆滿前三個月通知則不在此限」。現系爭租約業已屆期，伊復曾於系爭租約屆滿前3 個月即104 年6月3 日寄發存證信函予被告二人表示不再續租，然被告二人均不理予理會，於系爭租約屆滿後仍繼續使用系爭房屋，拒不搬遷，為此，爰依系爭租約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：（一）被告中嘉食品科技有限公司應將系爭房屋遷讓返還原告；（二）被告中嘉食品科技有限公司、連國廷應自104 年10月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告100 萬元；（三）願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：伊固有收到原告寄送之存證信函，然伊希望能繼續承租系爭房屋，且伊亦不認同原告請求伊給付違約金等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張被告中嘉公司前向伊承租系爭房屋，並邀同被告連國廷為連帶保證人，並簽有系爭租約1 紙，而原告亦曾於系爭租約屆至前3 個月即即104 年6 月3 日已通知被告二人租約屆滿即不再續租，而系爭租約於104 年9 月30日屆滿後，被告中嘉公司使用迄今尚未搬遷等情，業據其提出與所述相符之系爭租約、房租收據、系爭房屋使用執照及桃園府前郵局第690 號存證信函等件為證（見本院卷第11頁至第18頁、第24頁至第25頁），且為被告二人所不爭執（見本院卷第38頁、第56頁及反面），自堪信為真實。

四、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450 條第1 項、第455 條前段定有明文。又按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，固為民法第450 條第1 項、第451 條所明定。惟出租人慮及承租人取得此項默示更新之利益，於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類之情形者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院91年度台上字第221 號判決意旨參照）。經查，系爭租約第6條約定：「租約屆滿前三個月，甲方需通知是否願意繼續承租房子與乙方，乙方需表示是否繼續承租。乙方於租期屆滿後，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。如不即時交還房屋，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方絕無異議，若甲方未在租約屆滿前三個月通知則不在此限」等語（見本院卷第12頁至第13頁），是兩造間既有原告可於租期屆滿前三個月通知是否續租之約定，且如前述，原告亦遵期於系爭租約租期屆滿前3 個月即104 年6 月3 日通知被告二人表示不再續租之意，揆諸前開說明，兩造間之租賃關係於104 年9 月30日租期屆滿而消滅，縱被告於租約屆期後逕自匯款予原告，仍不生默示更新之效力。準此，原告依系爭租約第6 條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，洵屬有理，應予准許。

五、次按違約金有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償總額預定之性質者。如為懲罰性質之違約金約定者，債務人於債務不履行時，債權人除得請求違約金外，如另有其他損害，尚得依其他法律關係請求賠償其他之損害；如為損害賠償總額預定性質者，則應視為就債權人所受之損害，業已依契約預定其賠償，自不得更行請求其他之賠償損害；賠償總額預定性之違約金，乃以該違約金作為債務人於債務不履行時之損害賠償總額之預定（或推定）。當事人有損害賠償總額預定性違約金之約定時，如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，債權人除得請求債務人履行原債務及支付違約金外，不得再請求債務人支付或賠償因債務不履行而生之其他債務，此觀民法第250 條第2 項之規定甚明（最高法院99年度台上字第1257號判決、102 年度台上字第1563號判決意旨參照）。又約定之違約金過高者，法院得依職權酌減至相當之數額，民法第252 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額。（最高法院79年台上字1915號判例意旨可參）。經查，觀諸系爭租約第6 條所載：「甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止」等語之文義，並未記載該違約金係屬懲罰性質，揆諸前揭規定及說明，上開約定自屬損害賠償總額預定性之違約金無疑。本院審酌系爭租約之租賃期間為3 年，每月租金為20萬元，承租人即被告中嘉公司於租約終止後未履行遷讓返還系爭房屋之義務，原告所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，然衡以近年國內整體經濟景氣非佳，並處於存款低利率之狀況，原告所受損害難謂重大等情，認原告請求按租金5 倍計算之違約金尚屬過高，應予酌減為按月以租金1.5 倍計算，即按月為30萬元為適當（計算式：20萬元×1.5 ＝30萬元），又被告連國廷就系爭租約擔任被告中嘉公司之連帶保證人，自應就此部分違約金負連帶之責。從而，原告請求被告二人自租期屆滿翌日即104 年10月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告30萬元之違約金，亦屬有據。

六、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告中嘉公司遷讓返還系爭房屋；被告二人應自104 年10月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告30萬元，均有理由，應予准許。逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。

七、假執行之宣告：本本件原告勝訴部分係依簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款規定，依職權宣告假執行。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2 項。