桃園簡易庭104年度桃簡字第827號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　104年度桃簡字第827號

原告

許耿銘

訴訟代理人

李怡卿律師

被告

全富不動產開發有限公司

法定代理人

雷安群

被告

何祐安

共同訴訟代理人

嚴嘉豪律師

共同訴訟代理人

蕭琪男律師

複代理人

劉玉麟

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105 年2 月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第2款、第3 款，第256 條分別定有明文。本件原告起訴時原主張伊前委託被告全富不動產開發有限公司及其仲介人員即被告何祐安（下合稱被告，若單指其一則逕稱被告全富公司及被告何祐安）居間，向訴外人徐樂群、李宗儒購買坐落桃園市○○區○○段000 ○000 地號土地（應有部分分別為135/10000 、160/10000 ）及其上409 建號之建物（門牌號碼：桃園市○○區○○街000 號，包含桃園市○○區○○街000號地下一層編號11號之停車位，下合稱系爭不動產），然因被告隱匿漏水之情事，致伊買受具有瑕疵之漏水房屋，而受有損害等情，而依不動產經紀業管理條例第26條及民法第227 條規定，請求被告應連帶給付新臺幣（下同）281,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣於民國104 年10月20日具狀更正請求金額為280,100 元，並追加不當得利法律關係為本件請求權基礎，並求為與前揭主張擇一為原告有利之判決（見本院卷第48頁反面、第52頁至第53頁），經核，原告所為係基於同一基礎事實而追加訴訟標的法律關係，而被告雖不同意原告追加，惟揆之首開規定，原告所為訴之追加，於法並無不合，至原告變更所請求之金額則係更正事實上之陳述，亦應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：伊經由被告之居間，於103 年7 月29日以1,200萬元向徐樂群、李宗儒購買系爭不動產，並訂有不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），詎系爭不動產於103 年9 月1 日辦理所有權移轉完後，伊始發現系爭不動產有嚴重漏水，後經訴外人龍成國際工程有限公司（下稱龍成公司）鑑定認系爭不動產有外牆、屋頂、露台地面及浴室地面之防水層壞或無施作防水層造成之滲漏情事，嗣伊與徐樂群、李宗儒因前揭滲漏水瑕疵而涉訟，經本院以103 年度重訴字第466號受理在案，而雙方於103 年11月26日達成調解合意解除系爭買賣契約。而被告係以不動產買為居間為業，本應依善良管理人之注意義務就買賣標的物進行調查及據實報告，然於系爭不動產買賣過程中並未告知有滲漏水一事，更於系爭買賣契約所附之標的物現況說明書上有關「建物現況是否有滲漏水情形」係載明「否」（下稱系爭說明書），致伊於購屋時未將此瑕疵列入承買考量，造成後續糾紛及支出費用（即服務報酬24萬元、地政士服務費25,000元、履約保證服務費3,600 元及滲漏水鑑定費11,500元，共計280,100 元），自應由被告就此負連帶損害賠償責任。又系爭買賣契約既經買賣雙方合意解除而自始不存在，被告即無法律上原因受領仲介服務報酬，伊自得依不當得利法律關係請求返還，爰依不動產經紀業管理條例第26條及民法第227 條規定及不當得利之法律關係，請求擇一有利者為判決等語。並聲明：（一）被告應連帶給付280,100 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：伊係以不動產買為居間為業，固就買賣標的物有應盡相當調查及查證之義務，惟此義務仍應以相當合理之範圍為限，而原告於購買系爭不動產前業經伊帶同前往查看，當下均無發現有滲漏水之情事，且賣方徐樂群、李宗儒亦僅告知牆面有滲漏水痕跡，且已僱請他人修繕完畢，又系爭不動產之滲漏水之情係經原告委請龍成公司鑑定始行確認，並非以肉眼觀看即可知悉，自難認伊有何隱匿滲漏水或未盡查證義務之情。況系爭說明書之下方亦有原告之簽名及指印，足認該塗改係經買賣雙方同意所為，且此塗改亦不致影響原告事後依關於物之瑕疵擔保規定請求之權利，原告之請求自屬無據。此外，原告本得依物之瑕疵擔保規定請求賣方徐樂群、李宗儒解除契約、減少價金或損害賠償，卻捨此不為，而徒增支服務報酬、地政士服務費及履約保證服務費，且此等費用本應屬原告購買不動產所應支出之必要費用，自難認有相當因果關係。又伊業依約居間完成買賣雙方簽訂系爭買賣契約，縱系爭買賣契約因故解除，亦不影響伊取得之服務報酬，原告依不當得利法律關係請求返還服務報酬，並非可採等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。

三、兩造不爭執事項（見本院卷第50頁及反面，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：

（一）原告於103年7月29日經被告全富公司居間以1200萬元向徐樂群、李宗儒購買系爭不動產，並簽訂系爭買賣契約，而於系爭說明書有關「建物現況是否有滲漏水情形」係載明「否」，惟其上所載「是」之選項有明顯塗改之痕跡。

（二）嗣原告因系爭不動產有滲漏水瑕疵等原因，於103 年9 月23日委由律師發函予徐樂群、李宗儒為撤銷買賣契約之意思表示，嗣原告對徐樂群、李宗儒提起返還價金訴訟，經本院以103 年度重訴字第466 號受理在案，並於103 年11月26日達成調解，雙方合意解除系爭買賣契約。

（三）原告於103年7月29日以林麗梅之名義匯款24萬元至被告全富公司於國泰世華銀行同德分行開設之000000000000號帳戶。

（四）原告因購買系爭不動產委由地政士辦理相關登記事宜，已支出25,000元之費用，另支出合泰建築經理股份有限公司履約保證服務費3,600 元。

四、本件兩造爭執之點，應在於：（一）被告全富公司及何祐安有無違反據實告知及調查之義務？（二）原告依不動產經紀業管理條例第26條及民法第227 條規定，請求被告全富公司及何祐安連帶損害賠償，有無理由？承上，若有理由，原告得請求之損害賠償金額若干？（三）原告依不當得利請求被告全富公司返還已收取之報酬新台幣24萬元有無理由？茲分述如下：

（一）關於被告有無違反據實告知及調查之義務之爭點：

1、按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，不動產經紀業管理條例第26條第2 項及民法第227 條第1 項分別定有明文。

2、經查，原告主張被告全富公司之仲介人員即被告何祐安未盡調查、報告之義務，致未發現系爭不動產有滲漏水瑕疵，自應依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定負連帶賠償責任云云，惟查，證人即被告全富公司仲介人員潘炯晞於本院審理時結證稱：原告於103 年間委託被告全富公司居間買賣房屋，原接洽之仲介為被告何祐安，後來幫原告找到了系爭不動產後開始進行協調，期間伊有陪同原告前往系爭不動產察看2 、3 次，當時屋況並不好，頂樓、牆壁窗框有滲漏水之痕跡，地板磁磚也有損害，嗣後簽約時賣方即徐樂群、李宗儒亦表示已修復，原告亦可尋求專業機關確認，並告知若將來有滲漏水時，原告仍得依法主張權利，而雙方同意後即將系爭說明書有關「建物現況是否有滲漏水情形」更改為「否」等語（見本院卷第79頁至第81頁），核與證人徐樂群結證稱：仲介人員來察看系爭不動產時有發現頂樓加蓋部分有油漆撥落及壁癌，仲介人員認為此即為漏水，故伊才在系爭說明書上勾選有滲漏水之選項，但伊並無發現有水滴之情況，且伊事後亦有專業防水公司來抓漏及施作防水層、防水土，而伊印象中原告前後來看過5 次等語（見本院卷第91頁至第93頁）大致相符，堪認被告全富公司之所屬員工即潘炯晞已帶同原告前往系爭不動產察看現況，並詢問賣方系爭不動產有無滲漏水之瑕疵及事後有無修繕一事，而於被告勾選、塗改系爭說明書之有關有無滲漏水選項後，更持以向原告說明，再以之作為系爭買賣契約之附件，交付予原告審閱及持有，應認被告業已履行其對於系爭不動產有無滲漏水情事之調查、報告義務。況一般中古房屋之買賣係就買受人看屋時之房屋現況進行交易，而觀諸原告於前案（即對徐樂群、李宗儒提起返還價金之訴訟）所主張之瑕疵，無論外牆、屋頂、露台地面及浴室地面之滲漏等項暨其所提出之現場照片（見本院103 年度移調字第97號卷第16頁至第18頁），尚係一般人居家常見之房屋狀況，如以肉眼及簡單之檢查及按觸應可觀察得知，則就此等滲漏情形之再發生或防免，原告若有特別之要求，亦應約定在系爭買賣契約中，然原告於買受系爭不動產時，不僅未於系爭買賣契約中就上開情事另有特別之約定，甚至於被告塗改系爭說明書有關有無滲漏水之選項後仍於下方簽名，益徵原告實已接受系爭不動產現況而買受，則該等瑕疵之問題應非原告決定系爭不動產價值之重要之點或關鍵因素，則原告事後以其於購屋時未能知悉此等瑕疵，而據以主張被告應負債務不履行之損害賠償責任，亦無可採。

（二）關於原告得否請求被告負連帶損害賠償暨請求項目及金額若干之爭點：承上，被告既無須依不動產經紀業管理條例第26條及民法第227 條規定負連帶損害賠償責任，而就原告得請求被告賠償之損害項目及數額為何部分，即無再加以審究之必要，附此敘明。

（三）關於原告得否依民法第179 條規定請求被告全富公司返還服務報酬之爭點：原告雖主張系爭買賣契約業經買賣雙方合意解除，被告全富公司即無受領仲介服務報酬之法律上原因，自應返還之云云，惟按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568 條第1 項定有明文。又居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響( 最高法院49年台上字第1646號判例參照) 。經查，系爭買賣契約確因被告居間媒介而成立，縱系爭買賣契約嗣經買賣雙方合意解除而溯及的消滅，惟揆諸前開之說明，被告全富公司受領原告給付報酬，仍不受影響，原告自不得請求被告返還，況被告全富公司係依約完成仲介工作始受領報酬，其受領服務報酬係基於與原告間之居間契約而受領，自難謂係無法律上原因，從而，原告據此請求被告全富公司返還服務報酬，亦難謂無據。

五、綜上所述，原告提起本件訴訟請求被告連帶給付280,100 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。