桃園簡易庭104年度桃簡字第888號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　104年度桃簡字第888號

原告

林利真即陞造企業社

訴訟代理人

林良財律師

複代理人

黃麗岑律師

被告

全能科技股份有限公司

法定代理人

黃伯仲

訴訟代理人

李岳霖律師

　　　　　　黃意文律師

上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國105 年5月27 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：伊與訴外人田竣企業有限公司（下稱田竣公司）於民國92年6 月13日向訴外人曾有奇及曾有方承租位於桃園縣龜山鄉（現改制桃園市龜山區，下同）華亞段272 地號土地（下稱系爭土地），並約定租賃期間自93年3 月1 日起至103 年2 月29日止，後伊與田竣公司於系爭土地上出資興建門牌號碼為桃園縣龜山鄉○○路○路000 巷00號、68號（下稱系爭廠房甲）及桃園縣龜山鄉○○○路00號、26號廠房（下稱系爭廠房乙）。伊及田竣公司分別於99年10月1 日、95年3 月28日將系爭廠房甲、乙出租予被告使用，嗣上開土地租賃契約所約定租賃期限均於103 年2 月29日屆至，依約系爭廠房甲、乙之所有權歸屬曾有奇、曾有方所有，故曾有奇以訴外人奇鋒實業社負責人、曾有方以訴外人宏茂實業社負責人之名義，另就系爭廠房甲、乙與被告簽訂廠房租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定租賃期間自103 年3 月1 日起至111 年2 月29日止；又因系爭廠房甲、乙為伊出資興建，對其設計及結構知之甚詳，伊遂與被告就系爭廠房甲、乙另行簽訂物業管理契約書（下稱系爭管理契約），由伊負責廠房之維護及修繕事宜，約定管理期間自103 年3 月1 日起至111 年2 月29日止，每月管理費新臺幣（下同）20萬元，並應於每月1 日前繳納管理費。詎被告自104 年3 月至同年8 月止，合計6 個月管理費均未繳納，共積欠120 萬元，爰依系爭管理契約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告120 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：伊承租系爭廠房甲、乙前，公司內部曾就締約內容及條件討論，其中討論方案有，其一，廠房由伊負責修繕工作，租金訂為每月83萬元，其二，廠房由出租人負責修繕工作，租金訂為每月95萬元，嗣經伊於103 年3 月1 日決定以方案二條件與奇鋒實業社與宏茂實業社簽訂系爭租賃契約，並約定租賃期間自103 年3 月1 日起至111 年2 月29日止，租金為每月75萬元，加計系爭管理契約每月20萬元租金之約定，總額即為上述方案二之95萬元，伊遂簽發3 張支票予原告、奇鋒實業社及宏茂實業社（皆另外加計5%營業稅）；另觀諸系爭租賃契約與系爭管理契約關於標的、期間、契約格式及用語均相同，且系爭租賃契約第7 條第7 項亦約定自承租起3 年內，由原告承諾修繕系爭廠房甲、乙屋頂之漏水及破損事宜，綜合上情並探究當事人真意，應認爭管理契約為系爭租賃契約之從契約，而原告為系爭廠房甲、乙出租人即奇鋒實業社與宏茂實業社修繕義務之履行輔助人；後伊與奇鋒實業社與宏茂實業社於104 年2 月28日合意終止系爭租賃契約，故系爭管理契約亦於同日終止，伊自毋庸繳納104年3 月至同年8 月止之管理費120 萬元予原告，再原告於系爭管理契約期間內實際上均未曾修繕及維護系爭廠房甲、乙，伊亦得行使同時履行抗辯權，拒絕給付管理費等語資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原告主張奇鋒實業社、宏茂實業社將系爭廠房甲、乙出租予被告使用，約定租期自103 年3 月1 日起至111 年2 月29日止，後兩造就系爭廠房甲、乙成立物業管理契約，約定管理期間自103 年3 月1 日起至111 年2 月29日止，每月管理費20萬元，被告自104 年3 月至同年8 月止，合計6 個月管理費共計120 萬元未繳納等情，業據其提出與所述相符之系爭租賃契約、系爭管理契約等件為證，亦為被告所不爭執，堪信為真。惟原告另主張被告應給付管理費120 萬元一節，則為被告否認，並以前詞置辯。本院審酌如下：

㈠按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院著有17年上字第1118號判例可資參照；又契約有主契約及從契約之分，主契約謂契約之存在不以他契約存在為前提，能獨立成立之契約，從契約則以他契約之存在為前提，始能成立之契約（參見孫森焱，民法債篇總則，上冊，99年5 月修訂版，第46頁）。經查，被告主張系爭管理契約為系爭租賃契約之從契約云云，此情為原告所否認。就形式上而言，綜觀系爭管理契約所約定之條款內容，並無隻字片語約明該契約須以系爭租賃契約之存續為前提；就實質上而論，系爭管理契約與系爭租賃契約所約定之標的及期間雖然相同，然前者之契約當事人為兩造之間、約定管理費為每月20萬元、契約內容為系爭廠房甲、乙之維護及修繕事宜，而後者之契約當事人為被告與奇鋒實業社及宏茂實業社之間、約定租金為每月75萬元、契約內容為系爭廠房甲、乙承租事宜，此二契約締約主體既不相同、雙方所負擔之給付義務內容亦相逕庭，實難認系爭管理契約有何效力、期間上從屬於系爭租賃契約之理，至被告何以承租系爭廠房甲、乙後，於租賃期間內與原告就廠房修繕一事另行締結系爭管理契約，僅係締約之動機，要非所問；另細鐸系爭管理契約與系爭租賃契約之格式、用語及內容雖多有相同或相似之處，然兩造與奇鋒實業社、宏茂實業社究非法律專業人士，實難期待其等所擬訂契約條款之用語及內容均能切合專業法律標準，故兩造基於締約之便，參考系爭租賃契約條款而修訂系爭管理契約，並以之為締約基礎，亦與常情無違，自難僅以二契約用語及內容多有雷同之情，遽而推論系爭租賃契約與系爭管理契約間有主、從契約之關係；再被告雖提出公司內部行文表，稱其上記載所議定承租系爭廠房甲、乙租金總額中含有兩造間系爭管理契約之管理費等語，欲以之為立證，然縱該內部行文表形式上真正，至多僅能證明被告就系爭廠房甲、乙承租之租金及修繕管理費曾於公司內部討論時一併為整體締約成本考量，要難因此而認系爭租賃契約與系爭管理契約有主、從契約之別。是系爭管理契約應為一獨立之契約，應可認定。

㈡次按當事人主張有利於己之事實者，應負舉證責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文；又所謂使用人，係指為債務人服勞務之人，凡事實上輔助債務人履行債務之人均屬之，不以負有法律上之義務為必要，故不限於僱用人與受僱人間之關係，亦不以在經濟上或社會上有從屬地位者為限，只要債務人於必要時，即得對該第三人之行為，加以監督或指揮者即足（參見孫森焱，民法債篇總則，下冊，99年3 月修訂版，第489-490 頁）。本件被告欲主張原告為出租人即奇鋒實業社、宏茂實業社就系爭廠房甲、乙修繕義務之履行輔助人，自應就原告受奇鋒實業社、宏茂實業社監督、指揮而服勞務等事實負舉證之責。經查，系爭管理契約第4 條第5 項約定：「甲方（即原告）須負責廠房修繕及維護之責，乙方（即被告）於通知甲方兩周內，甲方須派工進行修繕，若非因正常因素（如連日下雨），甲方仍未派工，則乙方有權自行修繕，其修繕費用由管理費扣除」等語（見本院104 年度訴字第1496號卷〈下稱訴字卷〉第6 頁反面），依上開契約條文之文義觀之，若系爭廠房甲、乙有修繕必要時，被告應逕行通知原告前往修繕，顯見廠房修繕之通知與履行事宜存於兩造之間，概與奇鋒實業社、宏茂實業社無涉，而被告迄未能舉證證明原告與奇鋒實業社、宏茂實業間就系爭廠房甲、乙修繕事務有何履行上之選任、監督及指揮關係，僅空言抗辯：於系爭管理契約存續期間伊雖未曾向原告提出修繕需求，但若有修繕之需要，伊應該會先通知奇鋒實業社與宏茂實業社云云，顯難憑信。另系爭租賃契約第4 條第5 項約定，系爭廠房甲、乙之修繕義務應由出租人即奇鋒實業社、宏茂實業社負擔等語（見本院104 年度簡字第888 號卷〈下稱簡字卷〉第34頁反面），若原告確為此一修繕義務之履行輔助人，衡諸常情，應係由奇鋒實業社、宏茂實業社與原告間就該等事務自為約定，將本求利，被告應無就廠房修繕事宜自願另行與原告成立系爭管理契約，並按月給付原告20萬元管理費之理，足見原告乃基於系爭管理契約就系爭廠房甲、乙之修繕事宜對被告負擔獨立之契約義務，至為灼然。故被告辯稱原告為奇鋒實業社、宏茂實業社之履行輔助人云云，亦屬無稽。

㈢再按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264 條定有明文。經查，系爭管理契約第3 條第1 項、第4 條第5 項分別約定：「管理費每個月新臺幣貳拾萬元…乙方（即被告）應於每個月壹日以前繳納」、「甲方（即原告）須負責廠房修繕及維護之責，乙方（即被告）於通知甲方兩周內，甲方須派工進行修繕」等語（見本院訴字卷第6 頁正反面），可認兩造雖基於系爭管理契約互負修繕廠房及給付管理費之義務，然被告應於每月1 日前給付當月管理費20萬元，而原告之修繕義務須嗣被告通知後2 周內為之，然被告自承於契約期間內並未曾通知原告前往修繕系爭廠房

甲、乙，已如上述，則難認原告有何修繕義務未為履行，是被告就管理費之給付行使同時履行抗辯，即非可採。

四、末按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第1 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。經查，系爭管理契約約定兩造間管理費應於每月1 日前給付，則本件原告僅請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即104 年9 月22日（見本院簡字卷第17、18頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，洵屬有據。

五、綜上所述，系爭管理契約並非系爭租賃契約之從契約，原告並非奇鋒實業社、宏茂實業社對系爭廠房甲、乙修繕義務之履行輔助人，則被告與奇鋒實業社、宏茂實業社間系爭租賃契約縱於104 年2 月28日合意終止屬實，無由影響系爭管理契約之效力，且被告就管理費之給付亦無行使同時履行抗辯權之餘地，是原告依系爭管理契約之法律關係，請求被告給付如主文第1 項所示，為有理由，應予准許。

六、本件係依民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，依職權宣告假執行。另依同法第436 條第2 項準用同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告預供擔保得免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。