桃園簡易庭105年度桃簡字第338號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　105年度桃簡字第338號

原告

耀晴建設有限公司（原名啟榮開發建設有限公司）

法定代理人

吳炳逸

訴訟代理人

白宗益

被告

黃秋燕

訴訟代理人

呂宗達律師

訴訟代理人

何偉斌律師

複代理人

范淳淳

上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國106 年2月10日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、請求之基礎事實同一者不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第1 、2 款、同條第2 項分別定有明文。經查，原告起訴時原聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）21萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，嗣於言詞辯論時，另行追加備位聲明為：被告應給付原告15萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。核其所為，雖屬訴之變更及追加，惟原告所主張之基礎事實與原訴同一，且被告訴訟代理人對原告前開訴之變更追加未表示異議即為言詞辯論，堪認此等追加變更，應屬適法，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：

㈠、訴外人王芳珍於民國104 年11月7 日與原告（原名啟榮開發有限公司，於104 年2 月14日經主管機關經濟部核准更名為耀晴建設有限公司，下稱原告）簽立專任委託銷售契約書，藉以託售王芳珍之父王良均所有、坐落於桃園市○○區○○○村00號之房屋及其土地（下稱系爭房地），委託售價為1,288 萬元，委託期間自104 年11月7 日至同年月17日；雙方另於同年月17日簽立「委託銷售/ 出租變更同意書」（下稱系爭同意書），延長委託期間至104 年11月30日，並變更委託出售條件為「屋主（即賣方王芳珍）實拿1,000 萬元」。

㈡、嗣被告於104 年11月23日與原告就系爭房地簽立購屋承諾書（下稱系爭承諾書），表示願以1,050 萬元承購系爭房地，並以票據編號NO384286號、票面金額為10萬元之本票（下稱系爭本票）支付定金10萬元，雙方另以系爭承諾書第2 條約定：「買方同意賣方全部之要約條件，並同意支付定金10萬元，於買賣雙方簽立不動產買賣契約書前暫存於受託人處。且賣方無須在本約簽認，買賣契約已有效成立」、第3 條約定：「買、賣雙方應在簽訂本承諾書翌日起算7 日內出面完成不動產買賣契約書之簽訂」、第8 條約定「買方（即被告）簽認本承諾書後，因可歸責於買方之事由，致買賣契約解除者或買賣雙方合意解除契約，不論有無簽訂不動產買賣契約書，買方仍應支付以承購總價2 ％計算之服務報酬」，嗣後原告多次以存證信函通知被告簽立不動產買賣契約書，被告竟拒絕出面履行其義務。依兩造上開約定，本件不動產買賣契約，業於被告簽署系爭承諾書及繳付定金完畢時即已成立生效，原告自得依約向被告請求給付居間報酬共21萬元【計算式：1,050 萬元（被告願承購之總價）×2 ％（系爭承諾書約定之報酬計算比例）＝21萬元】。

㈢、被告另於105 年1 月1 日偕同其配偶、兒子及友人等人（下稱被告親友），就系爭房地之不動產買賣被告之違約事宜商談解決方式，被告因而以和解書與原告約定：本人因購買系爭房地承購價金1,050 萬元，因本人因素不能購買，本人願付15萬元與賣方及仲介公司和解，並約定於同年月8 日前付清，如有意願購買則和解契約作廢無效（下稱系爭和解契約），然被告屆期既未支付和解金，亦未承購系爭房地。為此，先位之訴即以系爭承諾書為請求權基礎，並聲明：被告應給付原告21萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；備位之訴則以系爭和解契約為請求權基礎，並聲明：被告應給付原告15萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

二、被告則以：

㈠、先位之訴部分：系爭本票雖為被告於104 年11月7 日所簽發，然係作為購買系爭房地之斡旋金所用，原告公司於104 年11月23日自行將系爭本票挪為系爭承諾書之定金，已難認被告有給付定金之意思；況查系爭承諾書既是原告以定型化契約型式約定於被告支付定金後、無須本約簽認，系爭買賣契約即已有效成立，堪屬違反誠信原則，且對被告顯失公平，依據民法第247條之1 及消保法第12條等規定，應屬無效；再被告於104 年11月23日下午5 時許，即因房價過高、被告無力支付貸款、配偶反對購屋等情，業已終止對原告公司之委任關係，原告之法定代理人吳炳逸雖至104 年12月初通知被告，雙方之不動產買賣條件已達合致，然因被告既於原告通知前即已終止委任，亦難認系爭房地之買賣不動產契約業已有效成立；從而，原告既於終止委任關係後，就尚未成立之不動產買賣契約，持無效之系爭承諾書請求被告給付居間報酬，自無理由。

㈡、備位之訴部分：原告之法定代理人吳炳逸與被告、被告親友等人雖曾於105年1 月1 日商談系爭系爭房地買賣之和解事宜，然因吳炳逸於商談時威脅聲稱：被告如不於當日和解，就須給付高額違約金，雙方僵持又已達2 小時以上，致被告親友聽聞上開不實情事，誤認被告具解約之可歸責事由，即催促被告簽立和解書，被告才會於該日簽立系爭和解契約。然依上情，可認原告是利用被告具急迫、輕率等客觀情事，使被告簽署系爭和解契約，且依當時情形，堪認已顯失公平，故系爭和解契約應可依民法第74條撤銷或減輕其給付等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、原告就其主張王芳珍於104 年11月7 日委託原告銷售系爭房地，被告於同年月23日有與原告簽立系爭承諾書，並承諾以1,050 萬元承購系爭房地，嗣後原告先有以存證信函催告被告簽訂系爭房地之不動產買賣契約，雙方又於105 年1 月1日簽立系爭和解契約等事實，業據其提出與其所述相符之專任委託銷售契約書、系爭承諾書影本、系爭本票影本、存證信函、系爭房地第一類謄本（見本院卷第9 頁至第22頁、第46頁）、系爭和解契約影本（見本院卷第80頁）等資料為證，依該等證據調查之結果，可認原告就其主張之上開事實，均可信為真實，得以採信。

四、原告另主張被告於簽立系爭承諾書後，藉故未出面與賣方簽訂系爭房地買賣契約，然原告已為被告完成居間仲介任務，可請求被告支付居間報酬21萬元；縱認原告不能請求前開服務報酬，然兩造已簽署系爭和解契約，被告亦應給付和解金15萬元等情，則為被告所否認，並以前詞置辯，茲分別就原告先位之訴、備位之訴敘述如下：

㈠、先位之訴部分：

１、按和解，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約；且和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力，民法第736 條、第737條分別定有明文。又民法上所稱之和解，如當事人係以他種法律關係或以單純無因性之債務約束等由，替代原有之法律關係而成立者，乃創設性之和解；倘以原來而明確之法律關係為基礎而成立者，則屬認定性之和解。該以原來明確之法律關係為基礎而成立之認定性和解，因僅有認定效力，債權人固非不得依原來之法律關係，訴請債務人為給付，祇法院不得為與和解結果相反之認定而已；惟苟係以他種法律關係或單純無因性之債務約束等由，替代原有之法律關係而成立之創設性和解，即無容再依原來明確之法律關係，請求債務人為給付之餘地（最高法院99年度台上字第2195號判決意旨、88年度台上字第143 號判決意旨、83年台上字第620 號判例意旨參照）。

２、經查，就買賣系爭房地之爭執，兩造於105 年1 月1 日簽有系爭和解契約一事，已如前述，且為兩造所不爭執。觀諸原告提出之和解書內容為：「本人（即被告）購買中壢區幸福新村28（即系爭房地）承購價金1,050 萬元，因本人因素不能購買本人願付15萬元和解賣方跟仲介公司特此立據」等語，其上並有原告、被告及被告友人即見證人王河清之簽名（見本院卷第80頁），可知此等和解協議之當事人既含括原告、系爭房地之賣方（即王芳珍）及被告等人，顯已逾系爭承諾書之當事人範圍；且依和解書約定之內容，可認此等和解書欲替代之法律關係，除包含被告依約原應支付原告之居間報酬外，亦包含被告因解約須對王芳珍當負之回復原狀或損害賠償責任，故系爭和解契約欲替代之法律關係，實已逾系爭承諾書單純就兩造間約定之權利義務關係，堪認雙方應有以協議後之法律關係替代原有法律關係之意，且系爭和解契約並非僅係依原來而明確之法律關係所成立，故系爭和解契約當屬創設性和解契約至明。依上說明，系爭和解契約既屬創設性和解契約，被告如不履行系爭和解契約內容，原告應僅得依系爭和解契約請求被告履行，不得再依系爭承諾書請求被告給付，故不論原告是否得憑系爭承諾書請求被告給付居間報酬，關於兩造就系爭房地買賣、居間所生之爭執，僅得依系爭和解書之內容處理，是原告以系爭承諾書請求被告給付居間報酬21萬元，洵無理由，應予駁回。

３、至王芳珍具結證述：其未看過系爭和解契約，也未經原告告知此等和解情事等語（見本院卷第96頁、第96頁反面），僅屬原告於締結和解契約時，有無獲得王芳珍授權商討和解情事之問題，然該等情事並無礙兩造確有以協議後之法律關係替代原有法律關係之締約真意，亦無礙該等和解契約之定性認定，併與敘明。

㈡、備位聲明部分：

１、按系爭和解契約為被告親自簽立一事，已為被告所不爭執（見本院卷第74頁反面），而系爭和解契約成立後，原告並未提出撤銷、解除之意思表示，故主張系爭和解契約效力為有效；而被告除主張系爭和解契約具民法第74條暴利行為之要件外，並未對系爭和解契約之效力有其他主張，均有本院言詞辯論筆錄在卷可稽（見本院卷第124 頁反面），是依辯論主義，本院就系爭和解契約效力之審核依據，自應以兩造迄至言詞辯論終結前，業已提出之攻擊防禦為限，自屬當然。

２、次按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。前項聲請，應於法律行為後1 年內為之，民法第74條已有明文。次按民法第74條第1 項所規定之撤銷權，須以訴之形式向法院請求為撤銷其行為之形成判決，始能發生撤銷之效果，倘僅於給付之訴訴訟中主張行使此項撤銷權，以之為攻擊防禦方法，自不生撤銷之效力，其法律行為仍不因此而失其效力（最高法院86年度台上字第2521號、99年台抗字第63號判決要旨參照）。

３、經查，被告之訴訟代理人就該等和解書效力之答辯，先於105 年7 月1 日言詞辯論中表示：之後我們製作錄音譯文，再行決定該部分是否要另訴提起民法第74條撤銷該和解書之意思表示訴訟等語，有本院言詞辯論筆錄附卷可稽（見本院卷第75頁），顯見斯時被告尚未就系爭和解契約提訟撤銷至明；又被告訴訟代理人雖於105 年11月1 日陳報依照和解締約情事，確實存有民法第74條之客觀情事，並於106 年2 月10日言詞辯論期日，依締約情事，主張應撤銷該等和解契約，或減輕該等和解契約之給付等語（見本院卷第111 頁、第124 頁反面），然被告訴訟代理人所為該等主張，均僅屬被告行使攻擊防禦之方法，而非以訴之形式向本院請求撤銷該行為，且兩造係於105 年1 月1 日訂立系爭和解契約，但被告卻遲至106 年2 月10日始正式主張欲撤銷系爭和解契約，已逾民法第74條第1 項撤銷權之除斥期間，依法規及判決要旨，此等主張自不生撤銷系爭和解契約之效力，亦與法律規定要件不符。從而，本件被告既未依民法第74條之規範要件，於系爭和解契約成立後1 年內聲請撤銷系爭和解契約、或減輕系爭和解契約給付，則其於本件所為抗辯，自無理由。從而，系爭和解契約迄今既仍存立、有效，則原告主張被告應依系爭有效和解契約給付和解金15萬元，自屬有據。況被告已自承於簽訂系爭和解契約之時，除其之外，尚有以電話要求前來之配偶、友人及兒子，顯見被告行動自由並無受限，且既被告非單獨在場簽立和解書，復自承非第一次購屋，縱原告之法定代理人如何主張被告有違約之事實，被告仍均具意思決定自由，且參被告所提出之現場錄音譯文（見本院卷第113 頁至第114 頁反面），可知被告係在原告及被告友人多番說明後，才簽立系爭和解契約，亦非一經原告之法定代理人要求，就輕率簽約，故應無被告所謂急迫、輕率、無經驗，而得撤銷系爭和解契約之情形存在，是被告亦無由以本件具「暴利行為」，主張撤銷系爭和解契約。

㈢、綜上，本件原告以系爭承諾書為憑之先位之訴，為無理由，應予駁回；而其依系爭和解契約為據之備位之訴，則為有理由，應予准許。

五、再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229 條第1 項、第233 條第1項、第203 條分別定有明文。原告雖遲至106 年2 月10日始當庭以系爭和解契約為請求權基礎追加備位之訴，並請求被告應給付原告15萬元自起訴狀繕本送達翌日起之利息（見本院卷第124頁）；然量及雙方就系爭和解契約既有約定以105年1 月8 日為清償期，被告本自清償期限屆滿時起（即105年1 月9 日）即負遲延責任；再查兩造於言詞辯論時均已明示同意本件如原告勝訴，願以105 年1 月31日為利息起算日（見本院卷第123 頁反面），且被告之訴訟代理人於原告變更追加其訴後，也未就備位聲明之利息起算日，有更易起算日之主張或辯論（見本院卷第124 頁），並參105 年1 月31日確屬起訴狀繕本送達翌日後之期日，可認原告應得請求被告給付15萬元及自105 年1 月31日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

六、綜上所述，原告先位請求被告給付居間報酬21萬元，於法未相合，為無理由，應予駁回，而原告備位依據系爭和解契約，主張請求被告給付15萬元及自105 年1 月31日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，則屬有據。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

八、本件原告勝訴之部分，係依民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1項第3 款之規定，依職權宣告假執行。

九、據上論結，本件原告先位之訴無理由、備位之訴有理由，依民事訴訟法依民事訴訟法第79條，判決如主文。