桃園簡易庭105年度桃簡字第957號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　105年度桃簡字第957號

原告

泉泰電機工程有限公司

法定代理人

楊國義

訴訟代理人

李晉安律師

複代理人

潘正中

被告

順楊興業有限公司

法定代理人

黃柏園

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106 年3 月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436 條第2 項、第255 條第1 項但書第2 、3 款分別定有明文。本件原告起訴時，原請求：「⑴被告應將原告所有門牌號碼桃園市○○區○○路000 號1 樓面積三分之二之建物（下稱系爭房屋）依現狀返還原告。⑵被告應自民國104 年12月20日起至承租之建物及土地點交清楚並返還原告之日止，按月給付原告新臺幣（下同）22萬元。⑶被告應給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⑷原告願供擔保，請准宣告假執行。」。嗣於106 年3 月17日當庭變更聲明為：「⑴被告應給付原告198 萬元。⑵被告應給付原告10萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。」（見本院卷第120 頁），經核其變更乃係基於同一關係之基礎事實，且其性質屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，與法尚無不合，應予准許。

貳、實體部份：

一、原告主張：

㈠、兩造於99年12月10日就系爭房屋簽立不動產租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間自99年12月20起至104 年12月19日止，每月租金11萬元，並約定原告尚可向被告收受押租金33萬元，又依系爭租約第8 條第2 項（下稱系爭約款），被告於系爭租約終止或租期屆滿時如不交還租賃標的物，原告可自終止租約之翌日起至被告遷離止，向被告請求按月以租金2 倍計算之違約金。

㈡、原告於租期屆至前，業向被告表示租約屆滿不再續租，然系爭租約於104 年12月19日期滿時，被告仍積欠10萬元之屆期租金未償，且被告亦繼續占用系爭房屋直至105 年12月20日止，是原告自得依系爭租約請求被告給付10萬元，又依系爭約款，原告另可請求被告給付之違約金為264 萬元【計算式：11萬元（兩造約定之每月租金數額）×2 倍（系爭約款之違約金倍數）×12個月（被告屆期屆至後仍占用系爭房屋之時間）＝264 萬元】，又因原告尚未返還押租金33萬元，就被告占用系爭房屋之利益，可扣抵約3 個月相當於租金之不當得利，而原告就此3 個月，也不再依系爭約款向被告請求違約金，因而，原告僅請求被告給付違約金共198 萬元【計算式：264 萬元（原可請求之違約金數額）－66萬元（3 個月不請求違約金之總額）＝198 萬元】，為此，爰依系爭租約提起本件訴訟。並聲明：如變更後之聲明。

二、被告則以：系爭租約屆滿前，雙方曾口頭約定系爭租約之租期可延長2 至3 個月，並可以尚未返還被告之押租金扣抵延長期間之租金；且被告雖分別於100 年2 月、104 年5 月未給付屆期租金6 萬元、4 萬元，然因被告於100 年2 月就系爭房屋進行裝潢時，原告遲未配合工程進度，未將原置於系爭房屋內、屬原告所有之生財工具搬出，造成被告施工進度落後，受有營業損失，故依雙方口頭之約定，被告可就受有營業損失之部分拒付租金；且原告於104 年5 月另行施作居家工程之過程，因該工程影響被告之於系爭房屋之逃生通道，致生公安問題，被告自可就該部分向原告請求損害賠償，依上，被告自可拒付前開屆期租金共10萬元，藉以填補被告所受之營業損失及損害等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、原告就雙方有成立系爭租約、被告尚欠繳屆期租金10萬元及被告遲至105 年12月20日始返還系爭房屋予原告等情，業已提出與其所述相符之系爭租約影本、系爭房屋之建物暨土地登記謄本及律師事務所催告函為證（見本院卷第10頁至27頁），且為被告所不爭執（見本院卷第74頁、第121 頁），並有本院105 年12月20日至系爭房屋之勘驗筆錄一份在卷可稽（見本院卷第103 頁至105 頁），前開事實，被告既於言詞辯論時自認，依民事訴訟法第279 條第1 項及證據調查之結果，自可信為真實。

四、原告另主張被告應清償積欠之租金10萬元，並給付違約金198 萬元等情，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本院應審酌者厥為：㈠、系爭租約何時終止？㈡、原告可否向被告請求屆期未付之屆期租金？㈢、原告得否依系爭約款請求違約金？如可，自何時得以請求？有無違約金過高之情形？茲分述如下：

㈠、系爭租約何時終止？

１、按租賃契約之期限，不得逾20年。逾20年者，縮短為20年。前項期限，當事人得更新之，民法第449 條第1 項、第2 項分別定有明文。是本件兩造雖於本件訴訟程序中，曾一致認定系爭租約於104 年12月19日即已屆期終止（見本院卷第104 頁反面），然觀被告陳稱雙方曾就系爭租約有口頭合意延長租期2 至3 個月，且其租賃系爭房屋所經營之餐廳，一直到105 年3 月8 日才結束營業（見本院卷第75頁、第121 頁）；另查原告本人於開庭時也自承：因為被告有做生意的需求，故於104 年12月之後，我當時有同意如果被告可以於105 年2 月將房屋返還給我的話，我就讓他於租約終止後繼續使用系爭房屋，因此，被告還有繼續經營餐廳業務至105 年2 月（見本院卷第120 頁反面），可見被告於104 年12月19日屆至後，確實曾於原告之同意下，再行於105 年1 月、2月繼續使用系爭房屋，堪認兩造業已更新系爭租約之期限至105 年2 月。至原告稱其不希望系爭租約變成不定期租賃，故不收被告105 年1 月、2 月的租金（見本院卷第120 頁反面），僅能認定兩造於延約當時，業已明定該租約最終租期屆至時日，於延約期限屆至後，原告即無讓被告續行使用系爭房屋之意願，至原告是否要向被告行使租金收取權，應僅屬其個人選擇是否實行權利之結果，無礙兩造業已更新租期之事實，自屬當然。

３、再按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450 條第1 項亦有明文；是觀原告於105 年1 月20日間所發律師函之主旨為：為代理泉泰電機工程有限公司函請貴公司於民國105 年2 月6 日前搬離承租之房屋暨函告給付積欠之租金僅賠償違約金（見本院卷第24頁至第27頁），被告亦表示其確實曾收受系爭律師函（見本院卷第73頁），當認原告已用前開律師函告知被告系爭租約僅延期至105 年2 月6 日，且被告亦已收受知悉，當認兩造租約應於105 年2 月6 日始行屆期終止，故於該期日之前，被告繼續占有使用系爭房屋，並不生違約之情事。

㈡、原告可否向被告請求屆期未付之屆期租金？

１、另按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之，民法第439 條具有明文。是於租賃期間，除有法定或約定得免付、扣除租金之事由發生外，承租人自應按期給付租金。

２、又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文，本件被告於開庭時既自承其確實尚積欠原告租金10萬元（見本院卷第74頁），然辯稱其拒付租金係具正當理由，故依舉證責任分配規則，被告自應就本件存有拒付事由一事負舉證責任，經查：

⑴、就100 年6 月被告未付6 萬元租金部分，被告主張雙方於100 年當時有約定，如原告耽誤被告之裝潢工程導致被告受有營業損失，其可拒付租金，故其才未繳6 萬元之租金（見本院卷第120 頁反面至第121 頁），然此情已為原告所否認（見本院卷第121 頁），觀諸被告所提租約，均無被告所述特別約定之記載（見本院卷第84頁至第94頁），且被告迄今亦未就其確實受有6 萬元營業損失一事，提出相關證明，則其主張可依兩造特約免付租金，自無理由。

⑵、復就104 年4 月被告未付4 萬元租金部分，被告主張原告因當時在逃生路口施工未為復原，導致有公安問題，原告須負損害賠償責任（見本院卷第120 頁），然原告業已否認當時是在被告承租範圍內進行施工（見本院卷第121 頁），被告於言詞辯論終結前，也未具體說明該通道所致之公安問題及所致損害為何，亦未提出其實際受有4 萬元損害之相關證據，則其自不得以此拒付租金。再依據民法第430 條規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之」，故縱令原告施工範圍確位於租賃範圍內，也須被告就當修繕之項目，定期通知原告修繕，然原告仍未修繕，致使被告因受有修繕費用損失時，被告始得於租金中扣除修繕費用，然被告至今既未提出其催告原告修繕之相關證明，也未提供修繕費用之支出憑據，則其泛稱可透過拒付租金扣抵損害一事，自不可採。

⑶、依上，被告雖主張其具拒付租金之正當事由，然其均未能提出相關證據以實其說，難認其已盡其舉證責任，則其自仍須付10萬元之屆期租金。

３、又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照），考量押租金之收取目的既在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，則於租約中如有欠繳租金情事時，出租人收受之押租金自應優先抵充該等債務，應屬當然，經查，被告雖積欠租金10萬元，然本件原告向被告收受之33萬元押租金既未返還（見本院卷第73頁），是原告以該押租金扣抵租金後，被告已未積欠原告任何該部分之租金，則原告第2 項聲明自無理由。

４、而扣抵被告積欠租金後，尚存23萬之押租金【計算式：33萬元（原告業已收受之押租金）－10萬元（被告積欠之屆期租金）＝23萬元】，仍可抵充被告就系爭租約所生其他債務不履行之債務，先予敘明。

㈢、原告得否依系爭約款請求違約金？如可，自何時得以請求？有無違約金過高之情形？

１、按系爭約款內容為：「乙方（即被告）於終止本租約或租期屆滿不交還本租賃標的物，自終止契約之翌日起，乙方應按月計算加貳倍違約金處罰，至乙方遷離止」，有系爭租約附卷可參（見本院卷第13頁），如被告於租期屆至後仍未返還系爭房屋，原告應得自終止契約之翌日起至被告遷離止，依系爭約款請求違約金。查兩造間租賃關係因兩造合意延至105 年2 月6 日，故自105 年2 月6 日始因租期屆滿而消滅，已如前述，則被告本應於105 年2 月7 日將系爭房屋返還原告，不得再使用，惟本件被告遲至105 年12月20日始將系爭房屋以現狀返還給原告，有本院勘驗筆錄一份附卷可查（見本院卷第104 頁反面），是被告自105 年2 月7 日至105 年12月20日占有系爭房屋部分即生違約之情形，依上說明，則原告本可請求自終止契約之翌日起（即105 年2 月7 日），至被告實際遷離該屋止（即105 年12月20日）之違約金。

２、又按約定之違約金過高者，法院得依職權酌減至相當之數額，民法第252 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。本院審酌系爭租約之原租賃期間約為5 年，每月租金為11萬元，被告於租約終止後未履行遷讓返還系爭房屋之義務，原告所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，目前社會經濟處於存款低利率之狀況，認原告請求按月以租金2 倍計算之違約金尚屬過高，應酌減至按月給付11萬2,000 元為適當。量及自終止契約之翌日起（即105 年2 月7 日）至被告實際遷離該屋止（即105 年12月20日），上開期間共計為10月14日，則本件原告依系爭約款原可請求之違約金共為117 萬2,267 元【計算式：11萬2,000 元（每月可收取之違約金）X10 （月）＋11萬2,000 元（每月可收取之違約金）×14/30（月）＝112 萬元＋5 萬2,267 元＝117 萬2,267 元，小數點以下四捨五入】。再因被告自104 年12月20日至105 年2月6 日之租金亦未繳付給原告，前開期間共計為1 月18日，堪認被告尚應繳付之租金數額為17萬6,000 元【計算式：11萬元（每月可收取之租金）X1（月）＋11萬元（每月可收取之租金）×18/30 （月）＝11萬元＋6 萬,6000 元＝17萬6,000 元，小數點以下四捨五入】，故前開剩餘之押租金就此亦發生當然抵充之效果，故經抵充後最後剩餘之押租金為【計算式：23萬元（剩餘之押租金）－17萬6,000 元（104 年12月20日至105 年2 月6 日欠繳數額）＝5 萬4,000 元】。又以前開剩餘之押租金5 萬4,000 元扣抵違約金後，被告尚積欠原告111 萬8,267 元【計算式：117 萬2,267 元（原告原可請求違約金）－5 萬4,000 元（押租金）＝111 萬8,267 元】，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

五、從而，原告依系爭租約、系爭約款起訴請求被告給付111 萬8,267 為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

八、本件原告勝訴部分，係依簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款規定職權宣告假執行。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。